Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании 15 августа 2019 года в зале № 6 апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью «СТФ» и Департамента градостроительства городского округа Самара на решение Арбитражного суда Самарской области от 08 мая 2019 года, принятое по делу № А55-1996/2018 (судья Стуликова Н.В.)

по иску Департамента градостроительства городского округа Самара

к обществу с ограниченной ответственностью «СТФ»

с участием третьих лиц: Администрации Куйбышевского внутригородского района городского округа Самара, ООО «Капитал», Министерства строительства Самарской области, МП г.Самары «Ремжилуниверсал», Департамента управления имуществом городского округа Самары, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области,
о взыскании 155 988 600 руб. 79 коп. и об обязании вернуть по акту приема-передачи земельный участок

УСТАНОВИЛ:

Департамент градостроительства городского округа Самара обратился в Арбитражный суд Самарской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «СТФ» (с учетом уточнений иска в порядке ст. 49 АПК РФ) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.07.2006 по 30.11.2017 в сумме 22 241 643, 90 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 134 506 356,56 руб. за период с 10.07.2006 по 30.11.2017, а всего 156 748 000,46 руб., а также обязании вернуть по акту приема-передачи земельный участок площадью 1600 кв.м, расположенный по адресу: г. Самара, Куйбышевский район, ул. Белорусская и приведении его в первоначальное состояние за счет собственных средств.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 08 мая 2019 исковые требования удовлетворены частично.

С общества с ограниченной ответственностью «СТФ» в пользу Департамента градостроительства городского округа Самара взыскано 5 090 528 руб. 51 коп. задолженности по арендной плате, 1 200 000 руб. пени.

В остальной части иска отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец и ответчик обратились в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просят отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт. Истец просит суд удовлетворить иск в полном объеме, ответчик - об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование жалоб, заявители ссылаются на нарушение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы ответчика, считает, что судом первой инстанции в удовлетворенной части вынесено законное и обоснованное решение, с учетом обстоятельств и при оценке всех доказательств, представленных сторонами, поддержал апелляционную жалобу истца и просил в части отказа в удовлетворении требований решение суда первой инстанции отменить, исковые требования удовлетворить в полном объеме.

В судебном заседании директор и представитель ответчика поддержали апелляционную жалобу ответчика по изложенным в жалобе доводам, просили суд апелляционную жалобу ответчика удовлетворить, против удовлетворения апелляционной жалобы истца возражали по основаниям, изложенным в отзыве.

Другие лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в отсутствие не явившихся лиц.

Информация о принятии апелляционных жалоб к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав участников процесса, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены либо изменения решения суда первой инстанции исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, 01.06.2001 между Комитетом по управлению имуществом города Самара (арендодатель) и ООО «СТФ» (арендатор) был заключен договор № 008950з аренды земельного участка площадью 1600 кв.м, расположенного по адресу: г.Самара, ул.Белорусская, под проектирование и строительство автозаправочной станции (далее – Договор).

Земельный участок был передан ООО «СТФ» по акту приема-передачи, являющемуся Приложением № 5 к Договору.

В соответствии с п. 3.1. договора договор действует с 24.10.2000.

Сторонами согласовано, что срок действия договора истекает 23.10.2001 года (п. 3.2. договора).

Дополнительным соглашением от 03.07.2003 к Договору срок действия договора аренды был продлен до 31.12.2004.

Администрацией Куйбышевского внутригородского района г.о. Самара в рамках осуществления муниципального земельного контроля произведен осмотр земельного участка площадью 1600 кв.м, расположенного в кадастровом квартале 63:01:0401004 по адресу: г.Самара, ул.Белорусская (напротив дома № 126).

В соответствии с актом осмотра земельного участка от 21.09.2017 № 375 спорный земельный участок огорожен забором из профнастила и сетки-рабица. На участке расположены временные нестационарные объекты для хранения строительных материалов (навесы, вагончики) и места открытого складирования строительных материалов (деревянного бруса, металлопрофиля). Данный факт подтверждается также фототаблицей к акту обследования территории от 21.09.2017 №б/н.

При осуществлении государственного земельного контроля установлено, что ООО «СТФ» использует земельный участок с нарушением требований ст. 42 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пп.2 п.9.3 Договора Арендодатель вправе требовать расторжения договора в одностороннем порядке в случаях, предусмотренных законом, а также в случае неиспользования Участка в соответствии с назначением, предусмотренным п.1.2 Договора.

Департамент градостроительства городского округа Самара письмом от 18.01.20017 № 38-Д05-01-01/354 уведомил ООО «СТФ» об отказе от Договора, при этом было указано, что Договор по истечении 3-х месяцев со дня получения настоящего уведомления будет считаться расторгнутым. Кроме того, в указанном письме Истец указывал на необходимость освободить земельный участок и передать его по акту приема-передачи Арендодателю.

Оставление ответчиком требований истца без удовлетворения послужило истцу основанием для обращения в арбитражный суд с заявленным иском.

Частично удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции дал надлежащую оценку обстоятельствам дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.

В соответствии с положениями Закона Самарской области от 26.02.2015 № 11-ГД «О внесении изменений в Закон Самарской области «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления и органами государственной власти Самарской области в сферах градостроительной деятельности и рекламы на территории Самарской области, определении полномочий органов государственной власти Самарской области по предметам ведения субъектов Российской Федерации, наделении органов местного самоуправления отдельными государственными полномочиями в сфере градостроительной деятельности на территории Самарской области и внесении изменения в статью 1 Закона Самарской области «О закреплении вопросов местного значения за сельскими поселениями Самарской области» и статью 5.1 Закона Самарской области «О земле» с 01.03.2015 полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственности на которые не разграничена, расположенные на территории городского округа Самара, возложены на органы местного самоуправления городского округа Самара.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с положениями статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются договором.

В предмет доказывания по спорам о взыскании задолженности по арендной плате входит: факт передачи имущества арендатору; наличие задолженности за конкретный расчетный период; размер задолженности.

Исходя из практики применения норм материального права, регулирующих арендные отношения, определенной в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66, в силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.

Обязательство арендатора по внесению арендной платы возникает с момента исполнения обязательства арендодателя по фактической передаче объекта аренды арендатору во временное владение и пользование.

Судом установлено, что земельный участок передан ответчику по акту приема-передачи, являющегося Приложением №5 к Договору от 01.06.2001.

В силу презумпции возмездности договора, закрепленного в пункте 3 статьи 423 Гражданского кодекса Российской Федерации, приняв от истца имущество в арендное пользование, ответчик обязан вносить плату за это пользование своему контрагенту.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Пунктами 3.1. и 3.2. договора установлен срок действия договора с 24.10.2000 по 23.10.2001. Дополнительным соглашением от 03.07.2003 к Договору срок действия договора аренды был продлен до 21.12.2004.

В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Доказательств, что арендодатель после 31.12.2004 выразил волю на прекращение арендных отношений по договору аренды земельного участка от 01.06.2001 №008950з суду не представлено.

Принимая во внимание, что в материалах дела отсутствуют доказательства возврата ответчиком истцу арендованного имущества или письменного уведомления ответчика о возврате всего имущества после прекращения срока действия договора аренды от 01.06.2001, по правилам статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации указанный договор считается заключенным сторонами на неопределенный срок.

В силу п. 4.2 Договора арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования Участком в размере, определенном в соответствии с расчетом арендной платы (Приложение № 3).

Согласно п. 4.4. Договора арендатор перечисляет арендную плату за каждый месяц не позднее десятого числа отчетного месяца.

Арендная плата может быть пересмотрена арендодателем в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер платы за пользование землей. Новая величина арендной платы устанавливается с момента определенного соответствующим нормативным актом (п. 4.3 Договора).

Статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Из разъяснений, изложенных в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 № 15837/11 следует, что регулирование арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

Таким образом, стороны руководствуются установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Данный вывод соответствует пункту 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в соответствии с которым арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Основания и порядок разграничения государственной собственности на землю регулировались Федеральным законом от 17.07.2001 № 101-ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю», с 01.07.2006 и по настоящее время – статьей 3.1 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», которой изменены критерии разграничения государственной собственности на землю и порядок её разграничения (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.12.2013 № 12790/13).

На основании пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

Согласно подпункту 2 пункта 9.3 Договора арендодатель вправе требовать расторжения договора в одностороннем порядке в случаях, предусмотренных законом, а также в случае неиспользования участка в соответствии с назначением, предусмотренным пунктом 1.2. Договора.

Как следует из материалов дела и установлено судом, Департамент письмом от 18.01.2017 №38-Д05-01-01/354 уведомил ответчика об отказе от договора аренды №008950з, при этом указав, что договор аренды по истечении трех месяцев со дня получения уведомления будет считаться расторгнутым.

Согласно статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 38 информационного письма от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

Таким образом, само по себе прекращение договора аренды при условии, что арендованное имущество не возвращено или возвращено арендодателю несвоевременно, не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы.

Доказательств возврата земельного участка истцу, либо уклонение последнего от его принятия не имеется.

Согласно расчету истца задолженность ответчика по арендной плате составляет 22 241 643, 90 руб. за период с 01.07.2006 по 30.11.2017, а также пени в сумме 134 506 356 руб. 56 коп. за период с 10.07.2006 по 30.11.2017 г.

Гражданский кодекс Российской Федерации устанавливает срок исковой давности для защиты права по иску лица, право которого нарушено (статья 195 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как разъяснено в пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 43 от 29.09.2015 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

В силу пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 03.11.2006 № 445-О «По жалобам граждан Бронникова В.А. и Володина Н.А. на нарушение их конституционных прав положениями статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации», институт исковой давности в гражданском праве имеет целью упорядочить гражданский оборот, создать определенность и устойчивость правовых связей, дисциплинировать их участников, способствовать соблюдению хозяйственных договоров, обеспечить своевременную защиту прав и интересов субъектов гражданских правоотношений, поскольку отсутствие разумных временных ограничений для принудительной защиты нарушенных гражданских прав приводило бы к ущемлению охраняемых законом прав и интересов ответчиков и третьих лиц, которые не всегда могли бы заранее учесть необходимость собирания и сохранения значимых для рассмотрения дела сведений и фактов. Применение судом по заявлению стороны в споре исковой давности защищает участников гражданского оборота от необоснованных притязаний и одновременно побуждает их своевременно заботиться об осуществлении и защите своих прав.

В суде первой инстанции ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности.

В соответствии с п. 1 ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 настоящего Кодекса.

Настоящее заявление подано истцом посредством почты 22.01.2018, что подтверждается оттиском печати почты на почтовом конверте и поступило в суд 31.01.2018 г. (л.д.3, 36).

В силу разъяснений, изложенных в п. 16 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», согласно п. 3 ст. 202 ГК РФ течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному претензионному порядку. В этих случаях течение исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения этой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.

В соответствии с ч. 5 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации спор может быть передан на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором.

Как следует из материалов дела, Истец направил в адрес Ответчика претензию с просьбой погасить образовавшуюся задолженность почтовым отправлением от 22.01.2018. Следовательно, на период с 22.12.2017 по 22.01.2018 (30 календарных дней) течение срока исковой давности было приостановлено.

Таким образом, к требованиям истца о взыскании арендных платежей за период с 01.07.2006 по 21.12.2014 суд обоснованно применил срок исковой давности.

Истец также просил взыскать с ответчика 134 506 356 руб. 56 коп. пени за период с 10.07.2006 по 30.11.2017.

Частью 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, предусмотренной законом или договором.

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 7.2. договора предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю неустойку в размере 0,3% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Как указанно в пунктах 25, 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 (ред. от 07.02.2017) «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» срок исковой давности по требованию о взыскании неустойки (статья 330 ГК РФ) или процентов, подлежащих уплате по правилам статьи 395 ГК РФ, исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу, определяемому применительно к каждому дню просрочки.

Согласно пункту 1 статьи 207 Гражданского кодекса Российской Федерации с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (в том числе, неустойка), в том числе возникшим после начала течения срока исковой давности по главному требованию.

С учетом изложенного с ответчика может быть взыскана неустойка за период с 22.12.2014.

Как следует из материалов дела, при расчете задолженности судом первой инстанции было принято во внимание заключение кадастрового инженера (л.д. 167, т.3), выполненное по заданию ответчика, согласно которому границы земельного участка, расположенного по адресу: г.Самара, Куйбышевский район, п.Сухая Самарка, по ул.Белорусская, не установлены на местности. Земельный участок по назначению не используется. В границах земельного участка расположены объекты недвижимости – гаражи. Границы земельного участка пересекают границы земельных участков с кадастровыми номерами, указанными в заключении.

Суд определением от 09.04.2019 г. предложил сторонам рассмотреть вопрос о назначении по делу судебной экспертизы по установлению площади пересечений границ земельных участков, которые входят/пересекают спорный земельный участок. Стороны от проведения экспертизы отказались, что отражено в письменных позициях и протоколе судебного заседания от 17.04.2017 г.

Исходя из разъяснений, содержащихся в абзаце третьем пункта 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», оценка требований и возражений сторон была осуществлена судом первой инстанции с учетом положений статьи 65 АПК РФ о бремени доказывания исходя из принципа состязательности, согласно которому риск наступления последствий несовершения соответствующих процессуальных действий несут лица, участвующие в деле (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

Учитывая изложенное судом обоснованно произведен расчет задолженности с учетом заключения кадастрового инженера Дубровкиной Ю.Ф., в соответствии с которым судом из общей площади земельного участка, переданного ответчику по Договору, была вычтена общая площадь гаражей – 259 кв.м. Поскольку в заключении не установлена площадь пересечений обозначенных в нем земельных участков, то суд определил площадь земельного участка, за которую начисляется арендная плата, в размере 1341 кв.м (1600 кв.м - 259 кв.м). Земельные участки с КН 63:01:0411009:1804 и 63:01:0401004:2001 являются временными, соответственно, в расчет судом не приняты. Контррасчет ответчиком не представлен.

Исходя из вышеизложенного, сумма арендных платежей за площадь равную 1341 кв.м., подлежащих перечислению арендатором за период с 22.12.2014 по 30.11.2017 г. по расчету суда составляет 5 090 528 руб. 51 коп., пени за спорный период 8 481 596 руб. 04 коп.

Суд первой инстанции оценил совокупность представленных в материалы дела доказательств по правилам статей 71 и 162 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и, установив факт передачи земельного участка ответчику по акту приема-передачи, отсутствие доказательств возврата земельного участка арендодателю либо уклонения последнего от его принятия, а также факт наличия задолженности по арендной плате за период с 22.12.2014 по 30.11.2017 и несоразмерность заявленной ко взысканию неустойки, обоснованно удовлетворил заявленные требования за период с 22.12.2014 по 30.11.2017 в части взыскания основного долга в размере 5 090 528 руб. 51 коп. и пени частично в сумме 1 200 000 руб.

Выводы суда первой инстанции о наличии оснований для снижения размера неустойки соответствуют обстоятельствам дела, статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также правовой позиции, изложенной в Определении Конституционного Суда Российской Федерации № 263-О от 21.12.2000, пунктах 2, 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 17 от 14.07.1997 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 81 от 22.12.2011 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», Постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 13.01.2011 № 11680/10, пунктах 69 - 81 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 7 от 24.03.2016 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», которыми установлены критерии несоразмерности неустоек, а также сформирована практика рассмотрения и применения судами указанной нормы Гражданского кодекса Российской Федерации.

Апелляционный суд считает выводы суда соответствующими фактическим обстоятельствам дела.

Довод о неиспользовании с 2005 года земельного участка подлежит отклонению.

В соответствии с п. 4.10. Договора неиспользование участка арендатором не может служить основанием невнесения арендной платы.

Доказательств возврата недвижимого имущества, а также доказательств уклонения истца от приемки участка ответчиком в материалы дела не представлено.

Обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами (статья 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

По смыслу указанных норм права у арендатора прекращается обязанность по внесению арендной платы с момента возврата арендодателю объекта найма.

Допустимым доказательством возврата объекта аренды может являться только обоюдно подписанный сторонами договора документ, в котором имеются сведения данного содержания.

Следовательно, до прекращения договора аренды и составления акта возврата объекта по правилам статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан вносить арендную плату в размере и порядке, соответствующим условиям договора (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Досрочное освобождение арендованного земельного участка также не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы (пункт 13 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

В силу части 3 ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо при осуществлении предпринимательской деятельности несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, т.е. чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств (форс-мажор). К таким обстоятельствам не относятся нарушение обязанностей со стороны других лиц, контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника денежных средств, противоправные действия третьих лиц, не выступающих стороной договора, и пр.

Суд принимает во внимание то обстоятельство, что ответчик в спорный период не предъявлял требований о расторжении договора вследствие невозможности использования участка. Фактически какие-либо доказательства того, что истцом чинились препятствия в пользовании арендуемым участком, Обществом не представлены.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требования и возражений. В силу статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Более того, как следует из материалов дела, ранее Министерством строительства и ЖКХ Самарской области был уже установлен факт использования ответчиком переданного в аренду земельного участка не по целевому назначению, а именно под автостоянку, о чем арендатор был извещен надлежащим образом.

Судебной коллегией учитывается, что в силу ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации юридические лица и граждане свободны в заключении договора, при заключении договора аренды ответчик располагая на преддоговорных стадиях, предшествующих заключению договора аренды и на стадии его заключения полной информацией о предложенных условиях, добровольно принял на себя все права и обязанности, определенные письменной сделкой, исполняемой сторонами. Никаких неопределенностей относительно предмета договора, его местонахождения у сторон не возникло при его заключении. Договор, акт приема-передачи подписан без замечаний и разногласий, соответственно, ответчику были известны данные обстоятельства.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 14 постановления Пленума от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ).

Исходя из положений пункта 15 названного постановления Пленума, если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что ответчик спорный земельный участок принял по акту приема-передачи, договор был неоднократно пролонгирован, арендатором производилась оплата арендной платы.

Фактически в силу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчик, оспаривая сделку, которая им была совершена, злоупотребляет правом.

Согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В соответствии с пунктом 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо, действует недобросовестно, в том числе если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Исходя из абзаца 4 части 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 72 Постановления № 25, сторона сделки, из поведения которой явствует воля сохранить силу оспоримой сделки, не вправе оспаривать эту сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать, когда проявляла волю на сохранение сделки.

Согласно абзацу 5 пункта 1 Постановления № 25, если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов другой стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Данная норма направлена на укрепление действительности сделок и преследует своей целью пресечение недобросовестности в поведении стороны, намеревающейся изначально принять исполнение и, зная о наличии оснований для ее оспаривания, впоследствии такую сделку оспорить.

Аналогичная позиция содержится в пункте 70 Постановления № 25, сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Недобросовестными предлагается считать действия лица (прежде всего - стороны сделки), которое вело себя таким образом, что не возникало сомнений в том, что оно согласно со сделкой и намерено придерживаться ее условий, но впоследствии обратилось в суд с требованием о признании сделки.

Довод заявителя апелляционной жалобы о нарушении норм процессуального права, выразившийся в непривлечении судом первой инстанции к участию в деле в качестве третьих лиц – собственников гаражей, является несостоятельным, поскольку из обжалуемого судебного акта не следует, что он принят о правах и обязанностях данных лиц.

Кроме того, ссылки заявителя жалобы на наличие на спорном земельном участке иных строений не могут быть приняты во внимание, поскольку указанные обстоятельства не изменяют и не могут изменить обязанность арендатора после прекращения договора аренды возвратить предмет аренды арендодателю по окончании срока действия договора аренды. Более того, как установлено в судебном заседании земельный участок арендатор принял свободным от каких-либо строений. При этом, доказательства, представленные ответчиком в подтверждения принятия мер по выявлению лиц, использующих спорный земельный участок, датированы 2018 годом, что свидетельствует о недоказанности довода об использовании земельного участка третьими лицами с 2005 года.

Учитывая изложенное, суд обоснованно признал довод ответчика о том, что с 2005 года спорный земельный участок используется третьими лицами, несостоятельным.

Суд обоснованно не принял в качестве относимого и допустимого доказательства акт осмотра от 11.04.2019 с фотоиллюстрацией, составленный ответчиком. Данный акт не отвечает критериям относимости и допустимости доказательств, установленными статьями 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса РФ, поскольку составлен в одностороннем порядке ответчиком в отсутствие уполномоченного представителя истца, в связи с чем, последний был лишен возможности оспорить правильность и достоверность обстоятельств, изложенных в спорном акте. Фотоиллюстрации также не могут быть приняты судебной коллегией в качестве надлежащих доказательств, подтверждающих факт незаконности действий истца, поскольку из них не представляется возможным идентифицировать земельный участок, а также определить время и место изготовления фотографий, лицо, которое осуществляло фотосъемку, и технические средства, с помощью которых они получены.

Довод ответчика о просрочке кредитора, выразившегося в передаче арендатору земельного участка, непригодного для использования по целевому назначению заявлялся в суде первой инстанции, был исследован судом и правомерно отклонен.

Ответчиком, в нарушение ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, в материалы дела не представлено доказательств невозможности использования земельного участка по целевому назначению, равно как и не представлено доказательств обращения в адрес арендодателя с просьбой принять соответствующие меры для устранения данных обстоятельств либо забрать земельный участок и досрочно расторгнуть Договор. При этом суд обоснованно посчитал, что невозможность получения разрешения на строительство автозаправочной станции относится исключительно к издержкам ответчика, связанным с осуществлением им предпринимательской деятельности. Поскольку проектирование и строительство объектов недвижимости на отведенных для данных целей земельных участках не является обязанностью арендодателя, а относится лишь к обязанностям самого арендатора, принявшего земельного участок для целей строительства, неполучение разрешения на строительство автозаправочной станции не может служить основанием для освобождения ответчика от уплаты арендных платежей за факт пользования спорным земельным участком. Более того, материалами дела подтверждается, что ответчик использовал спорный земельный участок под автостоянку.

Довод заявителя о том, что договор аренды земельного участка от 01.06.2001 является незаключенным, поскольку не прошел государственной регистрации, предусмотренной для договоров, которые заключены на срок более года, подлежит отклонению, поскольку согласно пункту 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 (в редакции от 25.01.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», стороны договора аренды, достигшие соглашения по всем существенным условиям договора, но не зарегистрировавшие его вопреки требованиям закона, считаются связанными соответствующим обязательством, при условии, если они приступили к исполнению договора.

Как следует из материалов дела, договор аренды был заключен сроком на 11 месяцев, затем был пролонгирован на новый срок, после окончания которого в отсутствие возражений со стороны арендодателя был заключен на неопределенный срок.

Довод ответчика о наличии письма Министерства строительства и ЖКХ Самарской области от 28.11.2007 правомерно отклонен арбитражным судом, как не подтвержденный материалами дела.

Иное толкование заявителями положений гражданского законодательства, а также иная оценка обстоятельств спора не свидетельствуют о неправильном применении судом норм материального права.

Возражения заявителей апелляционных жалоб о том, что судом не исследованы все обстоятельства дела, не дана надлежащая правовая оценка представленным по делу доказательствам, а выводы суда, положенные в основу обжалуемого судебного акта, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нарушают действующие нормы права, не нашли своего подтверждения.

Суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, поскольку они сделаны на основе всестороннего, полного и объективного исследования представленных в дело доказательств, соответствуют обстоятельствам дела и представленным доказательствам.

Доводы, приведенные в апелляционных жалобах, были предметом рассмотрения в суде первой инстанции и им дана надлежащая правовая оценка. Данные доводы не опровергают установленные по делу обстоятельства и не могут поставить под сомнение правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права.

На основании изложенного арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права, и основания для его отмены отсутствуют.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе ответчика относятся на заявителя жалобы. Истец от уплаты государственной пошлины освобожден.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 08 мая 2019 года, принятое по делу № А55-1996/2018, - оставить без изменения, апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью «СТФ» и Департамента градостроительства городского округа Самара, - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий Н.Ю. Пышкина

Судьи Е.М. Балакирева

С.Ю. Николаева