Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании 14.07.2022 апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-10922/2022) Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.03.2022 по делу № А56-3464/2022, принятое

по иску общества с ограниченной ответственностью «Прядильная фабрика «Веретено» (190020, Санкт-Петербург, наб. Обводного канала, дом 223-225, литер Б, помещение 2Н, ОГРН: <***>, ИНН: <***>) к

1) Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (191144, Санкт-Петербург, ул.Новгородская, дом 20, литер А, помещение 2-Н, ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

2) Санкт-Петербургскому государственному казенному учреждению «Имущество Санкт-Петербурга» (191124, Санкт-Петербург, ул.Новгородская, дом 20, литера А, помещение 2-Н, ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

о понуждении заключить договор,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Прядильная фабрика «Веретено» (далее – Истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет) и Санкт-Петербургскому государственному казенному учреждению «Имущество Санкт-Петербурга» (далее – Учреждение) об обязании заключить договор аренды земельного участка по адресу: Санкт-Петербург, наб. Обводного канала, д. 223-225 лит. С, с кадастровым номером 78:32:0001662:14 на следующих условиях:

1.1. Пункт 3.2 Договора аренды изложить в следующей редакции:

«Условия настоящего Договора распространяются на правоотношения сторон, возникшие с 12.04.2021», так как с этой даты нет споров относительно размера арендной платы.

1.2. Пункт 3.10 исключить.

1.3. Пункт 7.10 исключить, либо изложить в следующей редакции:

«7.10. Арендатор обязан оплатить плату за фактическое пользование Участком (далее — Плата) за период с 12.04.2021 в размере, определённом ГУП «ГУИОН» в Ведомости инвентаризации земельного участка по функциональному использованию рег. № С30-0000395Г-21/2, в течение двух месяцев с даты государственной регистрации договора, а также проценты за пользование чужими денежными средствами в размере ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации за период с 12.04.2021 до момента фактического исполнения обязательств по внесению Платы. Расчет арендной платы и процентов производится Арендатором самостоятельно».

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.03.2022 на Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга возложена обязанность заключить договор аренды земельного участка по адресу Санкт-Петербург, набережная Обводного канала, дом 223-225 литера С, с кадастровым номером 78:32:0001662:14 с обществом с ограниченной ответственностью «Прядильная фабрика «Веретено» на следующих условиях:

-пункт 3.2 договора аренды изложить в следующей редакции: «Условия настоящего договора распространяются на правоотношения сторон, возникшие с 12.04.2021 года»;

- пункт 3.10 исключить;

- Пункт 7.10 изложить в следующей редакции: «7.10. Арендатор обязан оплатить плату за фактическое пользование Участком (далее Плата) за период с 12.04.2021 года в размере, определенном на основании ведомости ГУП ГУИОН инвентаризации земельного участка по функциональному использованию рег.№ С30-0000395Г-21/2, в течение двух месяцев с даты государственной регистрации договора, а также проценты за пользование чужими денежными средствами в размере ключевой ставки Центрального Банка Российской Федерации за период с 12.04.2021 года до момента фактического исполнения обязательства по внесению Платы».

Не согласившись с решением суда, Комитет обратился с апелляционной жалобой, с учетом дополнений к апелляционной жалобе просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт, отказав в удовлетворении исковых требований в полном объеме, изложив заключение Договора на условиях арендодателя:

- пункт 3.2. Условия настоящего Договора распространяются на правоотношения сторон, возникшие с 01.10.2021;

- пункт 3.10. Денежные средства, уплаченные арендатором в качестве арендной платы по Договору, засчитываются в погашение обязательства по оплате арендной платы по Договору, срок исполнения которого наступил ранее, вне зависимости от периода, указанного арендатором в расчетном документе;

- пункт 7.10. Арендатор обязан оплатить плату за фактическое пользование Участком (далее – Плата) за период с 20.03.2021 по 30.09.2021 в размере 871 816 руб. 07 коп., в течение двух месяцев с даты государственной регистрации договора, а также проценты за пользование чужими денежными средствами в размере ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации за период с 20.03.2021 до момента фактического исполнения обязательств по внесению Платы. Расчет процентов производится Арендатором самостоятельно.

В обоснование жалобы Комитет ссылается на отсутствие оснований для распространения условий Договора с 12.04.2021 - даты составления Ведомости инвентаризации участка, подготовленной ГУИОН, считает необоснованным исключение п.3.10 из Договора, поскольку данный пункт гарантирует арендодателю, что платежи, осуществляемые арендатором, будут в установленном порядке распределены по начислениям без необходимости истребования соответствующего заявления. По мнению Комитета исключение п. 7.10 Договора или изложение его в редакции арендатора невозможно в силу положений ст. 65 ЗК РФ.

Информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы опубликована на официальном сайте Тринадцатого арбитражного апелляционного суда.

В судебном заседании представитель Комитета поддержал доводы апелляционной жалобы с учетом дополнений.

Представитель Общества возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на нее.

Учреждение, извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своего представителя в судебное заседание не направило.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав пояснения представителей Комитета и Общества, апелляционный суд установил следующее.

20.05.2021 Общество обратилось в Комитет с заявлением о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 78:32:0001662:14 (далее — Земельный участок), по адресу: Санкт-Петербург, наб. Обводного канала, д. 223-225 лит., ссылаясь на наличие у него права собственности на нежилое помещение 1Н с кадастровым номером 78:32:0001662:1510, расположенное в здании, размещенном на указанном земельном участке.

К заявлению была приложена Ведомость инвентаризации земельного участка №С30-0000395Г-21/2 по состоянию на 12.04.2021, подготовленная ГУИОН по заказу Общества подготовлена.

04.06.2021 Общество направило в Комитет исправленное заявление о предоставлении Земельного участка в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора.

Комитет направил Обществу Уведомление от 24.08.2021 с предложением подписать прилагаемый к уведомлению договор аренды.

Не согласившись с отдельными условиями договора аренды, Общество направило в адрес Комитета письмо от 16.09.2021 № 183 (вх. № 04-26-30114/21-1-0 от 17.09.2021) с договором аренды, подписанным с протоколом разногласий, в котором указало на исключение пунктов 3.10 и 7.10 Договора, а также изложение п.3.2 Договора в следующее редакции «Условия настоящего Договора распространяются на правоотношения сторон, возникающие с 01.07.2021».

Поскольку спорные пункты не были согласованы сторонами, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции урегулировал разногласия между сторонами, приняв условия Договора в предложенной Обществом редакции.

Законность и обоснованность решения суда проверены в апелляционном порядке.

Особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение, определены в статье 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с пунктом 2 статьи 39.20 ЗК РФ, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушения требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

В силу пункта 6 статьи 39.20 ЗК РФ любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

В соответствии с п.2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно п.1 ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

По смыслу приведенных выше норм права разрешение судом спора о наличии разногласий по конкретным условиям подлежащего заключению договора сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и определению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

Согласно п. 3.2 Договора в редакции Общества условия настоящего Договора распространяются на правоотношения сторон, возникшие с 12.04.2021,

Комитет настаивает на редакции п.3.2 Договора, предусматривающей распространение условий Договора на правоотношения сторон, возникшие с 01.10.2021.

В соответствии с п.4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно п.1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу п. 2 ст. 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

В данном случае законом не предусмотрена обязательность распространения условий договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, на отношения, возникшие до заключения договора.

Следовательно, условие об исчислении срока аренды ранее даты заключения договора аренды может быть включено в договор только по соглашению сторон.

Из предлагаемой Комитетом редакции п.3.2 Договора следует, что он согласен на исчисление срока аренды ранее даты заключения Договора, но с более поздней даты, чем предлагает Общество – с 01.10.2021.

При таких обстоятельствах у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для принятия п.3.2 Договора в редакции Общества и отклонения редакции указанного пункта, предложенной Комитетом.

Согласно п.7.10 в редакции Комитета: «Арендатор обязан оплатить плату за фактическое пользование Участком (далее – Плата) за период с 20.03.2021 по 31.07.2021 в размере 719 128,91 руб., в течение двух месяцев с даты государственной регистрации договора, а также проценты за пользование чужими денежными средствами в размере ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации за период с 20.03.2021 до момента фактического исполнения обязательств по внесению Платы. Расчет процентов производится арендатором самостоятельно».

Общество просило исключить указанный пункт или изложить его в следующей редакции: «Арендатор обязан оплатить плату за фактическое пользование Участком (далее Плата) за период с 12.04.2021 года в размере, определенном на основании ведомости ГУП ГУИОН инвентаризации земельного участка по функциональному использованию рег.№ С30-0000395Г-21/2, в течение двух месяцев с даты государственной регистрации договора, а также проценты за пользование чужими денежными средствами в размере ключевой ставки Центрального Банка Российской Федерации за период с 12.04.2021 года до момента фактического исполнения обязательства по внесению Платы».

Как было указано выше, законом, в том числе ст. 65 ЗК РФ, не предусмотрена обязательность распространения условий договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, на отношения, возникшие до заключения договора, в том числе, с даты государственной регистрации права собственности арендатора на объект недвижимости, расположенный на указанном земельном участке.

Обязанность собственника объекта недвижимости по внесению платы за пользование земельным участком, на котором расположен объект недвижимости, возникает в силу закона, и в случае ее неисполнения Комитет вправе требовать ее взыскания в судебном порядке в качестве неосновательного обогащения, независимо от включения такого условия в договор аренды.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно принял п.7.10 в редакции Общества, предусматривающей внесение платы за пользование участком ранее даты заключения Договора, но с более поздней даты, чем предлагает Комитет.

Согласно п.3.10 Договора в редакции Комитета: «Денежные средства, уплаченные арендатором в качестве арендной платы по Договору, засчитываются в погашение обязательства по оплате арендной платы по Договору, срок исполнения которого наступил ранее, вне зависимости от периода, указанного арендатором в расчетном документе».

Общество в свою очередь настаивает на исключение указанного пункта из Договора.

Вместе с тем, предлагаемая Комитетом редакция п.3.10 не соответствует п.1 ст. 319.1 ГК РФ, согласно которому в случае, если исполненного должником недостаточно для погашения всех однородных обязательств должника перед кредитором, исполненное засчитывается в счет обязательства, указанного должником при исполнении или без промедления после исполнения.

С учетом изложенного судом первой инстанции правомерно принято решение об исключении п.3.10 из условий заключаемого договора.

В связи с неправильным применением судом первой инстанции норм материального права при определении пункта 3.2 Договора обжалуемое решение подлежит изменению.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.03.2022 по делу № А56-3464/2022 изменить.

Пункт 3.2 договора аренды изложить в редакции Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга: «Условия настоящего договора распространяются на правоотношения сторон, возникшие с 01 октября 2021 года».

В остальной части решение оставить без изменения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Ю.С. Баженова

Судьи

К.В. Галенкина

Н.С. Полубехина