Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Денисовой О.В., рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО4 (№ 07АП-4702/2018) на решение от 28.03.2018 Арбитражного суда Новосибирской области (судья Уколов А.А.) по делу № А45-23070/2017 по иску муниципального унитарного предприятия города Новосибирска «Парк культуры и отдыха «Березовая роща» (630112, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО4 (<...>, ОГРНИП <***>) о взыскании 740 339 руб. 04 коп. арендной платы, 58 571 руб. 57 коп. задолженности по оплате коммунальных платежей, 109 510 руб. 46 коп. пени по договору аренды недвижимости №1/09-13 от 01.11.2013, обязании освободить и вернуть по акту приема-передачи занимаемое нежилое здание,

и по встречному иску индивидуального предпринимателя ФИО4 к муниципальному унитарному предприятию города Новосибирска «Парк культуры и отдыха «Березовая роща» о взыскании 251 997 руб. убытков.

В судебном заседании приняли участие:

от истца: без участия (извещен)

от ответчика: без участия (извещен)

УСТАНОВИЛ:

муниципальное унитарное предприятие города Новосибирска «Парк культуры и отдыха «Березовая роща» (далее по тексту – истец, МУП ПКиО «Березовая роща») обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – АПК РФ), к индивидуальному предпринимателю ФИО4 (далее по тексту – ответчик, ИП ФИО5) о взыскании 740 339 руб. 04 коп. арендной платы, 58 571 руб. 57 коп. задолженности по оплате коммунальных платежей, 109 510 руб. 46 коп. пени по договору аренды недвижимости №1/09-13 от 01.11.2013; об обязании ИП ФИО5 освободить и вернуть арендодателю МУП ПКиО «Березовая роща» по акту приема-передачи нежилое здание (кафе) площадью 209,10 кв.м.; этажность: 1, расположенное по адресу: <...>, в исправном состоянии, с учетом нормативного износа.

ИП ФИО5 обратился в Арбитражный суд Новосибирской области со встречным иском, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, к МУП ПКиО «Березовая роща» о взыскании 251 997 руб. убытков, возникших в связи с отсутствием отопления в арендуемом нежилом помещении.

Решением от 28.03.2018 Арбитражного суда Новосибирской области первоначальные исковые требования удовлетворены частично: с ИП ФИО5 в пользу МУП ПКиО «Березовая роща» взыскано 740 339 руб. 04 коп. арендной платы, 58 571 руб. 57 коп. задолженности по коммунальным платежам, 54 755 руб. 23 коп. пени, всего: 853 665 руб. 84 коп., в остальной части исковых требований о взыскании 54 755 руб. 23 коп. пени отказано; суд обязал ИП ФИО5 освободить и вернуть арендодателю МУП ПКиО «Березовая роща» по акту приема-передачи нежилое здание (кафе) площадью 209,10 кв.м.; этажность:1, расположенное по адресу: <...>, в исправном состоянии, с учетом нормативного износа; встречные исковые требования удовлетворены частично: с МУП ПКиО «Березовая роща» в пользу ИП ФИО5 взыскано 137 470 руб. 08 коп. убытков, в остальной части исковых требований о взыскании 114 527 руб. 00 коп. убытков, отказано.

В результате зачета первоначальных и встречных удовлетворенных денежных требований с ИП ФИО5 в пользу МУП ПКиО «Березовая роща» взыскано 716 196 руб. 76 коп. задолженности и 13 745 руб. 00 коп. расходов по оплате госпошлины.

Не согласившись с решением суда первой инстанции в части, ИП ФИО5 обратился в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение от 28.03.2018 Арбитражного суда Новосибирской области изменить в части размера взыскиваемых убытков и удовлетворить встречные исковые требования в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы ответчик указывает, что мотивом к снижению размера убытков послужил тот факт, что нежилое здание затопило горячей водой в результате разрыва трубы отопления в марте 2016 года, при этом судом первой инстанции сделан вывод о том, что до марта 2016 года отопление в здании было, так как ответчик принял здание в холодное время года и претензий по поводу отсутствия отопления предъявлены не были; между тем, арендодателем не исполнена обязанность по обеспечению надлежащего качества переданного в аренду имущества, при передаче здания 01.11.2013 теплоснабжение здания осуществлялось, с началом отопительного сезона 2014 года, тепловая энергия не поступала; при этом договор у МУП ПКиО «Березовая роща» с ресурсоснабжающей организацией отсутствует; в деле отсутствуют доказательства, согласно которых можно было бы установить наличие теплоснабжения до марта 2016 года, что истцом не опровергнуто и доказательств обратного не представлено.

МУП ПКиО «Березовая роща» в отзыве на апелляционную жалобу возражало против доводов жалобы, полагая решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу ответчика не подлежащей удовлетворению, поскольку доводы ответчика несостоятельны; просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Просит апелляционную жалобу рассмотреть в отсутствие представителя истца.

Стороны, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства (суд апелляционной инстанции располагает сведениями о получении адресатами направленной копии судебного акта (часть 1 статьи 123 АПК РФ)), в том числе публично, путем размещения информации о дате и времени слушания дела на интернет-сайте суда, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились.

В порядке части 1 статьи 266, части 2, 3 статьи 156 АПК РФ суд считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся сторон.

В соответствии с пунктом 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ, в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Возражений против проверки определения в обжалуемой части не заявлено.

С учетом положений части 5 статьи 268 АПК РФ и пункта 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28.05.2009 № 36 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения суда в обжалуемой части в пределах доводов жалобы.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает решение от 28.03.2018 Арбитражного суда Новосибирской областив обжалуемой частине подлежащим отмене или изменению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 01.11.2013 между МУП ПКиО «Березовая роща» (Арендодатель) и ИП ФИО5 (Арендатор) заключен договор аренды недвижимости № 1/09-13 (далее - Договор аренды), в соответствии с условиями которого Арендатору передано во временное пользование за плату нежилое здание (кафе «Диалог»), расположенное по адресу: <...>, площадь: общая 209 кв.м, этажность: 1, находящееся в муниципальной собственности города Новосибирска и хозяйственном ведении Арендодателя, для использования под организацию кафе (далее — Объект недвижимости).

Передача Объекта недвижимости в аренду ИП ФИО5 подтверждается актом приема-передачи от 01.11.2013.

Согласно пункту 2.2.8 Договора аренды, при окончании срока действия договора либо при досрочном расторжении договора арендатор обязуется передать Объект недвижимости по акту приема-передачи в исправном состоянии, с учетом нормативного износа и произвести сверку платежей по арендной плате, возмездному оказанию услуг.

Пунктом 3.2 Договора аренды установлен размер арендной платы – 61 694 рубля 92 копейки, которая согласно пункту 3.3 Договора аренды вносится Арендатором ежемесячно не позднее пятого числа текущего месяца за следующий месяц.

В соответствии с пунктом 3.6 Договора аренды плата за коммунальные услуги (водопровод, канализацию, тепло и электроэнергию) в арендную плату не входит и оплачивается Арендатором отдельно, по счетам, предъявляемым ему Арендодателем. Арендатор обязан оплатить счет, выставленный Арендодателем в течение 2 рабочих дней с момента его получения.

Согласно пункту 4.1 Договора аренды в случае неперечисления или перечисления не в полном размере арендной платы Арендатор обязан уплатить Арендодателю пеню в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки платежа.

Обязательства по внесению арендной платы исполнялись ИП ФИО5 ненадлежащим образом (арендная плата вносилась с нарушением сроков, предусмотренных Договором аренды, систематически (более двух раз) вносилась не в полном размере, определенном Договором аренды, что подтверждается ИП Гурбановым А.Г).

В связи с неисполнением ИП ФИО5 обязательств по внесению арендной платы, руководствуясь статьями 310, 450.1, 619 ГК РФ, а также пунктом 5.3 Договора аренды, Арендодатель направил уведомление о прекращении договора аренды недвижимости от 01.11.2013 № 1/09-13 с 01.06.2017 с требованием освободить принадлежащий МУП ПКиО «Березовая роща» объект недвижимости, расположенный по адресу: <...>, в указанный срок.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450.1 ГК РФ с 01.06.2017 договор аренды считается расторгнутым, однако до настоящего времени ИП ФИО5 продолжает занимать указанное нежилое здание.

30.06.2017 Арендодателем вручена Арендатору претензия с требованием освободить Объект недвижимости и погасить имеющуюся задолженность.

Ответа на претензию от ИП ФИО5 не последовало, задолженность по арендной плате и коммунальным платежам им не погашена, и, несмотря на прекращение Договора аренды и законные требования истца освободить занимаемое нежилое здание, ответчик продолжает занимать указанный Объект недвижимости до настоящего времени, при этом арендная плата не вносится Арендатором.

В подтверждение факта оказания коммунальных услуг за вышеуказанный период времени, МУП ПКиО «Березовая роща» представило счета и акты, в том числе: счет на оплату №366 от 16.01.2017 на сумму 9 747 руб. 00 коп. за электроэнергию за январь 2017 года; счет на оплату №47 от 28.02.2017 на сумму 17 667 руб. 65 коп. за электроэнергию за февраль 2017 года; счет на оплату №70 от 31.03.2017 на сумму 6 043 руб. 36 коп. за электроэнергию за март 2017 года; счет на оплату №88 от 11.03.2017 на сумму 6 378 руб. 44 коп. за электроэнергию за апрель 2017 года; счет на оплату № 121 от 13.06.2017 на сумму 3 400 руб. 52 коп. за электроэнергию за май 2017 года, водоснабжение; счет на оплату №182 от 30.06.2017 на сумму 8 439 руб. 44 коп. за электроэнергию за июнь 2017 года, водоснабжение; счет на оплату №212 от 14.08.2017 на сумму 4 186 руб. 08 коп. за электроэнергию за июль 2017 года, водоснабжение; счет на оплату №248 от 12.09.2017 на сумму 4 557 руб. 45 коп. за электроэнергию за август 2017 года, водоснабжение; счет на оплату №269 от 12.09.2017 на сумму 2 540 руб. 36 коп. за электроэнергию за сентябрь 2017 года, водоснабжение; счет на оплату №309 от 13.11.2017 на сумму 4 798 руб. 53 коп. за электроэнергию за октябрь 2017 года, водоснабжение; счет на оплату № 367 от 15.11.2017 на сумму 5 879 руб. 85 коп. за электроэнергию за ноябрь 2017 года, водоснабжение; счет на оплату № 368 от 12.11.2017 на сумму 6 325 руб. 79 коп. за электроэнергию за декабрь 2017 года, водоснабжение.

Кроме того, представлены подписанные между сторонами договора аренды акты: №255 от 31.03.2017 на сумму 6 043 руб. 36 коп. 353 от 30.04.2017 на сумму 6 378 руб. 44 коп.; 449 от 31.05.2017 на сумму 3 400 руб. 52 коп.; 560 от 30.06.2017 на сумму 8 439 руб. 44 коп.; №655 от 31.07.2017 на сумму 4 186 руб. 08 коп.; №604 от 31.08.2017 на сумму 4 557 руб. 45 коп.; №787 от 30.09.2017 на сумму 2 540 руб. 36 коп.; №860 от 31.10.2017 на сумму 4 798 руб. 53 коп.; №996 от 31.12.2017 на сумму 6 325 руб. 79 коп.; №123 от 31.01.2018 на сумму 6 021 руб. 75 коп..

Указанные акты и счета содержат название исполнителя (МУП ПКиО «Березовая роща») и заказчика (ИП ФИО5) наименование работ услуг (электроэнергия, водоснабжение), количество, единица измерения (кВт, м.куб.), цена, сумма, а также содержат текст «Вышеперечисленные услуги выполнены полностью и в срок. Заказчик претензий по объему, качеству и срокам оказания услуг не имеет.»

По состоянию на 14.02.2018 задолженность за период с марта 2017 года по февраль 2018 года (включительно) составляет 740 339 руб. 04 коп. по внесению арендной платы из расчета (61 694,92 *12), по оплате коммунальных платежей имеется задолженность в сумме 58 571 руб. 57 коп. за период с 31.03.2017 по 31.01.2018.

За период просрочки с 06.04.2017 по 14.02.2018 размер пени, в соответствии с расчетом истца составляет 109 510 руб. 46 коп.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения МУП ПКиО «Березовая роща» в Арбитражный суд Новосибирской области с настоящим требованием.

В свою очередь ИП ФИО5 обратился в Арбитражный суд Новосибирской области со встречным иском, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, к МУП ПКиО «Березовая роща» о взыскании 251 997 руб. убытков, возникших в связи с отсутствием отопления в арендуемом нежилом помещении.

Оценив представленные в материалы доказательства на основании статьи 71 АПК РФ, доводы и возражения сторон, руководствуясь статьями 168, 309, 310, 450.1, 606, 614, 622, 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, арбитражный суд пришел к выводу о том, что материалами дела подтверждается как факт оказания услуг, так и факт использования ответчиком нежилых помещений истца после прекращения действия договора, установив наличие у ответчика перед истцом просрочки исполнения обязательства по арендной плате, отсутствие доказательства ее погашения в полном объеме, непредставление контррасчета, учитывая отсутствие доказательств передачи объекта в установленный срок, суд первой инстанции удовлетворил исковые требования о взыскании суммы задолженности по арендной плате в полном объеме в размере 740 339 руб. 04 коп., задолженности по коммунальным платежам в размере 58 571 руб. 57 коп., установив наличие оснований для применения положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, требования в части взыскания пени удовлетворил частично в размере 54 755 руб. 23 коп.

Удовлетворяя встречные исковые требования частично в размере 137 470 руб. 08 коп. убытков, суд первой инстанции установив, что арендодателем передано, а арендатором принято нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, в удовлетворительном состоянии, в том числе с работающей системой отопления, принимая во внимание, что претензий от арендатора об отсутствии отопления ни в момент приемки здания, ни в дальнейшем не поступало (до марта 2016 года), между тем, пришел к выводу о том, что ответчиком доказано наличие недостатков в арендуемом нежилом помещении (отсутствие отопления с марта 2016 года), за которые несет ответственность исключительно МУП ПКиО «Березовая роща», при этом размер арендной платы за указанное нежилое помещение без отопления, подтвержден отчетом об оценке ОП-389 от 06.06.2017 Определение рыночной стоимости объекта оценки: определение рыночной стоимости размера арендной платы за пользование нежилым помещением (кафе) общей площадью 209,1 кв.м., расположенным по адресу: г. Новосибирск, Дзержинский район, ул. Авиационная №1.

Доводы подателя жалобы сводятся к несогласию с выводами суда первой инстанции об удовлетворении встречных исковых требований о взыскании убытков частично, в размере 137 470 руб. 08 коп.

В силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с частью 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В соответствии с абзацем 3 пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, при обнаружении недостатков сданного в аренду имущества арендатор вправе потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, а также другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Пунктом 1 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены случаи досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора в судебном порядке.

При обнаружении недостатков арендатор вправе обратиться в суд с требованием о досрочном расторжении договора в случаях, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были заранее оговорены арендодателем при заключении договора, не были известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверке его исправности при заключении договора (пункт 2 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судом первой инстанции установлено, что нежилое помещение передано ответчику по акту приема-передачи от 01.11.2013.

Подпунктом 2.2.2 договора аренды установлено, что арендатор обязуется содержать арендуемый объект в технически исправном состоянии, в том числе осуществлять обслуживание и текущий ремонт инженерно-технических коммуникаций в арендуемом помещении за счет собственных средств.

В соответствии с подпунктом 2.2.4 договора аренды, арендатор обязуется своевременно производить текущий ремонт объекта за свой счет без отнесения затрат в счет арендной платы. Капитальный ремонт объекта в случае его необходимости также производится арендатором за свой счет без отнесения затрат в счет арендной платы.

В соответствие с пунктом 3.2 договора аренды, арендная плата установлена по результатам аукциона в размере 61 694, 92 руб. в месяц.

В обоснование позиции по делу ответчик указывает, что истцом предоставлено в аренду непригодное к эксплуатации нежилое помещение, поскольку отсутствовало отопление, в связи с чем полагает, что ему причинены убытки в размере 251 997 руб., из расчета отсутствия отопления в арендуемом помещении в период с ноября 2014 года по февраль 2018 года - 44 месяца, с учетом отчета об оценке, по которому размер арендной платы за указанное здание без теплоснабжения составляет 55 967 руб., то есть меньше установленной договором на 5 727, 92 руб. (5 727 руб. 92 коп. *44 месяца).

Вместе с тем, как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, в соответствии с актом приема-передачи от 01.11.2013 нежилого помещения по договору аренды № 1/09-13 арендодателем передано, а арендатором принято нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, в удовлетворительном состоянии, при этом передача имущества осуществлялась в холодное время года, имущество принято арендатором, и каких-либо возражений и претензий об отсутствии отопления не поступало.

Таким образом, на момент подписания договора и приемки помещения по акту, ответчик в полной мере обладал информацией о состоянии передаваемого в аренду имущества.

Как верно отмечено судом первой инстанции, поскольку передача имущества осуществлялась в холодное время года, в случае отсутствия отопления, было бы очевидно несоответствие температурного режима внутри здания (низкая температура), между тем, претензий от арендатора об отсутствии отопления ни в момент приемки здания, ни в дальнейшем не поступало.

10.03.2016 арендодателем получено уведомление от арендатора, в котором сообщалось, что 29.02.2016 в здании произошла аварийная ситуация - разрыв трубы отопления, из трубы отопления текла горячая вода, и шел пар, из чего следует, что до произошедшей аварии, то есть до марта 2016 года, арендатор пользовался отоплением.

Доказательств обратного подателем жалобы в нарушение статьи 65 АПК РФ представлено не было.

В части требований ответчика о взыскании убытков, начиная с марта 2016 года, суд первой инстанции пришел к верному выводу об их обоснованности, в силу того, что отсутствие отопления в арендуемом помещении с марта 2016 года, имеет место исключительно по причинам, зависящим от МУП ПКиО «Березовая роща», а именно: отсутствие договора между арендодателем и ресурсоснабжающей организацией, в связи с невыполнением условий подключения арендодателем, так как истцом, в свою очередь, не представлены доказательства согласования между сторонами в качестве лица, которое будет выполнять условия подключения, арендатора, то есть ИП ФИО5

При изложенных обстоятельствах, суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.

С учетом изложенного, обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Иных доказательств, подтверждающих доводы ответчика, подателем жалобы не доказано и не представлено.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые влияли бы на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, основаны на неправильном толковании норм права, направлены на переоценку выводов арбитражного суда первой инстанции, оснований для которой у суда апелляционной инстанции не имеется, при не опровержении соответствующими доказательствами установленных судом фактических обстоятельств дела.

Учитывая изложенное, принятое арбитражным судом первой инстанции решение в обжалуемой части является законным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции в обжалуемой части, установленные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на подателя жалобы.

Руководствуясь статьей 156, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 28.03.2018 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-23070/2017 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО4 – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской области.

Председательствующий		ФИО1
Судьи		ФИО2
		ФИО3