Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью «СВ-Эксплуатация» (далее – ООО «СВ-Эксплуатация», истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу «Рант» (далее – ЗАО «Рант», ответчик) о проведении технического детального обследования светопрозрачных конструкций фасадов многоквартирного дома по адресу: Актерский проезд, дом 6, литер А, Санкт-Петербург, МО № 15 (далее – объект, МКД) с целью определения их фактического эксплуатационного состояния, фиксирования дефектов и повреждений витражного (фасадного) остекления с использованием специализированной техники (автовышки) и промышленных альпинистов; на основании результатов детального обследования составить дефектную ведомость и провести работы по устранению выявленных дефектов; о продлении срока гарантийных обязательств ЗАО «Рант» перед собственниками помещений объекта до полного исполнения обязательств застройщика в натуре перед участниками долевого строительства.

Решением от 29.03.2021 суд обязал ЗАО «Рант» в течение 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу выполнить работы по устранению дефектов (протечек) светопрозрачных витражных конструкций (в части бескамерных стекол "холодного остекления") на лоджиях/балконах жилого дома по адресу: Санкт-Петербург, Актерский проезд, дом 6, лит. А. В удовлетворении остальной части иска суд отказал.

В апелляционной жалобе ее податель указывает, что суд первой инстанции изменил заявленные исковые требования и вынес решение по незаявленному истцом требованию, а именно: обязать ЗАО «Рант» в течение 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу выполнить работы по устранению дефектов (протечек) светопрозрачных витражных конструкций (в части бескамерных стекол «холодного остекления») на лоджиях/балконах жилого дома по адресу: Санкт-Петербург, Актерский проезд, дом 6, лит. А.». Истцом в процессе судебного разбирательства не заявлялось ходатайство об изменении исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Судом нарушены нормы процессуального права.

Исследовав материалы дела, проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции, руководствуясь разъяснениями, изложенными в пунктах 30, 31 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 N 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции», перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Кодексом для рассмотрения дела в суде первой инстанции, в соответствии с частью 6.1 статьи 268 АПК РФ.

Поскольку истец своего представителя в судебное заседание не направил, о переходе к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, не извещен, апелляционный суд судебное разбирательство отложил.

В ходе судебного разбирательства истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования, просит:

- провести техническое детальное обследование наклонных витражей стоечно-ригельной КСФН жилых помещений №№ 177,179,181,183, расположенных в многоквартирном доме по адресу: Актерский проезд, дом 6, литер А, Санкт-Петербург, МО № 15;

- на основании результатов детального обследования наклонных витражей стоечно-ригельной КСФН жилых помещений №№ 177, 179, 181, 183, расположенных в многоквартирном доме по адресу: Актерский проезд, дом 6, литер А, Санкт-Петербург, МО № 15, - составить дефектную ведомость и провести работы по устранению выявленных дефектов;

- продлить срок гарантийных обязательств ЗАО «РАНТ» перед собственниками помещений в многоквартирном доме по адресу: Актерский проезд, дом 6, литер А, Санкт-Петербург, МО № 15, - до полного исполнения обязательств в натуре застройщика перед участниками долевого строительства;

- возместить ООО «СВ-Эксплуатация» судебные расходы и издержки.

В обоснование уточненных требований истец указал, что в ходе эксплуатации МКД установлены постоянные заливы жилых помещений с наклонных витражей стоечно-ригельной конструкции светопрозрачной навесной (далее -стоечно-ригельная КСФН): I секция - кв. №№ 177, 179, 181, 183. Далее дождевая и талая воды по стойкам стекают вниз и заливают нижерасположенные квартиры: кв. №№ 155,157, 131,137, 113, 105, 125, 109, 101,93, 85,69,65, 57, 53, 1.3, 14. ЗАО «Рант» нарушило договорные обязательства перед участниками долевого строительства, нарушило требования строительных норм и правил (СНиП), а также ст. 7 214-ФЗ от 30.12.2004, «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и обязано устранить строительные дефекты и недостатки безвозмездно в разумный срок.

Устранение строительных дефектов витражного остекления силами собственников помещений в данном МКД согласно требованиям жилищного законодательства является капитальным ремонтом фасада, соответственно устранение данных дефектов за счет собственников можно расценивать как неосновательное обогащение ЗАО «Рант».

Ответчик представил в материалы дела отзыв на уточненные требования, указал, что 21.04.2022 в рамках рассматриваемого дела сторонами был произведен осмотр четырех жилых квартир (177, 179, 181, 183), по адресу: Санкт-Петербург, Актерский проезд, д.6 литера А. По результатам проведенного осмотра ответчик просит суд отказать в удовлетворении уточнённых исковых требований в связи со следующим:

Стороны не достигли согласия в результатах оценки обследованных квартир. Представители истца установили наличие следов высохшей воды на полу и рамах ограждающих конструкций осмотренных лоджий с сделали вывод, что причиной образования указанных следов являются протечки ограждающих конструкций во время дождя. Доводы комиссии относительно причин возникновения протечек носят предположительный характер, так как комиссия не присутствовала на осматриваемых объектах во время дождя. Осмотр был проведен в сухую погоду. В связи с большой площадью остекления, включая крыши лоджий (наклонные витражи), разницы температур воздуха внутри и снаружи лоджий, вероятной причиной образования мокрых подтеков является скапливающийся на внутренней поверхности стекла конденсат водяного пара.

Общими выводами осмотра спорящих сторон являются:

- фасадное остекление выполнено по проекту МКД;

- фасадное остекление не имеет строительных и эксплуатационных дефектов.

Ответчик указывает на отсутствие строительных дефектов, за которые отвечает застройщик. Остекление балкона является ограждающей конструкцией. Требования герметичности узлов примыкания конструкций на дату сдачи дома в эксплуатацию не нормировалось (техническое заключение НИУПЦ «Межрегиональный Институт оконных и фасадных конструкций» от 10.09.2020г.). Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получено 29.12.2014, в соответствии с этим ссылки на нормативные документы принятые после ввода объекта в эксплуатацию являются не легитимными, так как строительство осуществлялось по проектной документации, прошедшей экспертизу по нормам, действующим на тот момент времени. Акт комиссии не указывает на дефекты, за которые отвечает застройщик (ЗАО «Рант»). Наличие следов высохшей воды в соответствии с применяемыми при сдаче дома нормативами не указывает на дефекты ограждающих конструкций.

Ответчик также полагает, что заявленные дефекты выявлены после истечения гарантийного срока. Истец и дольщики не обращались к ответчику с требованиями устранить дефекты фасадного остекления в квартирах №№177, 179, 181, 183. Указанное требование впервые заявлено истцом 17.03.2022 в суде апелляционной инстанции. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получено 29.12.2014. Дом начал заселяться в феврале 2015 года. Гарантий срок на указанный дом истек в феврале 2020 года. В силу пункта 7 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ Застройщик не отвечает за строительные дефекты, выявленные после истечения гарантийного срока.

Кроме того, ответчик полагает, что у истца отсутствует право заявлять требования в отношении квартир №№177, 179, 181, 183. Как ранее указывал ответчик, требований по дефектам в квартирах №№177, 179, 181, 183 он не получал. Согласно пункту 6 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ обращению в суд должно предшествовать досудебное урегулирование спора. Фактически ответчик лишен предусмотренного законом права в досудебном порядке устранить выявленные недостатки. Несоблюдение досудебного порядка разрешения спора в силу части 5 статьи 4 АПК РФ, является основанием к оставлению иска без рассмотрения.

В судебном заседании представитель истца доводы, изложенные в исковом заявлении, поддержал.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения требований истца.

Как следует из материалов дела, многоквартирный дом по адресу: Санкт-Петербург, Актерский проезд, д. 6, лит. А, введен в эксплуатацию 29.12.2014 согласно разрешению № 78-5803в-2014, заселение началось с февраля 2015 года.

Застройщиком названного дома являлось ЗАО «Рант».

ООО «СВ-Эксплуатация» является управляющей организацией согласно внеочередному решению общего собрания собственников помещений МКД от 06.12.2019.

ООО «СВ-Эксплуатация», ссылаясь на то, что в процессе эксплуатации МКД через витражное остекление дома происходит залив балконов и лоджий, обратилось в ООО «МЦ «Аргумент».

Согласно заключению специалиста от 06.11.2019 № 66-СТЭ-2019 возможными и наиболее вероятными причинами протечек в квартирах через светопрозрачные витражные конструкции лоджий/балконов МКД является некачественная герметизация соединений вертикальных нащельников, установленных с наружной стороны на стыки элементов витражных конструкций, а также некачественная гидроизоляция примыканий элементов светопрозрачного заполнения друг к другу и (или) светопрозрачных элементов светопрозрачного заполнения к конструктивным элементам; данные дефекты являются строительными, допущены при возведении МКД.

ООО «СВ-Эксплуатация» направило ЗАО «Рант» претензии от 09.07.2019 № 27/19 и 18.07.2019 № 29/19 с требованием устранить строительные дефекты светопрозрачных витражных конструкций лоджий и балконов МКД.

Отказ ЗАО «Рант» удовлетворить названное требование послужил основанием для обращения ООО «СВ-Эксплуатация» в суд с настоящим иском.

Оценив собранные по делу доказательства в соответствии со статьями 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по своему внутреннему убеждению, с позиций их относимости, допустимости, достоверности, достаточности и взаимной связи в их совокупности, суд апелляционной инстанции не усматривает правовых оснований для удовлетворения требований истца по следующим основаниям.

В соответствии со статьями 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно пункту 3 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) лицом, осуществляющим строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства (далее - лицо, осуществляющее строительство), может являться застройщик либо индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, заключившие договор строительного подряда. Лицо, осуществляющее строительство, обеспечивает соблюдение требований проектной документации, технических регламентов, техники безопасности в процессе указанных работ и несет ответственность за качество выполненных работ и их соответствие требованиям проектной документации и (или) информационной модели (в случае, если формирование и ведение информационной модели являются обязательными в соответствии с требованиями настоящего Кодекса).

В силу пункта 1 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Согласно статье 721 ГК РФ качество выполненной подрядчиком работы должно соответствовать условиям договора подряда, а при отсутствии или неполноте условий договора требованиям, обычно предъявляемым к работам соответствующего рода.

Пункт 1 статьи 754 ГК РФ предусматривает, что к недостаткам строительных работ относятся допущенные отступления от требований, предусмотренных в технической документации и в обязательных строительных нормах и правилах, а также недостижение указанных в технической документации показателей объекта строительства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 755 ГК РФ подрядчик, если иное не предусмотрено договором строительного подряда, гарантирует достижение объектом строительства указанных в технической документации показателей и возможность эксплуатации объекта в соответствии с договором строительного подряда на протяжении гарантийного срока. Установленный законом гарантийный срок может быть увеличен соглашением сторон.

Согласно пункту 2 статьи 755 ГК РФ подрядчик несет ответственность за недостатки (дефекты), обнаруженные в пределах гарантийного срока, если не докажет, что они произошли вследствие нормального износа объекта или его частей, неправильной его эксплуатации или неправильности инструкций по его эксплуатации, разработанных самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами, ненадлежащего ремонта объекта, произведенного самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами.

Если иное не предусмотрено договором подряда, гарантийный срок (пункт 1 статьи 722 ГК РФ) начинает течь с момента, когда результат выполненной работы был принят или должен был быть принят заказчиком.

В силу статьи 756 ГК РФ предельный срок обнаружения строительных недостатков составляет пять лет.

В соответствии с пунктом 1 статьи 723 ГК РФ в случаях, когда работа выполнена подрядчиком с отступлениями от договора подряда, ухудшившими результат работы, или с иными недостатками, которые делают его не пригодным для предусмотренного в договоре использования, либо при отсутствии в договоре соответствующего условия непригодности для обычного использования, заказчик вправе, если иное не установлено законом или договором, по своему выбору потребовать от подрядчика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения установленной за работу цены; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В силу пункта 5 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее – ФЗ № 214) гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

В соответствии с пунктом 6 статьи 7 ФЗ № 214 участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В силу пункта 1 статьи 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг (далее - обеспечение готовности инженерных систем). Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.

В соответствии с ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований.

Как усматривается из материалов дела, ООО «СВ-Эксплуатация» направляло претензии от 23.05.2018 № 33 (вх. № 216 от 24.05.2018), от 27.11.2018 № 98, от 09.07.2019 № 27/19, от 18.07.2019 № 29/19, от 19.12.2019 № 77/19 с требованиями устранить строительные дефекты.

Кроме того, в судебное заседание 09.02.2021 истец представил реестр и письма об обращении к застройщику за период с октября 2015 года по сентябрь 2017 года как по конкретным квартирам, так и по фасаду дома в целом.

Собственники МКД также направляли ЗАО «Рант»просьбы устранить протечки от 18.09.2017 (вх. № 352 от 18.09.2017), от 08.07.2018 (вх. № 286 от 09.07.2018).

Ответчик, возражая против удовлетворения исковых требований, указал, что согласно паспортам качества на витражи при строительстве дома использовались бескамерные стекла (холодное остекление), однако после сдачи дома в эксплуатацию собственниками помещений МКД произведена замена холодного остекления на теплое, а именно: демонтаж стекла и защитных экранов и установлены стеклопакеты, что повлекло деформацию каркасов витражных конструкций, нарушение гидроизоляции элементов.

Факт изменения остекления установлен протоколом № 1 заседания Совета МКД от 09.06.2016.

По мнению ответчика, самовольные изменения остекления лоджий являются наиболее вероятными причинами протечек в квартирах.

ООО «СВ-Эксплуатация» пояснило и ЗАО «Рант» не отрицало, что замена «холодного» остекления фасадов на «теплое», установке наружных блоков кондиционеров и иных услуг на объекте произведена частично.

Представленное истцом в материалы дела заключение от 06.11.2019 №66-СТЭ-2019 не принимается судом апелляционной инстанции в качестве надлежащего доказательства.

При этом в целях установления причин протечек, определения по каким квартирам они возникли по вине застройщика сторонам было предложено провести судебную экспертизу. Однако от проведения экспертизы как при рассмотрении дела в суде первой инстанции, так и в суде апелляционной инстанции стороны отказались.

При изложенных обстоятельствах суд апелляционной инстанции полагает недоказанным утверждение истца о том, что выявленные в процессе эксплуатации МКД дефекты остекления возникли по вине застройщика.

Кроме того, требование в отношении квартир №№177, 179, 181, 183 заявлено истцом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации только в ходе судебного разбирательства в суде апелляционной инстанции 17.03.2022.

Ответчик заявил, что до указанной даты истец и дольщики к нему с требованиями устранить дефекты фасадного остекления в вышеуказанных квартирах не обращались. Истец данный факт документально не опроверг.

Как следует из материалов дела, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получено 29.12.2014. Гарантий срок на указанный дом истек в 29.12.2019.

В силу положений пункта 7 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ Застройщик не отвечает за строительные дефекты, выявленные после истечения гарантийного срока.

Суд апелляционной инстанции также не усматривает оснований для удовлетворения требований истца о продлении гарантийных обязательств ЗАО «Рант» перед собственниками помещений в многоквартирном доме в силу следующего.

Согласно части 6 статьи 724 ГК РФ к исчислению гарантийного срока по договору подряда применяются соответственно правила, содержащиеся в пунктах 2 и 4 статьи 471 настоящего Кодекса, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами, соглашением сторон или не вытекает из особенностей договора подряда.

Если заказчик не может использовать результат работы по причинам, которые зависят от подрядчика, по общему правилу гарантийный срок не начинает течь до тех пор, пока подрядчик не устранит соответствующие обстоятельства (п. 6 ст. 724, п. 2 ст. 471 ГК РФ).

Таким образом, срок, который был изначально установлен договором, может измениться и гарантийные обязательства, соответственно, прекратятся позже, если:

– заказчик не мог какое-то время пользоваться результатом работы из-за его недостатков. В этом случае по общему правилу гарантийный срок соразмерно продлевается при условии извещения подрядчика о недостатках результата работ в установленном порядке (пункт 6 статьи 724, пункт 2 статьи 471 ГК РФ);

- работа была выполнена заново. В этом случае по общему правилу гарантийный срок устанавливается той же продолжительности, что и на первоначальный результат работы (пункт 6 статьи 724, пункт 4 статьи 471 ГК РФ).

Анализ указанных положений Гражданского кодекса Российской Федерации позволяет сделать вывод, что правовое регулирование предусматривает приостановление течения гарантийного срока либо установление его той же продолжительности.

При этом продление гарантийного срока действующим законодательством не предусмотрено.

В связи с изложенным полномочия на продление гарантийных сроков, установленных как договором, так и законом, у суда отсутствуют.

При таких обстоятельствах требования истца, об уточнении которых было заявлено в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, удовлетворению не подлежат.

Расходы по уплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе в соответствии с положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации остаются на истце.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.03.2021 по делу № А56-134485/2019 отменить.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Е.К. Зайцева

Судьи

В.Б. Слобожанина

В.В. Черемошкина