Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-35957/2023) Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга и Правительства Санкт-Петербург на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.08.2023 по делу № А56-28201/2021 (судья Целищева Н.Е.), принятое

по иску Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга

к обществу с ограниченной ответственностью «Авто Транс»

3-и лица: 1. Комитет по градостроительству и архитектуре; 2. Правительство Санкт-Петербурга; 3. Санкт-Петербургское государственное бюджетное учреждение «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимого и движимого имущества»

об обязании исполнить обязательство в натуре, о взыскании судебной неустойки,

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью (далее – ООО) «Авто Транс» (далее – Общество) об обязании в срок не позднее 30 календарных дней с момента вступления в законную силу судебного акта исполнить в натуре условия пункта 7.7 договора аренды от 04.12.2009 № 00/ЗК-04869(07) (далее – Договор) по передаче в собственность Санкт-Петербурга помещений не менее 664 кв.м (с уточнением по факту) в автостоянке (паркинге) на закрепленном земельном участке площадью 4300 кв.м с кадастровым номером 78:11:6102:20, расположенном по адресу: Санкт-Петербург, Индустриальный пр., участок 1 (севернее дома № 2 корп. 1 по Индустриальному проспекту), для размещения и хранения легкового автомобильного транспорта; в случае неисполнения судебного акта присудить к взысканию с ответчика в пользу истца денежную сумму в размере 100 000 руб. за каждый день нарушения срока исполнения присужденного обязательства с момента вступления решения суда в законную силу и до его фактического исполнения.

В ходе рассмотрения дела истец, уточнив исковые требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), просил обязать ответчика в срок не позднее 30 календарных дней с момента вступления в законную силу судебного акта исполнить в натуре условия пункта 7.7 Договора, передав в порядке, установленном постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 01.02.2006 № 61 «Об утверждении Положения о порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга и государственных организаций Санкт-Петербурга по вопросам принятия исполнения обязательств инвесторами» (далее – Постановление № 61), в собственность Санкт-Петербурга помещений площадью не менее 664 кв.м (с уточнением по факту) в автостоянке (паркинге) на закрепленном земельном участке площадью 4300 кв.м с кадастровым номером 78:11:6102:20, расположенном по адресу: Санкт-Петербург, Индустриальный пр., участок 1 (севернее дома № 2 корп. 1 по Индустриальному проспекту), для размещения и хранения легкового автомобильного транспорта; в случае неисполнения судебного акта присудить к взысканию с ответчика в пользу Комитета денежную сумму в размере 100 000 руб. за каждый день нарушения срока исполнения присужденного обязательства с момента вступления решения суда в законную силу и до его фактического исполнения.

В ходе рассмотрения дела ответчик заявил встречное исковое заявление к Комитету о признании условий Договора измененными в части положений пунктов 3.1 и 7.7:

- изложить пункт 3.1 в следующей редакции: «Участок предоставляется для осуществления Инвестиционного проекта по проектированию и строительству автостоянки (паркинга), на закрепленном земельном участке площадью 4300 кв. м с кадастровым номером 78:11:0006102:20 по адресу: Красногвардейский район, Индустриальный проспект, участок 1 (севернее дома № 20, корп. 1, по Индустриальному проспекту), вместимость паркинга 92 машино-места, общая площадь 5409 кв. м, высота объекта - 3 этажа;

- изложить пункт 7.7 в следующей редакции: «Арендатор обязан передать в установленном порядке в собственность Санкт-Петербурга помещения общей площадью не менее 579 кв. м (с уточнением по факту) в автостоянке (паркинге) на закрепленном земельном участке площадью 4300 кв. м, кадастровый номер 78:11:0006102:20 по адресу: Красногвардейский район, Индустриальный проспект, участок 1 (севернее дома №20, корп. 1, по Индустриальному проспекту), для размещения и хранения легкового автомобильного транспорта по окончании строительства объекта.

Определением от 11.07.2022 суд принял встречный иск к производству для совместного рассмотрения с первоначальным.

Представитель Общества, уточнив в ходе рассмотрения дела встречный иск, просил условия Договора признать измененными в части положений пунктов 3.1, 7.7 следующим образом: - изложить п. 3.1 договора в следующей редакции: Участок предоставляется для осуществления Инвестиционного проекта по проектированию и строительству автостоянки (паркинга), на закрепленном земельном участке площадью 4300 кв. м., с кадастровым номером 78:11:0006102:20 по адресу: Красногвардейский район, Индустриальный проспект, участок 1 (севернее дома №20, корп.1, по Индустриальному проспекту), вместимость паркинга 92 машино-места, общая площадь 5409,0 кв. м., количество этажей -3. - изложить п. 7.7 договора в следующей редакции: Арендатор обязан передать в установленном порядке в собственность Санкт-Петербурга помещения общей площадью не менее 487 кв. м. (с уточнением по факту) в автостоянке (паркинге) на закрепленном земельном участке площадью 4300 кв. м., кадастровый номер 78:11:0006102:20 по адресу: Красногвардейский район, Индустриальный проспект, участок 1 (севернее дома №20, корп.1, по Индустриальному проспекту), для размещения и хранения легкового автомобильного транспорта по окончании строительства объекта.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Правительство Санкт-Петербурга, Комитет по градостроительству и архитектуре, Санкт-петербургское государственное бюджетное учреждение «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимого и движимого имущества».

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга и Правительство Санкт-Петербурга подали апелляционную жалобу, в которой просили решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податели указал, что Правительство не может являться надлежащим ответчиком в отношении заявленных встречных требований, поскольку оно передало осуществление части своих полномочий исполнительному органу государственной власти Санкт-Петербург (Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга).

Кроме того, по мнению подателей жалобы, суд пришел к необоснованному выводу о наличии со стороны уполномоченных публичных органов государственной власти бездействия по нерассмотрению по существу заявлений Общества и ООО «Евратекс» о внесении изменений в договор и бездействия по невнесению изменений в договор, поскольку Общество выразило согласие со всем объемом и содержанием переходящих к нему прав и обязанностей по Договору, в том числе и в части обязательства, предусмотренного п. 7.7 Договора.

Податели жалобы также указывают, что Обществом не был соблюден обязательный досудебный порядок урегулирования спора по требованию об изменении условий договора, предусмотренный статьей 452 ГК РФ,

Помимо всего прочего, по мнению подателей жалобы, суд необоснованно снизил размер взыскиваемой судебной неустойки.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, приведенные в апелляционной жалобе, а представитель истца доводы жалобы отклонил и просил оставить без изменения решение суда первой инстанции.

Представители третьих лиц, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились.

Арбитражный апелляционный суд на основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся участников арбитражного процесса.

Законность и обоснованность судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, постановлением от 27.10.2009 № 1202 (далее – Постановление № 1202) Правительство Санкт-Петербурга в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 26.05.2004 № 282-43 «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции» (далее – Закон № 282-43) постановило установить ООО «Евротекс» (инвестору) инвестиционные условия при проектировании и строительстве автостоянки (паркинга) на закрепленном земельном участке площадью 4300 кв.м, кадастровый номер 78:11:6102:20, расположенном по адресу: Красногвардейский район, Индустриальный пр., участок 1 (севернее дома № 20, корп. 1, по Индустриальному пр.), согласно приложению.

В пункте 1 Инвестиционных условий (приложения № 1 к Постановлению № 1202) указана передача в установленном порядке ООО «Евротекс» в собственность Санкт-Петербурга помещений общей площадью не менее 664 кв. м (с уточнением по факту) в автостоянке (паркинге) на закрепленном земельном участке площадью 4300 кв. м, кадастровый номер 78:11:6102:20, для размещения и хранения легкового автомобильного транспорта по окончании строительства объекта.

Пунктом 2.1 Постановления № 1202 Комитету по управлению городским имуществом (далее – КУГИ; впоследствии – Комитет) поручено в месячный срок заключить с инвестором договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях на период строительства в соответствии с этим постановлением и приложением.

КУГИ (арендодатель) и ООО «Евротекс» (арендатор) 04.12.2009 в соответствии с Постановлением № 1202 заключили Договор, по условиям которого арендодатель обязался предоставить во временное владение и пользование, а арендатор – принять земельный участок, относящийся к землям населенных пунктов, кадастровый номер 78:11:6102:20, находящийся по адресу: Санкт-Петербург, Индустриальный пр., уч. 1 (севернее д. 20, корп. 1 по Индустриальному пр.), площадью 4300 кв.м.

В силу п. 1.2 Договора участок предоставляется для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству автостоянки (паркинга).

Согласно п. 3.1 Договора участок предоставлен для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству автостоянки (паркинга) вместимостью паркинга 231 машиноместо, общей площадью 6198 кв.м, высотой объекта 3 этажа.

Дополнительными соглашениями № 1, 2 к Договору срок его действия продлевался.

Постановлением от 25.03.2014 № 195 «О внесении изменений в постановление Правительства Санкт-Петербурга от 27.10.2009 № 1202» Правительство Санкт-Петербурга с учетом обращений ООО «Евротекс» и Общества внесло изменения в инвестиционные условия, установленные Постановлением № 1202, в частности, заменило ООО «Евротекс» на Общество, продлило срок окончания строительства, поручило КУГИ внести соответствующие изменения в Договор.

Дополнительным соглашением № 3 к Договору стороны внесли соответствующие изменения согласно Постановлению от 25.03.2014 № 195.

В силу п. 7.7 Договора арендатор обязан передать в установленном порядке в собственность Санкт-Петербурга помещения общей площадью не менее 664 кв.м (с уточнением по факту) в автостоянке (паркинге) на закрепленном земельном участке площадью 4300 кв.м, кадастровый номер 78:11:6102:20 по адресу: Красногвардейский район, Индустриальный проспект, участок 1 (севернее дома № 20, корп.1, по Индустриальному проспекту), для размещения и хранения легкового автомобильного транспорта по окончании строительства Объекта.

Указав в иске, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 78-07-17-2018 было выдано Обществу уполномоченным органом 04.04.2018, однако обязательство, предусмотренное п. 7.7 Договора, ответчиком не исполнено, Комитет просил суд понудить Общество к исполнению обязанности в натуре.

Общество, в свою очередь, заявило встречный иск, указав, что утвержденные Постановлением № 1202 инвестиционные условия прямо противоречили постановлению Правительства Санкт-Петербурга от 27.10.2009 № 1209 «Об утверждении проекта планировки с проектом межевания территории, ограниченной ул. Передовиков, пр. Косыгина и Индустриальным пр. в Красногвардейском районе» (далее – Постановление № 1209), которым было предусмотрено строительство паркинга с максимальной площадью объекта 5400 кв.м, а не 6198 кв.м, как указано в Договоре; в результате утверждения Правительством Санкт-Петербурга иных параметров паркинга и последующего невнесения уполномоченными органами несмотря на обращения Общества в Договор соответствующих изменений, арендатор по условиям Договора обязан передать арендодателю помещения площадью, которая несоотносима с утвержденными Правительством Санкт-Петербурга параметрами паркинга.

Суд первой инстанции, оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства, частично удовлетворил первоначальный и встречный иски.

Изучив материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции усмотрел основания для их удовлетворения и изменения принятого по делу решения на основании следующего.

Основные правила исполнения обязательств установлены статьями 309 - 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), согласно которым обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с пунктом 6 статьи 2 Закона № 282-43 договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях - заключаемый в соответствии с этим Законом смешанный договор, направленный на осуществление инвестиционной деятельности в отношении земельного участка и содержащий обязательства сторон по аренде земельного участка, его застройке и выполнению иных инвестиционных условий.

Согласно пункту 8 статьи 2 Закона № 282-43 под инвестиционными условиями понимается совокупность прав и обязанностей Санкт-Петербурга и инвестора при предоставлении объектов недвижимости, которые определены в соответствии с данным Законом.

В силу пунктов 2,3 статьи 8 Закона № 282-43 к инвестиционным условиям относятся в случае, если объектом недвижимости является земельный участок, - начальная цена объекта недвижимости (при продаже земельного участка), размер арендной платы за земельный участок (при заключении договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях) или плата за пользование земельным участком (при предоставлении права ограниченного пользования). К инвестиционным условиям могут относиться иные права и обязанности инвестора и Санкт-Петербурга, установленные Правительством Санкт-Петербурга на основании положений федеральных законов и законов Санкт-Петербурга, а также иные права и обязанности инвестора и Санкт-Петербурга, установленные Правительством Санкт-Петербурга и связанные с особенностями объекта недвижимости, предоставляемого для целей осуществления инвестиционной деятельности, и назначением результата инвестирования (в том числе обязательства по строительству, ремонту и реконструкции объектов социальной, инженерной и транспортной инфраструктур).

Согласно пункту 1 статьи 3 Закона № 282-43 решение о предоставлении объектов недвижимости для целей строительства и реконструкции принимается Правительством Санкт-Петербурга, которое утверждает инвестиционные условия.

Как следует из материалов дела, Постановлением № 1202 ООО «Евротекс» предоставлено право проектирования и строительства автостоянки (паркинга) на закрепленном земельном участке площадью 4300 кв.м (кадастровый номер 78:11:6102:20; впоследствии - 78:11:0006102:20), расположенном по указанному адресу.

Договор заключен на основании Постановления № 1202, утвердившего инвестиционные условия; согласно п. 3.1 Договора участок предоставлен для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству автостоянки (паркинга) вместимостью паркинга 231 машино-место, общей площадью 6198 кв.м, высотой объекта 3 этажа.

Постановлением № 1209 утвержден проект планировки с проектом межевания территории, включающей рассматриваемый земельный участок с установленным функциональным использованием - для размещения паркинга.

В соответствии с указанными правовыми актами КГА распоряжением от 30.12.2009 № 4208 утвердил градостроительный план RU78135000-7859 земельного участка по указанному адресу с разрешенным видом использования - для размещения паркинга и следующими параметрами застройки: площадь участка - 0,43 га, максимальная площадь объекта - 5400 кв.м, на 90 машино-мест.

Объемно-планировочное решение рассматриваемого паркинга согласовано главным архитектором Санкт-Петербурга от 20.01.2010 № ГС- 3.1./19748.

Планировочное решение предусматривает размещение на 92 машино-места; проектом предусматривается строительство прямоугольного в плане, трехэтажного здания автостоянки закрытого типа с размерами 77,00 на 33,40 м. (сетка колон с шагом 7,6x5м. и 7,6x6,5м); парковка автомобилей осуществляется на первом и втором этажах; основные технико-экономические показатели объекта капитального строительства: площадь застройки - 2572 кв. м., этажность - 3, высота здания - 10м, строительный объем - 17784,5 кв.м, класс здания - II, степень огнестойкости - II, общее количество машино-мест - 92.

Согласно сведениям Информационной системы обеспечения градостроительной деятельности в Санкт-Петербурге (далее - ИСОГД) Обществу выдано разрешение на строительство № 78-07007821-2014, в соответствии с которым установлены следующие параметры строительства: закрытая автостоянка на 92 машино-места; площадь земельного участка - 4300 кв.м; площадь застройки 2572 кв.м; общая площадь здания - 5224,1 кв.м; строительный объем здания - 17 784,5 куб.м.; количество машино-мест – 92 шт.; этажность - 2-3 этажа.

Таким образом, вся разрешительная документация была выдана и утверждена уполномоченными органами Санкт-Петербурга на строительство паркинга с параметрами строительства - закрытая автостоянка на 92 машино-места; площадь земельного участка - 4300 кв.м; площадь застройки 2572 кв.м; общая площадь здания - 5224,1 кв.м; строительный объем здания - 17 784,5 куб.м.; количество машино-мест – 92 шт.; этажность - 2-3 этажа.

В Договоре стороны исходили из иных параметров автостоянки (паркинга): вместимость паркинга 231 машино-место, общая площадь - 6198 кв.м, высота - 3 этажа.

В материалы дела представлено письмо КГА от 22.06.2011 № 1-4-35157/5, согласно которому КГА в ответ на обращение ООО «Евротекс» по вопросу о возможности изменения максимальной площади автостоянки с 5400 кв.м на 7507 кв.м, а также увеличения емкости объекта с 90 машино-мест на 231 машино-место сообщил, что в соответствии со ст. 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) размещение объектов капитального строительства должно быть обосновано в составе проекта планировки и проекта межевания территории, в соответствии с требованиями Закона Санкт-Петербурга от 04.02.2009 № 29-10 «О правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга» (далее – Закон № 29-10) и с учетом нормативов, в том числе, с учетом санитарно-эпидемиологических правил и нормативов; для увеличения технико-экономических показателей объекта с учетом выполнения требований Закона № 29-10, действующих нормативов, в том числе с учетом санитарно-эпидемиологических правил и нормативов необходимо выполнить корректировку проекта планировки и проекта межевания территории.

При таких обстоятельствах является обоснованным довод ответчика о том, что ввиду утверждения Постановлением № 1209 проекта планировки с проектом межевания территории, включающей спорный земельный участок, Общество было не вправе осуществлять строительство объекта с параметрами, указанными в п. 3.1 Договора, значительно превышающими параметры, утвержденные в проекте планировки с проектом межевания территории.

Как видно из материалов дела, ООО «Евротекс» в 2010-2011 годах, впоследствии Общество в 2018 – 2020 годах неоднократно обращались в уполномоченные органы, в том числе в Комитет, в Комитет по инвестициям, в Комитет по строительству, к вицегубернатору Санкт-Петербурга с просьбами разъяснить несоответствие в части параметров объекта, установленных в Договоре, и в Постановлении № 1209, а также с требованием внести изменения в инвестиционные условия, утвержденные Постановлением № 1202, и в Договор.

Между тем ни в инвестиционные условия, ни в Договор соответствующие изменения внесены не были.

В соответствии с положениями статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено этим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных этим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу пункта 2 статьи 451 ГК РФ если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть изменен в связи с существенным изменением обстоятельств при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, которая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (пункт 4 статьи 451 ГК РФ).

Таким образом, законодатель исходит из того, что при существенном изменении обстоятельств по общему правилу договор подлежит расторжению и лишь в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон значительный ущерб, договор может быть изменен.

Внесение изменений в договор на основании этой статьи является исключительным и осуществляется при соблюдении всех указанных в этой норме условий.

В данном случае, с учетом представленных в материалы дела доказательств, суд пришел к выводу, что основания для внесения в Договор изменений на основании положений статьи 451 ГК РФ с учетом принятия Правительством Санкт-Петербурга Постановления № 1209, утвердившего иные максимально допустимые параметры объекта строительства, в рассматриваемом случае имелись.

При этом строительство объекта с параметрами, указанными в п. 3.1 Договора, с учетом Постановления № 1209 было невозможно и недопустимо в силу требований градостроительного законодательства; таким образом, ответчик был не вправе построить объект с параметрами, указанными в п. 3.1 Договора, а был обязан в соответствии с выданными уполномоченными органами документами и разрешениями на строительство осуществлять строительство объекта с иными параметрами.

В добровольном порядке на основании заявлений ООО «Евротекс» и Общества такие изменения в Договор и инвестиционные условия внесены не были.

Таким образом, материалами дела подтверждается и Комитетом не оспорено, что в период действия Договора Общество обоснованно обращалось в уполномоченные на внесение соответствующих изменений в Договор государственные органы, однако нерассмотрение по существу таких заявлений и невнесение изменений в Договор было обусловлено бездействием уполномоченных публичных органов города Санкт-Петербурга; доказательств обратного материалы дела не содержат. При этом негативные последствия такого бездействия в рассматриваемом случае не могут быть возложены на заявителя (ответчика по настоящему делу).

С учетом изложенного суд пришел к выводу об обоснованности требования Общества о внесении (признании внесенными) в п. 3.1 Договора изменений, касающихся параметров объекта, которые были предусмотрены Постановлением № 1209 и выданными на его основе объемно-планировочным решением, согласованным главным архитектором Санкт-Петербурга от 20.01.2010 № ГС- 3.1./19748, и разрешением на строительство № 78-07007821-2014.

При таких обстоятельствах п. 3.1 Договора должен быть изложен в следующей редакции: «Участок предоставляется для осуществления Инвестиционного проекта по проектированию и строительству автостоянки (паркинга), на закрепленном земельном участке площадью 4300 кв.м, с кадастровым номером 78:11:6102:20 по адресу: Красногвардейский район, Индустриальный проспект, участок 1 (севернее дома № 20, корп.1, по Индустриальному проспекту), вместимость паркинга 92 машино-места, общая площадь 5400 кв.м, высота объекта – 2-3 этажа.».

При этом довод истца по встречному иску о том, что необходимо внести в Договор изменения, указав в п. 3.1 Договора параметры построенного объекта, указанные в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию № 78-07-17-2018 от 04.04.2018, судом отклонен, поскольку порядок разрешения ситуации, в которой фактически построенный инвестором объект не соответствует параметрам, которые были согласованы при утверждении инвестиционных условий и заключении договора аренды, прямо предусмотрен Постановлением № 61; процедура предусматривает возможность заключения дополнительного соглашения по итогам рассмотрения Комитетом соответствующего заявления и приложенных к нему документов.

Общество во встречном иске также просило внести (признать внесенными) изменения в п. 7.7 Договора, в котором указана площадь (не менее 664 кв.м с уточнением по факту) подлежащих в собственность Санкт-Петербурга помещений, рассчитанная исходя из первоначально установленных в Договоре параметров подлежащего строительству объекта.

В силу п. 1 ст. 12 Закона № 282-43 предоставление объектов недвижимости осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных этим Законом Санкт-Петербурга, и иных случаев, предусмотренных федеральным законодательством.

По решению Правительства Санкт-Петербурга плата за предоставление объекта недвижимости может устанавливаться в виде:

1) платежей, определенных в твердой сумме и вносимых в порядке, определяемом Правительством Санкт-Петербурга;

2) предоставления определенных услуг, выполнения работ, за исключением заключения договора купли-продажи земельного участка на инвестиционных условиях;

3) передачи обусловленной вещи в собственность, за исключением заключения договора купли-продажи земельного участка на инвестиционных условиях.

Правительство Санкт-Петербурга вправе предусматривать различное сочетание указанных форм платы или иные формы платы.

В случае установления различных форм платы совокупность всех обязательств (в случае торгов - совокупность начальных обязательств) не может превышать величину платы за предоставление в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости, выполненным в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Таким образом, формирование инвестиционных условий осуществляется на основе отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, права на заключение инвестиционного договора, арендной платы, выполненного независимым оценщиком.

Постановлением № 1202 и Договором на Общество возложена обязанность перечислить в бюджет Санкт-Петербурга арендную плату и передать в собственность Санкт-Петербурга помещения общей площадью не менее 664 кв.м (с уточнением по факту) в автостоянке (паркинге) на закрепленном земельном участке площадью 4300 кв.м.

Инвестиционные условия определены на основании отчета об оценке рыночной стоимости прав на земельный участок № 26-1/2009 от 30.07.2009, выполненного ООО «Аверс - оценка городской собственности».

ГУИОН выполнен анализ отчета в соответствии с пунктом 2.6 приложения № 1 к распоряжению губернатора Санкт-Петербурга от 01.08.1996 № 113-р «О порядке оценки недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, и прав на него», на соответствие требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3. По результатам экспертизы отчета составлено экспертное заключение на отчет № 28-2-0429/2009 от 11.08.2009, имеющееся в материалах дела, величина инвестиционной стоимости объекта оценки по состоянию и в ценах на 02.06.2009 соответствует передаче в собственность Санкт-Петербурга, а величина рыночной стоимости комплекса прав на земельный участок по состоянию и в ценах на 02.06.2009 может быть использована при определении величины арендной платы за земельный участок на период проектирования и строительства.

Расчет величины доли Санкт-Петербурга в построенном объекте недвижимости в натуральном выражении (25 машино-мест или 664 кв. м) приведен в отчете в соответствии с данными протокола совещания от 21.01.2008 № 4 с участием Губернатора Санкт-Петербурга.

Вместе с тем, как следует из отчета № 26-1/2009 от 30.07.2009 и экспертного заключения на отчет № 28-2-0429/2009 от 11.08.2009, специалисты-оценщики при определении стоимости прав на земельный участок исходили из параметров объекта, указанных в п. 3.1 Договора, а именно: 231 машино-место, общая площадь – 6198 кв.м., то есть, без учета Постановления № 1209.

При таком положении суд признал обоснованным довод Общества о неправомерности указания в п. 7.7 Договора размера площади без учета параметров объекта, утвержденных Постановлением № 1209 и выданными на его основе объемно-планировочным решением, согласованным главным архитектором Санкт-Петербурга от 20.01.2010 № ГС- 3.1./19748, и разрешением на строительство № 78-07007821-2014.

Согласно информационному письму, выполненному в ходе рассмотрения дела ООО «Центр оценки «Аверс» от 25.05.2023 № 449, доля Санкт-Петербурга в построенном объекте недвижимости исходя из параметров, указанных, в том числе, в разрешении на строительство № 78-07007821-2014, составит 15 машино-мест или 487 кв.м.

Мотивированных возражений относительно определенной специалистом ООО «Центр оценки «Аверс» подлежащей передаче в собственность Санкт-Петербурга площади помещений паркинга в материалы дела не поступило.

Таким образом, суд пришел к выводу об обоснованности довода ответчика о необходимости изложения п. 7.7 Договора в следующей редакции:

«Арендатор обязан передать в установленном порядке в собственность Санкт-Петербурга помещения общей площадью не менее 487 кв.м. (с уточнением по факту) в автостоянке (паркинге) на закрепленном земельном участке площадью 4300 кв.м, кадастровый номер 78:11:6102:20 по адресу: Красногвардейский район, Индустриальный проспект, участок 1 (севернее дома № 20, корп.1, по Индустриальному проспекту), для размещения и хранения легкового автомобильного транспорта по окончании строительства Объекта.».

Вместе с тем судом первой инстанции не учтено следующее.

Правительство является высшим органом исполнительной власти Санкт-Петербурга, что установлено Уставом Санкт-Петербурга. Согласно пункту 2 статьи 44 Устава Санкт-Петербурга Правительство вправе передавать иным исполнительным органам государственной власти Санкт-Петербурга осуществление части своих полномочий.

В соответствии с абзацем вторым п. 1 ст. 3 Закона Санкт-Петербурга от 26.05.2004 № 282-43 «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства, реконструкции и приспособления для современного использования» (далее - Закон № 282-43) уполномоченный Правительством Санкт-Петербурга исполнительный орган государственной власти Санкт-Петербурга заключает от имени Санкт-Петербурга договоры аренды земельных участков на инвестиционных условиях на основании решений о предоставлении объектов недвижимости в соответствии с абзацем первым п. 1 ст. 3 Закона № 282-43.

Таким образом, Правительство не является надлежащим ответчиком в отношении заявленных Обществом требований, поскольку передало осуществление части своих полномочий (по заключению договора аренды) исполнительному органу государственной власти Санкт-Петербурга (Комитету).

По настоящему делу заявлен встречный иск об изменении условий Договора, стороной которого является Комитет, а не Правительство Санкт-Петербурга.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу об изменении решения в указанной части.

Поскольку в ходе рассмотрения дела суд пришел к выводу о наличии оснований для признания условий Договора измененными в части п. 3.1 и 7.7 Договора, требование Комитета об исполнении ответчиком обязанности, предусмотренной п. 7.7 Договора, подлежит удовлетворению с учетом внесенных в Договор изменений.

Согласно пункту 1 статьи 308.3 ГК РФ в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 статьи 330 ГК РФ) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ).

Как следует из разъяснений, данных в пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее - Постановление N 7), на основании пункта 1 статьи 308.3 ГК РФ в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре, в том числе предполагающего воздержание должника от совершения определенных действий, а также к исполнению судебного акта, предусматривающего устранение нарушения права собственности, не связанного с лишением владения (статья 304 ГК РФ), судом могут быть присуждены денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя (судебная неустойка).

Уплата судебной неустойки не влечет прекращения основного обязательства, не освобождает должника от исполнения его в натуре, а также от применения мер ответственности за его неисполнение или ненадлежащее исполнение (пункт 2 статьи 308.3 ГК РФ).

В силу пункта 31 Постановления N 7 суд не вправе отказать в присуждении судебной неустойки в случае удовлетворения иска о понуждении к исполнению обязательства в натуре.

Судебная неустойка может быть присуждена только по заявлению истца (взыскателя) как одновременно с вынесением судом решения о понуждении к исполнению обязательства в натуре, так и в последующем при его исполнении в рамках исполнительного производства (часть 4 статьи 1 ГПК РФ, части 1 и 2.1 статьи 324 АПК РФ).

Размер судебной неустойки определяется судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения должником выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). В результате присуждения судебной неустойки исполнение судебного акта должно оказаться для ответчика явно более выгодным, чем его неисполнение (пункт 32 Постановления N 7).

Таким образом, целью присуждения судебной неустойки является побуждение должника к своевременному исполнению обязательства в натуре, а основанием ее начисления - судебный акт о присуждении судебной неустойки.

При установлении размера судебной неустойки суд первой инстанции, исходя из цели ее присуждения, обосновано счел, что судебная неустойка за неисполнение решения суда в установленный решением срок, в размере 5000 руб. за каждый день нарушения срока исполнения присужденного обязательства до момента фактического исполнения решения суда отвечает принципу справедливости, обеспечивает баланс интересов сторон, стимулирует должника к исполнению судебного акта.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.08.2023 по делу № А56-28201/2021 изменить.

Дополнить резолютивную часть абзацем следующего содержания:

«В удовлетворении встречного иска к Правительству Санкт-Петербурга отказать».

В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.С. Полубехина

Судьи

М.В. Балакир

С.А. Нестеров