Гражданский кодекс часть 1

Администрация Центрального района города Тольятти обратилась в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о взыскании с ответчика 46 049 рублей долга по арендной плате, образовавшегося в период с 01.01.2004 года по 31.03.2005 года по договору аренды земельного участка от 03.08.2000 года и 32 591 рубля пени за просрочку платежа. Ответчик предъявил встречный иск о признании недействительным изменения к вышеуказанному договору аренды, датированного 18.05.2004 года.

Суд первой инстанции пришел к выводу о заключении сторонами 03.08.2000 года договора аренды земельного участка площадью 162 кв. метра, расположенного в <...>, со сроком действия с 29.09.2000 года по 28.07.2004 года, сделка зарегистрирована в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 26.09.2000 года. 18.05.2004 года стороны подписали (с протоколом разногласий) изменения к договору аренды от 03.08.2000 года, касающиеся, в том числе, срока аренды и размера арендной платы.

Суд пришел к выводу о незаключенности в силу ч.1 ст. 432, ч.3 ст. 433 ГК РФ подписанных сторонами изменений к договору аренды, датированных 18.05.2004 года, в связи с тем, что они не прошли процедуры государственной регистрации, и по этим основаниям отказал как в удовлетворении встречного иска о признании данных изменений недействительными, так и в удовлетворении первоначального иска, поскольку истец в основание исковых требований о взыскании арендной платы положил соглашение о размере арендной платы, не прошедшее государственной регистрации.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 11 января 2006 года решение суда первой инстанции изменено, с ответчика в пользу истца взыскано 45127 рублей 13 коп. долга и 1000 рублей пени, в остальной части решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Суд апелляционной инстанции подтвердил правомерность вывода суда первой инстанции о незаключенности изменений к договору аренды, подписанных сторонами 18.05.2004 года, как не прошедших государственной регистрации, в связи с чем оставил без изменения решение суда первой инстанции по встречному иску.

Однако суд апелляционной инстанции, несмотря на незаключенность изменений к договору от 18.05.2004 года, пришел к выводу о наличии между сторонами договорных отношений, возникших из договора от 03.08.2000 года с учетом дополнения к нему от 04.02.2003 года, и, установив отсутствие доказательств уплаты ответчиком арендной платы, взыскал задолженность исходя из ставки арендной платы, согласованной сторонами в дополнении от 04.02.2003 года.

В кассационной жалобе ответчик просит отменить постановление суда апелляционной инстанции, оставив в силе решение суда первой инстанции. Считает неправомерным вывод суда апелляционной инстанции о применении при рассмотрении спора дополнения к договору от 04.02.2003 года, так как данное дополнение к договору также не прошло государственной регистрации и является незаключенным. Заявил, что оплачивал в 2003 году арендную плату без правовых оснований для этого, что не было учтено судом.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, явку представителей не обеспечили, о времени и месте судебного разбирательства извещены в соответствии со ст. 123 АПК РФ. Проверив законность принятых по делу судебных актов, правильность применения норм материального и процессуального права в пределах, установленных ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия пришла к выводу о наличии оснований для отмены принятых по делу судебных актов в связи с неправильным применением норм материального права.

Суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что договор от 03.08.2000 года является долгосрочным и заключен сроком на 5 лет. Однако при этом не дана правовая оценка п. 2.1. договора, которым предусмотрено обязательство арендатора уплатить арендную плату в твердой сумме только за период с 01.10.2000 года по 31.12.2000 года, в совокупности с разделом 1 договора, предусматривающего его заключение сроком на 5 лет. Соглашение сторон о размере арендной платы при аренде объектов недвижимости является существенным условием договора применительно к ст. 432, ст. 654 ГК РФ, отсутствие такого соглашения влечет незаключенность договора аренды недвижимого имущества. Таким образом, стороны, достигнув соглашения о подлежащем уплате арендатором размере арендной платы только по 31.12.2000 года, тем не менее указали срок действия договора аренды в 5 лет. При таких обстоятельствах, поскольку соглашение о размере арендной платы, в отличие от срока аренды, является существенным условием договора, срок договора не мог превышать периода, на который стороны согласовали размер подлежащей уплате арендной платы, вследствие чего договор от 03.08.2000 года является заключенным на неопределенный срок, а не на 5 лет, и, в силу п.2 ст. 651 ГК РФ, не подлежал государственной регистрации. Поскольку обязательность государственной регистрации устанавливается законом, а не договором, п. 9.1 договора, предусматривающий его государственную регистрацию, является ничтожным, как противоречащий ст. 131 ГК РФ.

Так как договор от 03.08.2000 года заключен на неопределенный срок, последующие изменения и дополнения к нему государственной регистрации не подлежали, в связи с чем вывод суда об их незаключенности ( в том числе незаключенности изменений к договору от 18.05.2004 года) противоречит п.2 ст. 651 ГК РФ.

Судами первой и апелляционной инстанции неправильно применены нормы материального права, что является основанием для отмены принятых по делу судебных актов в силу ст. 288 АПК РФ и направления дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Поскольку суды исходили из ошибочного вывода о незаключенности дополнительных соглашений к договору аренды земельного участка, необходимо дать оценку данным дополнительным соглашениям, установить, дав правовую оценку возражениям ответчика об отсутствии у него обязательства по уплате арендной платы, сумму подлежащей взысканию арендной платы, а также разрешить вопрос о наличии оснований для удовлетворения либо отклонения встречного иска.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 286 – 289 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 08.11.2005 года и постановление апелляционной инстанции того же суда от 11.01.2006 года по делу А55-7591/2005 отменить.

Дело за указанным номером направить на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий А.Л. Петров

Судьи К.Т. Юсупов

А.Я. Шагимуратов