Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел кассационную жалобудепартамента имущественных отношений администрации города Омска на решение от 05.03.2022 Арбитражного суда Омской области (судья Пермяков В.В.) и постановление от 23.06.2022 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Грязников А.С., Воронов Т.А., Краецкая Е.Б.) по делу
№ А46-16725/2021 по иску департамента имущественных отношений администрации города Омска (644024, Омская обл., г. Омск, ул. Краснофлотская, д. 8, ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613) к обществу с ограниченной ответственностью «Трест № 4» (644099, Омская обл., г. Омск, ул. Тарская, д. 13А, пом. 62П, офис 3, ИНН 5503096587, ОГРН 1065503010781) о взыскании денежных средств.

Суд установил:

департамент имущественных отношений администрации города Омска (далее – департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Трест № 4» (далее – ООО «Трест № 4», общество, ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 13.01.2012 № ДГУ/12-2546-Ц-12 за период с 25.05.2015 по 30.06.2021 в сумме
1 094 840,43 руб. и пени за просрочку платежей за период с 11.03.2013 по 30.06.2021
в сумме 1 454 236,38, с последующим начислением процентов на сумму основного долга начиная с 01.07.2021, из расчета 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактической оплаты долга.

Решением от 05.03.2022 Арбитражного суда Омской области, оставленным без изменения постановлением от 23.06.2022 Восьмого арбитражного апелляционного суда, требования удовлетворены частично. С ООО «Трест № 4» в пользу департамента взыскана задолженность по договору аренды земельного участка от 13.01.2012
№ ДГУ/12.2546-Ц-12 за период с 01.08.2018 по 30.06.2021 в сумме 60 429,60 руб. и пени
за просрочку платежей за период с 01.09.2018 по 30.06.2021 в сумме 99 327,73 руб.,
с последующим начислением процентов на сумму основного долга, начиная с 01.07.2021, из расчета 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактической оплаты долга. В удовлетворении требований департамента в остальной части отказано.
С ООО «Трест № 4» в доход федерального бюджета взыскано 5 793 руб. государственной пошлины.

Департамент, не согласившись с принятыми по делу судебными актами в части неудовлетворенных требований, обратился с кассационной жалобой, просит отменить решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда в обжалуемой части и принять новый судебный акт об удовлетворении требований в полном объеме.

В обоснование жалобы департамент указывает на то, что общая площадь помещений в здании менялась, до 2019 года в Едином государственном реестре недвижимости
(далее – ЕГРН) содержалась ошибка в сведениях об общей площади помещений, принадлежащих арендаторам, доля общества изначально рассчитывалась в меньшем размере, чем полагается; департамент мог узнать об этих обстоятельствах не ранее конца
2018 года, когда сведения были внесены в ЕГРН, срок исковой давности не пропущен; поскольку формой договора аренды предусмотрена ежемесячная оплата арендной платы
в срок не позднее 10-го числа месяца, за который производится оплата, то заявленные департаментом требования являются правомерными, а указанный срок внесения арендной платы не подлежит изменению.

Отзыв на кассационную жалобу в установленном процессуальным законодательством порядке не представлен.

Изучив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов в указанных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции полагает, что обжалованные решение
и постановление подлежат оставлению без изменения в связи со следующим.

Как следует из материалов дела и установлено судами, по договору аренды земельного участка от 13.01.2012 № ДГУ/12-2546-Ц-12 ООО «Трест № 4» является одним из арендаторов земельного участка государственная собственность, на который
не разграничена, с кадастровым номером 55:36:040117:3149, площадь участка 5 879 кв. м, местоположение установлено относительно административного здания по адресу: г. Омск, ЦАО, переулок Больничный д. 6. Цель использования участка: административные здания и офисы коммерческих организаций.

По условиям договора арендатор обязуется своевременно и полностью выплачивать арендную плату, установленную договором и последующими изменениями
и дополнениями к нему.

Согласно приложению № 4 к договору (стр. 28 договора аренды) обществу принадлежат объекты недвижимости, расположенные на участке, а именно:

– нежилое помещение № 94 П, общая площадь 646,9 кв. м, номера на поэтажном плане: 57, местоположение: г. Омск, переулок Больничный, дом 6;

– нежилое помещение № 85 П, общая площадь 166,6 кв. м, номера на поэтажном плане: 33, местоположение: г. Омск, переулок Больничный, дом. 6;

– нежилое помещение № 55 П, общая площадь 26,1 кв. м, номера на поэтажном плане: 13, местоположение: г. Омск, переулок Больничный, дом 6;

– нежилое помещение № 54 П, общая площадь 16,1 кв. м, номера на поэтажном плане: 14, местоположение: г. Омск, переулок Больничный, дом 6;

– нежилое помещение № 53 П, общая площадь 26 кв. м, номера на поэтажном
плане: 15, местоположение: г. Омск, переулок Больничный, дом 6;

– нежилое помещение № 56 П, общая площадь 283,9 кв. м, номера на поэтажном плане: 23-25,40-46 местоположение: г. Омск, переулок Больничный, дом 6.

Общая площадь всех помещений на участке, принадлежащих арендаторам:
12 362,8 кв. м.

Согласно пункту 2.1 договора размер арендной платы за предоставленный участок определяется согласно расчету арендной платы, приведенному в приложении к настоящему договору.

Исходя и пункта 2.2 арендная плата подлежит изменению не чаще одного раза в год в следующих случаях: 1) внесения изменений в порядок определения арендной платы
за земельные участки, находящиеся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю, расположенные на территории города Омска; 2) внесения изменений в значения показателей, используемых при расчете арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности
до разграничения государственной собственности на землю, расположенные
на территории города Омска.

Расчет арендной платы производился на основании постановления Правительства Омской области от 29.10.2008 № 179-п «Об утверждении Положения об арендной плате
за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности
до разграничения государственной собственности на землю и расположенных в городе Омске» (далее – Постановление № 179-п) и составлял для общества 3 597,96 руб. в месяц (АП = Кс ? 1272,1 / 12362,8 ? 0,015 / 12).

В связи с изменением общей площади помещений и порядка расчета (применение постановления Правительства Омской области от 29.04.2015 № 108-п «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые
не разграничена, предоставленные в аренду без торгов» (далее – Постановление № 108-п) департаментом было направлено в адрес общества письмо от 29.06.2017
№ Исх-ДИО/10494, в котором департамент указал, что площадь помещений составляет
14 246,5 кв. м, а арендная плата рассчитывается следующим образом:

– с 13.12.2012 по 09.01.2015 рассчитывается в соответствии с Постановлением
№ 179-п по формуле: Кс ? Сап / 12, где с учетом доли общества 1 105,5 / 14 246,5 размер арендной платы составляет 2 737,2 руб. в мес. (28 219 317,58 ? 1 105,5 / 14 246,5) ? 0,015 / 12);

– с 10.01.20.15 по 10.05.2015 рассчитывается в соответствии с Постановлением
№ 179-п по формуле: Кс ? Сап / 12, где с учетом доли общества 1 105,5 / 14 246,5 размер арендной платы составляет 2 588,85 руб. в мес. (26 689 895,73 ? 1 105,5 / 14 246,5) ? 0,015/12);

– с 11.05.2015 по 11.05.2016 рассчитывается в соответствии с Постановлением
№ 108-п по формуле: С (рыночная стоимость) ? Р (ставка рефинансирования) ? И/12, где
с учетом доли общества 1 105,5 / 14 246,5 размер арендной платы составляет
29 160,47 руб. в мес. (54 660 200 ? 1 105,5 / 14 246,5) ? 8,25% / 12);

– с 11.05.2016 по 11.05.2017 рассчитывается в соответствии с Постановлением
№ 108-п где с учетом доли общества 1 105,5 / 14 246,5 и коэффициента инфляции (1,064) размер арендной платы составляет 31 026,74 руб. в мес.
(54 660 200 ? * 1 105,5 / 14 246,5) ? 8,25% ? 1,064/12);

– с 11.05.2017 по 31.12.2017 рассчитывается в соответствии с Постановлением
№ 108-п где с учетом доли общества 1 105,5 / 14 246,5 и коэффициента инфляции (1,04) размер арендной платы составляет 32 268 81 руб. в мес.
(54 660 200 ? 1 105,5 / 14 246,5) ? 8,25% ? 1,04/12).

С учетом изменений общей площади помещений и перехода права собственности
на помещение с кадастровым номером 55:36:040117:3402 (нежилое помещение № 85 П, общая площадь 166,6 кв. м, номера на поэтажном плане: 33, местоположение: г. Омск, переулок Больничный, дом 6) Филиппову С.В., доля общества в общем объеме помещений составляет 1 105,5 / 12 328,2.

Письмом от 02.04.2021 № Исх-ДИО/5543 департамент уведомил общество о том, что доля общества в праве пользования земельным участком составила 526 / 5879,
в связи с чем размер арендной платы составляет: с 13.12.2012 – 3 156,01 руб.;
с 10.01.2015 – 2 984,96 руб.; с 11.05.2015 – 33 622,21 руб.; с 11.05.2016 – 35 774,03 руб.;
с 11.05.2017 – 37 204,99 руб.; с 02.11.2017 – 2 984,96 руб.; с 01.01.2018 – 17 864,5 руб.;
с 01.01.2019 – 19 267,36 руб.; с 01.01.2020 – 19 845,38 руб.; с 01.01.2021 – 11 176,19 руб.

Пунктом 5.2 установлена ответственность в размере 0,1% в случае просрочки внесения арендной платы.

В адрес ООО «Трест № 4» 02.07.2021 № Исх-ДИО/9356 направлена претензия
с требованием о погашении задолженности по арендной плате за период с 25.05.2015
по 30.06.2021 в сумме 1 094 840,43 руб. и пени за просрочку платежей за период
с 11.03.2013 по 30.06.2021 в сумме 1 454 236,38 по договору № ДГУ/12-2546-Ц-12, которая арендатором не исполнена.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения департамента
в арбитражный суд с требованиями по настоящему делу.

Суд первой инстанции, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ предоставленные
в материалы дела доказательства, руководствуясь положениями статей 196, 200 (о сроке исковой давности), пункта 1 статьи 319.1, статей 330, 333, 410, 422, 424, 606, 607, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьи 65, части 1
статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), пунктов 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации
от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление № 73),
пункта 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее – Постановление № 7), установив факт пользования обществом земельным участком, принимая во внимание, что арендная плата определяется с учетом установленной законом ставки арендной платы, методика расчета арендной платы является доступной, применив срок исковой давности,
и не установив оснований для снижения неустойки в порядке статьи 333 ГК РФ, частично удовлетворил исковые требования.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.

Суд кассационной инстанции, отклоняя доводы кассационной жалобы, исходит
из установленных по делу обстоятельств и следующих норм права.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату)
(статья 614 ГК РФ).

Правоотношения по заключению и исполнению договоров аренды земельных участков регулируются также положениями ЗК РФ.

Согласно положениям статей 424 ГК РФ, 39.7, 65 ЗК РФ и пунктам 16, 19 Постановления № 73, арендная плата за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, является регулируемой ценой и ее размер определяется
в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы
и не вправе применять другой размер арендной платы. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются
к отношениям, возникшим после таких изменений. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

При рассмотрении спора суды первой и апелляционной инстанций проверили правильность расчета основного долга, при этом учли периоды действия нормативно-правовых актов, регулирующих внесение арендной платы за землю, устанавливающих формулы расчета такой платы, признали расчет обоснованным, соответствующим применяемым нормативным актам и арифметически верным.

Мотивируя вывод о пропуске департаментом в определенной части требований срока исковой давности, суды правомерно исходили из следующих норм действующего законодательства.

В соответствии со статьей 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого
в соответствии со статьей 200 ГК РФ (пункт 1 статьи 196 ГК РФ), а именно если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 200 ГК РФ по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 16 постановления Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных
с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», согласно пункту 3 статьи 202 ГК РФ течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному. В этих случаях течение исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения этой процедуры, а при отсутствии такого срока – на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.

В соответствии с правовой позиций, изложенной в Обзоре практики применения арбитражными судами положений процессуального законодательства об обязательном досудебном порядке урегулирования спора, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020, из системного толкования пункта 3
статьи 202 ГК РФ и части 5 статьи 4 АПК РФ следует правило, в соответствии с которым течение срока исковой давности приостанавливается на срок фактического соблюдения претензионного порядка (с момента направления претензии до момента получения отказа в ее удовлетворении), непоступление ответа на претензию в течение 30 дней либо срока, установленного договором, приравнивается к отказу в удовлетворении претензии, поступившему на 30 день либо в последний день срока, установленного договором.

Суды первой и апелляционной инстанций, установив, что департаментом соблюден обязательный досудебный порядок урегулирования спора, иск предъявлен в суд 13.09.2021 (согласно почтовому штемпелю на конверте), пришли к выводу о пропуске истцом срока исковой давности по требованиям о взыскании задолженности за период до 13.08.2018.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они
не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Судами установлено и материалами дела подтверждено, что в рассматриваемом случае срок внесения арендной платы договором не установлен, однако, размер ежемесячной арендной платы является известным, а в приложении № 3 к договору указан размер именно ежемесячной арендной платы.

Учитывая изложенное, исходя из того, что по договору аренды имеет место встречное предоставление (статьи 328 ГК РФ), суды пришли к верному выводу о том, что обязанность по внесению арендной платы в настоящем случае наступает по истечении каждого периода пользования, то есть каждого месяца, а оснований для применения установленного формой договора срока – до 10 числа месяца, за который производится оплата, не имеется, поскольку этот срок сторонами в договоре не согласован.

Таким образом, правильно установив указанные выше обстоятельства по делу, суды двух инстанций пришли к правомерному и обоснованному выводу, что срок внесения арендной платы за август 2018 года – по истечении августа 2018 года, принимая
во внимание пропуск срока исковой давности в отношении задолженности за период
до 13.08.2018, то есть задолженности, срок оплаты которой наступил до 13.08.2018,
не является пропущенным срок исковой давности в отношении требований о взыскании долга по арендной плате за период с августа 2018 года, а в отношении неустойки –
с 01.09.2018.

Доводы департамента о том, что срок исковой давности не пропущен
в связи с изменением общей площади помещений собственников и получении департаментом сведений об этом не ранее конца 2018 года, был рассмотрен в апелляционном суде и обоснованно отклонен, поскольку нарушением права является просрочка внесения арендной платы, а сведения о площади помещений являются одним из показателей, используемых для расчета арендной платы, сведения о принадлежности и площади помещений в объекте недвижимости содержатся в ЕГРН и являются общедоступными.

Таким образом, правильно применив вышеуказанные нормы права, исследовав
и оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства
в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности
в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, суды первой и апелляционной инстанций законно и обоснованно отказали в удовлетворении в соответствующей части заявленных департаментом требований.

Все аргументы, приводимые департаментом в кассационной жалобе, являлись предметом исследования судов как первой, так и апелляционной инстанций
и отклонены ими с приведением соответствующих причин в мотивировочных частях обжалуемых судебных актов, и по своей сути, они сводятся к несогласию истца
с выводами судов, то есть направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств
и установление новых обстоятельств, отличных от установленных судами, в связи с чем не могут быть приняты во внимание судом кассационной инстанции, учитывая предусмотренные статьей 286 АПК РФ пределы его компетенции.

Оснований, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, для отмены обжалуемых судебных актов в кассационном порядке не имеется, жалоба удовлетворению
не подлежит.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 05.03.2022 Арбитражного суда Омской области и постановление от 23.06.2022 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А46-16725/2021оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия,
в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий В.В. Сирина

Судьи Д.С. Дерхо

Е.Ю. Демидова