Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Поповой Е.В., рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Ураллеском» на решение Арбитражного суда Пермского края от 19.06.2023 по делу № А50-29727/2022 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.09.2023 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальном сайте Арбитражного суда Уральского округа.

Для участия в судебном заседании Арбитражного суда Уральского округа с применением видеоконференц-связи в Арбитражный суд Пермского края прибыли представители:

общества с ограниченной ответственностью «Ураллеском» – ФИО1 (доверенность от 18.12.2023), ФИО2 (директор, решение от 25.10.2018 № 6).

В судебном заседании приняли участие слушатели: ФИО3 (бывший учредитель юридического лица – общества с ограниченной ответственностью «Ураллеском», выписка из ЕГРЮЛ), переводчик.

Индивидуальный предприниматель ФИО4 (далее - истец, предприниматель ФИО4) обратился в Арбитражный суд Пермского края к обществу с ограниченной ответственностью «Ураллеском» (далее – ответчик, общество «Ураллеском») с исковым заявлением об установлении права бессрочного ограниченного пользования (сервитут) частью земельного участка площадью 8646 кв. м, расположенного по адресу: Пермский край, Красновишерский район, Красновишерское г/п, <...>, с категорией земель: земли населенных пунктов, разрешенным использованием: под производственной территорией, с кадастровым номером 59:25:0010308:288, общей площадью 170 973 кв. м, для обеспечения нормальной эксплуатации объектов недвижимости:

- нежилое здание, кадастровый номер 59:25:0010308:133, наименование «Контора и бытовые помещения ПРК», общей площадью 336,8 кв. м;

- нежилое здание с кадастровым номером 59:25:0010308:96, наименование «Бытовые помещения», общей площадью 307,8 кв. м;

- нежилое здание с кадастровым номером 59:25:0010308:158, наименование «Механические мастерские (лесная биржа)», общей площадью 249,2 кв. м;

- нежилое здание, с кадастровым номером 59:25:0010308:260, наименование «Магазин-павильон», площадь общая 210,2 кв. м, а также для обеспечения прохода и проезда к ним, в соответствии со следующими координатами поворотных точек границ сервитута (в системе координат МСК-59) - установить плату за право ограниченного пользования (сервитут) частью земельного участка площадью 8 646 кв. м, расположенного по адресу: Пермский край, Красновишерский район, Красновишерское г/п, <...>, с категорией земель: земли населенных пунктов, разрешенным использованием: под производственной территорией, с кадастровым номером 59:25:0010308:288, общей площадью 170 973 кв. м, вносимую предпринимателем ФИО4, в размере 10 462 руб. в месяц.

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация Красновишерского городского округа, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю.

Определением суда от 16.03.2023 к производству Арбитражного суда Пермского края и рассмотрению с первоначальным иском принято встречное исковое заявление общества «Ураллеском» к предпринимателю ФИО4 о признании отсутствующим права собственности предпринимателя ФИО4 в отношении объектов недвижимости с кадастровыми номерами 59:25:0010308:133, 59:25:0010308:96, 59:25:0010308:158, 59:25:0010308:260.

В ходе рассмотрения дела истец по встречному иску в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявил отказ от встречного иска.

Решением суда от 19.06.2023 принят отказ общества от встречных исковых требований, производство по делу в данной части прекращено. Первоначальные требования удовлетворены, установлен испрашиваемый сервитут.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда
от 14.09.2023 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество «Ураллеском» просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. Заявитель, в частности, указывает на неправильное определение платы за вервитут, наличие альтернативных варинатов прохода и проезда по его земельному участку.

Законность судебных актов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Как следует из материалов дела и установлено судами, предпринимателю ФИО4 на праве собственности принадлежат следующие объекты недвижимости:

- нежилое здание с кадастровым номером 59:25:0010308:133, наименование «Контора и бытовые помещения ПРК», общей площадью 336,8 кв. м;

- нежилое здание с кадастровым номером 59:25:0010308:96, наименование «Бытовые помещения», общей площадью 307,8 кв. м;

- нежилое здание, с кадастровым номером 59:25:0010308:260, наименование «Магазин-павильон», общей площадью 210,2 кв. м, расположенные по адресу: <...>.

Доступ к вышеназванным объектам недвижимости возможен только через земельный участок с кадастровым номером 59:25:0010308:288, общей площадью: 170 973 кв. м, расположенный по адресу: Пермский край, Красновишерский район, Красновишерское г/п, <...>
, вид разрешенного использования: под производственной территорией, категория земель: земли населенных пунктов.

Земельный участок с кадастровым номером 59:25:0010308:288 расположен в кадастровом квартале с номером 59:25:0010308 и принадлежит на праве собственности обществу «Ураллеском», что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из ЕГРН от 08.11.2021.

Ссылаясь на необходимость права ограниченного пользования (частный сервитут) частью земельного участка с кадастровым номером 59:25:0010308:288 для эксплуатации объектов недвижимости, обеспечения проезда и доступа к ним, истец обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Общество «Ураллеском» заявило встречный иск о признании права собственности предпринимателя на объекты недвижимости отсутствующим, поскольку они находятся в разрушенном состоянии.

Удовлетворяя требования по первоначальному иску, суд первой инстанции исходил из отсутствия у предпринимателя ФИО4 объективной возможности обеспечить проход (проезд) к своим объектам иным способом без установления сервитута и отсутствия безусловных доказательств обеспечения прохода/проезда к объектам недвижимости, принадлежащим предпринимателю на праве собственности, на иных условиях. Суд пришел к выводу о возможности установления частного бессрочного сервитута на земельном участке с кадастровым номером 59:25:0010308:288 в границах, указанных в заключении кадастрового инженера по стоимости, определенной в заключении оценщика, учитывая что, со стороны общества «Ураллеском» в процессе рассмотрения дела не представлено иных вариантов установления сервитута и возражений относительно предложенных истцом координат, площади, конфигурации и стоимости.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции от представителя общества «Ураллеском» поступило ходатайство об отказе от встречных исковых требований о признании отсутствующим права собственности предпринимателя ФИО4 в отношении объектов недвижимости с кадастровыми номерами 59:25:0010308:133, 59:25:0010308:96, 59:25:0010308:158, 59:25:0010308:260.

Отказ от встречного иска принят судом, производство в указанной части прекращено.

Апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции, указав, что обществом «Ураллеском» не представлено доказательств наличия прохода и проезда к объектам истца иным образом, чем через участок ответчика, а также принял во внимание заключение оценщика.

Удовлетворяя заявленные требования, суды исходили из их обоснованности на основании следующего.

Согласно статье 216 Гражданского кодекса Российской Федерации сервитут, наряду с правом собственности, является вещным правом.

Пунктом 1 статьи 23 Земельного кодекса Российской Федерации указано на то, что сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством.

В соответствии с пунктом 1 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество.

В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута (пункт 3 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 277 Гражданского кодекса Российской Федерации применительно к правилам, предусмотренным статьями 274 - 276 настоящего Кодекса, сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком.

Из толкования приведенной нормы права следует, что сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 7 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2017), сервитут может быть установлен только в случае отсутствия у собственника земельного участка (объекта недвижимости) иной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему участком (объектом).

Суды обеих инстанций установили, что земельный участок с кадастровым номером 59:25:0010308:288 расположен в кадастровом квартале с номером 59:25:0010308 и принадлежит на праве собственности обществу «Ураллеском», что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из ЕГРН от 08.11.2021.

Как указали суды, спорные объекты недвижимости, принадлежащие предпринимателю ФИО4, со всех сторон ограничены границами земельного участка с кадастровым номером 59:25:0010308:288, не имеют непосредственного доступа к территориям общего пользования, а также территории для нормальной эксплуатации, так как полностью расположены на чужом земельном участке с кадастровым номером 59:25:0010308:288.

С целью определения возможных вариантов проезда и прохода
к вышеуказанным объектам недвижимости, а также для обеспечения
их эксплуатации, предприниматель ФИО4 обратился к кадастровому инженеру ФИО5 с целью подготовки заключения кадастрового инженера для установления вариантов проезда (прохода) с территории общего пользования к объектам недвижимости, принадлежащим предпринимателю ФИО4 и определения границ частей земельного участка с кадастровым номером 59:25:0010308:288, необходимых для нормальной эксплуатации объектов недвижимости.

Кадастровым инженером ФИО5 подготовлено заключение кадастрового инженера от 24.10.2022 № 073У/08-22 по вопросу обеспечения доступа к объектам капитального строительства с кадастровыми номерами 59:25:0010308:133, 59:25:0010308:96, 59:25:0010308:158, 59:25:0010308:260, расположенным на земельном участке с кадастровым номером 59:25:0010308:288, которым установлено следующее.

Доступ к каждому из четырех рассматриваемых зданий может быть осуществлен двумя путями: через въездные ворота № 1 и ворота № 2. Однако, учитывая необходимость обеспечить баланс интересов сторон и установить сервитут на условиях, наименее обременительных для собственника земельного участка – общества «Ураллеском», в отношении которого устанавливается сервитут, кадастровым инженером предложена граница зон обеспечения доступа (проезда/прохода) от территории общего пользования к 4 объектам недвижимости через ближайшие к такому зданию ворота с ул. Гагарина, а именно, к зданиям с кадастровыми номерами 59:25:0010308:133, 59:25:0010308:260 предложено обеспечить доступ через ворота № 2 с ул. Гагарина (площадь зоны обеспечения доступа составляет 4221 кв.м.), а к объектам недвижимости с кадастровыми номерами 59:25:0010308:96, 59:25:0010308:158, предложено обеспечить доступ через ворота № 1 с ул. Гагарина (площадь зоны обеспечения доступа составляет 2772 кв.м.)

Для нормальной эксплуатации вышеуказанных объектов недвижимости, принадлежащих предпринимателю ФИО4, необходимо использование части земельного участка с кадастровым номером 59:25:0010308:288.

Установлена конфигурация единых частей земельного участка с кадастровым номером 59:25:0010308:288, необходимая для нормальной эксплуатации вышеуказанных объектов недвижимости и обеспечения доступа к ним, а также координаты поворотных точек данной конфигурации в системе МСК-59.

Площадь части 1 земельного участка с кадастровым номером 59:25:0010308:288, необходимой для нормальной эксплуатации объектов недвижимости и доступа к ним, составляет 4985 кв.м.

Площадь части № 2 земельного участка с кадастровым номером 59:25:0010308:288, необходимой для нормальной эксплуатации объектов недвижимости и доступа к ним, составляет 3 661 кв.м.

Таким образом, общая площадь части земельного участка с кадастровым номером 59:25:0010308:288, необходимая для нормальной эксплуатации объектов недвижимости предпринимателя ФИО4 и доступа к ним, по мнению кадастрового инженера, составила 4985 кв.м. + 3661 кв.м = 8646 кв.м.

В материалы дела также был представлен отчет об оценке от 06.11.2022
№ 416-3/22, выполненный оценщиком – индивидуальным предпринимателем ФИО6 по определению рыночной стоимости и размера платы за месяц за право ограниченного пользования (сервитут) частью земельного участка с кадастровым номером 59:25:0010308:288, необходимой для нормальной эксплуатации и обеспечения доступа к объектам недвижимости: нежилого здания «Контора и бытовые помещения ПРК», кадастровый номер 59:25:0010308:133, нежилого здания «Бытовые помещения», кадастровый номер 59:25:0010308:96, нежилого здания «Механические мастерские (лесная биржа)», кадастровый номер 59:25:0010308:158, нежилого здания «Магазинпавильон», кадастровый номер 59:25:0010308:260.

В соответствии с представленным в материалы дела заключением оценщика, стоимость права ограниченного пользования (сервитута) земельного участка с кадастровым номером 59:25:0010308:288 площадью 8646 кв.м. составляет 10 462 руб. в месяц.

Суды обеих инстанций, проанализировав представленные в материалы дела доказательства, а именно заключение кадастрового инженера
от 24.10.2022 № 073У/08-22 и отчет об оценке от 06.11.2022
№ 416-3/22, пришли к выводу об обоснованности требований истца и установили сервитут на часть земельного участка с кадастровым номером 59:25:0010308:288 в границах и с координатами, указанными в заключении, на условиях, предложенных истцом - бессрочный, платный (10 462 руб. в месяц).

Рассмотрев кассационную жалобу, суд полагает, что доводы заявителя заслуживают внимания.

Кассатор ссылается на неправильный размер платы за сервитут, оспаривает площадь земельного участка, которая обременяется сервитутом, а также указывает на неисследование судом иных альтернатив обеспечения права собственности истца на принадлежащие ему объекты недвижимости.

Из толкования нормы статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости.

В пункте 7 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2017 (далее также – Обзор), также отмечено, что сервитут может быть установлен только в случае отсутствия у собственника земельного участка (объекта недвижимости) иной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему участком (объектом).

Исходя из предмета и основания иска и подлежащих применению к спорным правоотношениям норм материального права в предмет доказывания входят обстоятельства наличия (отсутствия) у истца права собственности или иного вещного права на объект недвижимости, для пользования которым истец просит установить сервитут, наличия (отсутствия) у ответчиков права собственности или иного законного права владения земельными участками, на которые истец просит установить сервитут, невозможность обеспечения прохода и проезда иным путем к объекту недвижимости истца и осуществления нормальной хозяйственной деятельности без установления сервитута, определение соразмерной платы за сервитут.

Таким образом, разрешение судом спора об установлении сервитута предполагает оценку наличия и законности оснований возникновения прав на объекты недвижимости истца и ответчика.

Исходя из отчета об оценке рыночной стоимости размера ежемесячной платы за использование соответствующей части земельного участка от 06.11.2022 № 416-3/22, выполненного оценщиком – индивидуальным предпринимателем ФИО6, усматривается, что в стоимость сервитута включена не только площадь земельных участков для прохода и проезда к объектам недвижимости предпринимателя ФИО4, но и часть земельного участка, необходимая для эксплуатации объектов недвижимости предпринимателя ФИО4, а также расположенная под самими объектами.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В результате рассмотрения настоящего спора судами легитимирована ситуация, при которой, вопреки закрепленному пунктом 5 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, земельный участок находится в собственности общества «Ураллеском», а расположенные на нем объекты недвижимости с кадастровыми номерами 59:25:0010308:133, 59:25:0010308:96, 59:25:0010308:158, 59:25:0010308:260 – в собственности предпринимателя ФИО4

В то же время пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования частью земельного участка, необходимой для эксплуатации этого здания. Переход права собственности на земельный участок к иному лицу не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику объекта недвижимости права пользования земельным участком. Пунктом 3 этой же статьи предусмотрено, что собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором.

Напротив, приобретение земельного участка в собственность при наличии на нем объектов недвижимости, принадлежащих иному лицу, в силу подпункта 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации недопустимо.

Между тем, судами не дана оценка основаниям возникновения прав истца на спорные объекты недвижимости, которые фактически расположены на земельном участке с кадастровым номером 59:25:0010308:288, а также правомерности приобретения ответчиком земельного участка под объектами недвижимости истца. Суды не дали какой-либо правовой оценки обстоятельствам и сделкам, в результате совершения которых собственником объектов недвижимости с кадастровыми номерами 59:25:0010308:133, 59:25:0010308:96, 59:25:0010308:158, 59:25:0010308:260 стал предприниматель ФИО4 де-факто без каких либо прав на земельные участки под ними, а собственником земельного участка 59:25:0010308:288 общество «Ураллеском».

Указанные обстоятельства с учетом приводимых сторонами доводов в обоснование своих правовых позиций являются существенными для правильного разрешения настоящего спора. В то же время судами первой и апелляционной инстанции не дана оценка вышеуказанным обстоятельствам.

В силу пункта 3 части 1 статьи 287 Кодекса по результатам рассмотрения жалобы суд кассационной инстанции вправе отменить решение и апелляционное постановление и направить дело на новое рассмотрение, если выводы, содержащиеся в обжалуемых актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в нем доказательствам.

Основаниями для отмены решения, апелляционного постановления являются несоответствие выводов фактическим обстоятельствам, установленным судами первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (часть 1 статьи 288 Кодекса).

Согласно пункту 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции» при выявлении на основании части 3 статьи 286 Кодекса несоответствия выводов судов первой, апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам суд кассационной инстанции направляет дело на новое рассмотрение.

Поскольку судами допущены нарушения норм материального права, судебные акты нельзя признать законными и обоснованными, они подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания по делу, с учетом вышеприведенных правовых позиций относительно разрешения исков об установлении сервитута, определить, передавалась ли истцу вместе с объектами недвижимости часть земельного участка, необходимая для их эксплуатации, на каком праве принадлежала соответствующая часть земельного участка продавцу объектов недвижимости истца, с учетом этих обстоятельств определить обременяемую площадь земельного участка ответчика, дать оценку доводам и возражениям сторон, оценить представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, принять законный, обоснованный и мотивированный судебный акт (часть 4 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалобе.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Пермского края от 19.06.2023 по делу № А50-29727/2022 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.09.2023 по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Пермского края.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий С.В. Лазарев

Судьи М.В. Торопова

Н.Г. Беляева