Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев дело по правилам первой инстанции № А56-126686/2022, принятое по иску общества с ограниченной ответственностью «Паритет» к обществу с ограниченной ответственностью «Паркремавто»

третье лицо: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга

о применении последствий недействительности ничтожной сделки,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Паритет» (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Паркремавто» (далее – Компания) об обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 78:42:0015103:3523, расположенный по адресу: Российская Федерация, Санкт-Петербург, внутригородское муниципальное образование Санкт-Петербурга <...> участок 8 (северо-западнее дома 68, литера А по Пулковскому шоссе).

Определением от 14.03.2023 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет), который является стороной договора аренды спорного земельного участка.

Решением от 16.06.2023 в иске отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы Общество указало, что по земельному участку проходит водопроводный ввод диаметром 110 мм, которым владеет и пользуется истец на основании договора аренды земельного участка №06/22 от 01.06.2022. Заключение и исполнение договора аренды земельного участка №18/ЗК-03147 от 29.12.2020 в части размещения на земельном участке автомобильной стоянки нарушает право истца иметь беспрепятственный доступ к арендованному имуществу (водопроводному вводу), исключая возможность беспрепятственно эксплуатировать, обслуживать, производить ремонт водопроводного ввода.

Определением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2023 апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации (далее - АПК РФ), для рассмотрения дела в суде первой инстанции и привлек к участию в деле Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

В целях сбора дополнительных доказательств определением от 24.05.2022 суд апелляционной инстанции истребовал у Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга копии дополнительных соглашений к договору аренды земельного участка №18/ЗК-03147 от 29.12.2020.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, приведенные в апелляционной жалобе.

Представители ответчика и третьего лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились.

Арбитражный апелляционный суд на основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся участников арбитражного процесса.

Как следует из материалов дела, 10.02.2021 в отношении земельного участка с кадастровым номером 78:42:0015103:3523, расположенного по адресу: Российская Федерация, Санкт-Петербург, внутригородское муниципальное образование Санкт-Петербурга <...> участок 8 (местоположение: Российская Федерация, Санкт-Петербург, внутригородское муниципальное образование Санкт-Петербурга <...> участок 8 (северо-западнее дома 68, литера А по Пулковскому шоссе)), 1999 кв.м зарегистрирован договор аренды земельного участка № 18/ЗК-03147 от 29.12.2020, запись о государственной регистрации от 10.02.2021 №78:42:0015103:3523-78/011/2021-1.

Указанный договор заключён на основании распоряжения Комитета от 01.09.2020 № 1638-РЗК о предварительном согласовании предоставления земельного участка в аренду Компании для размещения грузовых автомобилей с разрешенной максимальной массой более 3,5 тонн, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 11.03.2021 № 99/2021/380260960, письмом Комитета №05-15-93666/20-0-1 от 24.11.2020.

При этом, как указал истец, по земельному участку, являющемуся предметом договора № 18/ЗК-03147, проходит водопроводный ввод диаметром 110 мм, которым владеет и пользуется Общество на основании договора аренды.

В соответствии с пунктами 3.2.16, 3.3.3 договора № 08/20 Общество обязано обеспечить надлежащую эксплуатацию, регламентное обслуживание, ремонт водопроводного ввода, имея при этом право свободного доступа к водопроводному вводу для проверки его состояния.

Таким образом, по мнению истца, заключение и исполнение договора № 18/ЗК03147 в части размещения на земельном участке автомобильной стоянки нарушает право Общества на беспрепятственный доступ к арендованному имуществу - водопроводному вводу, исключая возможность его эксплуатации, обслуживания, ремонта.

В письме № 06332/48 от 09.07.2020 государственное унитарное предприятие «Водоканал Санкт-Петербурга» (далее – Водоканал) указал на невозможность размещения на спорном земельном участке автомобильной стоянки, в том числе ввиду необходимости согласования размещения стоянки с владельцем водопроводного ввода.

Ранее Комитет в решении № 53663-39 от 24.07.2019 об отказе в предварительном согласовании предоставления спорного земельного участка указывал на то, что участок не может быть предоставлен в аренду, поскольку находится в границах размещения транспортной развязки, не может быть обеспечен транспортной доступностью, расположен в охранных зонах водопроводных сетей.

Комитет по энергетике и инженерному обеспечению в заключениях от 24.04.2015 № 15-5858/15-0-1, от 24.05.2019 № 01-16-9021/19-0-1 также указывал на то, что техническая возможность использования земельного участка по спорному адресу зависит, в том числе, от соблюдения установленных законодательством ограничений использования земельных участков в границах зон с особыми условиями использования территорий, от обеспечения беспрепятственного допуска персонала для проведения аварийно-восстановительных и иных работ на объектах, в отношении которых установлены охранные зоны.

Таким образом, договор аренды спорного земельного участка заключён с ответчиком в отсутствие технической возможности использования участка для размещения грузовых автомобилей с разрешенной максимальной массой более 3,5 топи, с нарушением требований Положения о порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга при подготовке и принятии решений о предоставлении земельных участков для целей, не связанных со строительством, утвержденного постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 16.09.2015 N 800 (далее – Положение), выразившимся в отсутствии согласования с Водоканалом.

Истец, сославшись на положения статьи 10 и пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), обратился в арбитражный суд с иском об обязании ответчика как стороны ничтожной сделки возвратить полученный по ней земельный участок с кадастровым номером 78:42:0015103:3523.

Оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд апелляционной инстанции считает требования истца не подлежащими удовлетворению в связи со следующим.

В Санкт-Петербурге порядок предоставления в аренду земельных участков для целей, не связанных со строительством, определен Земельным кодексом Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, Законом Санкт-Петербурга от 22.04.2015 N 219-37 «Об основаниях принятия решений об отказе в проведении аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка или предоставлении земельного участка без проведения торгов» (далее - Закон N 219-37) и Законом Санкт-Петербурга от 03.06.2015 N 288-48 «О критериях, которым должны соответствовать объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения, не являющиеся объектами недвижимости, для размещения которых земельные участки предоставляются в аренду без проведения торгов» (далее - Закон N 288-48).

Случаи, когда договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов, определены в пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

Так, подпунктом 3 названной нормы предусмотрен случай предоставления земельного участка юридическим лицам в соответствии с распоряжением высшего должностного лица субъекта Российской Федерации для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов при условии соответствия указанных объектов, инвестиционных проектов критериям, установленным законами субъектов Российской Федерации (в Санкт-Петербурге это Закон N 288-48).

Законом N 288-48 установлены критерии, которым должны соответствовать объекты, не являющиеся объектами недвижимости, для размещения которых предоставление юридическим лицам земельных участков, находящихся в государственной собственности Санкт-Петербурга, в аренду осуществляется без проведения торгов.

В порядке, утвержденном Положением, направляются межведомственные запросы в исполнительные органы государственной власти Санкт-Петербурга.

В случае если земельный участок не образован в установленном порядке, предоставление земельного участка в аренду осуществляется в соответствии со статьей 39.14 ЗК РФ по процедуре предварительного согласования предоставления земельного участка.

Распоряжением Комитета от 30.01.2018 N 6-р утвержден Административный регламент по предоставлению государственной услуги по принятию решений о предварительном согласовании предоставления земельных участков, находящихся в государственной собственности Санкт-Петербурга, и земельных участков, расположенных на территории Санкт-Петербурга, государственная собственность на которые не разграничена, гражданам и юридическим лицам.

К заявлению о предварительном согласовании предоставления земельного участка в аренду прилагаются документы, указанные в пункте 2 статьи 39.15 ЗК РФ, в том числе схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории, подготовленная в соответствии с требованиями, установленными Приказом Минэкономразвития России от 27.11.2014 N 762.

Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга» (далее – Учреждение) рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований для отказа в предоставлении земельного участка, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ и Законом N 219-37, и в случае наличия оснований для отказа направляет комплект документов в Комитет для принятия соответствующего решения.

Решение об отказе в предоставлении земельного участка принимается при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ и Законом N 219-37.

При отсутствии оснований для отказа в предоставлении земельного участка Учреждением проводиться работа по подготовке проекта предварительного согласования и направляется в Комитет для подписания.

Как видно из материалов дела, заявление ответчика о предварительном согласовании предоставления земельного участка, который предстоит образовать в соответствии со схемой расположения земельного участка, в аренду без проведения торгов для целей размещения грузовых автомобилей с разрешенной максимальной массой более 3,5 тонн, то есть для целей, не связанных со строительством, на основании пп. 3 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ поступило в Комитет 22.04.2020.

Впоследствии в отношении участка были выполнены топогеодезические работы в границах с исключением существующего проезда к земельному участку с кадастровым номером 78:42:0015103:3207, в том числе представлены схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории в соответствии с действующими требованиями и необходимые согласования, указанные в заключении Комитета по градостроительству и архитектуре.

В связи с отсутствием оснований для отказа в предварительном согласовании предоставления участка в аренду Компании для размещения грузовых автомобилей с разрешенной максимальной массой более 3,5 тонн, в том числе отсутствием информации о таких основаниях в заключениях исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга, включая заключение Комитета по энергетике и инженерному обеспечению от 27.04.2020, Комитетом издано распоряжение от 01.09.2020 №1638-РЗК «О предварительном согласовании предоставления земельного участка в аренду».

Участку присвоен кадастровый номер 78:42:0015103:3523.

Как установлено пунктом 16 статьи 39.15 ЗК РФ решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка является основанием для предоставления земельного участка в порядке, установленном статьей 39.17 настоящего Кодекса.

Впоследствии на основании распоряжения Комитета от 01.09.2020 №1638-РЗК «О предварительном согласовании предоставления земельного участка в аренду» Комитетом и Компанией был заключен договор аренды указанного земельного участка от 29.12.2020.

Право аренды ответчика зарегистрировано 10.02.2021 в установленном порядке.

Таким образом, как подтверждено материалами дела, спорный участок предоставлен в аренду ответчику по договору № 18/ЗК-03147 под указанные цели в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В рассматриваемом случае истец в обоснование иска сослался на нарушение Комитетом требований Положения при подготовке и принятии решения о предварительном согласовании предоставления спорного земельного участка в аренду Компании, оформленного распоряжением Комитета от 01.09.2020 №1638-РЗК, в части неполучения согласования Водоканала.

Как следует из содержания письма Водоканала от 09.07.2020 № Исх-06332/48 по вопросу согласования возможности использования земельного участка по адресу: Санкт-Петербург, <...> северо-западнее дома 68, литера А по Пулковскому шоссе, примыкающего к земельному участку с кадастровым номером 78:42:0015103:3207, под автостоянку, по территории указанного земельного участка проходит водопроводная сеть (водовод) диаметром 1400 мм, входящая в состав централизованной системы холодного водоснабжения; также по территории земельного участка проходит водопроводная сеть (водопроводный ввод) диаметром 110 мм от водовода, не закрепленная за Водоканалом на праве хозяйственного ведения; в рамках заключенного между Водоканалом и ФИО2 договора холодного водоснабжения от 26.03.2015 № 35-003511-ПП-ВС водопроводный ввод проложен на здание автомобильной мойки, расположенной на земельном участке с кадастровым номером 78:32:0015103:3207.

Согласно пункту 1.1 договора аренды № 06/22 от 01.06.2022, заключенного между индивидуальным предпринимателем ФИО3 (арендодатель) и Обществом (арендатор), водопроводный ввод диаметром 110 мм на всем его протяжении от точки присоединения к водопроводной сети Санкт-Петербурга диаметром 1400 мм до места размещения узла учета водопотребления на автомойке предоставлен истцу во временное владение и пользование.

Таким образом, из имеющихся в материалах дела доказательств не следует, что проходящий по территории земельного участка с кадастровым номером 78:42:0015103:3523 водопроводный ввод диаметром 110 мм принадлежит на каком-либо законном основании Водоканалу. Напротив, представленные в дело доказательства свидетельствуют, что владельцем водопроводного ввода является иное лицо (частный собственник).

Пунктом 3.1 Положения предусмотрено, что Комитет в течение 12 дней с даты поступления заявления о предоставлении земельного участка для целей, не связанных со строительством, без проведения торгов (при отсутствии оснований для возврата заявления) в целях определения возможности предоставления земельного участка и получения информации о земельном участке направляет запросы, указанные в пунктах 2.1.1 - 2.1.7 настоящего Положения, сроки рассмотрения которых определяются в соответствии с пунктом 2.2 настоящего Положения.

В пунктах 2.1.1 - 2.1.7 Положения предусмотрена необходимость направления Комитетом запросов в Комитет по градостроительству и архитектуре, Комитет по строительству, Комитет по инвестициям Санкт-Петербурга, Комитет по энергетике и инженерному обеспечению, Комитет по благоустройству Санкт-Петербурга, Комитет по развитию транспортной инфраструктуры Санкт-Петербурга, Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры.

При этом нормы Положения не содержат требований, обязывающих Комитет получать какие-либо согласования ресурсоснабжающих организаций, в том числе Водоканала, путем направления им запросов в целях определения возможности предоставления земельного участка и получения информации о нем.

Согласование Комитета по энергетике и инженерному обеспечению было в установленном Положением порядке получено Комитетом при подготовке распоряжения от 01.09.2020 №1638-РЗК, на что неоднократно указывал представитель Комитета в судебном заседании.

Распоряжение Комитета от 01.09.2020 № 1638-РЗК никем не оспорено, не признано судом недействительным.

При таком положении у суда в рамках настоящего дела не имеется оснований для вывода о нарушении Комитетом требований Положения при подготовке и принятии решения о предварительном согласовании предоставления спорного земельного участка в аренду Компании, оформленного распоряжением Комитета от 01.09.2020 №1638-РЗК, в части неполучения согласования Водоканала как ресурсоснабжающей организации.

Исходя из положений статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 1 статьи 168 ГК РФ по общему правилу сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

По смыслу статей 166, 168 ГК РФ и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 73, 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление № 25), само по себе нарушение сделкой требований закона или иного правового акта не влечет ее ничтожность. Обязательным условием, при котором такая сделка считается ничтожной, является посягательство при заключении сделки на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

В силу пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Согласно пункту 78 Постановления № 25 исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки. В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке.

В данном случае в исковом заявлении истец сослался на создание препятствий в осуществлении его права аренды в отношении водопроводного ввода диаметром 110 мм, проходящего по территории земельного участка с кадастровым номером 78:42:0015103:3523, ввиду отсутствия беспрепятственного доступа к арендованному имуществу, возможности его беспрепятственной эксплуатации, обслуживания и ремонта в результате заключения и исполнения договора аренды №18/ЗК-03147 от 29.12.2020.

Вместе с тем в нарушение требований статьи 65 АПК РФ указанные доводы Общества не подтверждены надлежащими доказательствами.

Из материалов дела не следует, что Компания совершает какие-либо противоправные действия или иные нарушающие права и законные интересы истца действия, препятствующие выполнению работ по обслуживанию, ремонту, эксплуатации и использованию принадлежащего Обществу водопроводного ввода. Доказательств, свидетельствующих о том, что нахождение автомобильной стоянки на земельном участке с кадастровым номером 78:42:0015103:3523 делает невозможным доступ для обслуживания и ремонта водопроводного ввода, материалы дела не содержат.

Суд, проанализировав установленные при рассмотрении дела обстоятельства, с учетом отсутствия достаточных обоснований наличия нарушенных прав и законных интересов Общества, в защиту которых предъявлен настоящий иск, пришел к выводу об отсутствии в данном случае оснований для признания договора аренды №18/ЗК-03147 от 29.12.2020 недействительным как ничтожной сделки и, соответственно, для применения последствий его недействительности в виде обязания ответчика возвратить арендуемый земельный участок.

При таком положении иск удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.06.2023 по делу № А56-126686/2022 отменить.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.С. Полубехина

Судьи

М.В. Балакир

С.А. Нестеров