Гражданский кодекс часть 1

ответчика – конкурсного управляющего Производственно-коммерческой фирмы общества с ограниченной ответственностью «КРИТ» ФИО1, решение от 29.09.2014, паспорт,

в отсутствие истца, извещенного надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Департамента градостроительства городского округа Самара

на решение Арбитражного суда Самарской области от 12.08.2021 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2021

по делу № А55-35483/2020

по исковому заявлению Департамента градостроительства городского округа Самара к Производственно-коммерческой фирме обществу с ограниченной ответственностью «КРИТ» о взыскании задолженности и пени,

УСТАНОВИЛ:

Департамент градостроительства городского округа Самара (далее – истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к Производственно-коммерческой фирме обществу с ограниченной ответственностью «КРИТ» (далее – ответчик, общество «КРИТ») о взыскании задолженности по договору от 29.03.2006 № 026057з за период с 01.04.2012 по 31.12.2018 в сумме 4 159 631,74 руб. и пени за период с 11.04.2012 по 31.12.2018 в сумме 2 950 594,20 руб.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 12.08.2021, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2021, в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятыми судебными актами, Департамент обратился в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении его исковых требований, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права. По мнению заявителя жалобы, факт ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию и передачи объектов долевого строительства его участникам автоматически не прекращает и не изменяет действие данного договора аренды земельного участка, так как на спорном земельном участке не расположен жилой дом и спорный земельный участок не может являться придомовой территорией; после завершения строительства арендатор не принял мер по расторжению договора аренды. Также истец указывает, что судами неправильно применены статья 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) и статья 16 Федерального закона от 29.12.2004 №189-ФЗ «О введение в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Федеральный закон №189-ФЗ) поскольку сведения Единого государственного реестра недвижимости, содержащиеся в выписках, подтверждают отсутствие прав собственников многоквартирного дома (далее – МКД) на спорный земельный участок.

Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее ? АПК РФ).

В судебном заседании представитель общества «КРИТ» отклонил доводы жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на кассационную жалобу.

Департамент, надлежащим образом уведомленный о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание явку своего представителя не обеспечил, кассационная жалоба рассмотрена в его отсутствие.

В соответствии со статьей 153.1 АПК РФ судебное заседание проведено с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Самарской области.

Проверив законность обжалуемых судебных актов впорядке, предусмотренном главой35 АПКРФ подоводам, изложенным вкассационной жалобе, в отзыве на нее, изучив материалы дела, суд кассационной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены обжалуемых судебных актов.

Как следует из материалов дела и установлено судами, в соответствии с пунктом 22 части 1 постановления администрации городского округа Самара от 11.01.2017 № 1 руководитель Департамента наделен полномочиями по взысканию сумм задолженности по арендной плате, процентов, штрафов, пеней, неосновательного обогащения за использование земельных участков, предоставленных под строительство зданий, сооружений, освобождению таких земельных участков, аннулированию сведений о земельном участке из государственного кадастра недвижимости в судебном порядке.

Обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, Департамент указал, что 29.03.2006 между Комитетом по управлению имуществом г. Самары и обществом «КРИТ» был заключен договор аренды земельного участка № 026057з, по условиям которого обществу «КРИТ» передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 63:01:0516002:0011 площадью 1456,2 кв.м., расположенный по адресу: г. Самара, Ленинский район, ул. Чкалова в границах улиц Ленинской и Братьев К-вых.

Согласно пункту 1.2 договора участок представляется под организацию строительной площадки.

Согласно пункту 3.2 срок действия договора до 30.03.2008.

Дополнительным соглашением от 13.05.2011 № 2 продлен срок действия договора до 31.03.2013, а также внесены изменения в части размера пени за несвоевременную оплату арендных платежей, который составил 0,1% от общей суммы задолженности за каждый день просрочки.

Дополнительным соглашением от 15.08.2013 № 3 срок действия договора продлен до 31.03.2016, изменен порядок оплаты арендных платежей, согласно которому арендная плата оплачивается ежеквартально, не позднее 10 числа последнего месяца текущего квартала, а также снижен размер пени до 0,05% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Дополнительным соглашением от 09.07.2014 № 4 арендатору предоставлены отлагательные условия на срок не более 30 месяцев, согласно которым обязанность по внесению арендных платежей наступает 10 числа месяца, следующего за месяцем, в котором исполнено обязательство по завершению строительства; начисление пени также прекращается.

Уполномоченным органом 04.12.2015 обществу «КРИТ» выдано разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома со встроенными нежилыми помещениями и подземным гаражом, котельной и трансформаторной подстанцией (разрешение ЖШ63301000-079э).

Истец указал, что в спорный период договор не прекращен, земельный участок по акту приема-передачи арендодателю не возвращен, однако в нарушение условий договора и статей 309, 310,614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), ответчик не выполнил обязательство по оплате арендной платы за период с 01.04.2012 по 31.12.2018, в связи с чем порядке досудебного урегулирования спора, истец направил ответчику претензию от 25.03.2019. В возражениях на претензию ответчик указал на несогласие с размером долга, а также на то, что с момента ввода жилого дома в эксплуатацию земельный участок в силу закона переходит в собственность собственников МКД.

В обоснование искового заявления истец указал, что в данном случае земельный участок предоставлен для организации строительной площадки и согласно выданным разрешениям на строительство и на ввод в эксплуатацию, жилой дом и необходимые для его эксплуатации объекты расположены на иных земельных участках (кадастровые номера: 63:01:0516002:510, 63:01:0516002:7, 63:01:0516002:12, 63:01:0516002:2, 63:01:0516002:3, 63:01:0516002:6, 63:01:0516002:512). В связи с чем истец полагает, что на данный земельный участок не распространяются нормы статьи 36 ЖК РФ, статьи 16 Федерального закона №189-ФЗ, и он не переходит бесплатно в собственность собственникам МКД.

Как следует из пункта 5.5 дополнительного соглашения к договору аренды, арендодатель обязан в 5-тидневный срок со дня получения сведений о выдаче разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию уведомить арендатора об отказе от договора аренды и прекращении его действия, а также вправе в одностороннем порядке отказаться от договора аренды и прекратить его действие в случае получения сведений о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию.

Договором предусмотрен порядок его расторжения в любой срок по соглашению сторон (пункт 8.1), в том числе внесение изменений в условия договора; предусмотрено право одностороннего отказа арендодателя от договора в случае неиспользования земельного участка по целевому назначению, неоднократного нарушения обязанностей по оплате арендных платежей (пункт 8.3). При этом согласно пункту 6.8 договора арендатор обязан в двухнедельный срок со дня прекращения договора вернуть земельный участок по акту приема-передачи.

Истец полагает, что факт ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию и передача объектов долевого строительства его участникам автоматически не прекращает и не изменяет действие данного договора аренды земельного участка, на котором не расположен жилой дом и который не является придомовой территорией; после завершения строительства арендатор не принял мер по расторжению договора аренды.

Уведомлением от 03.07.2020 Департамент в одностороннем порядке в соответствии со статьей 610 ГК РФ отказался от договора аренды. Указанное уведомление вручено 14.07.2020, соответственно, в силу статьи 165.1, пункта 2 статьи 610 ГК РФ договор считается прекращенным с 14.10.2020.

Неисполнение обязательств по оплате арендной платы за период с 01.04.2012 по 31.12.2018 в сумме 4 159 631,74 руб. послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

В силу пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Пунктом 7 статьи 1, пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с положениями статьи 614 ГК РФ и пункта 4 статьи 22 ЗК РФ размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются договором.

Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, предметом договора аренды от 29.03.2006 № 026057з являлась аренда земельного участка, относящегося к категории земли населенных пунктов, имеющего кадастровый номер 63:01:0516002:0011, находящегося по адресу: г. Самара Ленинский район ул. Чкалова, в границах улиц Ленинской и Братьев К-вых, площадью 1 456,20 кв.м для организации строительной площадки. В настоящее время на данной строительной площадке завершено строительство многоквартирного жилого дома, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 04.12.2015 № RU63301000-0793 и в указанном доме зарегистрированы права собственников на жилые помещения, в подтверждение чего в материалы дела представлены свидетельства от 27.01.2015 и от 26.04.2016.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона № 189-ФЗ и части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

Пунктом 5 статьи 16 Вводного закона установлено, что право общей долевой собственности на земельные участки под многоквартирными жилыми домами возникает с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.

При этом издание распорядительных актов уполномоченных органов о предоставлении земельного участка не требуется. Отдельная государственная регистрация доли в праве собственности на земельный участок не требуется, так как согласно части 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 № 122?ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

В пункте 66 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», разъяснено, что если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (часть 2 статьи 16 Вводного закона).

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 36 и частью 1 статьи 39 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

В пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что при разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, суда следует учитывать следующее.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона № 189-ФЗ и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или публичной собственности находится переданный в аренду земельный участок.

Согласно пункту 3.37 СП 42.13330.2016 «Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*», утвержденного приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 30.12.2016 № 1034/пр, улично-дорожная сеть ? это система объектов капитального строительства, включая улицы и дороги различных категорий и входящие в их состав объекты дорожно-мостового строительства (путепроводы, мосты, туннели, эстакады и другие подобные сооружения), предназначенные для движения транспортных средств и пешеходов, проектируемые с учетом перспективного роста интенсивности движения и обеспечения возможности прокладки инженерных коммуникаций, границы улично-дорожной сети закрепляются красными линиями. Территория, занимаемая улично-дорожной сетью, относится к землям общего пользования транспортного назначения.

Приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 31.10.2017 № 52-пнст утвержден предварительный национальный стандарт Российской Федерации ПНСТ 247-2017 «Экспериментальные технические средства организации дорожного движения. Типоразмеры дорожных знаков. Виды и правила применения дополнительных дорожных знаков. Общие положения», который применяется наравне с действующими стандартами в области организации дорожного движения и может быть основой при проектировании объектов улично-дорожной сети и организации удобного и безопасного дорожного движения (пункт 1.1).

В пункте 3.1 указанного предварительного национального стандарта определено, что улично-дорожная сеть - это предназначенная для движения пешеходов и транспортных средств совокупность улиц, дорог общего пользования, внутриквартальных и других проездов, тротуаров, пешеходных и велосипедных дорожек, а также мосты, эстакады, подземные переходы, набережные, площади, разворотные площадки городских маршрутных транспортных средств, уличные автомобильные стоянки с инженерными и вспомогательными сооружениями, а также иные объекты, оборудованные техническими средствами организации дорожного движения в пределах красных линий градостроительного регулирования. Элемент улично-дорожной сети согласно пункту 2 Правил присвоения, изменения и аннулирования адресов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 19.11.2014 № 1221, - улица, проспект, переулок, проезд, набережная, площадь, бульвар, тупик, съезд, шоссе, аллея и иное.

Исходя из пункта 12 статьи 85 ЗК РФ территориями общего пользования являются земельные участки, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, которые могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

Согласно пункту 2 статьи 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

В силу статей 606, 614 ГК РФ в случае, если арендатору переданы полномочия по владению и пользованию арендованным имуществом, обязанность по оплате арендной платы обусловлена фактом пользования арендатором таким имуществом.

В силу пункта 4 Обзора судебной практики № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он был лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам, поскольку из положений статей 606, 611 ГК РФ следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью, в соответствии с ее назначением. Системное толкование указанных норм во взаимосвязи с положениями статьи 614 ГК РФ свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Поскольку судебными инстанциями установлено, что в результате формирования земельного участка под МКД после введения его в эксплуатацию, на земельном участке с кадастровым номером 63:01:0516002:0011 стали располагаться элементы благоустройства, принадлежащие собственникам помещений в МКД, следовательно, это исключает его использования обществом «КРИТ», оснований для взыскания платы не имеется.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», нарушение предусмотренной пунктом 1 статьи 611 ГК РФ обязанности арендодателя передать арендатору имущество, повлекшее невозможность использования его по назначению, может являться основанием для отказа во взыскании арендной платы.

Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, установив, что согласно заключению кадастрового инженера ФИО2 от 17.02.2021 на спорном земельном участке расположены конструктивные элементы здания (пожарная эстакада) обеспечивающие подъезд техники для пожаротушения, а также благоустройство территории в виде газонов, пешеходных дорожек и парковочных карманов, которые необходимы для обеспечения функционирования здания, а именно выходов с нежилых помещений, офисов, расположенных на первом этаже, суды первой и апелляционной инстанций правомерно пришли к выводу о том, расположение на спорном земельном участке элементов благоустройства МКД, а также элементов улично-дорожной сети не позволяет собственнику участка претендовать на взимание арендной платы.

Кроме того, сам факт использования спорного земельного участка под элементы улично-дорожной сети свидетельствует о том, что земельный участок с кадастровым номером 63:01:0516002:0011 также используется в качестве территории общего пользования вследствие размещения на нем объектов, предназначенных для движения транспорта и пешеходов.

Следует отметить, что при принятии уполномоченным органом публичного образования многоквартирного дома в эксплуатацию, земельный участок с кадастровым номером 63:01:0516002:0011 уже использовался под элементы уличной сети (места общего пользования) и элементы благоустройства, предназначенных для жилого дома, тем самым требования о взыскании платы с общества «КРИТ» не могут быть удовлетворены.

Кроме того, основанием для отказа в иске является пропуск истцом срока исковой давности.

В соответствии со статьей 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности устанавливается в 3 года (статья 196 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

В силу пункту 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному претензионному порядку. В этих случаях течение исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения этой процедуры.

В силу части 5 статьи 4 АПК РФ срок, установленный для проведения обязательной процедуры принятия сторонами мер по досудебному урегулированию спора (претензионный порядок) по требованию, возникшему вследствие неосновательного обогащения равен тридцати календарным дням со дня направления претензии (требования).

Руководствуясь вышеназванными нормами, принимая во внимание, что претензия Департамента № Д05-01/780 была направлена 25.03.2019, исковое заявление подано в Арбитражный суд Самарской области в декабре 2020 года, учитывая соблюдение истцом обязательного досудебного порядка урегулирования спора, вследствие чего течение срока исковой давности приостанавливалось на 30 дней, суды первой и апелляционной инстанций правомерно пришли к выводу о том, что срок исковой давности по договору аренды пропущен за периоды, истекшие до 20.11.2017.

При таких обстоятельствах, суды первой и апелляционной инстанций правомерно отказали в удовлетворении исковых требований Департамента.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения в судах первой и апелляционной инстанций, получили надлежащую правовую оценку, не опровергают обстоятельств, установленных судами при рассмотрении настоящего дела, и направлены на переоценку доказательств и установленных судом фактических обстоятельств дела, что в силу статьи 286 АПК РФ не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Принятые по делу судебные акты соответствуют нормам материального и процессуального права, а содержащиеся в них выводы – установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, поэтому отмене не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 12.08.2021 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2021 по делу № А55-35483/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1., 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья Ф.В. Хайруллина

Судьи В.А. Петрушкин

С.Ю. Муравьев