Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Товарищества собственников недвижимости «Единство» на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 26.02.2018 по делу № А47-14693/2017 (судья Лебедянцева А.А.).

В судебном заседании, проводимом путем использования систем видео-конференц связи приняли участие представители:

Товарищества собственников недвижимости «Единство» - ФИО1 (доверенность от 01.01.2018, паспорт); ФИО2, (доверенность от 01.01.2018, паспорт).

Товарищество собственников недвижимости «Единство» (далее – ТСН «Единство», Товарищество, истец) обратилось в арбитражный суд к администрации муниципального образования Соль-Илецкий городской округ Оренбургской области (далее – Администрация, ответчик) с исковым заявлением об обязании ответчика исполнить в пользу истца обязательства, установленные договорами дарения от 18.10.2016 №№1-16, передать ТСН «Единство» по акту приема-передачи двухкомнатную квартиру №19, расположенную в жилом доме по адресу: <...> (т.1 л.д. 14-16).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора привлечены ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23.

Решением арбитражного суда первой инстанции от 26.02.2018 (резолютивная часть от 13.02.2018) в удовлетворении исковых требований отказано (т. 2 л.д. 119-121).

Не согласившись с решением, истец обратился с апелляционной жалобой (т. 3 л.д. 6-7).

Апеллянт указывает, что после подписания передаточных актов участники долевого строительства выяснили, что владеют и распоряжаются меньшей площадью, чем указано в передаточных актах в силу чего полагает, что указанные (не переданные участникам) площади имеют характеристику совместной собственности 18 граждан, вложивших денежные средства в строительство квартиры №19 по адресу <...>. Не согласие суда с изложенной позицией ТСН «Единство», по мнению апеллянта, влечет невозможность решения вопроса о том, кто является собственником указанной квартиры.

Кроме того, апеллянт полагает, что суд не рассмотрел представленные в дело соглашения о замене стороны в договоре как дополнительные доказательства по делу, но при этом суд сделал вывод о том, что соглашения не являются основанием возникновения у истца прав требования.

С учетом изложенного апеллянт просит решение суда первой инстанции отменить полностью и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте слушания дела на интернет-сайте суда.

Администрация и третьи лица явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителей указанных лиц.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между администрацией Соль-Илецкого района Оренбургской области и гражданами (инвесторами), привлеченными к участию в деле в качестве третьих лиц, были заключены договоры инвестирования.

По условиям указанных договоров инвестор принимает на себя обязательства осуществлять финансирование строительства трехэтажного незавершенного строительством индивидуального 47-ми квартирного жилого дома с подвалом, расположенного по адресу: <...>, подрядчик за счет средств инвестора обязуется завершить строительство дома, а Администрация обязуется после завершения строительства и ввода в эксплуатацию дома передать обозначенную в настоящем договоре квартиру, находящуюся в указанном доме, в собственность инвестору.

Квартиры переданы инвесторам по актам приема-передачи, право собственности физических лиц на квартиры зарегистрировано в установленном порядке.

Между ТСН «Единство» и гражданами, привлеченными к участию в деле в качестве третьих лиц, подписаны договоры дарения, по условиям которых граждане (инвесторы) безвозмездно передают в собственность одаряемого (ТСН «Единство»), а одаряемый принимает в дар общую жилую площадь, находящуюся в жилом многоквартирном доме по адресу: <...>.

Передаваемая по каждому договору площадь определена в размере, составляющем разницу между размером площади, указанным в акте приема-передачи к договору инвестирования и размером, указанным в свидетельстве о государственной регистрации права на переданную инвестору квартиру.

В материалы дела истцом представлены соглашения о замене стороны в договоре, заключенные в период с 19.01.2018 по 29.01.2018 между ТСН «Единство» и гражданами-инвесторами, предметом которых являются права по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома.

По условиям названных договоров инвестор 1 (гражданин) передает инвестору-2 (ТСН «Единство») право требования с администрации муниципального образования Соль-Илецкий городской округ передачи части общей жилой площади в квартире № 19 по адресу: <...> (т. 2 л.д. 99-116).

Ссылаясь на то, что фактически собственникам помещений переданы

квартиры меньшей площадью, чем указано в актах приема-передачи, а также на то, что в жилом доме имеется квартира, право собственности на которую ни за кем не зарегистрировано, истец обратился в суд с требованием обязать администрацию муниципального образования Соль-Илецкий городской округ Оренбургской области исполнить в пользу истца обязательства, установленные договорами дарения.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу об исполнении договоров инвестирования с момента передачи квартир инвесторам по актам приемки и прекращении в силу этого обязательств участников таких договоров. Так же суд указал на отсутствие государственной регистрации договоров дарения и невозможность возникновения в силу этого прав ТСН «Единство» на недвижимое имущество. Кроме того суд критически отнесся к представленным истцом соглашениям о замене стороны в договоре указав, что на момент заключения данных соглашений обязательства по договорам инвестирования были исполнены, Администрация участником данных соглашений не является, оснований для квалификации соглашений как договоров в пользу третьего лица не имеется.

Повторно рассмотрев материалы дела, проверив в порядке статей 266, 268, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов суда имеющимся в деле доказательствам и установленным фактическим обстоятельствам, исследовав доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не установил оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для отмены обжалуемого судебного акта.

Требования истца, согласно предъявленному иску, заключаются по существу в обязании ответчика передать ТСН «Единство» двухкомнатную квартиру №19, расположенную в жилом доме по адресу: <...>.

В обоснование таких требований истец ссылается на заключенные между ним и гражданами-инвесторами договоры дарения, по условиям которых инвесторы предали истцу в дар часть общей жилой площади многоквартирного жилого дома, которая в совокупности, по мнению истца, составляет площадь квартиры № 19.

Поскольку в договорах дарения указано, что передаваемая в дар общая жилая площадь принадлежит дарителям на праве собственности, следует, что материально-правовой интерес истца по существу заключается в получении квартиры № 19 дома № 116 по ул. Орская, д. Соль-Илецк в свою собственность.

В силу ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом (пункт 1); право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (пункт 2).

Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором(пункт 1); в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 ст. 223 ГК РФ).

Суд первой инстанции установил, что договоры дарения не прошли государственную регистрацию, переход к истцу прав на какие-либо площади в жилом доме № 116 по ул. Орская, д. Соль-Илецк не зарегистрирован, в силу чего пришел к верному выводу об отсутствии у истца полномочий требовать передачи ему спорной квартиры со ссылкой на заключение вышеназванных договоров дарения.

Так же верным является вывод суда об отсутствии у Администрации каких-либо обязательств, вытекающих из заключавшихся в 2004- 2006 годах договоров инвестирования.

В соответствии с п. 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – закон № 214-ФЗ) в редакции, действующей на момент заключения договоров между гражданами и администрацией, по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу статьи 12 Закона № 214-ФЗ, обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Поскольку объекты долевого строительства переданы инвесторам по передаточным актам, вытекающие из договоров инвестирования обязательства по передаче объектов долевого строительства, Администрацией исполнены.

Обстоятельства, связанные с передачей в собственность инвесторов помещений меньшего размера, чем указано в договорах инвестирования, могло являться основанием для расторжения таких договоров по инициативе инвестора, либо выдвижения требований о взыскании убытков.

Поскольку обязательства сторон по договорам инвестирования прекращены в связи с их исполнением, заключение соглашений о передаче прав инвестора другому лицу, не влечет возникновения каких-либо обязанностей Администрации, не являющейся участником данных соглашений.

Судом первой инстанции дана верная оценка правоотношениям сторон, выводы суда основаны на правильном применении норм права и соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба – удовлетворению.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 26.02.2018 по делу № А47-14693/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу Товарищества собственников недвижимости «Единство» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья Л.П. Ермолаева

Судьи Л.В. Пивоварова

И.Ю. Соколова