Гражданский кодекс часть 1

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зайцевой А.Я., судей Романовой А.В. и Черединой Н.В. при ведении протокола секретарем судебного заседания Воробьевой С.Ю.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Псковтехгаз» представителя ФИО1 по доверенности от 24.07.2015 № 1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Псковтехгаз» на решение Арбитражного суда Псковской области от 26 февраля 2016 года по делу № А52-2711/2015 (судья Бударина Ж.В.),

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Псковтехгаз» (место нахождения: 180020, <...>; ИНН <***>, ОГРН <***>; далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд Псковской области к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом Псковской области (место нахождения: 180000, <...>; ИНН <***>, ОГРН <***>; далее – Теруправление) с иском о признании недействительной односторонней сделки, оформленной уведомлением от 27.04.2015 № 2347-ЛВ/02, в части изменения арендной платы, рассчитанной на основании рыночной стоимости объекта аренды по договору аренды земельного участка от 26.11.2012 № 25/12-аз, за земельный участок с кадастровым номером 60:27:0110105:83, площадью 13 420 кв.м, расположенный по адресу: <...>, в размере 822 525 руб.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (место нахождения: 107078, <...>; ИНН <***>, ОГРН <***>; далее - Палата).

Решением суда от 26.02.2016 в иске отказано.

Общество с решением суда не согласилось, в апелляционной жалобе просило его отменить, исковые требования удовлетворить.

Доводы подателя жалобы сводятся к следующему. Суд неправильно применил пункт 1 статьи 421, второй абзац пункта 1 статьи 434, статью 606, пункт 2 статьи 609, пункты 1, 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пункт 2 статьи 3 Федерального закона Российской Федерации от 25.10.2001 № 137-ФЗ«О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137-ФЗ), пункты 9, 10 постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582«Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», статью 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), обосновывая изменение арендной платы за участок в данном случае только лишь применением рыночной стоимости участка, что не соответствует условиям договора и действующему законодательству, ввиду согласования сторонами договора порядка изменения арендной платы - в зависимости от изменения кадастровой стоимости участка, пункту 1 статьи 431 ГК РФ. Ответчик неправильно толкует пункт 3.4 договора. Договором предусмотрено изменение кадастровой стоимости или в случае проведения оценки рыночной стоимости арендной платы за пользование участком. Ответчик не производил оценку рыночной стоимости размера арендной платы за пользование участком, а произвел оценку рыночной стоимости земельного участка. Ответчик в соответствии с абзацем первым пункта 3.4 договора не вправе в одностороннем уведомительном порядке изменять размер годовой арендной платы применив рыночную стоимость земельного участка. Пунктом 3.4 договора не предусмотрен порядок оценки рыночной стоимости арендной платы за пользование земельным участком. Противоречит договору изменение ставки годовой арендной платы за участок, без предварительного внесения изменений в кадастровую стоимость земельного участка, поскольку кадастровая стоимость участка осталась прежней 8 570 548 руб.80 коп. Истец вправе требовать применения ставки в размере 2 % от кадастровой стоимости арендуемого истцом земельного участка. При расчете годовой арендной платы подлежит применению кадастровая стоимость участка. Уведомление ответчика от 27.04.2015 № 2347-ЛВ/СЭ не является надлежащей, согласованной сторонами, формой изменения договора в силу отсутствия согласования порядка вступления в силу изменения условий договора. Ответчику надлежало согласовать с истцом условие о годовом размере арендной платы в соответствии со статьей 452 ГК РФ. Ответчик не представил доказательства прекращения права бессрочного пользования данным земельным участком и невозможности применения статьи 3 Закона № 137-ФЗ. Суд сделал неверный вывод о прекращении права бессрочного пользования до предоставления участка в аренду истцу. В материалах дела отсутствует документальное подтверждение прекращения права постоянного бессрочного пользования до момента его предоставления в аренду истцу. Арендная плата в соответствии с условиями договора может изменяться после проведения в отношении участка оценки исключительно в случае, когда кадастровая стоимость признается равной рыночной, и внесении данных изменений в государственный кадастр недвижимости в порядке части 3 статьи 66 ЗК РФ. В соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 1 Федерального закона Российской Федерации от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» дополнительные сведения об участке в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости участка с момента заключения договора представителем собственника - ответчиком не вносились. У ответчика отсутствовали основания для изменения арендной платы за участок. Новый расчет годовой арендной платы за участок, являясь приложением 2 к договору, подлежит государственной регистрации в уполномоченном органе, так как первоначальный расчет подписан обеими сторонами договора и зарегистрирован. Ответчик, направив уведомление об изменении размера арендной платы за участок спустя более пяти месяцев после проведения оценки, злоупотребил правом в порядке статьи 10 ГК РФ. Суд дал неверную оценку приложенному ответчиком к уведомлению варианту расчета арендной платы на основании оценки рыночной стоимости земельного участка, вместо кадастровой стоимости, что противоречит условиям договора и законодательства.

Представитель Общества в судебном заседании апелляционной инстанции поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил ее удовлетворить.

Теруправление в отзыве на жалобу возразило против изложенных в ней доводов и требований, просило решение суда оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения.

Остальные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения жалобы, представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в порядке, предусмотренном статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Выслушав представителя Общества, исследовав доказательства по делу, изучив доводы, приведенные в жалобе, отзыве на нее, письменные доказательства, апелляционная инстанция считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Как следует из материалов дела, Теруправление (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 26.11.2012 № 25/12-аз.

Согласно пункту 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 13 420 кв.м с кадастровым номером 60:27:0110105:83, расположенный по адресу: <...>, под земли производственной застройки, на срок до 30.11.2061.

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок аренды устанавливается с 01.12.2012 по 30.11.2061.

В силу пунктов 3.1, 3.2 договора арендная плата вносится не реже одного раза в полгода, исчисляется в соответствии с пунктом 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ и постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее – Правила).

Пунктом 3.4 стороны согласовали условие об изменение размера арендной платы в одностороннем порядке путем направления арендатору уведомления в случаях: проведения оценки рыночной стоимости размера арендной платы; принятия новых нормативно-правовых актов; в других случаях, предусмотренных законодательством.

Земельный участок является собственностью Российской Федерации, что подтверждается свидетельством о праве собственности, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) 03.10.2008 № 60-60-01/049/2008-391.

Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке, о чем в ЕГРП внесена запись о государственной регистрации права аренды, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 18.11.2015 №60/000/002/2015-45050.

Управление провело оценку рыночной стоимости арендуемого земельного участка, исходя из которой с 01.01.2015 на основании пункта 10 Правил, исчислен новый размер арендной платы, составляющий 822 525 руб. в год, о чем Управление сообщило Обществу уведомлением от 27.04.2015.

Как указано в исковом заявлении, земельный участок предоставлен Обществу в аренду в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, поэтому размер арендной платы должен быть установлен в пределах 2 % от кадастровой стоимости земельного участка и соответственно может быть изменен на основании пункта 9 Правил.

Считая, что направленное ответчиком уведомление является недействительным, не отвечающим требованиям закона, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции признал их необоснованными по праву, отказал в иске.

Апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения решения суда по доводам апелляционной жалобы.

В силу статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

По смыслу статьи 424 ГК РФ, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены.

В силу статьи 65 ЗК РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан вносить арендную плату в размере, порядке и сроки, предусмотренные договором аренды.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Поэтому, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

Данные выводы соответствуют разъяснениям, содержащимся в пункте 16, 19, 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73«Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

Принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

Аналогичный вывод содержится в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 № 15837/11.

Как установил суд первой инстанции, договор аренды земельного участка заключен после вступления в силу ЗК РФ.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ в редакции, действующей по состоянию на 01.01.2015, предусмотрена необходимость государственного регулирования арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 Правил размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, в расчете на год определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника (далее - федеральные органы исполнительной власти), если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов: а) на основании кадастровой стоимости земельных участков; б) по результатам торгов (конкурсов, аукционов); в) в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации; г) на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Пунктом 3 Правил предусмотрено, что арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в процентах, в том числе в размере 2 % в отношении земельных участков, в том числе, если право аренды на земельный участок переоформлено в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.

Согласно пункту 9 Правил при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании кадастровой стоимости земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. В этом случае индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции, указанного в пункте 8 настоящих Правил, не проводится.

В силу пункта 10 Правил при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании рыночной стоимости земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем 1 раз в год. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.

В пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение; если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статьи 20 ЗК РФ (в редакции, действовавшей на момент приобретения Обществом объекта недвижимости) земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения, может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ. При этом отсутствие государственной регистрации права пользования земельным участком у прежнего собственника не может служить препятствием для его перехода к покупателю.

Суд первой инстанции установил, что Общество 05.03.2009 приобрело каркасно-панельное здание, расположенное по адресу: <...>, инвентаризационный номер 5564Э, площадью 4651,5 кв.м, находящееся на земельном участке с кадастровым номером 60:27:110105:56, являющемся федеральной собственностью и переданном продавцу в аренду по договору от 01.06.2006 № 18.

Согласно договору аренды от 01.06.2006 № 18 земельный участок с кадастровым номером 60:27:110105:56, площадью 6785 кв.м передан прежнему собственнику здания для эксплуатации производственной базы.

Как следует из договора аренды от 26.11.2012, Обществу передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 60:27:0110105:83, площадью 13 420 кв.м, расположенный по адресу: <...>, под земли производственной застройки.

Согласно кадастровому паспорту спорного земельного участка, он сформирован и поставлен на кадастровый учет 07.05.2008 путем объединения земельных участков с кадастровыми номерами 60:27:0110105:56, 60:27:0110105:57, 60:27:0110105:60.

Земельный участок с кадастровым номером 60:27:0110105:56 (равнозначен земельному участку с кадастровым номером 60:27:110105:56) сформирован и поставлен на кадастровый учет путем раздела земельного участка с кадастровым номером 60:27:110105:26. Данный земельный участок согласно свидетельству от 10.03.1999 № 4499 предоставлен государственному унитарному предприятию «Завод керамических конденсаторов «Тиконд» (далее – Завод) на праве постоянного (бессрочного) пользования.

В Единый государственный реестр юридических лиц 29.09.2006 внесена запись о прекращении деятельности Завода вследствие ликвидации путем завершения процедуры банкротства – конкурсное производство.

Как установил суд первой инстанции, прежний собственник здания после приобретения в собственность объекта недвижимости оформил свое право на земельный участок с кадастровым номером 60:27:110105:56, необходимый для использования такого объекта недвижимости, на право аренды, что является основанием для прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (статья 45 ЗК РФ).

Спорный земельный участок с кадастровым номером 60:27:0110105:83 площадью 13 420 кв.м. предоставлен Обществу на основании распоряжения Теруправления от 26.11.2012 № 182-р.

Суд первой инстанции указал, что сведений о том, что Общество обратилось в Теруправление с заявлением о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком и данный земельный участок предоставлен Обществу под объектом недвижимости в порядке такого переоформления указанное распоряжение и материалы дела не содержат.

Из текста договора следует, что земельный участок предоставлен под земли производственной застройки.

Площадь земельного участка с кадастровым номером 60:27:110105:56, вошедшего в состав спорного земельного участка, составляла 6785 кв.м и являлась необходимой для эксплуатации объекта недвижимости, приобретенного Обществом.

Суд первой инстанции правомерно указал, что документов, подтверждающих, что в настоящее время для эксплуатации каркасно-панельного здания, необходим земельный участок большей площадью (13 420 кв.м), в порядке статьи 65 АПК РФ не представлено. Истец также не представил документов, подтверждающих, что именно для этих целей как покупателю здания, Обществу предоставлен спорный земельный участок с кадастровым номером 60:27:0110105:83, тогда как покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования.

Согласно пункту 3 статьи 552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Как правильно указал суд первой инстанции, на 05.03.2009 дату приобретения в собственность Обществом объекта недвижимости расположенного на земельном участке с кадастровым номером 60:27:110105:56, продавцу такого объекта недвижимости земельный участок принадлежал на праве аренды, которое перешло Обществу.

Суд обоснованно указал, что документов и сведений о том, что на двух других земельных участка с кадастровыми номерами 60:27:110105:57 и 60:27:110105:60, вошедших в состав спорного, имеются объекты недвижимости, принадлежащие Обществу на праве собственности, под которыми к нему перешло бы право пользования земельными участками, как покупателю здания, строения, сооружения, который вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, истец в порядке статьи 65 АПК РФ не представил. Имеющиеся в деле документы такие сведения не содержат. Правопреемником Завода Общество не является.

Вывод суда первой инстанции о том, что Общество не доказало, что право аренды на земельный участок, являющийся предметом заключенного между сторонами договора от 26.11.2012 № 25/12-аз, приобретено им в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования предыдущего собственника расположенного на данном участке объекта недвижимости, соответствует установленным по делу обстоятельствам и материалам дела.

Суд правомерно указал, что Общество не относится к субъектам, на которые распространяет свое действие пункт 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, поэтому к нему не применимы установленные законом ограничения размера арендной платы.

Довод подателя апелляционной жалобы о том, что в договоре аренды указано на расчет размера арендной платы в соответствии с пунктом 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, не принимается во внимание.

Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен независимо от механизма расчета арендной платы, согласованной сторонами в договоре.

Довод подателя апелляционной жалобы о том, что в данном случае следует применять при расчете годового размера арендной платы пункты 3 - 5 Правил, являются ошибочными.

В данном случае суд первой инстанции правильно установил, что расчет арендной платы с 01.01.2015 произведен ответчиком на основании отчета оценщика – Новгородской торгово-промышленной палаты от 26.11.2014 № 066 01 01973/18, где определена рыночная стоимость земельного участка в размере 9 970 000 руб. в силу пункта 10 Правил.

Как обоснованно указал суд первой инстанции, такой порядок расчета соответствует условиям договора и действующему законодательству, что согласуется с разъяснениями, данными в пункте 6 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2015 № 2.

Истец не заявил о недостоверности отчета рыночной стоимости объекта аренды, на основании которого произведен такой расчет. Отчет рыночной стоимости не оспорил. В связи с этим оснований для применения пункта 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» у суда первой инстанции не имелось.

Таким образом, в удовлетворении исковых требований отказано правомерно.

Оснований не согласиться с данными выводами суда первой инстанции у апелляционной инстанции не имеется.

Фактически все доводы подателя жалобы направлены на переоценку установленных по делу судом первой инстанции обстоятельств, доказательств и иные выводы, правовые основания для которых у апелляционной инстанции отсутствуют.

Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Псковской области от 26 февраля 2016 года по делу № А52-2711/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Псковтехгаз» - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

А.Я. Зайцева

Судьи

А.В. Романова

Н.В. Чередина