Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-31347/2023) общества с ограниченной ответственностью «ДАНА МОДА плюс» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.08.2023 по делу
№ А56-21659/2023 (судья Сайфуллина А.Г), принятое по иску

общества с ограниченной ответственностью «ДАНА МОДА плюс»

к индивидуальному предпринимателю ФИО2

о взыскании убытков,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «ДАНА МОДА плюс» (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением о взыскании с индивидуального предпринимателя ФИО2 (далее – ответчик, Предприниматель) 1 639 552 руб. убытков, составляющих стоимость восстановительного ремонта помещения.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.08.2023 в удовлетворении исковых требований отказано.

Общество, не согласившись с решением суда, подало апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы Общество указало, что спорное помещение было передано ответчику по акту приема-передачи, подписанному сторонами 01.07.2022, в надлежащем санитарно-техническом состоянии, пригодном для его нормальной эксплуатации, косметический ремонт Помещения производился силами ответчика (арендатора) в соответствии с концепцией сети заведений общепита. К моменту истечения срока договора в адрес ответчика истцом в соответствии с пунктом 6.4 договора было направлено письмо (исх. № 45-ДМП/09/22 от 23.09.2023) с предложением о заключении Договора аренды на новый срок с увеличением арендной платы. В ответном письме ответчик сообщил, что не готов продолжать арендные отношения на предложенных условиях, при этом ответное письмо не содержало информацию о дате составления данного письма, а также о дате и времени возврата ответчиком (арендатором) помещения истцу (арендодателю).

В этой связи Общество также указало, что в нарушение условий Договора (пункт 3.1.13 договора) ответчик по истечении срока аренды помещение истцу не вернул, акт приема-передачи (возврата) не подписал и не направил в адрес истца, а продолжил использовать помещение в своих целях, что, как указал податель жалобы, подтверждается перепиской, посредством электронной почты, между представителями сторон, представленной в материалы дела самим ответчиком.

Кроме того, податель жалобы указал, что судом не была дана оценка факту невозврата помещения из аренды по акту приема-передачи (возврата) ответчиком, нарушившим принятое по договору обязательство, а также не учтены положения статей 622, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

24.10.2023 в апелляционный суд поступил отзыв на апелляционную жалобу, согласно которому Предприниматель просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Определением от 31.10.2023, вынесенным в порядке части 5 статьи 184 АПК РФ, заслушав пояснения представителей сторон, апелляционный суд отложил рассмотрение апелляционной жалобы на 05.12.2023, в том числе для представления Обществом доказательств сдачи спорного помещения в аренду новому арендодателю.

Во исполнение определения апелляционного суда 21.11.2023 в апелляционный суд поступило ходатайство Общества о приобщении в материалы дела копии договора аренды от 01.12.2022 № 5А-ДМП/11 с приложениями, заключенного с индивидуальным предпринимателем ФИО3
(ОГРНИП <***>)

В судебном заседании 05.12.2023 представитель Общества доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить.

Предприниматель, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, своего представителя не направил, в связи с чем апелляционная жалоба рассмотрена в его отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды от 01.07.22022 №1А-ДМП/22 (далее - Договор), согласно условиям которого истец передал ответчику во временное возмездное владение и пользование объект недвижимого имущества - часть нежилого помещения 1-Н, с кадастровым номером 78:06:0002049:2706, общей площадью 178,3 кв.м., расположенного на цокольном этаже, по адресу: <...>, Лит. А, общей арендуемой площадью 69,3 кв.м. (далее - Помещение).

Переданное истцом во временное возмездное владение и пользование нежилое Помещение использовалось ответчиком в предпринимательской деятельности в целях организации предприятия общественного питания.

В соответствии с условиями Договора Помещение было передано ответчику по акту приема-передачи от 01.07.2022, в надлежащем санитарно-техническом состоянии, пригодном для нормальной эксплуатации Помещения.Замечаний к состоянию передаваемого имущества у ответчика не было. Срок аренды был установлен сторонами до 12.10.2022.

В соответствии с пунктом 3.1.6. Договора арендатор обязан содержать Помещение в надлежащем санитарном и техническом состоянии, не допускать порчи имущества арендодателя.

В соответствии с пунктом 3.1.10. Договора арендатор обязан устранить за свой счет последствия аварий и повреждений, произошедших по вине арендатора.

В соответствии с пунктом 6.5. Договора прекращение (окончание) срока действия Договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушения, если таковые имели место при исполнении сторонами условий Договора.

Пунктом 7.2. Договора установлено, что арендатор несет имущественную ответственность в случае, если по его вине произошло повреждение площадей, сооружений, имущества арендодателя на территории Помещения.

В нарушение пункта 3.1.13 Договора по истечении срока аренды ответчик помещение истцу не вернул, акт приема-передачи (возврата) не подписал и продолжил использовать Помещение в своих целях, в связи с чем истцом в адрес ответчика было направлено письмо (исх. № 65-дмп/10/22 от 10.10.2022) с требованием об освобождении помещения и возврате его истцу 31.10.2022 по акту приема-возврата Помещения.

30.10.2022 представителями истца, в целях осуществления проверки надлежащего использования арендуемого ответчиком Помещения, было произведено обследование состояния Помещения, по результатам которой было обнаружено повреждение всей площади Помещения, в том числе: повреждены и разрушены стены из гипрока с оштукатуренным слоем; демонтированы (разбиты, снесены) ранее установленные перегородки из гипсокартона: повреждено и разбито половое покрытие из керамогранита, практически, на всей площади Помещения, нанесен значительный ущерб электрической проводке; демонтированы розетки и выключатели; демонтированы ранее установленное сантехническое оборудование (раковины, унитазы), вытяжная система вентиляции, двери. В подтверждение указанного комиссией, в составе представителей истца в присутствии свидетелей, 30.10.2022 был составлен акт обследования места аварии, представленный в материалы дела.

В целях установления размера нанесенного Помещению ущерба, истец обратился в оценочную организацию - общество с ограниченной ответственностью «Недвижимость и консалтинг» (далее – ООО «Недвижимость и консалтинг»), для проведения независимой оценки рыночной стоимости ремонтно-восстановительных работ в отношении Помещения. Указанной оценочной организацией был подготовлен Отчет № НК-98/22ВО-у от 03.11.2022, согласно которому рыночная стоимость ремонтно-восстановительных работ в отношении Помещения составляет 1 639 552 руб.

В этой связи, указывая на то, что ответчиком были нарушены условия Договора, а также нормы и правила безопасной эксплуатации Помещения, в связи с чем истцу были причинен ущерб на сумму 1 639 552 руб., при этом направленная в адрес ответчика претензия от 21.11.2022 с требованием о возмещении ущерба, причиненного Помещению, была оставлена без удовлетворения, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Возражая против удовлетворения исковых требований, Предприниматель указал, что по истечении срока аренды 12.10.2022 ответчик освободил арендуемое Помещение, при этом арендодатель 12.10.2023 и 31.10.2022 (дата, указанная в письме арендодателя) на приемку помещения не явился. Доводы истца о противоправных действиях ответчика не соответствует действительности, поскольку в период с 13.10.2022 по 30.10.2022 эксплуатация Помещения ответчиком не осуществлялась.

Предоставленный истцом отчет № НК-98/22ВО-у от 03.11.2022, по мнению ответчика, не обладает признаками достоверности и допустимости, поскольку так на момент составления отчета ответчик более двух недель отсутствовал в помещении, на проведение осмотра ответчик не приглашался, в проведении осмотра участия не принимал.

Также ответчик указал, что помещение было передано в субаренду арендатору на основании соглашения о перемене лиц в обязательстве 25.03.2022, при этом акта приема-передачи подписано не было и доказать, в каком состоянии непосредственно арендатору было передано помещение невозможно. В дальнейшем арендатор продолжал пользоваться помещением на основании уже договора аренды от 01.07.2022. Получив 01.04.2022 Помещение без дверей, без сантехники и без отделки, арендатор произвел ремонт, установив всю сантехнику, двери, проводку, отделку пола и стен, вентиляцию, а также стены из гипрока. По окончанию срока аренды арендатор демонтировал часть отделки и оборудования, при этом помещение было оставлено в надлежащем виде.

Кроме того, ответчик указал, что арендодателем не был возвращен обеспечительный платеж в размере 250 000 руб., при этом все арендные платежи были оплачены ответчиком в полном объеме.

Суд первой инстанции, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, в удовлетворении исковых требований отказал.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что осмотр Помещения был произведен истцом 30.10.2022, в отсутствие представителя ответчика, при этом 31.10.2022 (дата, назначенная в письме от 10.10.2022) истец на приемку помещения не явился; представленный в обоснование суммы убытков Отчет № НК-98/22ВО-у от 03.11.2022 составлен 03.11.2022, при том в отчете указана дата оценки - 30.10.2022, вместе с тем, доказательства того, что эксперты приглашались для проведения осмотра помещения и принимали участие в таком осмотре помещения 30.10.2022 в материалы дела не предоставлены; акт обследования помещения от 30.10.2022 также не содержит сведений о том, что помещение осматривалось с участием экспертов, в том числе экспертов ООО «Недвижимость и консалтинг»; в акте от 30.10.2022 не содержатся и истцом не представлены сведения о том, кто был привлечен к составлению акта в качестве свидетелей.

Изучив материалы дела, заслушав объяснения представителя Общества, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции полагает решение суда первой инстанции подлежащим отмене, а исковые требования и апелляционную жалобу подлежащими удовлетворению в силу следующего.

Пунктами 1 и 2 статьи 393 ГК РФ предусмотрено, что должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, при этом убытки определяются в соответствии со статьей 15 ГК РФ.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков. Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 ГК РФ в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.

В пунктах 1, 2, 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» также разъяснено, что должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (пункт 1 статьи 393 ГК РФ). Если иное не предусмотрено законом или договором, убытки подлежат возмещению в полном размере: в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом (статья 15, пункт 2 статьи 393 ГК РФ).

По смыслу статей 15 и 393 ГК РФ кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 ГК РФ).

В силу абзаца 3 пункта 2 статьи 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Согласно положениям статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Согласно положениям статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

По смыслу пункта 3 статьи 615 ГК РФ, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещении убытков.

Пункт 2 статьи 612 ГК РФ освобождает от ответственности арендодателя за те недостатки сданного в аренду имущества, которые были оговорены арендодателем при заключении договора, либо были известны арендатору, либо те, которые могли быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества. Таким образом, состояние арендуемого имущества, если оно не соответствует условиям договора, должно было быть обнаружено арендатором во время осмотра или проверки имущества при заключении договора или передаче имущества.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (статья
622 ГК РФ).

Согласно пунктам 3.1.6, 3.1.13 Договора арендатор обязан содержать помещение в надлежащем санитарном и техническом состоянии, не допускать порчи имущества арендодателя, а также передать Помещение по истечении срока аренды по акту приема-передачи (возврата) в исправном состоянии, с учетом естественного износа, освободив его в установленный Договором срок.

Пунктом 3.1.10 Договора предусмотрено, что арендатор обязан устранить за свой счет последствия аварий и повреждений, если в их наступлении будет установлена его вина.

С учетом изложенных норм права и положений заключенного сторонами Договора возврат имущества арендодателю в нормальном состоянии, за исключением естественного износа, является договорной обязанностью арендатора, ненадлежащее исполнение которой влечет возникновение соответствующих убытков.

Между тем, доказательств возврата помещения после прекращения договора аренды по акту приема-передачи материалы дела не содержат.

Вопреки доводам ответчика доказательств того, что 12.10.2022 его представители явились на передачу Помещения истцу, а истец на передачу не явился, в материалы дела не представлено, акт приема-передачи (возврата) Помещения от 12.10.2022, подписанный ответчиком в одностороннем порядке, в адрес истца не направлялся.

В свою очередь истцом до момента истечения срока аренды в адрес ответчик было направлено письмо исх. № 65-дмп/10/22 от 10.10.2022 с требованием об освобождении Помещения и возврате его истцу 31.10.2022 по акту приема-возврата Помещения. Каких-либо письменных возражений со стороны ответчика о сроках возврата арендуемого помещения в адрес истца не поступало, доказательств обратного ответчиком не представлено, что подтверждает доводы Общества о фактическом пользованию ответчиком помещением после истечения срока аренды, и опровергает доводы последнего о возврате Помещения 12.10.2022.

Согласно подписанному сторонами акту приема-передачи от 01.07.2022 Помещение было передано ответчику в надлежащем санитарно-техническом состоянии, пригодном для нормальной эксплуатации Объекта.

Действуя разумно и добросовестно, ответчик при истечении срока аренды должен был предпринять все необходимые меры для освобождения Помещения от своего имущества и возврату истцу Помещения в надлежащем санитарно-техническом состоянии, соответствующем состоянию, указанному в акте от 01.07.2022 с учетом естественного износа.

Ответчиком не оспаривается, что по окончании срока аренды им был произведен демонтаж части отделки и оборудования, при этом доказательств того, что после демонтаж части отделки и оборудования Помещение соответствовало тому состоянию, при котором было передано в аренду, ответчиком не представлено.

Напротив, как следует из акта обследования места аварии от 30.10.2022, Помещению были причинены значительные повреждения, в результате чего состояние нежилого помещения является аварийным, непригодным для использования по назначению.

Выявленные в акте от 30.10.2022 повреждения Помещения также нашли свое отражение в отчете ООО «Недвижимость и консалтинг» № НК-98/22ВО-у от 03.11.2022, представленным истцом в качестве доказательства размера причиненного ущерба.

Кроме того, апелляционный суд отмечает, что факт наличия выявленных по акту от 30.10.2022 недостатков (повреждений) в Помещении также подтверждается актом приема-передачи Помещения от 01.12.2022, являющимся приложением к договору аренды от 01.12.2022 № 5А-ДМП/11, заключенному впоследствии Обществом с ИП ФИО3

Согласно разъяснениям, данным в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», заключение эксперта, полученное по результатам проведения внесудебной экспертизы, не может признаваться экспертным заключением по рассматриваемому делу. Такое заключение может быть признано судом иным документом, допускаемым в качестве доказательства в соответствии со статьей 89 АПК РФ.

Вопреки выводам суда первой инстанции, оснований полагать, что отчет
№ НК-98/22ВО-у от 03.11.2022 является недопустимым доказательством по делу, не имеется, поскольку названный отчет не был оспорен ответчиком в установленном порядке, встречная оценка ущерба ответчиком проведена не была, контррасчет убытков Предпринимателем не представлен.

Доказательства того, что Отчет № НК-98/22ВО-у от 03.11.2022 содержит недостоверные сведения и не соответствует требованиям законодательства, в материалах дела отсутствует. Возражения, заявленные ответчиком, свидетельствуют о его несогласии с выводами специалиста, что не является основанием для отказа в принятии отчета в качестве доказательства подтверждающего размер убытков, учитывая обязанность истца по его доказыванию и обязанность ответчика по его опровержению.

Ответчиком рецензия на заключение специалиста не представлена, равно как и иные документы его опровергающие, ходатайство о проведении судебной экспертизы не заявлено, в связи с чем на нем лежит риск возникновения неблагоприятных последствий несовершения процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

С учетом изложенного, установив наличие у истца убытков, находящихся в прямой причинно-следственной связи с действиями ответчика по демонтажу части отделки и оборудования в Помещении, а также принимая во внимание представленные в дело доказательства, обосновывающие с разумной степенью достоверности размер убытков, апелляционный суд полагает доказанным истцом наличие совокупности обстоятельств для удовлетворения иска о взыскании убытков.

При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене ввиду несоответствия выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, а также неполного исследования обстоятельств, имеющих значение для дела, с вынесением судебного акта об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В порядке статьи 110 АПК РФ расходы по уплаченной государственной пошлине по иску и по апелляционной жалобе подлежат возмещению Обществу за счет Предпринимателя.

Руководствуясь статьями 110, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.08.2023 по делу № А56-21659/2023 отменить, принять новый судебный акт.

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Дана Мода плюс» материальный ущерб в размере 1 639 552 руб., а также судебные расходы по оплате государственной пошлины по иску в размере 29 396 руб. и судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 3000 руб.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

В.Б. Слобожанина

Судьи

И.В. Масенкова

Е.И. Пивцаев