Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола помощником судьи Нестеровой Е.Ф. рассмотрел в судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Пермского края кассационную жалобу Департамента имущественных отношений Администрации г. Перми (далее – Департамент) на постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2017 по делу № А50-1805/2017 Арбитражного суда Пермского края.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании, проводимом при содействии Арбитражного суда Пермского края, принял участие представитель Департамента Дацун Д.Н. (доверенность от 28.12.2017).

Общество с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческая фирма «Дельта» (далее – общество «ПКФ «Дельта») обратилось в Арбитражный суд Пермского края с заявлением к Департаменту о признании недействительным решения от 19.12.2016 об отказе в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого муниципального имущества: одноэтажного нежилого здания склада общей площадью 42,9 кв. м с кадастровым номером 59:01:4410218:703 и земельного участка общей площадью 88 кв. м с кадастровым номером 59:01:4410218:707, расположенных по адресу: Пермский край, г. Пермь, Свердловский район, ул. Шоссе Космонавтов, д. 25 и обязании устранить бездействие.

На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлеченоУправление жилищных отношений Администрации города Перми.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 25.04.2017 (судья Вавилова Н.В.) в удовлетворении требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2017 (судьи Жукова Т.М., Дюкин В.Ю., Зеленина Т.Л.) решение суда первой инстанции отменено. Суд признал недействительным содержащийся в решении от 19.12.2016 отказ Департамента в реализации преимущественного права общества «ПКФ «Дельта» на приобретение в собственность арендуемого муниципального имущества: одноэтажное нежилое здание склада общей площадью 42,9 кв. м по адресу: Пермский край, г. Пермь, Свердловский район, ул. Шоссе Космонавтов, д. 25, как не соответствующий Федеральному закону от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого или среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ). На Департамент возложена обязанность по осуществлению действий, предусмотренных ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ; с Департамента в пользу общества «ПКФ «Дельта» взысканы расходы по уплате государственной пошлины в сумме 4500 руб.

В кассационной жалобе Департамент, ссылаясь на неправильное применение судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, просит обжалуемое постановление суда апелляционной инстанции отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе. По мнению заявителя, испрашиваемый объект недвижимости не отвечает критериям, по которым имущество может быть реализовано в рамках Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ. Департамент указывает, что испрашиваемое недвижимое имущество в одноэтажном нежилом здании склада, фактически является пристроем к многоквартирному жилому дому, который признан в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, в связи с чем в силу конструктивно-технических особенностей объекта спора и многоквартирного жилого дома, снос дома фактически приведет к повреждению, невозможности эксплуатации объекта спора и, следовательно, к его сносу. Заявитель обращает внимание, что в рамках настоящего дела нельзя игнорировать технически сложные критерии объекта недвижимости и его взаимосвязь с аварийным многоквартирным жилым домом. Ссылаясь на выводы, изложенные в приобщенном к материалам дела экспертном заключении, Департамент утверждает, что после сноса многоквартирного жилого дома самостоятельное использование испрашиваемого объекта без выполнения необходимых работ будет невозможным. Заявитель отмечает, что заключение договора купли-продажи в отношении объекта, который не сможет эксплуатироваться в целях осуществления предпринимательской деятельности, также не позволяющего в дальнейшем обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан, не может быть признано соответствующим требованиям закона. По мнению Департамента, поскольку сделка по приватизации имущества изначально не отвечает общим нормам гражданского законодательства, уполномоченный орган не вправе удовлетворить требования заявителя в реализации преимущественного права на приватизацию даже в том случае, если основание, которое служит к отказу, не предусмотрено положениями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ и Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Федеральный закон от 21.12.2001 № 178-ФЗ). Заявитель не согласен с выводами суда апелляционной инстанции о том, что факт самовольной реконструкции объекта спора не влияет на возможность приватизации такого объекта в рамках положений Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, при этом указывает, что фактически объект спора имеет два этажа, а не один согласно правоустанавливающим документам. Департамент отмечает фактическое существование нового объекта, отличного от объекта, данные о котором внесены в ЕГРП, при этом такой новый объект возник в результате самовольной реконструкции объекта спора – путем надстройки этажа без получения разрешительных документов. Учитывая, что самовольная постройка не является объектом гражданских прав, такой объект не учтен в государственном кадастре недвижимости с изменившимися характеристиками и права на него не зарегистрированы в установленном порядке, Департамент указывает на невозможность предоставления испрашиваемого объекта недвижимости в собственность общества «ПКФ «Дельта».

Законность постановления суда апелляционной инстанции проверяется судом кассационной инстанции в обжалуемой части и в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе (ч. 1, 3 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Как установлено судами и следует из материалов дела, согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 28.11.2016 № 90-29261812 нежилое здание склада общей площадью 42,9 кв. м по адресу: Пермский край, г. Пермь, Свердловский район, ул. Шоссе Космонавтов, д. 25 (Литер В), с кадастровым номером 59:01:4410218:703 является муниципальной собственностью.

Согласно заключению межведомственной комиссии от 18.06.2008 № 14 и акту обследования № 14 жилой дом по ул. Шоссе Космонавтов, 23 признан непригодным для проживания.

В соответствии с заключением межведомственной комиссии от 18.06.2008 № 15 и актом обследования № 15 жилой дом по ул. Шоссе Космонавтов, 25 (литер А) признан непригодным для проживания.

Между обществом «ПКФ «Дельта» (арендатор) и Департаментом (арендодатель) заключен договор аренды объекта муниципального недвижимого имущества от 29.07.2010 № 3569-10с, в соответствии с п. 1.1 которого в аренду передан объект муниципального недвижимого имущества в виде встроенных нежилых помещений в одноэтажном пристрое к двухэтажному жилому дому, общей площадью 42,9 кв. м, с кадастровым номером 59:01:4410218:703, расположенному по адресу: Пермский край, г. Пермь, Свердловский район, ул. Шоссе Космонавтов, д. 25.

На основании заключения межведомственной комиссии от 02.07.2014
№ 12 жилой дом по ул. Шоссе Космонавтов, 23 признан аварийным и подлежащим сносу.

Заключением межведомственной комиссии от 02.07.2014 № 13 жилой дом по ул. Шоссе Космонавтов, 25 (литер А) признан аварийным и подлежащим сносу.

Из заключения общества с ограниченной ответственностью «Гранд Тэон» (далее – общество «Гранд Тэон») от 03.04.2017 № ТО-0010/2017 вышеуказанный объект является самостоятельным объектом недвижимости, разделен с жилым домом по ул. Шоссе Космонавтов, 23 брандмауэром и не имеет общей несущей стены.

Общество «ПКФ «Дельта» обратилось в Департамент с заявлением от 17.06.2015 о приобретении в собственность здания и земельного участка по адресу: Пермский край, г. Пермь, Свердловский район, ул. Шоссе Космонавтов, д. 25.

Департаментом вынесено решение от 03.07.2015 о предоставлении заявителю преимущественного права на приобретение объекта недвижимости после проведения кадастрового учета земельного участка.

Земельный участок 30.11.2015 был поставлен на кадастровый учет за номером 59:01:4410218:707 с разрешенным использованием: земли населенных пунктов, форма собственности: собственность публично-правовых образований, разрешенное использование: для размещения складских помещений под объекты складского назначения различного профиля, в том числе, торговые базы V класса вредности.

Общество «ПКФ «Дельта» обратилось с заявлением от 21.09.2016 о приобретении в собственность арендуемого объекта муниципального недвижимого имущества.

Решением Департамента от 19.12.2016 в решение от 17.06.2015 внесены изменения, согласно которым в удовлетворении заявления о реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества было отказано, в связи с заключениями межведомственной комиссии от 02.07.2014 по признанию жилых домов по улице Шоссе Космонавтов, 23 и 25 аварийными и подлежащими сносу.

Общество «ПКФ «Дельта», ссылаясь на то, что решение Департамента об отказе в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества является незаконным и нарушающим права общества в сфере предпринимательской деятельности, обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявления, суд первой инстанции, исходил из того, что на момент обращения заявителя в Департамент с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения было установлено, что многоквартирный жилой дом, пристроем к которому является испрашиваемое нежилое помещение, не подлежит использованию, поскольку не соответствует требованиям безопасности; кроме того, органом местного самоуправления принято решение о невозможности дальнейшего использования жилого дома и его сносе. При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что заключение договора купли-продажи в отношении нежилого здания, примыкающего к жилому дому, не позволяющему обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан, не может быть признано соответствующим требованиям закона, суд первой инстанции признал отказ Департамента в реализации преимущественного права на приобретение арендованного помещения правомерным.

Отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя заявление общества «ПКФ «Дельта», суд апелляционной инстанции исходил из того, что при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества по цене, равной его рыночной стоимости, обладают субъекты малого и среднего предпринимательства при соблюдении в совокупности четырех условий, установленных ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ. Суд апелляционной инстанции, установив, что испрашиваемый объект (нежилое здание склада по ул. Шоссе Космонавтов, д. 25 (Литер В)) является самостоятельным объектом недвижимости и разделен с жилым домом по ул. Шоссе Космонавтов, 23, не является смежным с жилым домом по ул. Шоссе Космонавтов, д. 25 (Литер А), а также учитывая, что заключения межведомственной комиссии о признании спорного объекта непригодным к использованию и подлежащим сносу не имеется, принимая во внимание выводы экспертного заключения общества с ограниченной ответственностью «ГеоОкс» (далее – общество «ГеоОкс») от 16.08.2017, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение от 19.12.2016, согласно которому в удовлетворении заявления о реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества было отказано, является незаконным, не соответствующим требованиям ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ и нарушающим права заявителя в сфере предпринимательской деятельности.

Проверив законность обжалуемого судебногоактав пределах доводов заявителя кассационной жалобы в порядкест. 286Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции полагает, что постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене на основании следующего.

В соответствии с ч. 1 ст. 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права (ч. 2 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В мотивировочной части решения суда должны быть указаны доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения, а также мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле, законы и иные нормативные правовые акты, которым руководствовался суд при принятии решения (п. 2, 3 ч. 4 ст. 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно ч.1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявитель должен доказать факт нарушения обжалуемыми актами, решениями, действиями (бездействием) своих прав и законных интересов.

Исходя из ч. 2 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Таким образом, для признания арбитражным судом ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными, необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно п. 1 ст. 1 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу настоящего Федерального закона, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при соблюдении условий, предусмотренных ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Из системного толкования положений ст. 1, 3, 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ и ст. 606, 607, 611 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что реализовать преимущественное право на приобретение муниципального имущества в собственность возможно в отношении арендуемого имущества, находящегося во временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества. При этом целью выкупа арендуемых объектов недвижимости субъектами малого и среднего предпринимательства является их дальнейшее использование в предпринимательской деятельности, следовательно, передаваемый в собственность объект недвижимости должен обладать пригодными к использованию характеристиками и свойствами, допускающими его дальнейшее использование по целевому назначению, а также отвечающими требованиям безопасности при его эксплуатации.

При исследовании обстоятельств настоящего дела судами установлено, что по договору аренды объекта муниципального недвижимого имущества от 29.07.2010 № 3569-10с, заключенному между заявителем и заинтересованным лицом, в аренду передан объект муниципального недвижимого имущества в виде встроенных нежилых помещений в одноэтажном пристрое к двухэтажному жилому дому, расположенном по адресу: г. Пермь, ул. Шоссе Космонавтов, д. 25, общей площадью 42,90 кв. м.

Из материалов дела, в том числе свидетельства о государственной регистрации права собственности от 31.03.2015 № 59-БД 695972, кадастрового паспорта на объект от 11.02.2015 № 5900/201/15-106308, технического паспорта на объект от 30.07.1998, также следует, что объект аренды имеет следующие характеристики: нежилое здание, площадью 42,9 кв. м., количество этажей:1.

Однако из представленных в материалы дела фотографий, акта проверки от 13.04.2017, экспертного заключения общества с ограниченной ответственностью «Гранд Тэон» (далее – общество «Гранд Тэон») усматривается, что объект аренды фактически имеет иные характеристики в отличие от содержащихся в ЕГРП и договоре аренды от 29.07.2010 № 3569-10с, в частности в отношении предоставленных по договору аренды нежилых помещений произведена перепланировка, увеличена этажность объекта, осуществлена надстройка второго этажа при отсутствии необходимых разрешений.

Между тем судом апелляционной инстанции сделан вывод о том, что испрашиваемый объект является самостоятельным объектом недвижимости и разделен с жилым домом по ул. Шоссе Космонавтов, 23, при этом не исследован вопрос о конструктивно-технических особенностях объекта нежилого здания.

Кроме того, апелляционным судом не учтено, что фактически арендатор претендует на иной объект недвижимого имущества нежели переданный по договору аренды от 29.07.2010 № 3569-10с (встроенные нежилые помещения в одноэтажном пристрое к двухэтажному жилому дому), более того, данные о новом объекте отсутствуют в ЕГРП; доказательств того, что указанный объект создан в соответствии с разрешительными документами и с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, а также требований безопасности, в материалы дела не представлены.

В соответствии с п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Таким образом, определение характеристик объекта недвижимого имущества, переданного по договору аренды от 29.07.2010 № 3569-10с, а также установление фактических характеристик арендуемого имущества, является существенным применительно к настоящему делу, а также с учетом того, что в силу ст. 128, 129, 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольное строение, не отвечающее требованиям безопасности, не может являться объектом гражданского оборота.

Помимо этого, из решения от 19.12.2016 об отказе в реализации преимущественного права на нежилые помещения в одноэтажном пристрое к двухэтажному жилому дому следует, что основаниями для отказа послужили заключения межведомственной комиссии от 02.07.2014 по признанию многоквартирных жилых домов по адресам: ул. Шоссе Космонавтов, 23 и 25 аварийными и подлежащими сносу.

Из представленных в материалы дела доказательств, в том числе свидетельства о государственной регистрации права собственности от 31.03.2015 № 59-БД 695972, кадастрового паспорта на объект от 11.02.2015
№ 5900/201/15-106308, технического паспорта на объект от 30.07.1998, экспертного заключения общества «ГеоОкс», усматривается, что испрашиваемые нежилые помещения расположены в здании по адресу: Пермский край, г. Пермь, Свердловский район, ул. Шоссе Космонавтов, д. 25 (Литер Б), которое примыкает к подлежащему сносу многоквартирному жилому дому по ул. Шоссе Космонавтов, 23, данные объекты являются сблокированными объектами капитального строительства.

Факт признания многоквартирного жилого дома аварийным и подлежащим сносу, свидетельствует о том, что такой дом с расположенными в нем помещениями не подлежит использованию, поскольку не соответствует требованиям безопасности.

Суд апелляционной инстанции, делая вывод о том, что объект недвижимого имущества, переданный по договору аренды от 29.07.2010 № 3569-10с, расположен в здании по ул. Шоссе Космонавтов, д.25 (Литер В), является самостоятельным объектом недвижимости и разделен с жилым домом по ул. Шоссе Космонавтов, 23 брандмауэром, не принял во внимание, что многоквартирный жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу (ул. Шоссе Космонавтов, 23) и встроенные нежилые помещения в одноэтажном пристрое к двухэтажному жилому дому, расположенному по ул. Шоссе Космонавтов, 25, конструктивно связаны, более того, с учетом экспертного заключения общества «ГеоОкс», полученного по результатам строительно-технической экспертизы, назначенной определением суда апелляционной инстанции от 12.07.2017, а также с учетом условий договора аренды от 29.07.2010 № 3569-10с в силу технических особенностей снос дома по ул. Шоссе Космонавтов, 23 может привести к сносу, повреждению либо разрушению объекта аренды и невозможности его использования по назначению.

Кроме того, суд кассационной инстанции полагает необходимым обратить внимание, что при оценке результатов экспертного заключения от 16.08.2017, выполненного обществом «ГеоОкс», суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что нежилое здание по ул. Шоссе Космонавтов, д. 25 (Литер В) с кадастровым номером 59:01:4410218:703 примыкает к жилому дому по ул. Шоссе Космонавтов 23 и самостоятельное использование нежилого здания по ул. Шоссе Космонавтов, д. 25 (Литер В) возможно при выполнении указанных в заключении мероприятий (усиление и капитальный ремонт конструкций, поэтапный снос противопожарной стены и т.п.).

Однако в данном экспертном заключении от 16.08.2017 прямо указано, что самостоятельное использование нежилого здания, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Шоссе Космонавтов, 25, после сноса многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Шоссе Космонавтов, 23, с учетом наличия дефектов и повреждений фундаментов и стен невозможно без выполнения мероприятий, а именно: учитывая наличие ряда существенных повреждений стен нежилого здания (разрушение цокольной части стен, трещина по кирпичной кладке) необходимо провести его детальное обследование для определения технического состояния конструкций; выполнить усиление и капитальный ремонт конструкций нежилого здания, с учетом выявленных при обследовании дефектов и повреждений; снос многоквартирного жилого дома осуществлять с учетом подработки грунта основания нежилого здания. Снос сблокированной противопожарной стены многоквартирного жилого дома производить поэтапно, с проведением обследования состояния конструкций нежилого здания. Проектом производства работ по сносу многоквартирного жилого дома предусмотреть временное усиление фундаментов нежилого здания, либо предусмотреть частичное сохранении фундамента многоквартирного жилого дома, подлежащего сносу, со стороны сблокированных стен для обеспечения устойчивости фундаментов нежилого здания. В случае несоблюдения вышеуказанных мероприятий, существует риск обрушения нежилого здания по ул. Шоссе Космонавтов, 25 при сносе многоквартирного жилого дома по ул. Шоссе Космонавтов, 23 ввиду наличия дефектов и повреждений стен нежилого здания.

На основании изложенного следует отметить, что надлежащая правовая оценка, с учетом положений ст. 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющемуся в материалах дела экспертному заключению общества «ГеоОкс» от 16.08.2017 судом апелляционной инстанции не дана, порядок осуществления мероприятий, при которых допускается использование встроенных нежилых помещений в одноэтажном пристрое к двухэтажному жилому дому, переданных по договору аренды от 29.07.2010 № 3569-10с, не установлен, при этом указанные обстоятельства имеют существенное значение для рассматриваемого дела, в том числе при определении возможности дальнейшей эксплуатации объекта аренды.

Таким образом, делая вывод о том, что отказ в удовлетворении заявления о реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества является незаконным, суд апелляционной инстанции не принял во внимание, что фактически арендатор претендует на иной объект недвижимого имущества, в отличие от объекта, переданного по договору аренды от 29.07.2010 № 3569-10с, кроме того, не установил конструктивно-технические особенности испрашиваемого объекта недвижимости, а также не учел отсутствие в материалах дела доказательств того, что новый объект создан в соответствии с разрешительными документами и с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, а также требований безопасности.

Между тем заключение договора купли-продажи в отношении объекта, которого не существует, эксплуатация которого невозможна в целях осуществления предпринимательской деятельности в связи с несоответствием условиям договора аренды и требованиям безопасности, не допускается.

Из системного анализа и толкования положений Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ и Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ следует, что при регулировании правоотношений по приватизации недвижимого имущества, находящегося муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, применению подлежат нормы Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, в неурегулированной им части – нормы Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ, а в части, не урегулированной этими законами, - положения Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, в случае, если сделка по реализации преимущественного права на приватизацию не соответствует требованиям закона, у уполномоченного органа отсутствуют основания для удовлетворения требований заявителя о реализации преимущественного права на приобретение государственного (муниципального) имущества в собственность.

Кроме того, из материалов дела усматривается, что постановлением Администрации города Перми от 10.03.2017 № 171 принято решение о развитии застроенной территории, ограниченной ул. Механошина, шоссе Космонавтов в Свердловском районе города Перми, а также утвержден перечень многоквартирных домов, подлежащих сносу, среди которых дома по ул. Шоссе Космонавтов, 23, 25, при этом общество «ПКФ «Дельта» обратилось с заявлением о приобретении в собственность одноэтажного нежилого здания склада с кадастровым номером 59:01:4410218:703 и земельного участка с кадастровым номером 59:01:4410218:707, расположенных в границах подлежащей развитию территории.

Указанное обстоятельство судом апелляционной инстанции не исследовалось и не рассматривалось, возможность размещения испрашиваемого объекта недвижимости и земельного участка в границах территории, подлежащей развитию, апелляционным судом не установлена, надлежащая правовая оценка соответствующим доводам не дана.

На основании изложенного, с учетом существенного нарушения судом апелляционной инстанции норм материального права, а также в связи с несоответствием выводов суда, содержащихся в постановлении, фактическим обстоятельствам дела, экспертному заключению общества «ГеоОкс», а также иным имеющимся в деле доказательствам, постановление апелляционного суда подлежит отмене в соответствии с ч. 1, 2 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с направлением дела на новое рассмотрение в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд (п. 3 ч. 1 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При новом рассмотрении суду необходимо с учетом доводов и возражений лиц, участвующих в деле, и имеющихся в нем доказательств установить обстоятельства, имеющие значение для дела, в том числе наличие объекта недвижимого имущества, переданного по договору аренды от 29.07.2010 № 3569-10с (встроенные нежилые помещения в одноэтажном пристрое к двухэтажному жилому дому), соответствие либо несоответствие оспариваемого отказа Департамента от 19.12.2016 закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также исследовать и дать оценку всем представленным в материалы дела доказательствам в их совокупности и рассмотреть заявление в соответствии с требованиями действующего законодательства и сложившейся судебной практики.

Руководствуясь ст. 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2017 по делу № А50-1805/2017 Арбитражного суда Пермского края отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Н.Г. Беляева

Судьи И.А. Татаринова

В.А. Купреенков