Гражданский кодекс часть 1

от собственников помещений многоквартирного дома № 19: ФИО3, ФИО4, представители по доверенностям от 23.09.2021 № 25АА3316201, от 07.09.2019; ФИО5, лично

рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Приморского края судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ЭталонСтрой»

на решение от 12.04.2022, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2022

по делу № А51-15076/2021 Арбитражного суда Приморского края

по иску администрации города Владивостока

к управлению муниципальной собственности города Владивостока, обществу с ограниченной ответственностью «ЭталонСтрой»

третьи лица: ФИО4, ФИО6, ФИО5, министерство имущественных и земельных отношений Приморского края, общество с ограниченной ответственностью «Армада-Р», управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю

о признании отсутствующим обременения в виде аренды земельного участка, исключении из Единого государственного реестра недвижимости и Государственного кадастра недвижимости сведений о государственном учете земельного участка

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Владивостока (далее - администрация) обратилась в Первореченский районный суд г. Владивостока с исковым заявлением к управлению муниципальной собственности города Владивостока (далее - УМС г. Владивостока), обществу с ограниченной ответственностью «ЭталонСтрой» (далее - ООО «ЭталонСтрой», общество, ответчик) о признании отсутствующим обременения в виде аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:040011:6272, площадью 3925 кв.м, исключении из Единого государственного реестра недвижимости и Государственного кадастра недвижимости сведений о государственном учете в отношении данного земельного участка.

Определением Приморского краевого суда от 11.08.2021 указанное дело передано по подсудности в Арбитражный суд Приморского края, исковое заявление принято к производству определением от 03.09.2021.

В соответствии со статьёй 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечены: ФИО4, ФИО6, ФИО5, министерство имущественных и земельных отношений Приморского края (далее – министерство), общество с ограниченной ответственностью «Армада-Р», управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 12.04.2022, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2022, исковые требования удовлетворены.

В кассационной жалобе, поданной в Арбитражный суд Дальневосточного округа, ООО «ЭталонСтрой» просит указанные судебные акты отменить в связи с неправильным применением норм материального права, а также несоответствием выводов судов фактическим обстоятельствам спора и представленным в деле доказательствам, без полного выяснения обстоятельств, имеющих значение для дела.

В обоснование жалобы заявитель приводит доводы о том, что в материалах дела отсутствуют объективные и достаточные доказательства того, что спорный участок относится к территории общего пользования. Со ссылкой на пункт 11 статьи 1, статью 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) указывает, что красные линии отделяют территории общего пользования, вместе с тем, документа (по планировке территории) о нахождении земельного участка, переданного обществу в аренду, в границах красных линий в деле не имеется. Отсутствие красных линий подтверждено градостроительным планом, письмом управления градостроительства и архитектуры от 23.12.2021, кадастровым паспортом. Считает, что истцом избран неверный способ защиты нарушенного права. По мнению заявителя, не дана надлежащая оценка доводу о применении срока исковой давности.

В отзыве на кассационную жалобу администрация и жильцы дома № 19 по ул. ФИО8 в городе Владивостоке в лице представителей, приводя аргументированные возражения относительно изложенных в ней доводов, просят состоявшиеся судебные акты оставить без изменения как законные и обоснованные, в удовлетворении жалобы отказать.

В отзыве на кассационную жалобу министерство поддержало доводы жалобы.

В судебном заседании суда кассационной инстанции, проводимом в соответствии с положениями статьи 153.1 АПК РФ путем использования системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Приморского края, представитель ООО «ЭталонСтрой» поддержал доводы, изложенные в жалобе, дав суду пояснения, с которыми не согласились единый представитель администрации и УМС г. Владивостока, а также представители собственников дома и лично ФИО4, ФИО5 с учетом позиции, изложенной в отзывах на жалобу, дав суду пояснения.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.

Проверив законность принятых судебных актов, с учетом доводов кассационной жалобы и возражений на нее, заслушав в судебном заседании объяснения присутствовавших в нем лиц, Арбитражный суд Дальневосточного округа не установил предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены.

По материалам дела установлено, между департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края (арендодатель, департамент) и обществом с ограниченной ответственностью «Армада-Р» (арендатор) был заключен договор аренды от 27.08.2013 № 04-Ю17487 в отношении земельного участка с кадастровым номером 25:28:040011:6272, площадью 3925 кв.м, из земель населенных пунктов, находящийся по адресу: <...> (установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 13 м от ориентира по направлению на восток), вид разрешенного использования: для строительства с предварительным согласованием места размещения многофункционального здания, сроком на пять лет с момента (даты) его государственной регистрации.

Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке 11.09.2013 (номер регистрационной записи 25-25-01/117/2013-246).

29.08.2017 между ООО «Армада-Р» (сторона 1) и ООО «Эталон Строй» (сторона 2) заключен договор уступки права аренды земельного участка, в соответствии с которым сторона 1 уступила, а сторона 2 приняла права и обязанности арендатора земельного участка по названному договору аренды.

Впоследствии департамент и ООО «Эталон Строй» заключили соглашение от 16.09.2018 о внесении изменений в договор аренды в части разрешенного использования земельного участка - многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), цель предоставления: для реализации инвестиционного проекта – «строительство жилого здания в районе улицы ФИО8, г. Владивосток».

Администрация, указывая, что спорный земельный участок является территорией общего пользования, сослалось на заключение муниципального казенного учреждения «Комплексное развитие земель и недвижимости г. Владивостока» от 22.06.2020, согласно выводам которого единственным проездом к домам, расположенным по адресу: <...>, является тупиковая дорога, проходящая вдоль многоквартирного дома (МКД) № 13 по ул. ФИО8 через земельный участок с кадастровым номером 25628:040011:606; в границах земельного участка с кадастровым номером 25:28:040011:6272 расположены территории общего пользования: лестничные марши и асфальтированная пешеходная дорожка, являющаяся единой пешеходной сетью для прохода к местам общего пользования – детский сад № 34, школа № 69, автобусная остановка от домов № 19, № 21, № 23 по ул. ФИО8. Размещение лестничных маршей в составе данной пешеходной сети предусмотрено Генпланом «Группы жилых домов по ул. Южной в г. Владивостоке» 1982 года заказ № 8223 и обусловлено резким перепадом высоты рельефа между жилыми домами и объектами общего пользования. В границах земельного участка с кадастровым номером 25:28:040011:6272 расположена надземная теплотрасса.

С учетом того, что земельный участок с кадастровым номером 25:28:040011:6272 является территорией общего пользования, которой пользуется неограниченный круг лиц, то возможность владения арендатором данным участком исключена, администрация предъявила в арбитражный суд настоящие исковые требования о признании отсутствующим обременения в виде аренды земельного участка, исключении из Единого государственного реестра недвижимости и Государственного кадастра недвижимости сведений о государственном учете земельного участка.

В части 1 статьи 4 АПК РФ указано, что заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В силу пунктов 1, 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

На основании пункта 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с пунктом 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно разъяснениям, приведенным в абзаце четвертом пункта 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (постановление - № 10/22), в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Статья 65 АПК РФ возлагает на каждое лицо, участвующее в деле, обязанность доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Таким образом, выбор способа нарушенного права должен соответствовать характеру нарушенного права, способ защиты права, избранный истцом, должен в результате применения восстанавливать это нарушенное право.

При избрании способа защиты путем признания права отсутствующим запись в публичном реестре должна нарушать права истца, то есть истец должен обладать аналогичным с ответчиком правом в отношении объекта имущественных прав, поскольку в противном случае признание права ответчика отсутствующим не восстановит нарушенные права истца.

Правовая позиция о возможности применения такого способа защиты права изложена в определении Верховного суда Российской Федерации № 302-ЭС16-4393 от 27.04.2016.

Суды обеих инстанций, удовлетворяя заявленные требования администрации, руководствуясь статьями 168, 209, 262 ГК РФ, пунктами 11, 12 статьи 1 Гр РФ, пунктом 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), разъяснениями, приведенными в пункте 52 постановления № 10/22, исследовав и оценив представленные доказательства по делу по правилам статьи 71 АПК РФ, в частности, указанное выше заключение МКУ «Комплексное развитие земель и недвижимости г. Владивостока» от 22.06.2020, заключение кадастрового инженера ФИО7 от 21.02.2020 № 03/20, выполненное по заказу собственников помещений в МКД в лице ООО «Управляющая компания «Орион», из содержания (в том числе, фотоматериалов) которого также усматривается существование пешеходного прохода, обустроенной лестницы, в том числе, учитываяархивные материалы ОАО «Приморгражданпроект», в которых отражены чертежи лестничных маршей, их устройство и расположение на территории по проекту ЖОО-ГПО.0.1982 г., заказ № 8223, приложение к распоряжению управления муниципального имущества градостроительства и архитектуры от 30.09.2008 № 2378, утверждающему проект границ спорного земельного участка, схему расположения земельного участка, обзорные схемы, содержание письма министерства строительства Приморского края от 11.03.2020 № Р25/17-05-265, установили, что спорный земельный участок фактически является территорией общего пользования, поскольку большей своей частью находится в границах красных линий (автомобильной дороги) и охранной зоне инженерных коммуникации, при этом свободная от красных линий и охранной зоны часть спорного земельного участка примыкает к жилому дому, имеет на своей территории элементы инфраструктуры общего пользования (дорога, лестничные марш), фактически используется для прохода и проезда граждан, в том числе, для доступа к местам общего пользования – детский сад № 34, школа № 69, автобусная остановка МКД №№ 19, 21 и 23 по ул. ФИО8.

Ввиду доказанности фактического нахождения спорного участка в границах территорий общего пользования, суды пришли к выводу о том, что передача участка в аренду свидетельствует о нарушении интересов неопределенного круга лиц - пользователей спорным земельным участком в целях прохода или проезда, в том, числе жителей жилого дома, расположенного в непосредственной близости от участка. В связи с чем указанный земельный участок не подлежал передаче в аренду ООО «ЭталонСтрой» ввиду прямого запрета, установленного пунктом 12 статьи 85 ЗК РФ, поэтому договор аренды земельного участка от 27.08.2013 № 04-Ю-17487, как следствие, договор уступки права аренды земельного участка от 29.08.2017 являются недействительными в силу ничтожности на основании пункта 2 статьи 168 ГК РФ.

При этом суд кассационной инстанции считает необходимым отметить следующее.

Изначально спорный земельный участок предоставлен арендатору с видом разрешенного использования: для строительства с предварительным согласованием места размещения многофункционального здания.

Впоследствии на основании заключенного соглашения от 16.09.2018 в обход установленных законодательно публичных процедур изменен вид разрешенного использования земельного участка - многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) в целях реализации обществом инвестиционного проекта – «строительство жилого здания в районе улицы ФИО8, г. Владивосток».

Таким образом, указанный земельный участок в установленном порядке не предоставлялся для целей строительства жилых домов.

Доводы общества о том, что градостроительные планы спорного земельного участка от 2018 и от 2021 не содержали сведений об утвержденном проекте планировки территории и установления красных линий, не отражали наличие на спорной территории лестничных маршей и пешеходной дорожки, отклонен судом апелляционной инстанции, поскольку пунктом 12 статьи 85 ЗК РФ установлен императивный запрет передачи в частную собственность земель общего пользования, при этом, такой запрет не поставлен в зависимость от каких-либо обстоятельств, в том числе от того, находятся ли земли общего пользования в границах красных линий и включены ли эти земли в состав территорий общего пользования в порядке, предусмотренном градостроительным законодательством.

Исходя из содержания пункта 12 статьи 1 ГрК РФ, пункта 12 статьи 85 ЗК РФ и положений статьи 262 ГК РФ, перечень земель (территорий) общего пользования не является закрытым, следовательно, основными признаками земельных участков общего пользования, перечень которых не ограничен законом, следует считать общедоступность и принадлежность публичному образованию. Гражданское и земельное законодательство не ставит статус участка общего пользования в зависимость от содержания градостроительной документации, которой утверждаются красные линии.

Сами по себе красные линии не влияют на правовой режим территории общего пользования и не являются условием ее возникновения.

Материалы дела содержат совокупность доказательств, достаточную для вывода о том, что спорный земельный участок относится к территории общего пользования с учетом сложившейся системы улично-дорожной сети микрорайона, необходимой для обеспечения приемлемой среды обитания ее жителей.

Согласно пункту 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Принимая положения указанной нормы, суды сделали закономерный вывод о правомерности требования истца о признании обременения в виде аренды земельного участка отсутствующим.

Учитывая, что спорный земельный участок был сформирован и поставлен на кадастровый учет в целях предоставления его в аренду, тогда как его назначение не допускает такого предоставления, принимая во внимание порочность сделок по отчуждению земельного участка в пользу общества, требование администрации о снятии спорного земельного участка с кадастрового учета также обоснованно удовлетворено.

При этом довод ответчика о пропуске истцом срока исковой давности по заявленному требованию судом первой инстанции мотивированно отклонен со ссылкой на пункт 7 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», положения статьи 208 ГК РФ, абзаца третьего пункта 57 постановления № 10/22, так как судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером 25:28:040011:6272 в связи с расположением на нем территории общего пользования, из владения неограниченного круга лиц не выбывал, фактически владение им со стороны неограниченного круга лиц не утрачено, в связи с чем на данное требование исковая давность не распространяется.

С учетом изложенного суд кассационной инстанции не усматривает повода для признания приведенных заявителем кассационной жалобы доводов состоятельными и влияющими на итоговые выводы судов, сделанные по результатам рассмотрения настоящего спора.

Доводы заявителя кассационной жалобы представляют собой сформированную позицию, высказанную в ходе судебного разбирательства по делу, которая являлась предметом анализа судов обеих инстанций, ей дана надлежащая мотивированная оценка, касаются фактической стороны спора и сводятся к необходимости иной оценки представленных доказательств по делу, что не может служить основанием для отмены принятых судебных актов в кассационном порядке в силу положений статей 286, 287 АПК РФ.

В соответствии с положениями статьи 286, части 2 статьи 287 АПК РФ суду кассационной инстанции не предоставлены полномочия пересматривать фактические обстоятельства дела, установленные судами при их рассмотрении, давать иную оценку собранным по делу доказательствам, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанций.

Суд кассационной инстанции считает, что судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении настоящего спора правильно определены законы, которые следовало применить в рассматриваемой ситуации, дана оценка всем имеющимся в деле доказательствам с соблюдением требований процессуального законодательства.

С учетом изложенного, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

В связи с окончанием кассационного производства согласно части 4 статьи 283 АПК РФ меры по приостановлению исполнения обжалуемых судебных актов отменяются.

Руководствуясь статьями 283, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 12.04.2022, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2022 по делу № А51-15076/2021 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Отменить приостановление исполнения судебных актов по настоящему делу, принятое на основании определения Арбитражного суда Дальневосточного округа от 08.08.2022.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья В.А. Гребенщикова

Судьи С.И. Гребенщиков

С.Н. Новикова