Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-24571/2023) Общества с ограниченной ответственностью «ВТН» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.05.2023 по делу № А56-19655/2023 (судья Целищева Н.Е.), принятое

по иску Санкт-Петербургского государственного унитарного производственного ремонтно-эксплуатационного предприятия «Строитель» (адрес: 198097, Санкт-Петербург, пр-кт Стачек, 75, ОГРН <***>);

к Обществу с ограниченной ответственностью «ВТН» (адрес: 198096, Санкт-Петербург, пр-кт Стачек, 86, литер А, помещ. 3-Н, ОГРН <***>);

о демонтаже пристройки,

установил:

Санкт-петербургское государственное унитарное производственное ремонтно-эксплуатационное предприятие «Строитель» (далее – истец, Предприятие) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «ВТН» (далее – ответчик, Общество) об обязании демонтировать пристройку из металлической конструкции, примыкающую к фасаду многоквартирного дома по адресу: Санкт-Петербурга, пр. Стачек, дом 86, лит. А, пом. 6-Н, и восстановить в первоначальное состояние в течение 10 дней с момента вступления в законную силу решения суда.

Решением суда от 30.05.2023 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым решением, Общество подало апелляционную жалобу, в которой просило решение от 30.05.2023 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в иске в полном объеме. В обоснование апелляционной жалобы ее податель указал, что суд первой инстанции пришел к ошибочному выводу о том, что у Предприятия имеется материальное право на подачу настоящего иск в суд. По мнению подателя жалобы, вывод суда о том, что спорная металлическая конструкция примыкает к фасаду многоквартирного дома, не соответствует фактическим обстоятельствам дела. Общество также отметило, что земельный участок, на котором размещена спорная конструкция, является собственностью публично-правового образования, а именно Санкт-Петербурга.

В судебном заседании представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме.

Предприятие, извещенное надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, не направило своего представителя в судебное заседание, что в силу статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, Предприятие является управляющей организацией многоквартирного дома по адресу: Санкт-Петербурга, пр. Стачек, дом 86, лит. А (далее – МКД), в частности, оказывает услуги и выполняет работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества МКД в соответствии с договором от 01.07.2015 № 3-208/15, заключенным между Санкт-Петербургским государственным казенным учреждением «Жилищное агентство Кировского района Санкт-Петербурга», действующим от имени Санкт-Петербурга, и Предприятием.

На основании обращения № 4691292 жильцов МКД, Предприятием было проведено обследование фасада МКД, в ходе которого выявлен факт самовольного возведения пристройки из металлической конструкции, примыкающей к фасаду стены помещения 6-Н в МКД, что зафиксировано в акте осмотра от 05.12.2022 № б/н.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) собственником помещения 6-Н в спорном МКД является Общество.

Ссылаясь на выявленное нарушение, Предприятие направило в адрес Общества уведомление от 05.12.2022 о необходимости представления разрешительной документации на изменение облика фасада МКД, а именно: возведение пристройки из металлической конструкции, примыкающей к фасаду дома, который относится к общему имуществу собственников помещений МКД, а в случае отсутствия таких документов – осуществления демонтажа указанной конструкции.

Поскольку в добровольном порядке вышеозначенные требования ответчиком не исполнены, истец обратился с соответствующим заявлением в арбитражный суд.

Оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд первой инстанции признал исковые требования Предприятия обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Изучив материалы дела, выслушав представителя ответчика, а также проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для ее удовлетворения и отмены принятого по делу решения ввиду следующего.

В силу положений пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с пунктом 1 статьи 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

В силу положений статьи 290 ГК РФ, статьи 36 ЖК РФ, подпункта «в» пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491), а также разъяснений, содержащихся в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее – Постановление № 64), наружные стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции относятся к общему имуществу собственников помещений и принадлежат им на праве общей долевой собственности.

Частью 4 статьи 36 ЖК РФ предусмотрено, что объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

В пункте 7 Постановления № разъяснено, что по соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование. Стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством.

В соответствии с частью 1 статьи 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Одним из способов управления многоквартирным домом является управление управляющей организацией (пункт 3 части 2 той же статьи).

Пунктами 16, 17 Правил № 491 определено, что при управлении МКД посредством привлечения управляющей организации надлежащее содержание общего имущества МКД обеспечивается собственниками путем заключения договора управления домом с такой организацией, определения на общем собрании перечня услуг и работ, условий их оказания и выполнения, а также размера финансирования.

Согласно части 2 статьи 162 ЖК РФ в круг обязанностей управляющей организации входят услуги и работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества дома, оказание коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в доме, осуществление иной деятельности, направленной на достижение целей управления домом.

При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома (часть 2.3 статьи 161 ЖК РФ).

Согласно пункту 5 части 1.1 статьи 161 ЖК РФ надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, установленными Правительством Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 3.5.8 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 № 170 (далее - Правила № 170), управляющие организации следят за недопущением крепления к стенам зданий различных растяжек, подвесок, вывесок, указателей, установки кондиционеров и спутниковых антенн без соответствующего разрешения.

В соответствии со статьей 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Права, предусмотренные статьями 301 - 304 ГК РФ, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором (статья 305 ГК РФ).

Частью 1 статьи 65 АПК РФ установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Факт того, что спорная конструкция (пристройка) примыкает к фасаду МКД, который относится к общему имуществу собственников помещений в данном доме, подтверждается материалами дела, и ответчиком не опровергнут.

Материалами дела также подтверждается факт размещения спорной конструкции (пристройки) в районе наружной стены принадлежащего Обществу нежилого помещения 6-Н, занимающей часть фасада МКД и земельного участка под ним.

Доводы подателя жалобы об обратном были предметом рассмотрения суда первой инстанции и правомерно отклонены как противоречащие представленным в материалы дела доказательствам, в том числе фотоматериалами спорного объекта (л.д. 26, 93 тома 1), из которых следует, что наружная стена помещения 6-Н в МКД одновременно является стеной спорной пристройки, имеющей прямоугольную форму, то есть фактически спорная пристройка вплотную прилегает к стене МКД.

Отклоняя доводы подателя жалобы о том, что материалами дела не подтверждается доказанность принадлежности земельного участка, на котором возведена спорная конструкция, собственником помещений МКД, апелляционный суд отмечает, что специальными положениями части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 189-ФЗ) и части 1 статьи 36 ЖК РФ предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Из частей 2 - 5 статьи 16 Закона № 189-ФЗ с учетом разъяснений, данных в пункте 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление № 10/22), следует, что переход земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме связан с завершением процесса формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.

Так, из разъяснений, изложенных в пунктах 66, 67 Постановления №10/22, следует, что с момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в данном многоквартирном доме, а прежний собственник (застройщик) утрачивает право на распоряжение им.

Данное правовое регулирование в сфере оборота земель, на которых расположены многоквартирные дома, обусловлено целью соблюдения основных принципов земельного законодательства, в том числе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

В данном случае материалами дела подтверждается и судом первой инстанции верно установлено, что согласно сведениям публичной кадастровой карты Санкт-Петербурга земельный участок по адресу: Санкт-Петербург, проспект Стачек, дом 86, литера А с кадастровым номером 78:15:0008202:12, площадью 1416 кв.м, категория земель: земли поселений (земли населенных пунктов), вид разрешенного использования - для размещения жилого дома (жилых домов) поставлен на государственный кадастровый учет.

С учетом вышеприведенных норм и разъяснений суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что в материалы дела не представлены доказательства, опровергающие наличие у собственников помещений в многоквартирном доме прав по владению и пользованию земельным участком, прилегающим к дому и необходимым для его эксплуатации, а также права в порядке статьи 305 ГК РФ требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Каких-либо объективных и допустимых доказательств того, что спорная конструкция размещена за пределами земельного участка, находящегося в общей долевой собственности собственников помещений в МКД (придомовой территории), Обществом вопреки положениям части 1 статьи 65 АПК РФ в материалы дела не представлено.

Не было представлено Обществом и доказательств принятия собственниками помещений в МКД решения о передаче в индивидуальное пользование ответчика части фасада МКД и земельного участка, на котором расположен МКД, для размещения какого-либо дополнительного оборудования, в том числе возведения пристройки, равно как и доказательств получения необходимых в силу закона согласований на размещение соответствующей конструкции в уполномоченном (по мнению ответчика) органе.

Относительно доводов подателя жалобы об отсутствии у Предприятия права на обращение с настоящим иском в суд апелляционный суд отмечает следующее.

В силу статьи 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать, в числе прочего, соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц.

Требования к содержанию общего имущества многоквартирного дома изложены в разделе II Правил № 491.

Так, согласно пункту 13 указанных Правил управляющая компания проводит осмотры общего имущества.

Как предусмотрено пунктом 42 Правил N 491, управляющие организации отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.

Пунктом 3.5.8 Правил №170 на организацию по обслуживанию жилищного фонда возложена обязанность следить за недопущением крепления к стенам зданий различных растяжек, подвесок, вывесок, указателей (флагштоков и других устройств), установки кондиционеров и спутниковых антенн без соответствующего разрешения.

Исходя из приведенных выше положений законодательства, регулирующих отношения, связанные с содержанием и обслуживанием общего имущества многоквартирного дома, организация, осуществляющая управление многоквартирным домом, в силу закона вправе и обязана в интересах собственников общего имущества принимать меры, направленные на профилактику и предупреждение аварийных ситуаций или возможных нарушений прав граждан в будущем, требовать от лиц, нарушающих режим содержания общего имущества, устранения допущенных нарушений.

При этом в рассматриваемом случае из представленных в материалы дела доказательств, в том числе фотоматериалов, однозначно усматривается, что в результате размещения спорной конструкции создаются препятствия для осуществления истцом своих обязанностей и содержания Предприятием как управляющей организацией фасада здания в надлежащем состоянии, а также проведения каких-либо работ, поскольку посредством спорной конструкции Предприятию фактически ограничен доступ к фасаду МКД, равно как и к прилегающей к МКД территории, то есть находящемуся в общей собственности земельному участку, на котором означенная конструкция расположена.

Соответственно, именно управляющая организация осуществляет управление общим имуществом МКД и вправе предъявлять иски к лицам, нарушающим порядок его содержания, а также препятствующим исполнению управляющей компанией возложенных на неё законом и соответствующим договором обязанностей.

Таким образом, с учетом установленных по делу обстоятельств и приведенных выше норм гражданского и жилищного законодательства, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что Предприятие вправе требовать устранения препятствий, затрудняющих содержание общего имущества и соответственно исполнение возложенных на него обязанностей управляющей компании, а потому в отсутствие доказательств, подтверждающих получение Обществом согласия собственников помещений в МКД на индивидуальное пользование частью фасада дома и земельного участка под ним для размещения спорной конструкции (пристройки), правомерно и обоснованно удовлетворил исковое заявление Предприятия.

С учетом вышеприведенного при вынесении решения судом первой инстанции оценены доводы сторон и представленные ими доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 АПК РФ, выводы суда о применении норм права соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, нарушений или неправильного применения норм процессуального права, в том числе являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием к отмене обжалуемого судебного акта, при вынесении решения судом также не допущено, а потому решение Арбитражного суда Калининградской области от 30.05.2023 по делу № А56-19655/2023 следует оставить без изменения, а жалобу Общества - без удовлетворения.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы и в соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции относятся на ответчика.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.05.2023 по делу № А56-19655/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

С. А. Нестеров

Судьи

М. В. Балакир

Н. С. Полубехина