Гражданский кодекс часть 1

при участии от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга ФИО1 (доверенность от 29.12.2016 № 140997-42), от Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» ФИО2 (доверенность от 09.01.2017 № 87),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.04.2017 (судья Вареникова А.О.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2017 (судьи Желтянников В.И., Жиляева Е.В., Кашина Т.А.) по делу № А56-40829/2015,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Консул», место нахождения: 191040, Санкт-Петербург, Пушкинская <...>, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Комитет), о признании недостоверной цены в размере 17 700 000 руб., указанной в договоре купли-продажи нежилого помещения площадью 177,5 кв. м с кадастровым номером 78:06:0002034:3745, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 7-я линия Васильевского острова, д. 40, лит. Б, пом. 1-Н, при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; установлении цены указанного помещения в размере 8 451 941 руб. 90 коп.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены акционерное общество «Фонд имущества Санкт-Петербурга», место нахождения: 190000, Санкт-Петербург, пер. Гривцова, д. 5, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Фонд имущества); Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», место нахождения: 191023, Санкт-Петербург, ул. Зодчего Росси, <...> подъезд, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Предприятие).

Решением от 10.04.2017 признана недостоверной цена в договоре купли-продажи указанного выше нежилого помещения в размере 17 700 000 руб.; установлена рыночная стоимость помещения в размере 13 100 000 руб. в соответствии с заключением судебного эксперта.

Дополнительным решением от 12.05.2017 (судья Вареникова А.О.) с Комитета в пользу общества с ограниченной ответственностью «Бизнес-Тема» (далее – ООО «Бизнес-Тема») взыскано 20 000 руб. судебных расходов на оплату судебной экспертизы.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2017 данное решение изменено; прекращено производство по делу в части требования о признании недостоверной цены в договоре купли-продажи нежилого помещения в размере 17 700 000 руб.; рыночная стоимость помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества по состоянию на 24.11.2014 установлена в размере 13 100 000 руб.; в удовлетворении остальной части иска отказано.

Предприятие в кассационной жалобе просит отменить названные судебные акты, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, неправильное применение и нарушение судами норм материального и процессуального права. По мнению подателя жалобы, заключение судебного эксперта не могло быть принято судами в качестве надлежащего доказательства, поскольку при оценке рыночной стоимости спорного помещения эксперт в противоречие с имеющимися в деле документами необоснованно исходил из расположения части помещения в цокольном этаже, что повлекло существенное занижение рыночной стоимости, в то время как в действительности все помещение находится на первом этаже; суды необоснованно отказали в проведении дополнительной экспертизы по оценке рыночной стоимости помещения с учетом его расположения на первом этаже здания.

Комитет в кассационной жалобе также просит отменить названные судебные акты, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов имеющимся в деле доказательствам и фактическим обстоятельствам дела. По мнению подателя жалобы, суды необоснованно назначили экспертизу по определению рыночной стоимости нежилого помещения в отсутствие доказательств недостоверности отчета Предприятия; содержащийся в заключении эксперта расчет основан на недостоверной информации об этажности исследуемого объекта; указанный недостаток заключения эксперта мог быть исправлен при проведении дополнительной экспертизы, в назначении которой по ходатайству Предприятия суды необоснованно отказали.

В судебном заседании представители Предприятия и Комитета поддержали кассационные жалобы, подтвердив приведенные в них доводы.

Другие лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Общество является арендатором нежилого помещения площадью 177,5 кв. м с кадастровым номером 78:06:0002034:3745, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 7-я линия Васильевского острова, д. 40, лит. Б, пом. 1-Н.

Общество обратилось в Комитет с заявлением от 24.11.2014 о намерении реализовать преимущественное право приобретения арендуемого объекта в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ).

Распоряжением Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (правопредшественник Комитета, далее также Комитет) от 31.12.2014 № 2594-рз оформлено решение о приватизации объекта нежилого фонда площадью 177,5 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 7-я линия Васильевского острова, д. 40, лит. Б, пом. 1-Н, путем продажи Обществу как арендатору по преимущественному праву приобретения; определены условия приватизации; цена продажи объекта недвижимости установлена в соответствии с отчетом от 18.12.2014 № 31-8-0168(645)-2014 об оценке рыночной стоимости объекта, изготовленным Предприятием, в размере 17 700 000 руб. (налогом на добавленную стоимость не облагается).

Фонд имущества, действующий от имени Комитета в качестве продавца государственного имущества, направил Обществу проект договора купли-продажи арендуемого помещения на условиях, определенных в распоряжении, по цене 17 700 000 руб.

Общество, не согласившись с предложенной Комитетом ценой, возвратило проект договора с протоколом разногласий по цене выкупаемого имущества, предложив ее определить после переоценки помещения с учетом его реального технического состояния.

Согласно заключению от 10.04.2015 № 277, составленному по заказу Общества специалистом общества с ограниченной ответственностью «Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга», рыночная стоимость объекта по состоянию на дату проведения экспертизы 07.04.2015 составляет 8 451 941 руб. 90 коп. (налогом на добавленную стоимость не облагается).

Общество, считая недостоверной цену выкупаемого помещения, указанную в проекте договора купли-продажи, и ссылаясь на изготовленное по его заказу заключение, обратилось в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями, правомерно квалифицированными судом как направленными на урегулирование разногласий, возникших при заключении договора.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности).

Поскольку заключение договора с субъектом малого и среднего предпринимательства, отвечающим требованиям Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, для публичного образования является обязательным, возникшие при заключении договора разногласия могут быть переданы другой стороной на рассмотрение суда. При этом названным Законом не предусмотрена специальная процедура заключения договора купли-продажи с субъектом малого и (или) среднего предпринимательства, поэтому в случае возникновения между сторонами при заключении договора разногласий, в том числе по цене отчуждаемого имущества, исходя из части 3 статьи 1 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, части 4 статьи 3 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества», статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации применяются общие положения названного Кодекса о заключении договора (статьи 445, 446 Кодекса).

В случае передачи разногласий на рассмотрение суда условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 Кодекса).

В данном случае сторонами не достигнуто соглашение по цене продажи помещения.

По смыслу статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества. Таким образом, Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком.

Вместе с тем обязательность для сторон сделки определенной оценщиком величины стоимости отчуждаемого недвижимого имущества не исключает исходя из положений части 8 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, статей 12, 13 Закона об оценочной деятельности возможности оспаривания такой оценки и в случае передачи спора на рассмотрение суда установление цены, по которой должна быть совершена сделка, в судебном порядке.

В связи с наличием разных отчетов оценщиков, представленных каждой из сторон в обоснование цены сделки, с учетом положений Закона об оценочной деятельности и разъяснений, изложенных в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», определением от 27.07.2016 суд первой инстанции по ходатайству истца назначил экспертизу по определению рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на дату подачи заявления о приватизации (24.11.2014), производство которой поручил эксперту ООО «Бизнес-Тема» ФИО3.

Согласно заключению эксперта от 13.01.2017 № 01-2017 рыночная стоимость нежилого помещения 1-Н по состоянию на 24.11.2014 составляет 13 100 000 руб.

Суды, оценив представленное экспертное заключение по правилам статей 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом пояснений эксперта, данных им в судебном заседании первой инстанции, пришли к выводу о соответствии этого заключения требованиям действующего законодательства, регулирующего оценочную деятельность, и признали данное заключение допустимым доказательством, которое может быть использовано для определения выкупной цены арендуемого нежилого помещения.

При этом возражения Комитета и Предприятия относительно неверного указания в экспертном заключении характеристики этажности исследуемого помещения, что, по их мнению, привело к существенному занижению итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, были подробно исследованы судами и мотивированно отклонены. Как установили судебные инстанции, при определении этажности помещения эксперт исходил из фактических характеристик помещения, часть которого площадью 159,7 кв. м имеет заглубление, что означает нахождение отметки поверхности пола помещения ниже планировочной отметки земли и соответствует положению цокольного, а не первого этажа. На наличие заглубления большей части помещения указано и в совместном акте осмотра от 02.09.2016, подписанном представителем Предприятия и прилагаемом к заключению эксперта. Доказательства того, что уровень пола помещения был изменен после подачи заявления о приватизации, суду представлены не были, в распоряжении эксперта такие сведения также отсутствовали. В таком случае использование экспертом в заключении данных, содержащихся в техническом паспорте от 03.11.2016 и соответствующих фактическому местоположению исследуемого объекта, не свидетельствует о недостоверности заключения и о невозможности придания ему юридической силы.

Поскольку суды не усмотрели причин считать экспертное заключение недостаточно ясным или неполным, у них не было необходимости в назначении в соответствии с частью 1 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дополнительной экспертизы.

Довод Комитета о неправомерности назначения оценочной экспертизы в отсутствие доказательств недостоверности имеющегося отчета Предприятия не принимается во внимание, поскольку с учетом разъяснений, содержащихся в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 достоверность отчета оценщика при рассмотрении дела в суде может быть проверена в том числе путем назначения судебной экспертизы в виде иной независимой оценки.

Учитывая изложенное, кассационная инстанция находит выводы судов в части установления рыночной стоимости нежилого помещения в размере 13 100 000 руб. в соответствии с заключением эксперта правильными.

Вместе с тем, поскольку в части признания недостоверной цены помещения в размере 17 700 000 руб., указанном в договоре купли-продажи, решение арбитражного суда было отменено апелляционным судом с прекращением производства по делу в этой части и возражения против выводов судов в этой части участниками процесса не заявлены, исходя из положений статей 180, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации должно быть оставлено в силе постановление суда апелляционной инстанции.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2017 по делу № А56-40829/2015 оставить без изменения, а кассационные жалобы Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга – без удовлетворения.

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

М.А. Ракчеева

Т.И. Сапоткина