Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-12737/2020) финансового управляющего ФИО1 на определение Арбитражного суда Омской области от 20 октября 2020 года по делу № А46-8574/2019 (судья Скиллер-Котунова Е.В.), вынесенное по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 о разрешении разногласий по вопросу о реализации имущества должника, заложенного в обеспечение требования Банка «СИБЭС» (акционерное общество), в рамках дела о признании индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) несостоятельным (банкротом),

при участии в судебном заседании:

от индивидуального предпринимателя ФИО2 - представитель ФИО3, доверенность № 55 АА 2354565 от 27.04.2020, срок действия три года;

от финансового управляющего ФИО1 - представитель ФИО4, доверенность б/н от 08.11.2019, срок действия по 31.12.2019;

от Банка «СИБЭС» (АО) в лице Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» - представитель ФИО5, доверенность № 835 от 28.09.2020, срок действия по 31.12.2022;

установил:

определением Арбитражного суда Омской области 26.06.2019 (резолютивная часть от 19.06.2019) в отношении ФИО2 (далее – ФИО2, должник) введена процедура реструктуризации долгов гражданина, финансовым управляющим должника утверждена ФИО1 (далее – ФИО1, финансовый управляющий).

Решением Арбитражного суда Омской области от 21.10.2019 (резолютивная часть от 15.10.2019) ФИО2 признан несостоятельным (банкротом), в отношении должника введена процедура реализации имущества гражданина, финансовым управляющим должника утверждена ФИО1

В Арбитражный суд Омской области поступило заявление ФИО2 о разрешении разногласий по вопросу о реализации имущества должника, заложенного в обеспечение требования Банка «СИБЭС» (акционерное общество) (далее – Банк «СИБЭС» (АО), должник), а именно:

1. исключить из Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества ФИО2, заложенного в обеспечение требования Банка «СИБЭС» (АО) (далее также - «Положение»), следующее имущество: ангар из профнастила – 170 кв.м. (пункт 1.7 Приложения № 1); недостроенное двухэтажное здание АБК – 384 кв.м. (пункт 1.7 Приложения № 1); склад из кирпича – 126 кв.м. (пункт 1.7 Приложения № 1); склад из моноблоков – 216 кв.м. (пункт 1.7 Приложения № 1); сеть газопотребления, III класса опасности (пункт 1.8 Приложения № 1);

2. установить начальную продажную цену заложенного имущества, исходя из рыночной цены имущества, определенной специализированной организацией;

3. разделить подлежащее продаже имущество на отдельные лоты (согласно прилагаемому перечню).

Определением Арбитражного суда Омской области от 06.08.2020 к участию в рассмотрении заявления в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент имущественных отношений Администрации города Омска, общество с ограниченной ответственностью «АФЗ ПК» (далее – ООО «АФЗ ПК»), общество с ограниченной ответственностью «Газстройэксплуатация» (далее – ООО «Газстройэксплуатация»).

Определением Арбитражного суда Омской области от 20.10.2020 разногласия разрешены следующим образом:

1. из Положения исключено следующее имущество: ангар из профнастила – 170 кв.м. (пункт 1.7 Приложения № 1); недостроенное двухэтажное здание АБК – 384 кв.м. (пункт 1.7 Приложения № 1); склад из кирпича – 126 кв.м. (пункт 1.7 Приложения № 1); склад из моноблоков – 216 кв.м. (пункт 1.7 Приложения № 1); сеть газопотребления, III класса опасности (пункт 1.8 Приложения № 1);

2. Положение, а именно пункт 8, приложение № 1 к Положению, утверждено в редакции, предложенной должником:

- «п. 8. Начальная стоимость имущества определена согласно начальной продажной стоимости залога, установленной сторонами в договоре о залоге №05-14-2434 от 25.07.2013 года, в договоре о залоге недвижимого имущества №05-14-2686 от 12.04.2016г.»

- Приложение № 1 к Положению утверждено в следующей редакции:

Номер лота

Состав лота (наименование, подробные характеристики, место нахождения имущества)

Кол-во, ед.

Залоговая

стоимость,

руб.

Начальная цена, руб.

Сварочный цех, заготовительное отделение мехцеха, малярное отделение: нежилое одноэтажное строение с одной двухэтажной и шестью одноэтажными пристройками и антресольным этажом, литера Н-Н7, общей площадью 3511,2 кв.м. Адрес (местоположение): <...>.

12 400 000

Склад готовой продукции, назначение нежилое. Площадь: общая 1564 кв.м. Литер: М. Этажность: 1. Адрес (местоположение): <...>.

540 000

Подъездные железнодорожные пути, общей протяженностью 524,2 м., инвентарный номер 50000408. Адрес (местоположение): <...>. Местоположение: от СП 5 до упора.

800 000

Нежилое строение (цех металлизации), назначение: нежилое. Площадь: общая 634,6 кв.м. Инвентарный номер:6622187. Литер: И И1 И2. Этажность: 1. Адрес (местоположение): <...>.

5 891 526

Склад кислородный, назначение: нежилое. Площадь: общая 41,5 кв.м. Инвентарный номер: 6580898. Литер: Л. Этажность: 1. Адрес (местоположение): <...>.

406 656

Право аренды земельного участка по договору аренды земельного участка №Д-Кр-14-5332 от 19.01.2005г. сроком на 25 лет из состава земельного участка, относящийся к категории земель поселений, в границах города Омска, кадастровый номер №55:36:19 01 02:0059, общей площадью 19 259,00 кв.м., для производственных целей:

- часть земельного участка площадью 15 259,00 кв.м. под строения (нежилое железобетонное одноэтажное строение (сварочный цех, заготовительное отделение, мехцеха, малярное отделение), нежилое строение (склад
готовой продукции);

- часть земельного участка площадью 3 598,00 кв.м. под строения (нежилое одноэтажное кирпичное строение (цех металлизации), нежилое строение (цех кислородных баллонов), расположенные по адресу: ул. Можайского, 50 (Кировский округ), с местоположением относительно 1 этажного кирпичного строения, имеющего почтовый адрес: <...>.

2 900 000

3. в удовлетворении ходатайства в остальной части отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, финансовый управляющий обратился с апелляционной жалобой, в которой просил обжалуемое определение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым разрешить разногласия, утвердив Положение в редакции, предложенной залоговым кредитором:

- изменить пункт 8 Положения и изложить его в следующей редакции: «п. 8. Начальная стоимость имущества определена согласно начальной продажной стоимости залога, установленной сторонами в договоре о залоге №05-14-2434 от 25.07.2013 года, в договоре о залоге недвижимого имущества №05-14-2686 от 12.04.2016г.»;

- изменить пункт 66 Положения и изложить его в следующей редакции: «66. Вырученные от продажи Имущества денежные средства распределяются в соответствии с Законом о банкротстве.»;

- изменить Приложение № 1 к Положению и изложить его в следующей редакции:

Номер лота

Состав лота (наименование, подробные характеристики, место нахождения имущества)

Кол-во, ед.

Рыночная

стоимость,

руб.

Начальная цена, руб.

1.1 Сварочный цех, заготовительное отделение мехцеха, малярное отделение: нежилое одноэтажное строение с одной двухэтажной и шестью одноэтажными пристройками и антресольным этажом, литера Н-Н7, общей площадью 3511,2 кв.м. Адрес (местоположение): <...>.

12 400 000

1.2 Нежилое строение (цех металлизации), назначение: нежилое. Площадь: общая 634,6 кв.м. Инвентарный номер:6622187. Литер: И И1 И2. Этажность: 1. Адрес (местоположение): <...>.

5 891 526

1.3 Склад кислородный, назначение: нежилое. Площадь: общая 41,5 кв.м. Инвентарный номер: 6580898. Литер: Л. Этажность: 1. Адрес (местоположение): <...>.

406 656

1.4 Склад готовой продукции, назначение нежилое. Площадь: общая 1564 кв.м. Литер: М. Этажность: 1. Адрес (местоположение): <...>.

540 000

1.5 Подъездные железнодорожные пути, общей протяженностью 524,2 м., инвентарный номер 50000408. Адрес (местоположение): <...>.

800 000

1.6 Право аренды земельного участка. Кадастровый номер 55:36:19 01 02: 0059, общей площадью 19349,00 кв.м., сроком на 25 лет. Категория: земли населенных пунктов, предназначенные для производственных целей под строения, для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовки: часть земельного участка площадью 15259,00 кв.м. (учетный номер 2) под строения (нежилое железобетонное одноэтажное строение (сварочный цех, заготовительное отделение, мехцеха, малярное отделение), нежилое строение (склад готовой продукции); часть земельного участка площадью 3598,00 кв.м. (учетный номер 3) под строения (нежилое одноэтажное кирпичное строение (цех металлизации), нежилое строение (склад кислородных баллонов), расположенное по адресу: <...>. Местоположение установлено относительно ориентира – одноэтажного кирпичного строения, имеющего почтовый адрес: <...>, на земельном участке имеются самовольные постройки (какие)

3 340 000, из них 2 900 000 – право аренды, 440 000 – самовольные постройки (незалого-вое)

3340000, из них 2900000 – право аренды, 440000 – самовольные постройки (незалого-вое)

1.7 Сеть газопотребления III класса опасности (незалоговое)

120 000

Итого Итого

23 498 182

В обоснование апелляционной жалобы ее заявитель указал следующее:

- разделение принадлежащего реализации на торгах в деле о банкротстве имущества должника на отдельные лоты противоречит действующему законодательству, в частности статьям 5, 69 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке), пункту 1 статьи 1, пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), пункту 11 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в частности нарушает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов;

- суд первой инстанции необоснованно исключил из Положения незалоговое имущество – сеть газопотребления и самовольные постройки, поскольку первая не может быть реализована отдельно от объектов недвижимости, так как обеспечивает их обслуживание, а вторые неразрывно связаны с земельным участком и должны следовать его судьбе, кроме того, реализация самовольных построек отдельно от земельного участка не представляется возможной в силу положений пункта 2 статьи 222 ГК РФ.

До начала заседания суда апелляционной инстанции от финансового управляющего поступило ходатайство об отложении судебного заседания.

Оспаривая доводы апелляционной жалобы, должник представил отзыв, в котором просил обжалуемое определение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В заседании суда апелляционной инстанции, открытом 17.12.2020, представитель финансового управляющего поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, указал, что считает определение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, просил его отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить.

Представитель ФИО2 поддержал доводы, изложенные в отзыве, указал, что считает доводы, изложенные в апелляционной жалобе, несостоятельными, просил оставить определение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представитель Банка «СИБЭС» (АО) в лице Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» (далее – ГК «АСВ») поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, указал, что считает определение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, просил его отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить.

В заседании суда апелляционной инстанции, открытом 17.12.2020, в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) был объявлен перерыв до 22.12.2020, после окончания которого судебное заседание было продолжено. Информация о перерыве в судебном заседании была размещена на информационном ресурсе http://kad.arbitr.ru/.

За время перерыва от ФИО2 поступили дополнения к возражениям на апелляционную жалобу, от финансового управляющего – письменные пояснения.

В заседании суда апелляционной инстанции после перерыва представитель ФИО2 поддержала доводы, изложенные в своих письменных дополнениях, в отзыве на апелляционную жалобу, просила оставить определение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле о банкротстве, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, суд апелляционной инстанции, руководствуясь частью 3 статьи 156, статьей 266 АПК Р), рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся представителей участвующих в деле лиц.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на нее, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке статей 268, 270 АПК РФ, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для отмены обжалуемого определения суда первой инстанции по настоящему делу.

Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Омской области 26.06.2019 в реестр требований кредиторов ФИО2 включено требование Банк «СИБЭС» (АО) в лице конкурсного управляющего ГК «АСВ» в составе третьей очереди в размере 74 962 000 руб., из которых 68 000 000 – сумма основного долга, 6 641 331 руб. 53 коп. – сумма просроченных процентов, 108 701 руб. 35 коп. – сумма текущих процентов, 211 967 руб. 12 коп. – сумма начисленной и неоплаченной неустойки, с учетом всех ограничений по договорам поручительства, а также 210 570 руб. государственной пошлины, как обеспеченное залогом имущества должника.

В адрес финансового управляющего поступило утвержденное залоговым кредитором Банком «СИБЭС» (АО) Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника ФИО2, которое было направлено в адрес должника (том 1, листы дела 17-52).

Согласно Положению в состав предлагаемого к реализации имущества входят два вида имущества должника:

1. имущество, не являющееся предметом залога:

- сеть газопотребления, III класса опасности,

2. имущество, заложенное в пользу Банка «СИБЭС» (АО):

- сварочный цех, заготовительное отделение мехцеха, малярное отделение: нежилое одноэтажное строение с одной двухэтажной и шестью одноэтажными пристройками и антресольным этажом, литера Н-Н7, общей площадью 3511,2 кв.м. Адрес (местоположение): <...> (договор о залоге недвижимого имущества № 05-14-2686 от 12.04.2016 (том 1, листы дела 93-97));

- склад готовой продукции, назначение нежилое. Площадь: общая 1564 кв.м. Литер: М. Этажность: 1. Адрес (местоположение): <...>(договор о залоге недвижимого имущества № 05-14-2686 от 12.04.2016 (том 1, листы дела 93-97));

- подъездные железнодорожные пути, общей протяженностью 524,2 м., инвентарный номер 50000408. Адрес (местоположение): <...>. Местоположение: от СП 5 до упора (договор о залоге недвижимого имущества № 05-14-2686 от 12.04.2016 (том 1, листы дела 93-97));

- нежилое строение (цех металлизации), назначение: нежилое. Площадь: общая 634,6 кв.м. Инвентарный номер:6622187. Литер: И И1 И2. Этажность: 1. Адрес (местоположение): <...> (договор о залоге недвижимого имущества № 05-14-2434 от 25.07.2013 (том 1, листы дела 98-102));

- склад кислородный, назначение: нежилое. Площадь: общая 41,5 кв.м. Инвентарный номер: 6580898. Литер: Л. Этажность: 1. Адрес (местоположение): <...> (договор о залоге недвижимого имущества № 05-14-2434 от 25.07.2013 (том 1, листы дела 98-102));

- право аренды земельного участка по договору аренды земельного участка №Д-Кр-14-5332 от 19.01.2005г. сроком на 25 лет из состава земельного участка, относящийся к категории земель поселений, в границах города Омска, кадастровый номер №55:36:19 01 02:0059, общей площадью 19 259,00 кв.м., для производственных целей: часть земельного участка площадью 15 259,00 кв.м. под строения (нежилое железобетонное одноэтажное строение (сварочный цех, заготовительное отделение, мехцеха, малярное отделение), нежилое строение (склад готовой продукции); часть земельного участка площадью 3 598,00 кв.м. под строения (нежилое одноэтажное кирпичное строение (цех металлизации), нежилое строение (цех кислородных баллонов), расположенные по адресу: ул. Можайского, 50 (Кировский округ), с местоположением относительно 1 этажного кирпичного строения, имеющего почтовый адрес: <...> (договор о залоге недвижимого имущества № 05-14-2434 от 25.07.2013 (том 1, листы дела 98-102)).

Кроме того, на земельном участке находятся самовольные постройки:

- ангар из профнастила - 170 кв.м.;

- недостроенное двухэтажное здание АБК - 384 кв.м.;

- склад из кирпича - 126 кв.м.;

- склад из моноблоков - 216 кв.м.;

Согласно Положению перечисленное имущество подлежит реализации единым лотом.

Как пояснили залоговый кредитор и финансовый управляющий, раздел лотом невозможен в связи с наличием единого права аренды земельного участка под всеми зданиями и сооружениями.

Начальная продажная стоимость определена на основании оценки финансового управляющего от 16.03.2020, указана в Приложении № 1 к Положению, всего составляет 35 000 000 руб. (пункт 8 Положения, Приложение № 1 к Положению).

Считая, что установленная Банком «СИБЭС» (АО) начальная продажная цена залогового имущества завышена, не соответствует установленной в договоре залога, а также указав, что для реализации залогового и незалогового имущества предусмотрен разный порядок, что недопустимо, должник обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Применительно к настоящему делу возражения должника сводились в частности к следующему:

- Положение предусматривает одновременную реализацию залогового имущества должника и имущества должника, в отношении которого залог не установлен (ангар из профнастила - 170 кв.м.; недостроенное двухэтажное здание АБК - 384 кв.м.; склад из кирпича - 126 кв.м.; склад из моноблоков - 216 кв.м.; сеть газопотребления, III класса опасности), что недопустимо;

- начальная продажная цена имущества должника определена неверно, что приведет к отсутствию предложений и недостижению целей проведения торгов, в том числе к ограничению доступа публики к торгам, нарушению прав должника и его кредиторов;

- продажа имущества единым лотом приведет к его реализации по заниженной цене, что нарушит права должника и его кредиторов.

Согласно части 1 статьи 223 АПК РФ и статье 32 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

Отношения, связанные с банкротством граждан, регулируются главой Х Закона о банкротстве. Согласно пункту 1 статьи 213.1 Закона о банкротстве отношения, связанные с банкротством граждан и не урегулированные настоящей главой, регулируются главами I - III.1, VII, VIII, параграфом 7 главы IX и параграфом 2 главы XI настоящего Федерального закона.

Статьей 60 Закона о банкротстве предусмотрено, что в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) подлежат рассмотрению заявления и ходатайства арбитражного управляющего, в том числе о разногласиях, возникших между ним и кредиторами, а в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, между ним и должником, жалобы кредиторов о нарушении их прав и законных интересов.

По результатам рассмотрения указанных заявлений, ходатайств и жалоб арбитражный суд выносит определение.

Данное определение может быть обжаловано в порядке и в сроки, которые установлены настоящим Федеральным законом.

Согласно положениям пункта 1 статьи 213.26 Закона о банкротстве в течение одного месяца с даты окончания проведения описи и оценки имущества гражданина финансовый управляющий обязан представить в арбитражный суд положение о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества гражданина с указанием начальной цены продажи имущества. Данное положение утверждается арбитражным судом и должно соответствовать правилам продажи имущества должника, установленным статьями 110, 111, 112, 139 настоящего Федерального закона.

Об утверждении положения о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества гражданина и об установлении начальной цены продажи имущества выносится определение. Указанное определение может быть обжаловано.

В соответствии с пунктом 4 статьи 213.26 Закона о банкротстве продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, с учетом положений статьи 138 настоящего Федерального закона с особенностями, установленными настоящим пунктом.

Начальная продажная цена предмета залога, порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.

В случае наличия разногласий между конкурсным кредитором по обязательствам, обеспеченным залогом имущества гражданина, и финансовым управляющим в вопросах о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога каждый из них вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве гражданина, по результатам рассмотрения которого арбитражный суд выносит определение об утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, которое может быть обжаловано.

Названное положение закона не исключает права иных лиц, участвующих в деле о банкротстве, на заявление возражений относительно порядка и условий проведения торгов по продаже заложенного имущества (абзац пятый пункта 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя» (далее - Постановление № 58)).

Исходя из норм Закона о банкротстве, обращение в суд должника с заявлением о разрешении разногласий по вопросам начальной продажной цены, порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, порядка и условий обеспечения сохранности предмета залога для заявителя является одной из форм обращения за защитой нарушенных прав и законных интересов.

Согласно пункту 1 статьи 34 Закона о банкротстве должник является лицом, участвующим в деле о банкротстве.

При этом вопросы начальной продажной цены имущества, порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, порядка и условий обеспечения сохранности предмета залога непосредственно затрагивают права, как должника, так и его кредиторов.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии у должника права на заявление разногласий относительно порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога.

В пункте 9 Постановления № 58 указано, что порядок и условия проведения торгов определяется конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества, в той мере, в которой это допускается указанными положениями Закона.

Основания для изменения судом порядка и условий продажи заложенного имущества на торгах, предложенных залоговым кредитором или финансовым управляющим, имеются, в частности, если предложения по порядку или условиям проведения торгов способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе на доступ публики к торгам, а также, если порядок и условия проведения торгов не являются в достаточной степени определенными.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 20.05.2019 № 308-ЭС19-449 по делу № А53-34228/2016, при разрешении разногласий относительно начальной продажной стоимости, порядка, сроков и условий продажи имущества должника суд должен определить наиболее целесообразные правила продажи заложенного имущества, учитывающие баланс интересов всех вовлеченных в процесс несостоятельности должника лиц, а не только интересы залогового кредитора.

Разрешая разногласия, суд первой инстанции исходил из следующего:

1. Банк «СИБЭС» (АО) является единственным (в том числе и незалоговым) кредитором ФИО2, собрание кредиторов по вопросу утверждения порядка продажи имущества, не являющегося предметом залога, не проводилось; начальная цена была установлена на основании проведенной Банком оценки, при этом

- решением Ленинского районного суда города Омска от 01.08.2018 по делу № 2-2056/2018 обращено взыскание на заложенное имущество, принадлежащее ФИО2 (сварочный цех, заготовительное отделение мехцеха, малярное отделение: нежилое одноэтажное строение с одной двухэтажной и шестью одноэтажными пристройками и антресольным этажом, литера Н-Н7, общей площадью 3511,2 кв.м. Адрес (местоположение): <...>. Залоговая стоимость – 12 400 000 руб.; склад готовой продукции, назначение нежилое. Площадь: общая 1564 кв.м. Литер: М. Этажность: 1. Адрес (местоположение): <...>. Залоговая стоимость – 540 000 руб.; подъездные железнодорожные пути, общей протяженностью 524,2 м., инвентарный номер 50000408. Адрес (местоположение): <...>. Местоположение: от СП 5 до упора. Залоговая стоимость – 800 000 руб.; право аренды земельного участка. Кадастровый номер №55:36:190102:0059, общей площадью 19349,00 кв.м., сроком на 25 лет. Категория: земли населенных пунктов, предназначенные для производственных целей под строения, для размещения производственных и административных зданий, строений. Сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовки: часть земельного участка площадью 15 259,00 кв.м. (учетный номер 2) под строения (нежилое железобетонное одноэтажное строение (сварочный цех, заготовительное отделение, мехцеха, малярное отделение), нежилое строение (склад готовой продукции); часть земельного участка площадью 3 598,00 кв.м. под строения (нежилое одноэтажное кирпичное строение (цех металлизации), нежилое строение (цех кислородных баллонов), расположенное по адресу: ул. Можайского, 50. местоположение установлено относительно ориентира - 1 этажного кирпичного строения, имеющего почтовый адрес: <...>. Залоговая стоимость 2 900 000 руб.), определены порядок и условия продажи заложенного имущества: продажа с публичных торгов с установлением начальной стоимости продажи, равной залоговой,

- решением Арбитражного суда Омской области от 28.12.2018 по делу № А46- 14470/2018 обращено взыскание на заложенное имущество путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной стоимости заложенного имущества, переданного Банку «СИБЭС» (АО) ФИО2 в обеспечение исполнения обязательств: нежилое строение (цех металлизации), назначение: нежилое. Площадь 634,6 кв.м. Инвентарный номер 6622187, Литер: И, И1, И2. Этажность:1. адрес местонахождения: <...>. начальная продажная стоимость 5 891 526 руб.; склад кислородный, назначение: нежилое. Площадь 41,5 кв.м. Инвентарный номер:6580898. Литер: Л. Этажность: 1. адрес (местонахождения): <...>. начальная продажная стоимость 406 656 руб.; право аренды земельного участка. Кадастровый номер 55:36:19 01 02:0059, общей площадью 19349,00 кв.м., сроком на 25 лет. Категория: земли населенных пунктов, предназначенные для производственных нужд. Местоположение: относительно ориентира - одноэтажного кирпичного строения, имеющего почтовый адрес: <...> (из него часть земельного участка площадью 3598,00 кв.м. находится под строениями - цехом металлизации и складом кислородных баллонов). начальная продажная стоимость 352 000 руб., доказательств того, что установление начальной продажной стоимости залогового имущества в ином размере приведёт к наибольшему получению прибыли от его реализации, в материалы дела не представлено; установление иной (более высокой) начальной цены продажи имущества должника в условиях отсутствия потребительского спроса и интереса в его приобретении нецелесообразно, поскольку не поспособствует повышению покупательского спроса на реализуемое имущество, а лишь приведет к необоснованному увеличению срока процедуры реализации имущества гражданина, что не соответствует интересам должника и его кредиторов; поскольку спорное имущество подлежит реализации путем проведения торгов, устанавливая начальную продажную цену, суд определяет лишь нижнюю границу стоимости реализуемого имущества, что не препятствует продаже имущества при наличии соответствующего предложения по более высокой цене;

2. Положение, предложенное залоговым кредитором, не содержит условий выделения (установления порядка выделения, в том числе в отчете об оценке имущества) доли залогового кредитора в составе полученной выручки; законодательство о несостоятельности (банкротстве) не предусматривает возможности соединения в одном положении порядка продажи залогового и незалогового имущества, учитывая особенности понижения и повышения цены по данному имуществу в результате торгов, а также разный порядок перечисления денежных средств по результатам его продажи, расчетов с кредиторами, а также иные особенности реализации указанного имущества, исходя из его статуса, более того, управляющий должен соблюдать баланс интересов как кредиторов, так и должника, являющегося собственником имущества, который участвовал, в том числе, при его оценке, заключая договоры залога, при получении кредитных средств, иной оценки банком суду не представлено, несмотря на неоднократное предложение суда и вызов в судебное заседание специалиста банка из отдела оценки залогового имущества, доказательств, подтверждающих то, что имущество обесценилось, упало в цене за время процедуры банкротства, суду также не представлено.

В связи с этим суд первой инстанции утвердил Положение в редакции, предусматривающей реализацию принадлежащего должнику имущества отдельными лотами с установлением начальной цены реализации имущества на торгах, равной его залоговой стоимости, исключив из Положения незалоговое имущество, в частности сеть газопотребления, а также самовольные постройки.

Повторно исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции считает необходимым указать следующее.

1. В отношении реализации объектов недвижимости единым лотом.

Законный и добросовестный интерес участвующих в деле о банкротстве лиц, в частности должника и конкурсных кредиторов, заключается в реализации принадлежащего должнику имущества на торгах по наиболее высокой цене с целью максимального удовлетворения требований конкурсных кредиторов.

В связи с этим, определяя условия, на которых подлежит реализации имущество должника в деле о банкротстве, арбитражный суд должен установить, какой порядок реализации соответствующего имущества будет способствовать пополнению конкурсной массы в максимальном размере.

В настоящем случае совокупная начальная продажная цена имущества должника, которое подлежит реализации в соответствии с Положением в редакции, утвержденной арбитражным судом, отдельными лотами, составляет 22 938 182 руб., в то время как начальная продажная цена имущества, предложенного Банком к реализации единым лотом, составляет 35 000 000 руб., то есть является существенно более высокой.

Таким образом, должником были предложены менее выгодные для конкурсных кредиторов условия реализации принадлежащего ему имущества на торгах на повышение, чем условия, предложенные Банком «СИБЭС» (АО).

При разрешении настоящих разногласий судом первой инстанции отдано предпочтение условиям реализации имущества, предложенным ФИО2

Между тем, учитывая обстоятельства настоящего дела, а также механизм проведения торгов на повышение, суд апелляционной инстанции не может исключить, что, заявляя настоящие разногласия и предлагая реализацию принадлежащего ему имущества отдельными лотами, должник в действительности руководствуется не добросовестным интересом участвующих в деле о банкротстве лиц в продаже имущества по наиболее высокой цене и максимальном удовлетворении за счет вырученных денежных средств требований конкурсных кредиторов, а собственным интересом в приобретении на торгах через третье лицо одного или нескольких объектов по сниженной цене.

Достоверные доказательства невозможности реализовать имущественный комплекс такого рода по установленной залоговым кредитором цене, ФИО2 не представлены.

В случае реализации спорного имущества на торгах отдельными лотами по цене, указанной должником, в совокупности могут быть выручены денежные средства в сумме 22 938 182 руб., тогда как в случае реализации спорного имущества на торгах одним лотом по цене, указанной Банком, размер максимально возможной к получению выручки составит 35 000 000 руб., что в отсутствие каких-либо доказательств иного прямо свидетельствует о предпочтительности реализации имущества ФИО2 на условиях, предложенных Банком «СИБЭС» (АО).

Из материалов дела усматривается, что принадлежащее должнику залоговые и незалоговые сооружения, а также самовольные постройки располагаются на земельном участке с кадастровым номером 55:36:19 01 02:0059, принадлежащем должнику на праве аренды, основанном на договоре аренды земельного участка № Д-Кр-14-5332 от 19.01.2005, арендодателем по которому является Департамент недвижимости Администрации города Омска (том 1, листы дела 135-148, 110-114).

При этом, учитывая единое право пользования земельным участком под всеми объектами, необходимость вступать в арендные отношения со множественностью на стороне арендаторов, напротив, может являться препятствием для проявления интереса к отдельным объектам в связи с затруднительностью принятия хозяйственных решений, требующих согласования воли множества участников правоотношений.

Доказательства, подтверждающие отсутствие возможности реализовать спорное имущество единым лотом по цене не ниже 35 000 000 руб., в частности исходя из обстановки на рынке купли-продажи такого рода имущества, с учетом приведенного обстоятельства, в материалах дела отсутствуют.

Суд апелляционной инстанции считает необходимым также учитывать, что ГК «АСВ» (конкурсный управляющий Банка «СИБЭС» (АО)) является профессиональным участником дел о банкротстве, в связи с чем наличие у него достаточного для достоверного определения начальной продажной цены имущества на торгах в деле о банкротстве, максимально соответствующей рыночной цене, в частности, а также определения условий торгов по продаже имущества должника-банкрота, позволяющих получить максимально возможную выручку от его реализации, в целом, презюмируется.

К тому же он же является единственным незалоговым кредитором должника, поэтому вправе определять начальную продажную цену незалогового имущества.

В таких условиях формальное отсутствие решения собрания кредиторов по этому вопросу существенного значения не имеет.

Продажа имущества должника единым лотом по начальной цене 35 000 000 руб. в полной мере соответствует позиции Банка, как лица, предложившего реализовывать имущество ФИО2 на таких условиях.

При этом ФИО2 не обосновал наличие у него добросовестной заинтересованности в продаже имущества на аукционе с существенно меньшей начальной продажной ценой, не обосновал, как реализация имущества в том или ином порядке, в частности на условиях, предложенных Банком, затрагивает его права и законные интересы, тем более учитывая, что Банк является единственным (как залоговым, так и незалоговым) кредитором должника, в связи с чем вся выручка от продажи имущества ФИО2, независимо от ее размера, будет направлена на погашение требований единственного кредитора – Банка «СИБЭС» (АО)

Таким образом, должник надлежащим образом не подтвердил, что его права и законные интересы могут быть нарушены завышением стоимости подлежащего реализации на аукционе в деле о банкротстве имущества.

В то же время потенциальный покупатель имущества, реализуемого на торгах единым лотом имущества, будет осуществлять его оплату в целом, в связи с чем для него не имеет значения, какая часть из уплаченной им денежной суммы будет направлена на погашение залоговых требований Банка, а какая часть – на погашение его незалоговых требований.

При таких обстоятельствах, в отсутствие доказательств иного, суд апелляционной инстанции считает целесообразной реализацию принадлежащего ФИО2 имущества на торгах в форме аукциона (торги на повышение) единым лотом по цене, предложенной Банком (35 000 000 руб.), как это предусмотрено Положением в редакции, предложенной Банком «СИБЭС» (АО).

Вместе с тем положения о реализации имущества посредством публичного предложения подлежат исключению из Положения, так как реализация имущества должника единым лотом по начальной цене 35 000 000 руб. на данном этапе торгов не является очевидной для суда апелляционной инстанции, участвующими в деле лицами не обоснована.

Напротив, имеются основания считать, что реализация имущества на торгах посредством публичного предложения может привести к неконтролируемому падению цены реализации указанного имущества, которая может достигнуть цены меньшей, чем цена реализации отдельных лотов.

То есть риск получения от реализации имущественного комплекса (единым лотом) более низкой выручки в сравнении с выручкой, которая может быть получена в случае реализации имущества должника отдельными лотами на аукционе посредством публичного предложения, является существенным.

Учитывая изложенное, исходя из обстоятельств настоящего дела, суд апелляционной инстанции считает необходимым установить, что в случае если торги на повышение по продаже имущества должника единым лотом будут признаны несостоявшимися либо по итогам их проведения не будет заключен договор купли-продажи, финансовому управляющему не следует переходить к реализации имущества единым лотом на торгах посредством публичного предложения.

В таком случае имущественный комплекс подлежит разделению на отдельные объекты (лоты) с повторным проведением торгов на повышение по продаже сформированных финансовым управляющим отдельных лотов.

Финансовый управляющий считает, что реализация принадлежащего должнику имущества на торгах в деле о банкротстве отдельными лотами (в частности раздельная реализации права аренды земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости) нарушает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов и противоречит действующему законодательству.

Так, согласно части 1 статьи 5 Закона об ипотеке здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона.

Статьей 69 Закона об ипотеке установлено, что при ипотеке предприятия как имущественного комплекса (далее - предприятие) право залога распространяется на все входящее в его состав имущество (пункт 2 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение.

Если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 1 ЗК РФ земельное законодательство основывается, в том числе, на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В пункте 4 статьи 35 ЗК РФ содержится положение, согласно которому отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением указанных в данном пункте случаев. Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Как разъяснено в пункте 11 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», согласно пункту 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Относительно приведенных доводов финансового управляющего суд апелляционной инстанции считает необходимым указать, что нормы права, на которые ссылается ФИО1, не регулируют отношения пользования земельным участком на праве аренды, а потому не подлежат применению в рамках настоящего спора.

Суд апелляционной инстанции считает, что вопрос о порядке реализации права аренды земельного участка на торгах посредством публичного предложения подлежит разрешению в настоящем случае следующим образом.

Согласно пункту 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

На основании пункта 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В пункте 25 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.

В частности лица, приобретшие в собственность помещения во вновь возведенных нежилых зданиях, с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещения приобретают право на земельный участок, которое принадлежало продавцу помещений в здании.

Согласно пункту 20 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» при разрешении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, арбитражным судам следует руководствоваться пунктом 2 статьи 322 ГК РФ, устанавливающим, что обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, другими правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное.

Поэтому в случаях, когда все соарендаторы по договору аренды земельного участка используют находящиеся на нем здания (помещения в здании) в предпринимательских целях, обязательства таких арендаторов считаются солидарными, если иное не установлено договором аренды.

Если хотя бы один из соарендаторов земельного участка использует принадлежащее ему здание (помещение), находящееся на этом участке, в иных целях, обязательства всех соарендаторов по договору аренды носят долевой характер.

При определении размера обязательства каждого из соарендаторов земельного участка судам следует исходить из размера площади здания (помещения), принадлежащего каждому из соарендаторов.

На потенциальную возможность вступления в договор аренды нескольких лиц на стороне арендатора указано в постановлении Президиума ВАС РФ от 11.05.2010 № 16112/09 по делу № А32-6404/2009-39/152, определении ВАС РФ от 26.03.2013 № ВАС-461/13 по делу № А40-108847/11-16-999.

В связи с этим при формировании отдельных лотов (если реализация имущества единым лотом на аукционе не состоится) финансовому управляющему надлежит учитывать следующее.

При определении начальной продажной цены объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, финансовому управляющему надлежит установить, включена ли в определенную им стоимость таких объектов стоимость права пользования земельным участком под ними.

В настоящем случае таким правом пользования является право аренды земельного участка по договору аренды земельного участка № Д-Кр-14-5332 от 19.01.2005 сроком на 25 лет, включенное в единый имущественный комплекс, подлежащий реализации на торгах на повышение.

При этом указанное право в силу условий договора аренды земельного участка № Д-Кр-14-5332 от 19.01.2005 (долгосрочный характер аренды с условием о фиксированном размере арендной платы) может иметь экономическую и хозяйственную ценность.

В то же время наличие у права аренды самостоятельной ценности (в отрыве от находящихся на ней объектов), является сомнительным, так как по условиям договора аренды земельный участок не может быть использован арендатором для каких-либо иных целей, кроме указанных договором и связанных с эксплуатацией соответствующих объектов недвижимости.

А потому при проведении торгов в отношении отдельных объектов (лотов) следует указать, что совместно с каждым лотом предметом реализации является право аренды на условиях множественности лиц на стороне арендатор в случае приобретения лотов разными лицами.

Кроме того, в положении о порядке реализации имущества должника следует заранее определить, каким образом сумма арендного обязательства будет разделена при его исполнении между соарендаторами. При этом обязательства соарендаторов перед арендодателем являются солидарными, то есть арендодатель вправе потребовать уплаты арендной платы от каждого из арендаторов в полном объеме. А раскладка исполнения между соарендаторами должна осуществляться в зависимости от пропорции, установленной в положении о порядке реализации имущества отдельными лотами.

Стоимость указанного права аренды должна быть разделена посредством ее включения в стоимость расположенных на земельном участке объектов пропорционально площади отдельных лотов.

2. В отношении реализации совместно залогового и незалогового имущества.

Незалоговое имущество (сеть газопотребления III класса опасности) расположено на том же земельном участке, на котором расположено залоговое имущество и право аренды которого предложено к реализации совместно с сооружениями.

При этом из возражений ФИО2 от 05.08.2020 следует, что сеть газопотребления (газопровод) проведена к оборудованию котельной, расположенному в цех металлизации.

Как указал должник, оборудование котельной было приобретено и установлено в его объекте (в цехе металлизации) ООО «АФЗ-ПК». ООО «АФЗ-ПК» эксплуатирует котельную и заключило с АО «Омскгазстройэксплуатация» договор транспортировки газа № 2018-06/3149 (58Г) от 23.07.2018 (том 2, листы дела 41-57). Объекты недвижимости – цех металлизации – и части производственных помещений Н-Н7 отапливаются посредством газовой котельной, принадлежащей ООО «АФЗ-ПК», но могут отапливаться автономно.

Таким образом, из материалов дела усматривается, участвующими в нем лицами не опровергнуто, что сеть газопотребления (газопровод) выполняет обслуживающую функцию по отношению к цеху металлизации.

Возможность ее самостоятельной эксплуатации в отрыве от указанного здания, ее самостоятельная экономическая ценность должником не обосновывались и не доказывались.

Поэтому в случае, если реализация имущества единым лотом не состоится, при разделе на отдельные лоты указанную сеть целесообразно реализовать совместно с цехом металлизации.

В связи с этим суд апелляционной инстанции не усматривает оснований после разделения предмета торгов на лоты для продажи указанного имущества отдельным лотом.

Должник считает, что совместная реализация залогового и не залогового имущества на торгах не допускается Законом о банкротстве.

Вместе с тем возможность одновременной реализации на торгах в деле о банкротстве залогового и незалогового имущества следует из пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве, согласно которому в случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим или лицами, участвующими в деле о банкротстве, по вопросам начальной продажной цены, порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, порядка и условий обеспечения сохранности предмета залога каждый из них в течение десяти дней с даты включения сведений в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, по результатам рассмотрения которого арбитражный суд выносит определение об определении начальной продажной цены, утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, порядка и условий обеспечения сохранности предмета залога, которое может быть обжаловано. Если реализация предмета залога осуществляется совместно с продажей иного имущества должника, порядок и условия такой продажи не могут быть установлены без согласия в письменной форме конкурсного кредитора, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.

В настоящем случае Положение, предусматривающее совместную реализацию залогового и незалогового имущества, разработано залоговым кредитором – Банком «СИБЭС» (АО), что само по себе свидетельствует о согласии Банка на реализацию имущества должника на торгах в указанном порядке.

В связи с этим суд апелляционной инстанции отклоняет приведенный довод ФИО2

Порядок распределения выручки в этом случае осуществляется исходя из первоначального отношения цены незалогового имущества к общей цене лота.

Так, в предложенной залоговым кредитором редакции положения процент выручки от реализации сети газоснабжения составит 4,28% (1 500 000/ 35 000 000).

Следовательно, фактическая выручка от цены реализации незалоговой сети газоснабжения составит 4,28% от фактической выручки, полученной от продажи всего дота № 1.

Вопреки выводам суда первой инстанции никаких препятствий для применения положений закона о распределении фактической залоговой и незалоговой выручки в таком случае не имеется.

3. В отношении реализации самовольных построек.

Относительно самовольных построек, находящихся на земельном участке, суд апелляционной инстанции считает необходимым указать, что согласно пункту 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Согласно пункту 2 статьи 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

В пункте 2 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2016) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016) содержится правовая позиция, согласно которой по смыслу статей 128, 129, 222 ГК РФ, самовольное строение в гражданский оборот не введено и не может в нем участвовать: с ним нельзя совершать какие-либо гражданско-правовые сделки, право на него не может быть установлено и зарегистрировано. Лицо, осуществившее самовольную постройку, в силу пункта 2 статьи 222 ГК РФ не приобретает на нее право собственности, не вправе распоряжаться постройкой и совершать какие-либо сделки до признания такого права судом, требования как к собственнику к нему предъявлены быть не могут.

Таким образом, объект, признанный судом самовольной постройкой, исключается из гражданского оборота, подлежит уничтожению и не может выступать объектом гражданских прав (пункт 2 статьи 129 ГК РФ).

В связи с этим объекты незавершенного строительства, принадлежащие должнику, не могут быть реализованы на торгах посредством публичного предложения как самостоятельные объекты, поскольку распоряжение данными объектами любым способом не является законным (пункт 2 статьи 222 ГК РФ).

По смыслу статьи 201.15-1 Закона о банкротстве, согласно которой объект незавершенного строительства является "неотделимым улучшением" земельного участка, вне зависимости от того, является ли он объектом, выстроенным при наличии необходимых разрешений или нет, такой объект является составной частью земельного участка.

Это означает, что к регулированию отношений в связи с таким земельным участком может применяться статья 133 ГК РФ.

Согласно пункту 3 статьи 133 ГК РФ взыскание может быть обращено на неделимую вещь только в целом, если законом или судебным актом не установлена возможность выделения из вещи ее составной части, в том числе в целях продажи ее отдельно.

Следовательно, самовольные постройки не могут продаваться в виде самостоятельных строений, а реализуются в составе земельного участка в виде права аренды на него и, безусловно, отдельной реализации не подлежат.

Указание на них в положении о порядке реализации имущества является правильным, поскольку это отвечает требованиям у корректному описанию предмета торгов как условию обеспечения доступа публики к торгам.

Но судом может быть принято решение о разборе строений на строительный материал и о реализации строительного материала определенного и установленного количества и номенклатуры, если заинтересованными лицами будет доказано, что такой разбор на составные части имеет экономический смысл и эффективность.

В суде первой инстанции должник таких доказательств не приводил, реальную возможность демонтажа с сохранением качества строительных материалов и конструкций не обосновывал, так же как не обосновывал возможный перечень и цену строительных материалов, которые будут получены от разбора.

Удовлетворение такого требования допустимо исключительно в случае, если заявившее его лицо докажет целесообразность проведения соответствующих мероприятий, подтвердив, что размер вырученных от продажи материалов (строительных узлов) денежных средств превысит размер расходов на разбор самовольных построек, и будет являться более выгодным в сравнении с реализацией прав на земельный участок с опосредованным включением в стоимость прав на него потенциала самовольных построек.

В то же время стоимость самовольных строений без разбора может быть учтена в составе стоимости права аренды земельного участка не линейно, а опосредованно в случае, если имеется возможность легализации этих строений.

В таком случае потенциальная возможность легализации приводит к росту цены права аренды земельного участка.

При этом такое косвенное увеличение цены также подлежит распределению между отдельными лотами- объектами недвижимости при установлении начальной продажной цены на эти объекты по такому же принципу, по которому между ними распределяется цена права аренды на земельный участок.

4. В отношении указания цены отдельных объектов в составе единого лота.

Суд апелляционной инстанции также считает, что на данном этапе исключению из Положения подлежит указание на начальную продажную стоимость объектов недвижимости в составе лота № 1, за исключением цены незалогового имущества, так как указание на стоимость каждого объекта в отдельности в условиях их реализации единым лотом является ненужным.

Указание цены незалогового имущества в составе лота является обязательным с тем, чтобы соблюсти порядок распределения денежных средств для залогового и незалогового имущества.

При этом, как уже было сказано выше, и залоговые и незалоговые права на выручку от реализации имущества принадлежат одному и тому же единственному кредитору должника.

В таких условиях должник не обосновал, каким образом завышение или занижение цены сети газоснабжения в составе единого лота может нарушить права должник.

Соответственно, суд апелляционной инстанции полагает возможным оставить цену реализации незалогового имущества (сети газоснабжения) в составе единого лота в размере 1 500 000 руб.

Согласно пунктам 2 и 4 части 1 статьи 270 АПК РФ недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд посчитал установленными, и неправильное применение норм материального права является основанием для отмены судебного акта.

Определение Арбитражного суда Омской области от 20.10.2020 по настоящему делу подлежит отмене.

Апелляционная жалоба подлежит частичному удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктами 2, 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-12737/2020) финансового управляющего ФИО1 удовлетворить частично.

Определение Арбитражного суда Омской области от 20 октября 2020 года по делу № А46-8574/2019 (судья Е.В. Скиллер-Котунова), вынесенное по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 о разрешении разногласий по вопросу о реализации имущества должника, заложенного в обеспечение требования Банка «СИБЭС» (АО), в рамках дела о признании индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) несостоятельным (банкротом), отменить.

Принять новый судебный акт.

Заявление ФИО2 о разрешении разногласий по вопросу о реализации имущества должника удовлетворить частично.

Исключить из Положения о порядке и условиях реализации имущества ФИО2 положения о реализации имущества посредством публичного предложения, а также указание на начальную продажную стоимость объектов недвижимости в составе лота № 1, за исключением цены незалогового имущества.

В удовлетворении остальной части заявления ФИО2 отказать.

В удовлетворении апелляционной жалобы (регистрационный номер 08АП-12737/2020) финансового управляющего ФИО1 в остальной части отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления
в полном объеме.

Председательствующий

О.В. Зорина

Судьи

О.В. Дубок

М.В. Смольникова