Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Полевый В.Н с использованием средств аудиозаписи рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «КОНСТАНТА» (07АП-1048/2022) на решение от 15.12.2021 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-16615/2021 (судья Полякова В.А.) по заявлению общества с ограниченной ответственностью «КОНСТАНТА» к мэрии города Новосибирска о признании незаконным действия (бездействия), выраженного в письме от 16.03.2021 № 31/17/03535.

В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью «КОНСТАНТА»: ФИО1 по доверенности от 14.01.2022 (до 31.12.2022).

У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью «КОНСТАНТА» (далее – ООО «КОНСТАНТА», общество) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с заявлением, уточнённым в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), о признании незаконным действия (бездействия) мэрии города Новосибирска (далее – Мэрия), выраженного в письме от 16.03.2021 № 31/17/03535, просит обязать внести изменения в договор аренды в части формирования частей участка.

Решением от 15.12.2021 Арбитражного суда Новосибирской области заявленные требования оставлены без удовлетворения.

В апелляционной жалобе ООО «КОНСТАНТА», ссылаясь на неправильное применение норм материального права, просит состоявшийся судебный акт отменить, принять новое решение об удовлетворении заявленных требований.

Указывает, что судом применена часть 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), но не применена часть 2 статьи 450 ГК РФ в части внесения изменений в договор в судебном порядке в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором; не применены и неверно истолкованы положения статей 11.2, 11.10, части 6 статьи 11.4, части 4 статьи 11.8, части 3 статьи 11.10, части 16 статьи 11.10, 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), пункта 7.2 договора аренды, что описывает иной порядок внесения изменений в договор аренды ввиду раздела участка на несколько частей с сохранением участка, раздел которого осуществлен, а также изменения разрешенного использования (строительства на эксплуатацию) частей земельного участка.

Мэрия возражает против удовлетворения апелляционной жалобы согласно отзыву.

До начала судебного заседания от директора общества поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства ввиду решения вопрос мирным путем, поддержанное его представителем в судебном заседании.

Мэрия, надлежащим образом извещенная о времени и месте рассмотрения дела (суд апелляционной инстанции располагает сведениями о получении адресатом направленной копии судебного акта (часть 1 статьи 123 АПК РФ), не обеспечила явку своего представителя в судебное заседание суда апелляционной инстанции.

Суд апелляционной инстанции в порядке части 6 статьи 121, части 3 статьи 156, части 1 статьи 266 АПК РФ счёл возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившегося представителя Мэрии.

Судебное заседание, назначенное на 04.04.2022, слушанием откладывалось до 13.04.2022 на 11.55 часов.

Определением от 13.04.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда произведена замена в составе суда по рассмотрению апелляционной жалобы - судьи Кривошеиной С.В. на судью Хайкину С.Н.

После отложения в порядке части 10 статьи 158 АПК РФ судебное разбирательство возобновлено.

Мэрия, надлежащим образом извещенная о времени и месте судебного заседания после отложения, явку своего представителя не обеспечила, что в силу части 1 статьи 266, части 9 статьи 158, части 3 статьи 156 АПК РФ не препятствует рассмотрению дела в отсутствие ее представителя.

Представитель общества при рассмотрении дела в апелляционном порядке подтвердил позицию по делу, изложенную в апелляционной жалобе, представил, в том числе, возражения на отзыв Мэрии.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав представителя общества, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции полагает подлежащим удовлетворению апелляционную жалобу общества исходя из следующего.

Судом установлено, 01.09.2014 между Мэрией и ООО «КОНСТАНТА» заключён договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска № 119206р в целях строительства арендатором стоянки для автомобилей закрытого типа по улице Бородина.

С учётом дополнительного соглашения от 16.05.2016 № 1 в аренду передан земельный участок с кадастровым номером 54:35:051170:2296, расположенный в пределах Кировского района города Новосибирска, площадью 15 851 кв. м, с разрешённым использованием: общественные здания административного назначения.

Срок действия договора определён сторонами с 01.09.2014 по 01.09.2017 (пункт 1.4 договора).

По истечении срока действия договор продлён на тех же условиях на неопределённый срок (пункт 2 статьи 621 ГК РФ).

14.12.2016 ООО «КОНСТАНТА» получено разрешение на строительство № 54-Ru54303000-258-2016 в целях строительства общественных зданий административного назначения, предполагающего строительство общественного здания административного назначения № 1 (по генплану) – 1 этап строительства и общественного здания административного назначения № 2 – 2 этап строительства.

Срок действия разрешения до 11.05.2019.

20.03.2020 ООО «КОНСТАНТА» получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 54-Ru54303000-43-2020.

Согласно разрешению в эксплуатацию введено общественное здание административного назначения № 2 – 2 этап строительства общественных зданий административного назначения.

14.07.2020 зарегистрировано право собственности ООО «КОНСТАНТА» на объект общественное здание административного назначения № 2 – 2 этап строительства общественных зданий административного назначения (кадастровый номер объекта 54:35:051170:2358).

17.12.2020 обществом получено разрешение на строительство № 54-Ru54303000-258и-2020 в целях строительства общественного здания административного назначения № 1 (по генплану) – 1 этап строительства общественных зданий административного назначения.

19.11.2020 ООО «КОНСТАНТА» обратилось в мэрию города Новосибирска с заявлением о разъяснении порядка размежевания участка на два: один для эксплуатации здания с кадастровым номером 54:35:051170:2358, второй – для завершения строительства объекта первого этапа строительства.

Целью образования частей земельного участка для арендатора является снижение размера арендных платежей с учётом наличия на земельном участке введённого в эксплуатацию объекта (арендные платежи за земельный участок для строительства выше, чем арендные платежи за использование земельного участка в целях эксплуатации объекта).

Согласно выписке из протокола от 24.12.2020 № 470 комиссией по вопросам земельных отношений и застройки земельных участков на территории города Новосибирска принято решение о формировании частей земельного участка с кадастровым номером 54:35:05170:2296.

Предполагалось формирование частей земельного участка площадью 2 935 кв. м и 12 916 кв. м с последующим внесением изменений в договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 01.09.2014 № 119206р.

Письмом от 21.01.2021 № 31/17/00761 мэрия города Новосибирска сообщила арендатору о необходимости предоставления межевого плана в связи с образованием частей земельного участка.

Межевой план в связи с образованием частей земельного участка с кадастровым номером 54:35:051170:2296 подготовлен 22.01.2021 кадастровым инженером ФИО2 во исполнение договора, заключённого с ООО «КОНСТАНТА».

Согласно межевому плану сформированы две части земельного участка с кадастровым номером 54:35:05170:2296 площадью 2 935 кв. м (для завершения строительства) и 12 916 кв. м (для эксплуатации объекта).

В феврале 2021 ООО «КОНСТАНТА» представило межевой план в мэрию города Новосибирска и просило внести изменения в договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 01.09.2016 № 119206р.

Письмом от 16.03.2021 № 31/17/03535 мэрия города Новосибирска отказала во внесении изменений в договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 01.09.2016 № 119206р в части образования частей земельного участка с кадастровым номером 54:35:051170:2296 в связи с принятием комиссией по вопросам земельных отношений и застройки земельных участков на территории города Новосибирска решения об отмене решения комиссии от 24.12.2020 № 470.

В письме от 26.06.2021 № 31/17/09824 Мэрия обратила внимание ООО «КОНСТАНТА» на то, что строительство общественных зданий административного назначения на земельном участке с кадастровым номером 54:35:051170:2296 не завершено в полном объёме.

В связи с тем, что территория, необходимая для завершения строительства общественного здания административного назначения № 1 (по генплану) частично не вошла в образуемую часть (ЗУ1 площадью 2 935 кв. м), комиссией принято решение об отмене решения от 24.12.2020 № 470 (пункт 7.1) о формировании частей земельного участка.

В материалы дела ООО «КОНСТАНТА» представлено заключение общества с ограниченной ответственностью «ДАЙМ» № 12-2021-ТЗ, согласно которому образуемая часть площадью 2 935 кв. м земельного участка с кадастровым номером 54:35:051170:2296 для завершения строительства общественного здания административного назначения № 1 (по генплану) соответствует требованиям строительных и иных градостроительных норм, площадь образуемой части является достаточной и минимально необходимой для завершения строительства общественного здания административного назначения № 1 (по генплану).

Общество обратилось с заявлением о признании незаконным действия (бездействия) Мэрии, выраженного в письме от 16.03.2021 № 31/17/03535, просит обязать заинтересованное лицо внести изменения в договор аренды в части формирования частей участка. По мнению заявителя, отказ подлежит признанию незаконным, поскольку противоречит ранее совершённым мэрией города Новосибирска действиям – комиссией принято решение о внесении изменений в договор, арендатору предложено провести кадастровые работы по формированию частей земельного участка, после завершения кадастровых работ арендатор вновь обратился к арендодателю с заявлением о внесении изменений в договор, в совершении которых Мэрией было отказано.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из недоказанности обязанности Мэрии по внесению изменений в существующий между сторонами договор аренды от 01.09.2014 № 119206р.

Отменяя судебный акт суда первой инстанции, апелляционная инстанция исходит из следующего.

В силу части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, части 2 статьи 201 АПК РФ и пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

В соответствии со статьей 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом иными правовыми актами, а также действий граждан и юридических лиц, в том числе, - из неосновательного обогащения.

В соответствии с пунктом 1, подпунктом 1 и абзацем первым подпункта 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Порядок образования земельных участков регламентируется Земельным кодексом РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Спорный земельный участок предоставлен обществу на основании договора аренды от 01.09.2014 в целях строительства стоянки для автомобилей закрытого типа по улице Бородина.

На указанном земельном участке введено в эксплуатацию и оформлено в собственность нежилое здание с кадастровым номером 54:35:051170:2358, а также продолжается строительство второго объекта капитального строительства на основании разрешения.

Общая площадь земельного участка 15 851 кв.м., кадастровая стоимость по данным публичной кадастровой карты составляет 79.211.251,24 рубля.

В настоящее время общество оплачивает арендную плату в размере 260 250,0 (вести шестьдесяттысяч двести пятьдесят) рублей в год.

Общество в силу положений Земельного кодекса Российской Федерации имеет преимущественное право на предоставление земельного участка в собственность или в аренду без проведения торгов.

Ответом от 11.09.2020 псх. № 31/19/12433 Департамент земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска отказал в предоставлении участка в аренду ввиду размещения на нем двух объектов, одного из них строящегося.

Вопрос об образовании частей земельного участка рассмотрен 24.12.2020 на комиссии по вопросам земельных отношений и застройки участков на территории г. Новосибирска, принято решение о формировании указанных частей земельного участка (выписка №7.1 из протокола от 24.12.2020 №470), впоследствии ею отмененное без указания на правовое обоснование такой отмены.

Мэрия в оспариваемом ответе указала на возможность изменения границ земельного участка после завершения строительства в полном объеме, исключительно в рамках подготовки проекта межевания территории согласно статье 11.3 ЗК РФ.

Согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 11.3 ЗК РФ образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которая предусмотрена статьей 11.10 этого же кодекса.

В соответствии с пунктом 2 статьи 11.3 ЗК РФ образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, допускается в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории при отсутствии утвержденного проекта межевания территории с учетом положений, предусмотренных пунктом 3 указанной статьи.

Схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории представляет собой изображение границ образуемого земельного участка или образуемых земельных участков на кадастровом плане территории. В схеме расположения земельного участка указывается площадь каждого образуемого земельного участка и в случае, если предусматривается образование двух и более земельных участков, указываются их условные номера (пункт 1 статьи 11.10 ЗК РФ).

В целях раздела земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, аренды или безвозмездного пользования, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 39.2 ЗК РФ, в течение одного месяца со дня поступления от заинтересованного лица заявления об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории обязаны принять решение об утверждении этой схемы или решение об отказе в ее утверждении с указанием оснований для отказа. К заявлению об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории прилагаются подготовленная заявителем схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которые предлагается образовать и (или) изменить; а также копии правоустанавливающих и (или) правоудостоверяющих документов на исходный земельный участок, если права на него не зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 7 статьи 11.4 ЗК РФ).

Согласно подпункту 4 пункта 16 статьи 11.10 ЗК РФ основанием для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка является несоответствие схемы расположения земельного участка утвержденному проекту планировки территории, землеустроительной документации, положению об особо охраняемой природной территории.

На официальном сайте отсутствует информация о наличии проекта межевания территории, в которую бы входил арендуемый земельный участок с кадастровым номером 54:35:051170:2296. Испрашиваемый участок не является лесным, следовательно, образование земельных участков возможно путем подготовки схемы образования участков.

Случаи, при которых образование участков осуществляются исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории (из земельного участка, предоставленного для комплексного развития территории; из земельного участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу

в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами, за исключением образования земельного участка для целей, предусмотренных статьей 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домови иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», образования земельного участка для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения, не являющихся линейными объектами, а также образования земельного участка в целях его предоставления собственникам расположенных на нем зданий, сооружений; для строительства, реконструкции линейных объектов федерального, регионального или местного значения ( в редакции закона на дату оспариваемого письма)), предусмотренные частью 3 статьи 11.3 ЗК РФ, на спорный объект или участок не распространяется.

Таким образом, образование испрашиваемых обществом частей земельного участка подлежит на основании схемы, подготовленной и согласованной Мэрией и на основании которой изготовлен межевой план образуемых участков.

При этом, часть земельного участка является объектом земельных отношений согласно пункту 3части 1 статьи 6ЗК РФ, государственная регистрация таких частей, а также договора аренды частей участка возможна на основании статей 43, 44 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Таким образом, с учетом имеющихся материалов дела, при соблюдении прав и обязанностей сторон, при наличии состязательности сторон, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что оспариваемый отказ Мэрии не соответствуют фактическим обстоятельствам и нормам действующего законодательства, нарушает права общества.

Кроме того, суд пришли к выводу о том, что соразмерным допущенному нарушению способом восстановления прав является возложение на Мэрию обязанности устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества путем внесения изменений в договор аренды от 01.09.2014 3119206р в части формирования частей земельного участка в течение одного месяца с момента вступления в силу решения суда по настоящему делу.

В силу пункта 3 части 4 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должно содержаться, в том числе, указание на признание решения незаконным, и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

Данное положение, как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 01.10.2019 № 2556-О, направлено на восстановление прав граждан и организаций, выступают гарантией обеспечения каждому полной и действенной судебной защиты, притом что определение конкретных действий, обязанность совершить которые возлагается судом на уполномоченное лицо, зависит от фактических обстоятельств конкретного дела и составляет предмет дискреции рассматривающего его суда, во всяком случае связанного требованиями законности, обоснованности и мотивированности своих актов.

В тоже время, суд не связан требованием заявителя о способе устранения его нарушенных прав и с учетом установленных им фактических обстоятельств по делу может самостоятельно сформулировать соответствующий способ защиты либо возложить обязанность по устранению нарушенных прав и законных интересов заявителя. Применяемая арбитражным судом мера должна отвечать определенным критериям, а именно обеспечивать восстановление права, нарушенного этими деяниями (актами), и быть обусловленной существом спора.

Решение Арбитражного суда Новосибирской области по рассматриваемому делу подлежит отмене на основании пункта 3 части 1 статьи 270 АПК РФ в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, апелляционная жалоба – удовлетворению.

В порядке выполнения требований пункта 2 статьи 269 АПК РФ Седьмой арбитражный апелляционный суд считает необходимым принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных ООО «Константа» требований.

Расходы по государственной пошлине за подачу заявления в суд первой инстанции в размере 3 000 рублей и за подачу апелляционной жалобы в размере 1 500 рублей, понесённые обществом, в связи с удовлетворением апелляционной жалобы и заявленных требований подлежит взысканию с Мэрии в пользу заявителя.

При подаче заявлений о признании ненормативного правового акта недействительным и о признании решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными в силу пункта 3 части 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина составляет 3000 рублей, то есть при подаче апелляционной жалобы на решение арбитражного суда подлежит уплате государственная пошлина в размере 1500 рублей, излишне уплаченная подлежит возврату лицу, ее уплатившей.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьями 104, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции

П О С Т А Н О В И Л:

решение от 15.12.2021 Арбитражного суда Новосибирской области по делу №А45-16615/2021 отменить.

Принять по делу новый судебный акт.

Признать незаконным действия (бездействия), выраженного в письме от 16.03.2021 № 31/17/03535.

Обязать мэрию города Новосибирска устранить допущенные нарушения прав и законных интересов обществу с ограниченной ответственностью «КОНСТАНТА» путем внесения изменений в договор аренды от 01.09.2014 3119206р в части формирования частей земельного участка в течение одного месяца с момента вступления в силу решения суда по настоящему делу.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «КОНСТАНТА» (ИНН <***>, ОГРН <***>) из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину в размере 1500 (Одна тысяча пятьсот) рублей по платежному поручению от 22.02.2022 № 5.

Взыскать с мэрии города Новосибирска в пользу обществу с ограниченной ответственностью «КОНСТАНТА» (ИНН <***>, ОГРН <***>) судебные расходы в виде уплаченной государственной пошлины размере 4500 рублей, из которых 3000 рублей по первой инстанции и 1500 рублей по апелляционной инстанции.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской области.

Председательствующий И.И. Бородулина

Судьи: Т.В. Павлюк

С.Н.Хайкина