Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 27.01.2020 по делу № А47-12202/2019.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец по первоначальному иску, ответчик по встречному иску, ИП ФИО1) обратился в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Вектор» (далее – ответчик по первоначальному иску, истец по встречному иску, ООО «Вектор») о взыскании задолженности по договору аренды нежилых помещений от 05.07.2018 № б/н за период с июня по июль 2019 года в размере 359 794 руб. 14 коп. (с учётом уточнения исковых требований, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; т.1, л.д.8-9; т.3, л.д.39).

Определением Арбитражного суда Оренбургской области от 03.10.2019 к производству суда принято встречное исковое заявление ООО «Вектор» к ИП ФИО1об обязании подписать акт приема-передачи и признании договора аренды прекратившим свое действие (т.1, л.д.121-125).

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 27.01.2020 в удовлетворении первоначальных исковых требований отказано. Встречные исковые требования удовлетворены, суд обязал ИП ФИО1 в течение десяти дней со дня вступления решения суда в законную силу подписать акт приема-передачи и принять от ООО «Вектор» переданное в аренду имущество. Также договор аренды нежилых помещений от 05.07.2018 № б/н признан судом прекратившим свое действие 31.05.2019 (т.3, л.д.57-68).

Не согласившись с принятым решением, ИП ФИО1 (далее также – податель апелляционной жалобы) обжаловал решение суда в апелляционном порядке, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела и неверную их оценку. В обоснование своей позиции по делу апеллянт указывает, что материалы дела не содержат доказательств принятия арендатором мер, направленных на возврат имущества.

ИП ФИО1 считает, что в основу оспариваемого решения положены документы, которые, по мнению суда, подтверждают освобождение арендуемых помещений в апреле месяце 2019 года, и свидетельские показания ФИО2 и ФИО3 Однако, свидетельские показания вышеуказанных лиц не подтверждают факт передачи (возврата) арендуемых помещений от арендатора к арендодателю, уклонения арендодателя от приема помещений от арендатора. Свидетельские показания сводятся к тому, что арендатор уже в мае месяце 2019 года не использовал арендованное имущество. Неиспользование арендованного имущества по его прямому назначению не освобождает арендатора от обязанности внесения арендной платы (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Податель жалобы считает, что судом первой инстанции сделан ошибочный вывод о нахождении работников ООО «Вектор» на территории базы после 31.05.2019 в связи с устранением недостатков, указанных в письме от 17.05.2019 № 9, но не на территории арендуемых помещений.

Кроме того,до 06.08.2019 арендатор не предпринимал мер, направленных на возврат арендованного имущества. Материалы дела не содержат доказательств первичного направления акта возврата помещений. Однако именно это обстоятельство повлияло на вывод суда об уклонении истца от приема имущества из аренды.

Пояснения ответчика о том, что после 13.04.2019 никто из сотрудников ООО «Вектор» не мог попасть на территорию базы, документально не подтверждены.

12.03.2020 судом апелляционной инстанции апелляционная жалоба принята к производству, дело к судебному разбирательству в судебном заседании назначено на 06.04.2020 в 11 час. 10 мин.

Определением суда апелляционной инстанции от 02.04.2020 перенесена дата проведения судебного заседания по рассмотрению апелляционной жалобы на 06.05.2020 на 11 час. 10 мин.

Определением от 30.04.2020 производство по апелляционной жалобе индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 27.01.2020 по делу № А47-12202/2019 приостановлено до снятия ограничительных мер, введенных в целях противодействия распространения на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV).

Определением суда апелляционной инстанции от 15.05.2020 назначено судебное заседание на 22.06.2020 на 15 час. 25 мин. для решения вопроса о возобновлении производства по делу и рассмотрении жалобы по существу в том же судебном заседании.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путём размещения указанной информации на официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», в судебное заседание явку своих представителей не обеспечили.

Производство по делу подлежит возобновлению.

До начала судебного заседания от ООО «Вектор» поступило ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствие его представителей, а также отзыв на апелляционную жалобу, в котором ООО «Вектор» просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

От ИП ФИО1 поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства, в удовлетворении которого апелляционным судом отказано по следующим мотивам.

Согласно части 3 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если лицо, участвующее в деле и извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, заявило ходатайство об отложении судебного разбирательства с обоснованием причины неявки в судебное заседание, арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает причины неявки уважительными.

В данном случае в обоснование заявленного ходатайства ИП ФИО1 ссылается на распространение новой коронавирусной инфекции (COVID-19)».

Указом Президента Российской Федерации № 239 от 02.04.2020 «О мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)», помимо установления нерабочих дней (с учетом положений Указа Президента № 294 от 28.04.2020) до 08.05.2020 включительно, предписано высшим должностным лицам субъектов Российской Федерации, исходя из санитарно-эпидемиологической обстановки и особенностей распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-19) в субъекте Российской Федерации, обеспечить разработку и реализацию комплекса ограничительных и иных мероприятий, в том числе определить в границах соответствующего субъекта Российской Федерации территории, на которых предусматривается реализация комплекса ограничительных и иных мероприятий, направленных на обеспечение санитарно-эпидемиологического благополучия населения, в том числе в условиях введения режима повышенной готовности, чрезвычайной ситуации, а также установить особый порядок передвижения на соответствующей территории лиц и транспортных средств, за исключением транспортных средств.

Такие мероприятия приняты Указом Главы Оренбургской области от 17.03.2020 № 112-ук «О мерах по противодействию распространению в Оренбургской области новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV)». Вместе с тем, они не рассматривают в качестве нарушения режима самоизоляции обеспечение явки в судебное заседание.

Таким образом, сам по себе факт распространения в Российской Федерации коронавирусной инфекции, на что ссылается заявитель ходатайства, не может являться безусловным основанием для отложения судебного разбирательства.

При изложенных обстоятельствах, учитывая, что явка представителей судом не признана обязательной, оснований для отложения судебного разбирательства апелляционный суд не усматривается и считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу по существу.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Законность и обоснованность судебного акта проверены в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судом первой инстанции установлено и из материалов дела следует, что 05.07.2018 между ИП ФИО1 (арендодатель) и ООО «Вектор» (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений, предметом которого является аренда нежилых помещений, расположенных по адресу: <...> (т.1, л.д.10-15).

Ежемесячная арендная плата (постоянная часть) по договору составляет 175 000 руб., без учета НДС (пункт 3.1 договора).

Оплата аренды производится ежемесячно путем перечисления денежных средств на расчётный счёт арендодателя не позднее пятого числа текущего месяца (пункт 3.3 договора).

Пунктом 4.1 договора регламентирован срок действия договора - до 31.05.2019.

До настоящего времени предмет аренды не возвращен. Акт приема-передачи объекта аренды от арендатора к арендодателю, предусмотренный пунктом 1.5 договора, не подписан. Письмом от 31.05.2019 арендодатель известил арендатора об истечении срока действия договора аренды и необходимости возврата предмета аренды (т. 1, л.д.20).

Письмо арендодателя осталось без ответа.

По мнению истца по первоначальному иску, в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Таким образом, арендодателем начислена арендная плата за пользование объектом аренды за период июнь-июль месяцы 2019 года. По состоянию на 31.07.2019 задолженность арендатора составляет 502 031 руб. 42 коп., из них:

-142 237 руб. 28 коп. задолженность по арендной плате за май 2019 года;

-184 794 руб. 14 коп. задолженность по арендной плате за июнь 2019 года;

-175 000 руб. задолженность по арендной плате за июль 2019 года.

Претензия истца от 01.08.2019 № 27 о погашении задолженности в размере 502 031 руб. 42 коп. осталась без ответа.

Неисполнение обязанности по внесению арендной платы послужило основанием для обращения ИП ФИО1 в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями о взыскании задолженности по арендной плате.

После обращения в арбитражный суд ответчиком по первоначальному иску частично погашена задолженность за май 2019 года в сумме 142 237 руб. 28 коп.

Остаток задолженности согласно расчету истца по первоначальному иску составил 359 794 руб.

Ответчик по первоначальному иску представил в материалы дела отзыв на исковое заявление, в котором в удовлетворении требований ИП ФИО1 просил отказать, указав, что 29.03.2019 ответчик направил истцу уведомление (письмо от 29.03.2019 № 178; (т.1, л.д. 47)) об окончании срока действия договора и предстоящем освобождении помещений, тем самым выразив намерение не заключать и не продлевать договор на новый срок. В срок до 31.05.2019, а именно в апреле 2019 года ответчик фактически освободил арендованные нежилые помещения; произвел вывоз всех автотранспортных средств.

В апреле 2019 года по адресу местонахождения арендуемых помещений совместно сторонами спора проведен осмотр нежилых помещений, ответчиком было предложено истцу принять помещения в связи их неиспользованием и фактическим освобождением, однако истец отказал ответчику в принятии помещений и подписании акта возврата помещений, указав, что акт возможен к подписанию только после устранения имеющихся у истца замечаний к состоянию помещений и погашения задолженности по арендной плате.

Письмами от 03.06.2019 № 397 (т.1, л.д.116), от 04.06.2019 исх. № 388 (т.1, л.д. 117) ответчик письменно уведомил истца о необходимости подписания актов возврата нежилых помещений. Однако истец уклонился от принятия помещений и подписания акта возврата помещений. Истец не направил ответчику мотивированных возражений с указанием причин непринятия помещений и отказа от подписания акта возврата помещений.

06.08.2019 письмом (исх. № 664) ответчик повторно направил истцу письмо с требованием подписания акта возврата (т.1, л.д.118-119).

До настоящего времени истец уклоняется от подписания акта возврата нежилых помещений по договору.

Ответчик считает требования и доводы истца о взыскании арендной платы за июнь и июль 2019 года в связи с возобновлением договора аренды на неопределенный срок незаконными и не соответствующими обстоятельствам дела.

Ответчик к окончанию срока действия договора освободил помещения, ими не пользовался, неоднократно извещал истца о готовности передать помещения с оформлением акта. Однако акт так и не был подписан истцом по неизвестным для ответчика причинам.

Истец по первоначальному иску, как арендодатель, не вправе уклоняться от принятия по истечении срока аренды возвращаемых ответчиком нежилых помещений со ссылкой на их ненадлежащее состояние и отсутствие подписанного сторонами акта приемки-передачи.

Ответчик указал, что доводы истца о возобновлении договора аренды на неопределенный срок не могут быть признаны состоятельными, поскольку договор аренды не содержит положений об автоматической пролонгации срока его действия.

Окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по нему (статья 425 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, по мнению ответчика по первоначальному иску, срок аренды по договору завершился с истечением периода времени, на который он был заключен, то есть 31.05.2019.

От ООО «Вектор» поступило встречное исковое заявление к ИП ФИО1 об обязании подписать акт приема-передачи и признании договора аренды прекратившим свое действие.

Истец по встречному иску поддержал заявленные требования и пояснил, что 05.07.2018 между ответчиком и истцом был заключен договор аренды нежилых помещений по предоставлению в пользование ООО «Вектор» следующих нежилых помещений по адресу: <...>:

-административное здание, назначение нежилое, 1-этажное, общая площадь 250,2 кв. м, инв. №Г-225, лит. В;

-здание ремонтной мастерской, назначение нежилое здание, площадь 280,2 кв. м, количество этажей 1;

-здание теплой стоянки, назначение нежилое, 1-этажное, общая площадь 586,2 кв. м, инв. №Г-225, лит. В1В2ВЗ;

-здание мастерской, назначение нежилое, 1-этажное, общая площадь 359,7 кв. м, инв. №Г-225, лит. В5;

-здание контрольно-пропускного пункта, назначение нежилое, 2-этажное, общая площадь 40,2 кв. м, инв. №Г-225, лит. В6.

25.07.2018 как указано выше ответчик передал истцу нежилые помещения в пользование по акту приема-передачи от 25.07.2018 (т.2, л.д.74-75).

Договор вступает в силу с момента его подписания и действует до 31.05.2019 (пункт 4.1 договора).

29.03.2019 истец по встречному иску направил ответчику уведомление (письмо от 29.03.2019 №178; (т.1, л.д. 47)) об окончании срока действия договора и предстоящем освобождении помещений, тем самым выразив намерение не заключать и не продлевать договор на новый срок.

В срок до 31.05.2019, а именно в апреле 2019 года истец по встречному иску освободил арендованные нежилые помещения; произвел вывоз всех автотранспортных средств.

В апреле, мае 2019 года по адресу местонахождения арендуемых помещений совместно сторонами неоднократно были проведены осмотры нежилых помещений, истцом по встречному иску предложено ответчику принять помещения в связи их неиспользованием и фактическим освобождением, однако ответчик отказал истцу в принятии помещений и подписании акта возврата помещений, указав что акт возможен к подписанию только после устранения имеющихся у ответчика замечаний к состоянию помещений и погашения задолженности по арендной плате.

31.05.2019 акты приема-передачи нежилых помещений ответчиком подписаны не были.

Письмами от 03.06.2019 № 397 (т.1, л.д.116), от 04.06.2019 исх. №388 (т.1, л.д. 117) истец по встречному иску уведомил ответчика о необходимости подписания актов возврата нежилых помещений. Однако ответчик уклонился от принятия помещений и подписания акта возврата помещений. Ответчик не направил истцу мотивированных возражений с указанием причин непринятия помещений и отказа от подписания акта возврата помещений.

06.08.2019 письмом (исх. № 664) истец по встречному иску повторно направил ответчику письмо с требованием подписания акта возврата (т.1, л.д.118-119)..

Истец по встречному иску к окончанию срока действия договора освободил помещения, ими не пользовался, неоднократно извещал ответчика о готовности передать помещения с оформлением акта. Однако акт так и не был подписан ответчиком.

Истцом по встречному иску в своем письме от 29.03.2019 четко выражено намерение о прекращении обязательств в связи с окончанием срока действия договора (т.1, л.д. 47). Ответчиком своим письмом от 17.05.2019 намерения прекратить обязательства по договору также были подтверждены (т.2, л.д.43).

Стороны путем обмена письмами подтвердили факт прекращения договорных отношений, истец по встречному иску освободил помещения до истечения срока окончания действия договора и прекратил пользование ими, в связи с чем договор аренды не был возобновлен на неопределенный срок.

Ответчик по встречному иску возражал по заявленным требованиям ООО «Вектор» и пояснил, что материалы дела не содержат доказательств необоснованного отказа либо уклонения арендодателя от приемки переданного в аренду имущества, в связи с чем истец по встречному иску обязан вносить арендные платежи.

Письмо от 29.03.2019 № 178, на которое ссылается истец по встречному иску не может служить доказательством подтверждающим факт уклонения арендодателя от приемки сданного в аренду имущества (т.1, л.д.47). Письма от 03.06.2019 №397, 04.06.2019 №388, напротив подтверждают факт нахождения имущества в аренде по состоянию на дату составления писем. Таким образом, вплоть до момента фактической передачи помещения истцу по первоначальному иску ответчик обязан вносить арендные платежи.

06.08.2019 истцом получено письмо ответчика от 06.08.2019 № 664 с приложением акта приема-передачи помещений (т.2, л.д.78-80). Истец по встречному иску отказался подписывать приема-передачи помещений и письмом от 07.08.2019 №29 разъяснил причину отказа от подписания (т.2, л.д.81). Данный акт не был подписан истцом, поскольку имел дату составления 14.06.2019.

13.08.2019 письмом № б/н ответчик обратился к истцу с предложением провести встречу представителей сторон с целью разрешения вопроса по возврату имущества (т.2, л.д.82). Считает, данное письмо также подтверждает факт нахождения имущества в аренде у ответчика.

10.09.2019 ответчик по первоначальному иску производил вывоз с территории объекта принадлежащего имущества - емкости для хранения жидких хлоридов.

Таким образом, единственным документом подтверждающим возврат переданного в аренду имущества является акт приема-передачи. До настоящего времени имущество, находящееся в аренде у ответчика по договору аренды от 05.07.2019, не возвращено истцу. Акт приема-передачи сторонами не подписан. Доказательства уклонения арендодателя от приема имущества материалы дела не содержат.

Также ИП ФИО1 указал, что причиной отказа в подписании акта приема-передачи является наличие недостатков технического состояния объектов, возникших в результате аренды, данные недостатки не позволяют использовать арендованные помещения по их прямому назначению.

Отказывая в удовлетворении первоначального иска и удовлетворяя требования по встречному иску, суд первой инстанции пришел к выводу о сроке прекращения арендных отношений по договору с 31.05.2019.

Исследовав материалы дела и оценив представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимосвязи с позиций статей 65-71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд не находит оснований для иной правовой оценки обстоятельств дела. При этом суд исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Граждане (физические лица) и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (пункт 2 статьи 1 и статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статья 307 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

При рассмотрении спора суд первой инстанции обоснованно указал, что сложившиеся между сторонами правоотношения регулируются положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Таким образом, объектом аренды может быть только индивидуально-определенное имущество.

В соответствии с пунктом 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательств.

Пунктом 4.1 договора аренды предусмотрено, что настоящий договор вступает в силу с момента его подписания и действует до 31.05.2019.

Изменение условий договора, его расторжений и прекращение действий производятся по соглашению сторон. Односторонний отказ от настоящего договора недопустим.

При этом договор не содержит условий о его пролонгации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Между тем, как установлено судом первой инстанции, материалы дела содержат волю арендатора на прекращение договорных отношений по окончании срока действия договора.

29.03.2019 письмом ответчик по первоначальному иску уведомил истца об окончании срока действия договора и его расторжении с 01.06.2019, которое получил лично ИП ФИО1 под роспись (т.1, л.д. 47).

Таким образом, из содержания письма усматривается воля арендатора на прекращение договора аренды в связи с истечением срока его действия – до 31.05.2019, намерение на возобновление договора из письма не следует.

17.05.2019 истец по первоначальному иску в адрес ответчика направил письмо исх.№ 9, в котором указал, что ввиду окончания срока действия договора по результатам проверки технического состояния арендуемых объектов были выявлены недостатки, которые необходимо устранить (т.2, л.д.43).

Письмом исх. №17 от 31.05.2019 ИП ФИО1 сообщил, что по состоянию на 31.05.2019 объект аренды не возвращен, акт приема-передачи не подписан, если предмет договора не будет возвращен, то просит считать договор аренды возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (т.1, л.д.20).

Однако, в апреле 2019 арендованное помещение было полностью освобождено и весь автотранспорт, который осуществлял стоянку в помещении, был вывезен на другой объект.

Данный факт подтверждается приобщенными к материалам дела документами:

-приказом ООО «Вектор» от 31.01.2019 № 20 о закреплении дорожно-строительной техники и рабочих, в том числе на участке № 3 <...> (т.1, л.д.48-50);

-договором от 09.01.2019 № ТС/Н/2019-25 на оказание услуг по обслуживанию терминальных устройств навигационного оборудования системы «GPS/ГЛОНАСС» (т.1, л.д.51-56);

-отчетами по движениям и стоянкам транспортных средств, которые подтверждают отсутствие дорожно-строительной техники в арендованном помещении (т.1, л.д.57-115);

-приказом от 01.04.2019 № 70/1 о вывозе и закреплении дорожно-строительной техники и рабочих», согласно которому вся спецтехника была вывезена из арендованного помещения и находилась на ж.д. разъезде № 20, Оренбургского района, ул. Газовиков, д.2, в связи с окончанием договора аренды от 05.07.2018 (т.2, л.д.125-126).

Также факт освобождения объектов недвижимости подтверждается свидетельскими показаниями.

По ходатайству ответчика по первоначальному иску в судебном заседании суда первой инстанции были допрошены свидетели ФИО2, ФИО3.

Суд предупредил свидетелей об уголовной ответственности, отобрал соответствующие расписки. В предварительном судебном заседании свидетель ФИО2 пояснил, что являлся начальником участка содержания автомобильных дорог № 3, на базе в п.Первомайский, в апреле необходимо было освободить нежилые помещения, до 01.05.2019 помещения были освобождены полностью. В момент выезда приглашали ФИО3 и ФИО4, предложили передать помещения по акту. Помещения приняты не были, акт не подписывался, поскольку было указание не принимать базу, пока не будут устранены все недостатки. 15.05.2019 тоже приезжали, пытались сдать помещение, также акт о передаче помещения составлен не был. 31.05.2019 приезжали на базу, но там никого не было. Недостатки были связаны с выездом из помещения: не вывезен мусор, отсутствовали металлические стеллажи, внутренняя стена здания была повреждена, в июне устранили недостатки.

В предварительном судебном заседании свидетель ФИО3 пояснил, что на момент освобождения нежилых помещений работал у ИП ФИО1 управляющим по недвижимости, занимался вопросами аренды между арендатором и арендодателем. Видел письмо, в котором ООО «Вектор» просит расторгнуть договор 2, 10, 24 апреля 2019 г. выезжал для осмотра освобождения помещений. 10.04.2019 поступила информация, что ООО «Вектор» вывозит технику. 15.04.1019 написал приказ, чтобы сторож вел ежедневный отчет (фотоотчет), смотрел, чтобы ничего лишнего не вывезли. 24.04.2019 выезжал с ФИО4. Там была записка, что проведена проверка, выявлены замечания. В связи с чем составлено претензионное письмо об устранении недостатков. В мае месяце ответчик на базе уже не находился.

Принимая во внимание, что указанные свидетели, предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний, в совокупности с представленными пояснениями, у суда первой инстанции отсутствовали основания для их критической оценки.

В соответствии с пунктом 2.3.13 договора аренды нежилых помещений от 05.07.2018 арендатор обязуется обеспечивать за свой счет охрану объекта аренды. Для этих целей ИП ФИО1 сдал в аренду по пункту 1.1.5 договора первый этаж здания контрольно-пропускного пункта, назначение нежилое, 2-этажный, общей площадью 40,2 кв. м, инв. №Г-225, литер В6.

Во исполнение данного условия договора заключен договор от 13.11.2018 № 106 на оказание охранных услуг между ООО «Вектор» и ООО «Частное охранное предприятие «Урал-Оренбург» (т.3, л.д. 13-18).

В приложении № 1 к договору указан пост №5 - База в п. Первомайском по адресу: <...>. Срок оказания услуг с 14.11.2018 по 14.11.2019.

Однако дополнительным соглашением № 2 к договору от 13.11.2018 №106 (т. 3, л.д. 21) данный пост исключен с 01.04.2019 в связи с частичным выводом спецтехники из арендуемых помещений, что подтверждается приказом №70/1 от 01.04.2019 «О вывозе и закреплении дорожно-строительной техники и рабочих», согласно которому вся спецтехника была вывезена из спорного арендованного помещения и находилась на железнодорожном разъезде №20, ул. Газовиков, д.2 (т.2, л.д.125-126).

Данное обстоятельство подтверждается:

-отчетами по движению/стоянкам транспортных средств, принадлежащих ООО «Вектор» (т.1 л.д.57-115);

-счетом-фактурой № 000030 от 31.03.2019 охранного предприятия и актом выполненных работ № 000030 от 31.03.2019, подписанным двумя сторонами (т.3, л.д.24-25).

В копии журнала охраны производственных помещений от 01.04.2019 по 06.11.2019 указано, что охрана ООО «Вектор» уехала 08.04.2019 в 20 час. 30 мин.

В журнале имеется информация о нахождении работников ООО «Вектор» на территории базы в связи с устранением недостатков, указанных ИП ФИО1 в письме № 9 от 17.05.2019, но не на территории арендных помещений (т.2, л.д.43).

Письмом № 9 от 17.05.2019 ИП ФИО1 согласился с окончанием действия договора аренды и указал: ввиду окончания договора аренды по результатам проверки технического состояния объектов, арендуемых ООО «Вектор» были выявлены недостатки, в связи с чем просил их устранить в кратчайшие сроки (т.2, л.д.43).

Как пояснил ответчик по первоначальному иску, в связи с тем, что в зданиях ремонтной мастерской, теплой стоянки лит. В1В2ВЗ, мастерской лит. В5 оставалась часть имущества ООО «Вектор», руководство ООО Вектор» приняло решение, чтобы его работники охраняли своими силами арендованные объекты до 13.04.2019.

Данный факт подтверждается отчетом по дежурствам сотрудников ООО «Вектор», составленным по данным ЦУП, хранившимся в программе ООО «Вектор» (т. 3, л.д. 26).

Также по пояснениям ответчика, после 13.04.2019 никто из сотрудников ООО «Вектор» не пользовался имуществом ИП ФИО1 по указанному в договоре аренде адресу. Территория базы закрывалась на ворота, возле которых находился контрольно-пропускной пункт с охранником собственника базы. Без разрешения ИП ФИО1 никто из сотрудников ООО «Вектор» не мог попасть на территорию охраняемого объекта.

На земельном участке территории арендованного нежилого помещения находилась ёмкость для хранения жидких хлоридов, являющаяся собственностью ООО «Вектор». Истец по встречному иску пояснил, что данную бочку запретил вывозить с территории ИП ФИО1 ввиду задолженности по арендной плате, объяснив свои действия положением пункта 2.2.4 договора, согласно которому арендодатель вправе удерживать имущество арендатора в качестве обеспечения исполнения арендатором принятых на себя обязательств по настоящему договору. Только после частичной оплаты задолженности по аренде и на основании письма ООО «Вектор» исх. № 803 от 09.09.2019 о возврате удержанного имущества бочка возвращена 10.09.2019. При указанных обстоятельствах нахождение бочки на не арендованном земельном участке не является доказательством аренды нежилого помещения ввиду её удержания арендодателем.

В апреле 2019 года после полного освобождения арендованного помещения совместно с представителем ИП ФИО1 - ФИО3 и представителями ООО «Вектор» ФИО5 и ФИО2 был произведен осмотр помещения. В результате осмотра установлены недостатки, которые отражены в письме ИП ФИО1 исх.№ 9 от 17.05.2019 (т.2, л.д.43). Фактически письмо подтверждает факт полного освобождения арендованного помещения, поскольку повреждение внутренней перегородки возможно было после того, как была полностью вывезена соль 200 тонн, складированная возле перегородки.

Письмом от 03.06.2019 № 397 ООО «Вектор» сообщило, что готово возвратить арендованное помещение и предложило согласовать дату и время встречи, указав, что уполномоченным лицом от арендатора является ФИО6 (т. 1, л.д. 116);

Письмом от 04.06.2019 ООО «Вектор» гарантировало устранить недостатки в срок до 14.06.2019 и уведомило о том, что 14.06.2019 в соответствии с пунктом 1.5 договора от 05.07.2018 уполномоченными представителями сторон необходимо подписать акт приема-передачи аренды (т. 1, л.д. 117);

Письмом от 03.06.2019 исх.№18 ИП ФИО1 уведомил ООО «Вектор» о наличии задолженности по арендной плате по состоянию на 03.06.2019 в размере 832 225 руб. 08 коп. без учета переменной части за май 2019 года, неустойки в размере 237 994 руб.39 коп.

14.06.2019 составлены акты приема-передачи нежилых помещений к договору аренды от 05.07.2019 в одностороннем порядке в отсутствии представителя арендодателя ИП ФИО1 ввиду его неявки для подписания акта приема-передачи помещений (т. 2, л.д.46, л.д.78-79);

06.08.2019 письмом исх.№664 ООО «Вектор» направило истцу два экземпляра акта от 14.06.2019 (т. 2, л.д.47).

Письмом от 07.08.2019 № 29 ИП ФИО1 отказался от подписи «...ввиду того, что указанный акт имеет дату составления 14.06.2019» (т. 2, л.д.81).

Статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В соответствии с требованиями статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача объекта недвижимости арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Между тем, по смыслу пункта 3 статьи 405 и статьи 655 Гражданского кодекса наличие недостатков у арендованного имущества, которые не были устранены арендатором, не является безусловным основанием для отказа в его приеме при возврате. Действующим законодательством не предусмотрено право арендодателя отказаться от приемки имущества при прекращении договора аренды и возврате его арендатором, права такого лица могут быть защищены предъявлением иска о взыскании убытков (определение Верховного Суда Российской Федерации от 30.09.2015 № 308-ЭС15-11360).

В соответствии с позицией, изложенной в пункте 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.02.2002 № 66 арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель уклонялся от приемки арендованного имущества.

Как следует из материалов дела, в частности письма ООО «Вектор» от 29.03.2019, арендодатель был извещен о времени освобождения арендуемых помещений, следовательно, в его обязанность входило обеспечение явки представителя для составления акта возврата (приема-передачи) помещения из аренды.

Поскольку доказательств выполнения указанного требования арендодателем не представлено, соответственно, арендатор был вправе составить акт возврата помещения в одностороннем порядке.

Коллегия судей апелляционной инстанции соглашается с выводом суда о том, что арендатор выразил волю на прекращение арендных отношений; арендатор предпринял меры к возврату арендованного имущества; арендодатель необоснованно квалифицировал продление договора на неопределенный срок; арендодатель уклонился от подписания актов приема-передачи.

Учитывая изложенное, договор аренды прекратил свое действие с 31.05.2019.

Ответчик после окончания срока действия договора не пользовался арендованным имуществом, фактически там не находился.

Оплата за последний месяц срока действия договора (май 2019 года) произведена ответчиком по первоначальному иску в полном объеме.

Не составление сторонами акта приема-передачи по договору аренды нежилого помещения не может являться единственным основанием для взыскания арендных платежей в случае доказанности обстоятельств не использования ООО «Вектор» объекта аренды и доказанности факта уклонения истца от приема помещений.

Кроме того, исходя из нормы статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, взыскание возможно только в случае фактического использования ответчиком помещения.

Довод подателя жалобы о том, что ответчик не возвратил помещение по настоящее время, отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку факт того, что ответчик после 01.04.2019 занимал арендуемые помещения, истцом в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказан.

При этом истец указывает, что само по себе наличие или отсутствие ведения ответчиком деятельности в арендуемых помещениях не освобождает его от оплаты арендных платежей, поскольку по акту приема-передачи помещение не возвращено.

Вместе с тем, арендодатель не вправе требовать от арендатора внесения арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества (пункт 37 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

В пункте 3 статьи 405 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Таким образом, если арендатор не мог возвратить помещение вследствие просрочки арендодателя (кредитора), в силу пункта 3 статьи 405 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор не будет считаться просрочившим должником. Тем самым исключается применение пункта 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей, что, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Как обоснованно отмечено судом первой инстанции, что в связи с окончанием срока действия договора 31.05.2019 в адрес истца поступило уведомление о прекращении договорных отношений и возврате арендуемого имущества по договору. Ответчик предпринял меры для возврата арендованного имущества арендодателю.

Вместе с тем акт приема-передачи арендованного имущества сторонами не подписан.

Однако само по себе отсутствие акта приема-передачи не свидетельствует о том, что арендатор не предпринимал мер для возврата имущества арендодателю.

То обстоятельство, что имущество, подлежащее возврату, не соответствовало состоянию, в котором было передано в аренду, а потому не принято арендодателем, не может являться основанием для начисления арендной платы в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, истец по первоначальному иску, действуя разумно и добросовестно, вправе был подписать акт с учетом разногласий, однако, фактически уклонился от его подписания, продолжая настаивать на возврате помещения после устранения выявленных недостатков.

Поскольку иных доказательств, подтверждающих фактическое использование арендуемого помещения не имеется, суд обоснованно отказал во взыскании арендной платы за заявленный истцом период.

В отношении встречного иск ООО «Вектор» к ИП ФИО1 об обязании подписать акт приема-передачи и признании договора аренды прекратившим свое действие необходимо отметить следующее:

Согласно части 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором. Необоснованный отказ арендодателя принять имущество из аренды препятствует исполнению арендатором обязанности, установленной частью 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, поэтому, если арендодатель необоснованно отказывается принимать имущество, он, в силу пункта 1 статьи 406 Гражданского кодекса Российской Федерации, считается просрочившим кредитором.

Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данным в пункте 38 Информационного письма от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

Под неисполнением обязательства возвратить объект аренды, влекущего обязанность арендатора уплатить арендную плату за период просрочки, норма статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации понимает ситуацию, в которой арендатор уклонился от возврата объекта аренды во владение арендодателя.

Оценив действия сторон, суд первой инстанции правомерно установил, что в связи с окончанием срока действия договора 31.05.2019 в адрес ответчика по встречному иску поступило уведомление о прекращении договорных отношений и возврате арендуемого имущества по договору.

Ответчик сообщил истцу о прекращении договора аренды 31.05.2019, предпринял действия к возврату арендуемого имущества.

Однако акт приема-передачи арендованного имущества арендодателем подписан не был, поскольку арендатором не устранены недостатки, выявленные в ходе осмотра арендуемых объектов.

Как уже отмечалось, само по себе отсутствие акта приема-передачи не свидетельствует о том, что арендатор не предпринимал мер для возврата имущества арендодателю.

Арендатор не пользуется освобожденным помещением, поэтому встречное предоставление со стороны арендодателя, необходимое для начисления арендной платы, отсутствует.

Возможные потери арендодателя от передачи имущества из аренды с дефектами, превышающими естественный износ, могут быть возмещены арендатором по иску о возмещении убытков.

В силу статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.

Пунктом 4.1 договора аренды предусмотрено, что договор вступает в силу с момента его подписания и действует до 31.05.2019.

Договор не содержит каких-либо условий о продлении срока действия договора.

Подателем апелляционной жалобы не приведены доводы, опровергающие выводы, изложенные в решении суда, которое является законным и обоснованным.

Дело рассмотрено судом первой инстанции полно и всесторонне, нормы материального и процессуального права не нарушены, а выводы суда о применении норм права соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, у апелляционной инстанции не имеется правовых оснований для отмены принятого решения.

Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, принято в соответствии с нормами материального и процессуального права, оснований для его отмены (изменения) в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии с положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на её подателя.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 27.01.2020 по делу № А47-12202/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объёме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья И.А. Аникин

Судьи: И.Ю. Соколова

О.Б. Тимохин