Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер АП-18505/2022 ) дело № А56-110659/2021 по иску индивидуального предпринимателя Гордина Александра Викторовича к индивидуальному предпринимателю Никифоровой Татьяне Владимировне о взыскании, встречному иску о взыскании,

установил:

Индивидуальный предприниматель Гордин Александр Викторович (истец, арендодатель) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ, к индивидуальному предпринимателю Никифоровой Татьяне Владимировне (ответчик, арендатор) о взыскании 542.000,00 руб. задолженности по арендной плате по договору № 2011 аренды нежилых помещений от 08.12.2020 (далее – договор) за период с 01.02.2022 по 30.04.2022, 132.582,00 руб. пеней за период с 12.08.2021 по 20.04.2022.

В ходе рассмотрения дела ответчик заявил встречный иск о взыскании с истца 2.086.214,00 руб. задолженности, состоящей из суммы расходов ответчика, понесенных на непредвиденный ремонт арендованных помещений и приобретение строительных материалов (740.249,00 руб.), суммы штрафа за нарушение арендодателем условий договора (236.000,00 руб.), убытков в виде упущенной выгоды (235.452,00 руб.), суммы излишне внесенной арендной платы (795.548,00 руб.), суммы процентов за пользование чужими денежными средствами (34.597,1 руб.), суммы договорной неустойки (44.368,00 руб.).

Определением суда от 04.04.2022, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 31.05.2022, встречное исковое заявление возвращено заявителю.

В судебном заседании 29.04.2022 представитель ответчика повторно предъявил встречное исковое заявление к предпринимателю Гордину А.В. о взыскании 2.086.214,00 руб. задолженности, состоящей из суммы расходов ответчика, понесенных на непредвиденный ремонт арендованных помещений и приобретение строительных материалов (740.249,00 руб.), суммы штрафа за нарушение арендодателем условий договора (236.000,00 руб.), убытков в виде упущенной выгоды (235.452,00 руб.), суммы излишне уплаченной арендной платы 2 А56-110659/2021 (795.548 руб.), суммы процентов за пользование чужими денежными средствами (34.597,1 руб.), суммы договорной неустойки (44.368 руб.).

Определением от 29.04.2022 встречное исковое заявление возвращено предпринимателю Никифоровой Татьяне Владимировне.

Решением от 11.05.2022 иск удовлетворен частично. Суд взыскал с индивидуального предпринимателя Никифоровой Татьяны Владимировны в пользу индивидуального предпринимателя Гордина Александра Викторовича 542.000 руб. задолженности, 117.968 руб. неустойки, 14 545 руб. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины за рассмотрение иска. В остальной части в иске отказано.

Не согласившись с решением, ИП Никифорова Т.В. обратилась с апелляционной жалобой об его отмене.

Определением от 20.06.2022 апелляционный суд принял жалобу к производству. Ранее ИП Никифорова Т.В. обратилась с апелляционной жалобой об отмене определения от 29.04.2022 о возврате встречного искового заявления.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.07.2022 Определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.04.2022 по делу № А56-110659/2021 отменено; встречный иск ИП Никифоровой Т.В. принят для рассмотрения его совместно с первоначальным иском.

С учетом отмены определения от 29.04.2022 и принятия встречного иска к рассмотрению совместно с первоначальным, апелляционный суд установил наличие оснований, предусмотренных ч. 3 ст. 270 АПК РФ, в связи с чем определением от 13.07.2022 перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.

В судебном заседании 25.01.2023 истец в порядке ст. 49 АПК РФ уточнил исковые требования, просит взыскать с ИП Никифоровой Татьяны Владимировны в пользу ИП Гордина Александра Викторовича 542.000,00 руб., задолженности по договору № 2011 аренды нежилых помещений от 08.12.2020 (за февраль 2022 70.000,00 руб., за апрель 2022 года 236.000,00 руб., за июнь 2022 года 236.000,00 руб.), 241.274,00 руб. неустойки, начисленной за период с августа 2021 г. по январь 2023 г.

Уточнив встречное исковое заявление, арендатор просит взыскать с ИП Гордина Александра Викторовича 740.249,00 расходов на ремонт помещения, 236.000,00 руб. штрафа на основании п. 1.9 договора, 235.452,00 руб. упущенной выгоды, 708.000,00 руб. излишне внесенной арендной платы в период вынужденного простоя, неустойки в размере 57.584,00 руб., начисленной за период с 08.12.2020 по 08.08.2021, 65.591,84 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.

Уточнения приняты судом к рассмотрению в порядке ст. 49 АПК РФ.

Представители сторон заявили ходатайства о применении положений ст. 333 ГК РФ.

В судебном заседании представители сторон настаивали на удовлетворении своих исковых требований, возражая против удовлетворения требований другой стороны.

Исследовав материалы дела, доводы иска и отзыва на него, заслушав мнения участвующих в деле лиц, суд установил следующее.

Предприниматель Гордин А.В. (арендодатель) и предприниматель Никифорова Т.В. (арендатор) 08.12.2020 заключили договор, по условиям которого арендодатель обязался предоставить за плату во временное владение и пользование (в аренду), а арендатор - принять нежилые помещения № 10Н площадью 110,8 кв.м, кадастровый номер: 78:31:0001275:2602 и № 39Н площадью 135,6 кв.м, кадастровый номер 78:31:0001275:2608, расположенные на первом этаже жилого здания по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Фурштатская, дом 33, лит. А, в коммерческих целях для организации и предоставления услуг салона красоты.

По условиям договора за аренду нежилых помещений арендатор обязан ежемесячно до 11-го числа текущего месяца аренды вносить арендную плату в размере 236.000 руб., а также оплачивать потребленную электроэнергию согласно показаниям счетчиков (п. 1.1, 3.1 договора).

Помещения приняты арендатором по акту приема-передачи помещений от 08.12.2020 без замечаний.

В направленной ответчику 17.09.2021 претензии истец потребовал погасить задолженность по арендной плате и задолженность по оплате потребленной электроэнергии, а также уплатить пени.

Неисполнение ответчиком указанных требований в добровольном порядке послужило основанием для обращения предпринимателя Гордина А.В. в арбитражный суд с настоящим иском.

В обоснование встречных исковых требований арендатор, ссылаясь на ст. 611, 612 ГК РФ, п. 1.9 договора, указала, что выявленные в период проведения косметического ремонта существенные недостатки помещения потребовали значительных временных и материальных затрат на их устранение, что привело к убыткам в виде затрат произведенных на ремонт, внесенной арендной платы в период вынужденного простоя, упущенной выгоды.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 АПК РФ, суд пришел к следующему выводу.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно статьям 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении платы за пользование имуществом, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

Факт передачи нежилых помещений в аренду подтверждается материалами дела. Доказательств, подтверждающих внесение арендной платы за спорный период (за февраль 2022 70.000,00 руб., за апрель 2022 года 236.000,00 руб., за июнь 2022 года 236.000,00 руб.) своевременно и в указанном размере, ответчиком не представлено, требование истца документально не оспорено.

Возражения арендатора об оплате спорного периода отклонены с учетом ст. 319.1 ГК РФ.

Ссылки арендатора на действие ограничительных мер, направленных на предотвращение распространения новой коронавирусной инфекции, а также положения Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (далее - Закон N 98-ФЗ), отклонены, так как спорный договор заключен сторонами 08.12.2020, то есть после введения соответствующих ограничительных мер, а также ввиду того, что запрет (временное приостановление) на территории Санкт-Петербурга на оказание услуг парикмахерских и салонов красоты (основной вид деятельности предпринимателя (код ОКВЭД - 96.02) был снят на момент заключения сторонами договора.

Исполнение обязательств может обеспечиваться способами, предусмотренными частью 1 статьи 329 ГК РФ, включая неустойку.

Начисление пеней предусмотрено п. 4.3 договора и соответствует ст. 330 ГК РФ.

Расчет неустойки проверен апелляционным судом и признан арифметически верным. С учетом заявленного ответчиком ходатайства о применении ст. 333 ГК РФ, апелляционный суд признал возможным уменьшить размер пеней до 80.424,66 руб., полагая данный размер неустойки соразмерным последствиям нарушенного обязательства.

Согласно п. 1.7 договора арендодатель дает свое принципиальное согласие на подготовку арендатором своими силами и за свой счет помещений к эксплуатации в целях своей коммерческой деятельности (салон красоты), при условии соблюдения арендатором гарантий, указанных в п. 1.8 договора; на часть периода подготовки помещений к эксплуатации устанавливается 50% скидка арендной платы на условиях п. 3.1.2 договора.

В соответствии с п. 1.9 договора арендодатель заверил арендатора в том, что на момент заключения договора техническое состояние помещений - нормальное: помещение 1 для использования под офис требует проведения ремонта в составе устранения следов протечек на потолке в комнате № 5, на полу и потолке в санузле, также замены унитаза и покраски стен, помещение 2 пригодно к использованию под офис без проведения ремонта, помещения также имеют незначительные дефекты отделки (волосяные трещины и сколы штукатурки, единичные повреждения окрасочного слоя, царапины, отдельные мелкие повреждения покрытий стен и потолков); в случае недостоверности вышеизложенного заверения арендодатель обязан выплатить арендатору штраф в размере ежемесячной арендной платы и погасить убытки арендатора.

Как указал арендатор во встречном иске, при осуществлении ремонтных работ в целях подготовки помещения к эксплуатации и устранении следов протечек в помещении 1 были выявлены недостатки, не оговоренные в п. 1.9 договора, а именно: вскрылось аварийное состояние чернового пола, а также перекрытий, которые пострадали вследствие прорыва фановой трубы, произошедшего до заключения Договора.

02.02.2021 комиссией в составе представителей ЭУ-1 ООО «Жилкомсервис №3 Центрального района» составлен акт, согласно которому выявлено наличие гнилой обрешетки чернового пола, аварийные дефекты стояков отопления, холодной воды и водоотведения, стены помещения находились в сыром состоянии; согласно акту причиной возникновения дефектов послужило отсутствие своевременного обслуживания инженерных сетей собственником помещения; выявить наличие дефектов труб, стен и пола при приемке помещения арендатором было невозможно, так как они являлись скрытыми.

Представителем истца были проведены осмотр и фотофиксация обнаруженных скрытых дефектов в помещении 1, однако никаких мер по устранению недостатков принято не было, при этом представитель истца заверил ответчика, что расходы на устранение указанных недостатков будут в дальнейшем компенсированы арендодателем при взаиморасчетах сторон, о чем у ответчика имеется подтверждающая переписка.

В дальнейшем от диалога о возмещении ответчику затрат истец уклонился несмотря на неоднократные обращения.

Наличие указанных дефектов сделало невозможным дальнейшую эксплуатацию помещения.

Ответчик самостоятельно за счет собственных средств произвел работы по устранению выявленных дефектов, а именно заменил все деревянные гнилые конструкции чернового пола, двух стен, прилегающих к туалету, выполнил отделку капитальных стен влагостойким гипроком, заменил инженерные сети, аварийные дефекты стояков; указанные дополнительные работы по устранению скрытых дефектов существенно увеличили срок проводимых ответчиком ремонтных работ и увеличили общий срок производства работ еще на 2 месяца.

Произведенные ремонтные работы подтверждены документально. По составу и объему работ, а также их стоимости требование арендатора арендодателем не оспорено.

Согласно п. 3.4 договора арендная плата не подлежит начислению за весь период вынужденного простоя.

Поскольку существенные дефекты пола не позволяли эксплуатацию помещения по его назначению в целях, указанных в договоре, арендная плата за период с 08.12.2020 по 08.06.2021 исходя из 50% размера арендной платы в сумме 118.000,00 руб. не подлежала внесению.

Таким образом, требование о взыскании излишне внесенной арендной платы в размере 708.000,00 руб. является обоснованным и соответствует ст. 611 ГК РФ.

С учетом доказанности сдачи в аренду помещений в состоянии, не соответствующем условиям договора, штраф за нарушение п. 1.9 договора в размере 236.000,00 руб. подлежит взысканию с арендатора на основании п. 4.2 договора и ст. 330 ГК РФ.

Размер штрафа с учетом ходатайства истца о применении ст. 333 ГК РФ уменьшен апелляционным судом до 78.666,66 руб.

Кроме того, за период с 08.12.2020 по 08.08.2021, когда помещение невозможно было использовать по его назначению, ответчик начислил неустойку на основании п. 4.2 договора из расчета 0,1% от суммы 236.000,00 руб. за каждый день просрочки в сумме 57.584,00 руб.

Расчет неустойки признан апелляционным судом верным. Сумма неустойки уменьшена до 19.194,66 руб. на основании ст. 333 ГК РФ.

На сумму излишне внесенной арендной платы (708.000,00 руб.) ответчик начислил проценты в порядке ст. 395 ГК РФ.

Расчет процентов проверен апелляционным судом и признан правильным.

Кроме того, ответчик просит взыскать упущенную выгоду в размере 235.452,00 руб., рассчитанную исходя из средней величины ежемесячного дохода за период с начала эксплуатации помещения и до обращения истца с иском в суд.

По смыслу статьи 15 ГК РФ, упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, если бы нарушения не было.

В обоснование требования о взыскании упущенной выгоды, ответчик указала, что общий период ремонтных работ в арендуемых помещениях продлился по 8 августа 2021 года и составил 8 месяцев, что на два месяца больше чем было запланировано по договору в связи с устранением скрытых дефектов помещения, после чего арендатор смогла приступить к косметическому ремонту.

Таким образом, арендатор просит взыскать упущенную выгоду за период с 08 июня по 08 августа 2021 года исходя из средней величины ежемесячного дохода за период с начала эксплуатации салона красоты и до обращения арендодателя с иском. Доходы и расходы ответчик подтвердил банковской выпиской (т.1 л.д. 84-98). Упущенная выгода рассчитана ответчиком исходя из сумм поступлений арендатору от мастеров салона. Мастера салона красоты самостоятельно несут расходы на организацию рабочего места.

Таким образом, апелляционный суд признал требования по первоначальному иску и встречному подлежащими удовлетворению частично.

С учетом изложенного требования первоначальных и встречных исковых требований подлежат зачету.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.05.2022 по делу № А56-110659/2021 отменить.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Никифоровой Татьяны Владимировны в пользу индивидуального предпринимателя Гордина Александра Викторовича 542 000 руб. долга, 80.424,66 руб. неустойки, 18.665,00 руб. расходов по оплате государственной пошлины за рассмотрение иска.

В остальной части в иске отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Гордина Александра Викторовича в пользу индивидуального предпринимателя Никифоровой Татьяны Владимировны 1.847153,32 руб. 33.435,00,00 руб. расходов по оплате государственной пошлине по иску, 3000,00 расходов по оплате государственной пошлине по апелляционной жалобе.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Гордина Александра Викторовича в доход федерального бюджета 166.565,00 государственной пошлины по иску.

Произвести зачет.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Гордина Александра Викторовича в пользу индивидуального предпринимателя Никифоровой Татьяны Владимировны 1.224.728,66 руб., 17.770,00 руб. расходов по государственной пошлине.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.С. Полубехина

Судьи

А.Ю. Сереброва

М.В. Тарасова