Гражданский кодекс часть 1

на решение Арбитражного суда Самарской области от 06.10.2011 (судья Веремей Л.Н.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2011 (председательствующий судья Балакирева Е.М., судьи: Романенко С.Ш., Терентьев Е.А.)

по делу № А55-7943/2011

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Теле-Норд-Вест Плюс», г. Санкт-Петербург (ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Виктор и Ко ФИО1», г. Самара (ОГРН <***>)о взыскании 591 123 руб. 79 коп.

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Виктор и Ко ФИО1» к обществу с ограниченной ответственностью «Теле-Норд Вест Плюс» о взыскании 356 678 руб. 39 коп.,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Теле-Норд-Вест Плюс» (далее – ООО «Теле-Норд-Вест Плюс») обратился в Арбитражный суд Самарской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Виктор и Ко ФИО1» (далее – ООО «Виктор и Ко ФИО1», общество) о взыскании 591 423 руб. 79 коп. неосновательного обогащения.

Исковые требования основаны на положениях статей 432, 651, 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что между сторонами был подписан договор аренды нежилых помещений, который не был зарегистрирован в установленном законом порядке, за период пользования имуществом истец вносил арендные платежи за фактическое пользование, однако помимо арендной платы ответчиком были получены денежные средства в виде обеспечительного взноса, платы за государственную регистрацию и расходы на операционные услуги, которые должны быть возвращены, поскольку договор аренды не считается заключенным и оснований для удержания указанных денежных средств у общества не имеется.

ООО «Виктор и Ко ФИО1» в порядке, предусмотренном статьей 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, предъявило встречный иск о взыскании арендной платы по договору аренды в размере 352 346 руб. 55 коп. за период с февраля 2011 года по 25.05.2011 и процентов в сумме 4331 руб. 84 коп.

Требования общества обусловлены теми обстоятельствами, что ООО «Теле-Норд-Вест Плюс» фактически пользовалось нежилыми помещениями до 25.05.2011, при этом доказательств их возврата до указанной даты представлено не было, соответственно названное общество обязано возместить стоимость такого пользования.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 06.10.2011 первоначальный иск удовлетворен, в удовлетворении встречного иска отказано.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2011 решение суда оставлено без изменения.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 18.01.2012 произведена замена истца в установленных судебными актами правоотношениях на общества с ограниченной ответственностью «Сотовый ритейл».

Судебные инстанции, разрешая спор по существу, установили, что договор аренды не считается заключенным, поскольку в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации требовал государственной регистрации, таким образом, полученные ответчиком денежные средства в виде обеспечительного взноса, стоимости операционных услуг и расходов за регистрацию договора подлежит возврату в качестве неосновательного обогащения, правовых оснований для их получения у ответчика не имелось. При этом истец фактически пользовался помещением в период с 01.07.2009 по 12.03.2011, арендные платежи оплачены в размере, который предусмотрен договором аренды, доказательств, подтверждающих, что размер платы превышает средние ставки за аналогичный вид услуг не представлено.

Отказывая в удовлетворении встречного иска судами отражено, что ООО «Теле-Норд-Вест Плюс» (арендатор) неоднократно уведомляло ответчика о необходимости принять помещения вследствие отсутствия между сторонами договорных обязательств, однако арендодатель уклонялся от принятия объекта аренды, кроме этого, ООО «Виктор и Ко ФИО1» 12.03.2011 составило акт, в котором отражено, что помещение освобождено арендатором, что соответственно исключает права требовать внесения платы за период с марта по май 2011 года.

В кассационной жалобе ООО «Виктор и Ко ФИО1», поданной в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, судебные акты предлагается отменить как принятые с нарушением норм действующего законодательства.

Заявитель полагает, что поскольку государственная регистрация не была проведена в результате неисполнения обязательств арендатором, соответственно последний не вправе требовать возврата денежных средств, ошибочно не применены правила пункта 4 статьи 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку не подлежат возврату денежные суммы, предоставленные во исполнение несуществующего обязательства, ошибочно отклонены встречные требования, поскольку из акта от 25.05.2011 составленное арендодателем, следует, что ООО «Виктор и Ко ФИО1» не имеет доступа в помещения, которые закрыты арендатором.

Проверив обоснованность доводов, содержащихся в жалобе, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа считает, что принятые по делу судебные акты подлежат оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, между ООО «Виктор и Ко ФИО1» (арендодатель) и ООО «Теле-Норд-Вест Плюс» (арендатор) подписан договор аренды от 01.07.2009 № 1-58.1.

Согласно пункту 2.1 указанного договора во временное пользование и владение арендатору предоставляется нежилое помещение общей площадью 28 кв. метров, расположенные по адресу: <...>, торгово-развлекательный комплекс «Космопорт».

Срок аренды составляет 4 года с момента передачи помещения арендатору (пункт 3.1 договора аренды).

По условиям пункта 4.9 договора аренды стороны предусмотрели, что в течение 10 календарных дней арендатор обязан перечислить на расчетный счет арендодателя обеспечительный взнос в размере 2-х месячной постоянной части арендной платы и стоимости операционных услуг за 2 (два) месяца, который будет являться гарантией надлежащего исполнения арендатором условий договора.

В случае нарушений условий договора аренды арендатором при досрочном прекращении срока действия договора сумма обеспечительного взноса арендатору не возвращается и не засчитывается за последний месяц аренды.

В пункте 4.1 стороны определили, что арендная плата состоит из двух частей (постоянная и переменная плата), постоянная плата представляет собой плату в размере 2365 условных единиц за кв. метр в год, переменная плата включает в себя возмещение стоимости потребленной электроэнергии, холодного и горячего водоснабжения и услуги связи.

Стоимость операционных услуг (услуги по содержанию мест общего пользования и оповещению) в сумме 50 условных единиц установлены в пункте 4.3 договора аренды.

Фактическая передача помещений подтверждается актом от 01.07.2009 и не оспаривается сторонами.

Договор аренды в установленном законом порядке зарегистрирован не был.

Платежными поручениями от 26.06.2009 № 143 и от 07.10.2010 № 355 подтверждается внесение обеспечительного взноса арендатором на сумму 402 278 руб. 42 коп.

В целях возмещения государственной пошлины за регистрацию договора аренды ООО «Теле-Норд-Вест Плюс» перечислило 15 000 руб., о чем свидетельствует платежное поручение от 19.10.2010 № 6514.

Письмом от 25.02.2011 № 24 ООО «Теле-Норд-Вест Плюс» уведомило арендодателя о прекращении договора аренды и просило осуществить приемку помещений 02.03.2011 в 15:00, получение уведомления подтверждается подписью представителя ООО «Виктор и Ко ФИО1».

В письменном обращении от 01.03.2011 № 40ООО «Теле-Норд-Вест Плюс» повторно предложило осуществить приемку имущества, а также потребовало возврата суммы обеспечительного взноса.

Поскольку представитель ООО «Виктор и Ко ФИО1» не явился в установленное время для принятия объекта, ООО «Теле-Норд-Вест Плюс» направило очередное письменное уведомление от 09.03.2011 № 52, установив дату передачи помещений 10.03.2011.

В ответе ООО «Виктор и Ко ФИО1» от 23.03.2011 № 397 на требование арендатора сообщило, что согласно расторгнуть договор аренды с 25.08.2011.

Согласно акту от 12.03.2011 комиссионного обследования с участием представителя ООО «Виктор и Ко ФИО1» (арендодателя) по состоянию на указанную дату помещение освобождено и ООО «Теле-Норд-Вест Плюс» не используется.

В соответствии с представленными платежными поручениями ООО «Теле-Норд-Вест Плюс» в установленном договором аренды размере оплатило все платежи по арендной плате (в том числе переменную часть платежа), а также стоимость операционных услуг за период с 01.07.2009 по 01.04.2011.

Считая, что поскольку помещения использовались без установленных законом оснований, истец обратился с настоящим иском о возврате обеспечительного взноса, стоимости операционных услуг за период после 12.03.2011.

Требования ООО «Виктор и Ко ФИО1» основаны на тех обстоятельствах, что ООО «Теле-Норд-Вест Плюс» обязано возместить стоимость арендной платы за фактическое пользование, которое прекратилось 25.05.2011.

Содержащиеся в судебных актах выводы соответствуют материалам дела и действующему законодательству.

Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, применяемому во взаимосвязи со статьями 131, 164 и пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Положения указанных норм в силу статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации применимы и к договору аренды нежилых помещений (пункт 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»).

По условиям подписанного между сторонами договора аренды срок аренды нежилых помещений предусматривался 4 года.

Таким образом, поскольку государственная регистрация договора аренды от 01.07.2009 № 1-58.1 не производилась, он не считается заключенным.

Положения Гражданского кодекса Российской Федерации не определяют специальных правил, регулирующих последствия исполнения договора, который не считается заключенным, следовательно, к спорным отношениям применены правила главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем, сам факт отсутствия договора аренды не исключает обязательств арендатора возместить арендодателю стоимость этого пользования в денежной форме.

Данная правовая позиция изложена в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.11.2011 № 9256/11.

Неосновательно полученным за пользование имуществом, используемым по незаключенному договору, может считаться та часть уплаченных арендатором денежных средств, которая превышает причитающиеся собственнику имущества возмещение (пункт 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Оценивая спорные правоотношения, судами двух инстанций установлено, что с 01.07.2009 ООО «Теле-Норд-Вест Плюс» использовало нежилые помещения и оплачивало арендную плату в установленном соглашением сторон размере.

Данные обстоятельства подтверждены документально и сторонами не оспариваются.

Поскольку пользование и владение помещениями осуществлялось ООО «Теле-Норд-Вест Плюс» без договора аренды, истец в целях их возврата неоднократно уведомлял ответчика о принятии имущества, однако ООО «Виктор и Ко ФИО1» уклонялось от исполнения обязанности, поскольку в установленные сроки (02.03.2011 и 10.03.2011) представитель арендодателя для приемки объекта направлен не был.

В результате бездействия ответчика ООО «Теле-Норд-Вест Плюс» направило в адрес общества ключи от указанных помещений, получение которых подтверждено уведомлением о вручении почтового отправления.

В акте от 12.03.2011, подписанным с участием ООО «Виктор и Ко ФИО1», также отражено, что помещение освобождено.

Учитывая, что помещения были освобождены арендатором, при этом арендодатель уклонялся от приемки объекта, внесенная ООО «Теле-Норд-Вест Плюс» арендная плата и стоимость операционных услуг за период с 12.03.2011 по 31.03.2011 в сумме 141 171 руб. 95 коп. подлежит возврату.

Кроме этого, поскольку между сторонами отсутствовали договорные отношения, а ответчик не доказал, что ООО «Виктор и Ко ФИО1» были оказаны какие-либо услуги по уборке зон общего пользования и оповещению, результатами которых мог воспользоваться арендатор после освобождения занимаемых помещений, выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

В связи с чем истец вправе требовать возврата стоимости операционных услуг, оплаченных за период после 12.03.2011.

Внесение ООО «Теле-Норд-Вест Плюс» обеспечительного платежа и возмещение арендодателю расходов по государственной регистрации договора определялось условиями договора аренды, который не может считаться заключенным.

Поскольку у ООО «Теле-Норд-Вест Плюс» не имеется договорных обязательств перед ООО «Виктор и Ко ФИО1» обеспечительный взнос не может рассматриваться в качестве способа их обеспечения (статья 329 Гражданского кодекса Российской Федерации), в связи с чем полученные от ООО «Виктор и Ко ФИО1» без установленных законом оснований денежные средства в качестве обеспечительного платежа подлежит возврату в силу статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации.

ООО «Виктор и Ко ФИО1» размер неосновательно полученных денежных средств не оспаривает.

Следует отметить, что получаемые ООО «Виктор и Ко ФИО1» платежи в качестве переменной арендной платы (возмещение стоимости коммунальных услуг) не может рассматриваться как форма арендной платы (пункт 12 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

ООО «Виктор и Ко ФИО1» в нарушение пункта 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не были представлены доказательства о количестве полученной арендатором энергии и коммунальных услуг, соответственно право на получение денежных средств в спорный период ответчик не обосновал.

В силу пункта 1 статьи 406 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев делового оборота или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства.

Учитывая, что ответчик не совершил действия и уклонялся от принятия помещений, которые использовались ООО «Теле-Норд-Вест Плюс» без установленных законом оснований, выводы судов двух инстанций относительно обоснованности оснований, указанных при предъявлении встречного иска, соответствуют материалам дела.

Кроме этого, из представленного акта от 12.03.2011, подписанного представителем арендодателя, следует, что помещения освобождены и не используются арендатором, следовательно, встречные требования о взыскании платы за пользование имуществом за период с 02.03.2011 по 25.05.2011 удовлетворению не подлежали.

Суды двух инстанций с позиции статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь статьями 404, 405, 614, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, установив, что правовых оснований для получения ответчиком обеспечительного платежа, расходов на государственную регистрацию договора аренды, стоимости операционных расходов в спорный период не имелось, удовлетворили иск.

Доводы, приведенные заявителем, не касаются материально-правовой стороны дела, а связаны с оспариванием доказательственной стороны спора, однако в силу главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации данные вопросы не входят в компетенцию суда кассационной инстанции.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 06.10.2011 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2011 по делу № А55-7943/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья В.А. Петрушкин

Судьи К.Р. Гарифуллина

И.Р. Нагимуллин