Гражданский кодекс часть 1

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Веста" к обществу с ограниченной ответственностью "Рента-Сервис" о взыскании 1 678 887 руб. 75 коп.,

по встречному иску о расторжении договора субаренды № 260618/01 от 25.06.2018, третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Мелодия»,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Веста» (далее – ООО «Веста», истец) обратилось в арбитражный суд с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью «Рента-Сервис» (далее – ООО «Рента-Сервис», ответчик) о взыскании 1 713 543 руб. 62 коп., в том числе 1 566 107 руб. 70 коп. задолженности по договору №260618/01 от 25.06.2018 по постоянной части арендной платы за период с апреля по июль 2020 года, 34 655 руб. 87 коп. задолженности по договору № 260618/01 от 25.06.2018 по переменной части арендной платы за период с марта по май 2020 года и 112 780 руб. 05 коп. пени за период с 01.04.2020 по 29.07.2020.

Определением от 06.11.2020 суд принял встречное исковое заявление ООО «Рента-Сервис» о расторжении договора субаренды №260618/01 от 25.06.2018 с 31.05.2020.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Мелодия» (далее – ООО «Мелодия», третье лицо).

Решением Арбитражного суда Самарской области от 20.04.2021, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.08.2021, первоначальные исковые требования удовлетворены частично. С ООО «Рента-Сервис» в пользу ООО «Веста» взыскано 523 961 руб. 44 коп. задолженности по договору субаренды №260618/01 от 25.06.2018 за период с 01.04.2020 по 19.06.2020, а также 9 297 руб. расходов по государственной пошлине. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

ООО «Рента-Сервис» предоставлена отсрочка уплаты суммы задолженности по договору аренды в соответствии с пунктом 3 Требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 №439.

Встречные исковые требований удовлетворены частично.

Расторгнут договор субаренды № 260618/01 от 25.06.2018.

В удовлетворении остальной части встречных исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым решением ООО «Веста» обжаловало его в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд.

В обоснование апелляционной жалобы ООО «Веста» указывало на то, что встречный иск не подлежал удовлетворению, поскольку ответчик, направив ключи истцу по почте фактически отказался в одностороннем порядке от договора.

Поскольку ключи были получены истцом 23.06.2020, согласно положениям статьи 450.1 Гражданского Кодекса Российской Федерации и п.4 ст.19 Федерального Закона от 01.04.2020 №98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» договор считается расторгнутым с момента получения ключей истцом.

Неправильное применение указанных норм материального права привело к неправильному определению расчета арендной платы и определению периода фактического пользования ответчиком арендованным помещением.

Также истцом в апелляционной жалобе указывалось на неправильное применение норм материального и процессуального права о предоставлении ответчику отсрочки по уплате арендных платежей, поскольку он таких требований истцу не предъявлял, во встречном иске таких требований не заявлялось, предоставление отсрочки при расторжении договора противоречит законодательству.

Оставляя решение без изменения, суд апелляционной инстанции отклонил доводы истца об отсутствии правовых оснований для признания договора аренды расторгнутым с 23.06.2020 в одностороннем порядке в связи с отказом ответчика от его исполнения и возвратом ключей по почте согласно положениям статьи 450.1 Гражданского Кодекса Российской Федерации и п.4 ст.19 Федерального Закона от 01.04.2020 №98-ФЗ, расторгнув его в судебном порядке по основаниям статей 450, 453 Гражданского Кодекса Российской Федерации, указав на правомерность выводов суда первой инстанции о том, что он считается расторгнутым с момента вступления решения в законную силу.

При этом суд апелляционной инстанции также пришел к выводу, что судом правомерно предоставлена отсрочка уплаты задолженности согласно пункту 3 Требований, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 439, указав при этом, что неясность в сроке предоставлении отсрочки с учетом даты принятия решения, не является основанием для отмены судебного акта, поскольку может быть устранена путем разъяснения решения судом, принявшим такое решение в порядке статьи 179 АПК РФ.

Обжалуя принятые по делу судебные акты в кассационном порядке, истец просит их отменить, принять новый судебный акт, удовлетворить исковые требования ООО «Веста» в полном объеме, в удовлетворении встречных исковых требований отказать.

Кассационная жалоба мотивирована несоответствием выводов судебных инстанций фактическим обстоятельствам дела; неправильным применением норм материального и процессуального права.

Проверив законность принятых по делу судебных актов в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции считает их подлежащими отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

Как следует из материалов дела, ООО «Веста» и ООО «Рента Сервис» заключен договор субаренды № 260618/01 от 25.06.2018, согласно которому ООО «Веста» предоставило ООО «Рента Сервис» во временное пользование за плату (в субаренду) нежилое Помещение на 4 этаже, комната № 5,6,8,9,10,11,12,13,14,15,16 и часть комнаты № 7, общей площадью 692,38 кв.м, площадь рассчитывается в соответствии с Техническим планом, расположенное в Универсальном магазине «Нота» по адресу: 443122, г. Самара, Промышленный район, Московское шоссе, 284А.

Согласно пункту 1.2 договора помещение предоставляется в целях организации спортивного зала.

В соответствии с пунктом 4.1 договора субарендатор обязуется ежемесячно оплачивать арендатору субарендную плату, состоящую из постоянной части арендной платы и переменной части арендной платы.

Согласно пункту 4.2 договора сумма постоянной субарендной платы составляет 380 000 руб. в месяц, НДС не облагается в связи с применением арендатором УСН.

В соответствии с пунктом 4.13 договора сумма постоянной субарендной платы была проиндексирована, и её размер составил 397 945 руб. 40 коп.

В связи с наличием задолженности по оплате арендных платежей, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Ответчик предъявил встречный иск о расторжении договора субаренды № 260618/01 от 25.06.2018 с 31.05.2020 на основании статей 451 и 453 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Частично удовлетворяя требования сторон, судебные инстанции руководствовались следующим.

Согласно положениям статей 606, 614 Гражданского Кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

Постановлением Губернатора Самарской области от 16.03.2020 № 39 на территории Самарской области введен режим повышенной готовности.

Согласно пункту 8 постановления Губернатора Самарской области от 30.03.2020 № 64, пункту 2.5 постановления Губернатора Самарской области от 03.04.2020 № 70, работа бассейнов, фитнес-центров, объектов физкультуры и спорта приостановлена с 29.03.2020.

Указами Президента Российской Федерации от 25.03.2020 № 206 «Об объявлении в Российской Федерации нерабочих дней» и от 02.04.2020 № 239 «О мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории российской федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (covid-19)» в целях обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации установлены с 30.03.2020 по 03.04.2020, с 04.04.2020 по 30.04.2020 нерабочие дни.

Судами установлено, что 03.04.2020 в адрес ООО «Веста» направлено уведомление о невозможности использовать арендуемое помещение, а 27.04.2020 направлено письмо о заключении дополнительного соглашения в связи с невозможностью использовать арендуемое помещение с подписанным со стороны ООО «Рента Сервис» соглашением.

Достигнуть соглашения с ООО «Веста» ответчику не удалось, в связи с чем, в адрес ООО «Веста» 25.05.2020 направлена претензия о расторжении договора на основании ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации с 31.05.2020.

Указанная претензия получена ООО «Веста» 29.05.2020, но до 31.05.2020 от ООО «Веста» ни какой реакции на претензию не поступило.

Между ООО «Рента Сервис» и ООО «Веста» 17.06.2020 была назначена встреча с целью осмотра арендуемого помещения и передачи его ООО «Веста» в связи с расторжением договора.

Однако, 17.06.2020 представители ООО «Веста» на осмотр и приемку помещения не явились, о чем был составлен акт.

В адрес ООО «Веста» 19.06.2020 посредством Почты России были отправлены ключи от арендуемых помещений, которые получены ООО «Веста» 23.06.2020.

Удовлетворяя частично исковые требования по взысканию арендной платы и, снижая ее размер до 50%, а также отказывая во взыскании неустойки за просрочку ее уплаты, судебные инстанции с учётом обстоятельств дела, правомерно исходили из положений статьи 11 Федерального закона от 21.12.1994 №68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций"), поскольку арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Факт принятия органами государственной власти, органами местного самоуправления мер по противодействию распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-19) на территории Самарской области, в виде запрета деятельности в период с марта по июль 2020 г. является общеизвестным.

Так же он подтверждается Постановлением губернатора Самарской области № 39 от 16.03.2020 «О введении режима повышенной готовности в связи с угрозой распространения новой коронавирусной инфекции, вызванной «COVID-19» с последующими изменениями.

Кроме того, в соответствии с пунктом 8.1 договора субаренды стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему договору, если такое неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, а именно: пожара, наводнения, землетрясения, войны или других, не зависящих от сторон обстоятельств, возникших после заключения настоящего договора, которые стороны не могли ни предвидеть, ни предотвратить, при условии, что эти обстоятельства сделали невозможным надлежащее исполнение сторонами своих договорных обязательств.

Вместе с тем, судом первой инстанции, при квалификации заявленных по встречному иску требований неправильно применены нормы материального права о расторжении договора с 19.06.2020 в судебном порядке и не дана оценка фактическому прекращению арендных отношений в связи с односторонним отказом ответчика от договора субаренды.

В пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что при рассмотрении спора суд не связан правильностью правового обоснования требования истцом и должен применить нормы материального права, подлежащие применению исходя из предмета требования и фактических обстоятельств, положенных в основание иска.

В силу части 3 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

В случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по договору аренды арендатор вправе не позднее 1 октября 2020 года отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном статьей 450.1 ГК РФ.

Согласно положениям статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора).

Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 №54 «О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ об обязательствах и их исполнении», в силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления контрагента. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки, либо не следует из обычая или практики взаимоотношения сторон.

Материалами дела подтверждается, что, не достигнув соглашения с арендатором об изменении условий договора субаренды, ответчик в одностороннем порядке вернул арендатору ключи от арендуемого помещения по почте, которые были получены истцом 23.06.2020.

Обстоятельства одностороннего отказа от договора подтверждены ответчиком и в отзыве на апелляционную жалобу (л.д. 107 - 109).

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции, повторно рассматривая дело, не дал соответствующей правовой оценки указанным обстоятельствам, имеющим существенное значение для правильного рассмотрения как заявленных требований по иску, так и требований по встречному иску.

Кроме того, суд апелляционной инстанции, оставляя без изменения решение суда первой инстанции в части предоставления отсрочки по уплате задолженности по арендным платежам по расторгнутому договору, неправильно применил положения статей 168, 179 АПК РФ, указав, что неясность в сроке предоставления отсрочки может быть устранена путем разъяснения решения, тогда как, согласно статье 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, и на момент принятия решения срок предоставления отсрочки уже наступил.

Согласно положениям статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права является основанием для отмены обжалуемых судебных актов с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду необходимо рассмотреть заявленные требования по иску и встречному иску при правильной квалификации фактических обстоятельств дела по прекращению договора субаренды № 260618/01 от 25.06.2018.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 20.04.2021 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.08.2021 по делу № А55-26088/2020 отменить.

Дело №А55-26088/2020 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1., 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья В.В. Александров

Судьи Р.А. Вильданов

Н.Н. Королева