Гражданский кодекс часть 1

при участии от общества с ограниченной ответственностью «АГДА» ФИО1 (доверенность от 18.01.2018), от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга ФИО2 (доверенность от 11.01.2018 № 752-42), от Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» ФИО3 (доверенность от 09.01.2018 № 25),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга и Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.05.2017 (судья Кротов С.М.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2017 (судьи Полубехина Н.С., Горбик В.М., Кашина Т.А.) по делу № А56-41346/2014,

у с т а н о в и л:

Закрытое акционерное общество «АГДА», место нахождения: 199034, Санкт-Петербург, 10-я линия В.О., д. 45А, пом. 7Н, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН <***>, ИНН <***> (в настоящее время – Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, далее – Комитет), и Санкт-Петербургскому государственному унитарному предприятию «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», место нахождения: 191023, Санкт-Петербург, ул. Зодчего Росси, <...> подъезд, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Предприятие) (с учетом произведенной судом по ходатайству истца замены одного из ответчиков) о признании в рамках рассмотрения преддоговорного спора недостоверным отчета Предприятия от 25.03.2014 № 31-8-0168(219)-2014 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимого имущества; обязании Комитета заключить с Обществом договор купли-продажи помещения площадью 161,1 кв. м с кадастровым номером 78:31:1054:7:13:11, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Загородный пр., д. 5, лит. А, пом. 2-Н, по цене 33 200 000 руб. с изложением пунктов 2.2, 7.3, 7.5.2, 8.1 договора купли-продажи помещения в предложенной заявителем редакции и исключением из договора пунктов 3.2.5, 3.2.6, 6.1, 7.4, 7.5, 7.5.1, 7.6.1, 7.7 (с учетом уточнения требований).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено акционерное общество «Фонд имущества Санкт-Петербурга», место нахождения: 190000, Санкт-Петербург, пер. Гривцова, д. 5, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Фонд имущества).

Определением от 02.04.2015 истец в связи с реорганизацией в форме преобразования в порядке статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заменен на общество с ограниченной ответственностью «Агда», место нахождения: 191014, Санкт-Петербург, ул. Некрасова, д. 1/38, лит. А, пом. 5-Н, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее также Общество).

Решением от 26.05.2017 прекращено производство по делу в части требования о признании недостоверным отчета Предприятия от 25.03.2014 № 31-8-0168(219)-2014 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества; на Комитет возложена обязанность заключить с Обществом договор купли-продажи объекта недвижимого имущества по цене 33 200 000 руб. с исключением из договора пунктов 3.2.5, 3.2.6, 6.1, 7.4 и изложением пунктов 2.2, 7.5.2, 8.1 договора в предложенной истцом редакции; в остальной части иска отказано; судебные издержки оставлены на сторонах, их понесших.

Решение от 26.05.2017 обжаловано в апелляционном порядке Обществом, Комитетом и Предприятием.

Определением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2017 установлено отсутствие правовых оснований для прекращения производства по делу в части требования о признании недостоверным отчета Предприятия от 25.03.2014 № 31-8-0168(219)-2014, указано на переход в связи с этим в отношении названного требования к рассмотрению дела по правилам, предусмотренным для рассмотрения дела в суде первой инстанции.

Постановлением апелляционного суда от 27.10.2017 решение от 26.05.2017 отменено в части прекращения производства по требованию о признании недостоверным отчета Предприятия; данный отчет признан недостоверным; принят отказ Общества от апелляционной жалобы в части урегулирования разногласий по пункту 7.3 договора, в указанной части производство по апелляционной жалобе Общества прекращено; с Предприятия в пользу Общества взыскано 182 850 руб. судебных расходов за проведение экспертизы в суде первой инстанции и 3000 руб. расходов по апелляционной жалобе; с Комитета в пользу Общества взыскано 4000 руб. расходов по государственной пошлине по иску; в остальной части решение от 26.05.2017 оставлено без изменения.

Комитет в кассационной жалобе просит отменить названные судебные акты, ссылаясь на несоответствие выводов судов нормам материального и процессуального права. По мнению подателя жалобы, заключение эксперта общества с ограниченной ответственностью «Северо-Западное проектно-экспертное бюро» (далее – Проектно-экспертное бюро) является необоснованным и противоречивым, выполнено с нарушением действующего процессуального законодательства и законодательства в области оценочной деятельности; объяснениями эксперта ФИО4 в судебном заседании, признавшего допущенные в заключении ошибки, подтверждается наличие оснований для проведения повторной экспертизы.

Предприятие в кассационной жалобе просит отменить те же судебные акты, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. По мнению подателя жалобы, после принятия уполномоченным органом распоряжения об условиях приватизации арендуемого помещения отчет Предприятия не мог быть оспорен путем предъявления самостоятельного требования, в связи с чем суд первой инстанции правомерно прекратил производство по делу в этой части, а апелляционный суд необоснованно отменил решение суда в этой части и признал отчет Предприятия недостоверным; выводы судов о цене выкупаемого имущества основаны на недостоверном доказательстве – заключении эксперта, выполненном с нарушениями процессуального законодательства, а также законодательства в области оценочной деятельности; суды необоснованно отказали в назначении повторной экспертизы; апелляционный суд также необоснованно возложил на Предприятие все судебные расходы за рассмотрение дела в суде первой инстанции.

Общество в отзывах на кассационные жалобы просит оставить их без удовлетворения, полагая, что требование о признании отчета Предприятия недостоверным правомерно рассмотрено апелляционным судом по существу; недостоверность отчета подтверждается всеми экспертными заключениями, составленными по результатам проведенных в ходе рассмотрения дела экспертиз; отчет Предприятия не мог быть применен Комитетом для определения продажной цены помещения, поскольку этот отчет выполнен с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности, а рыночная стоимость помещения определена не на дату подачи заявки на приватизацию; все доводы Предприятия о недостатках экспертного заключения, положенного судами в основу своих выводов, подробно исследованы и оценены судами; судебные расходы за проведение судебных экспертиз, которыми подтверждена недостоверность отчета Предприятия, обоснованно возложены на Предприятие; оснований для назначения повторной экспертизы у судов не имелось.

От Фонда имущества поступило ходатайство о рассмотрении кассационных жалоб в отсутствие его представителя.

В судебном заседании представители Комитета, Предприятия поддержали кассационные жалобы, подтвердив приведенные в них доводы, а также поддержали доводы друг друга. Представитель Общества против удовлетворения кассационных жалоб возражал по мотивам, изложенным в отзывах.

Фонд имущества о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, однако в суд своего представителя не направил, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и с учетом его ходатайства не может служить препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, на основании договора от 25.07.95 № 10-А192394 (в редакции дополнительных соглашений от 08.02.2008, от 15.05.2012 № 7) Общество арендует помещение 2-Н площадью 161,1 кв. м с кадастровым номером 78:31:1054:7:13:11, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Загородный пр., д. 5, лит. А.

Общество обратилось в Комитет с заявлением от 15.01.2014 о намерении реализовать преимущественное право приобретения арендуемого помещения в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ).

Распоряжением Комитета от 14.05.2014 № 817-рз оформлено решение о приватизации объекта нежилого фонда, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Загородный пр., д. 5, лит. А, пом. 2-Н, путем продажи Обществу как арендатору по преимущественному праву приобретения; определены условия приватизации; цена продажи объекта недвижимости установлена в соответствии с отчетом от 11.04.2014 № 31-8-0168(219)-2014 об оценке рыночной стоимости объекта, изготовленным Предприятием, в размере 45 000 000 руб. с рассрочкой платежа на 12 кварталов.

Фонд имущества, действующий от имени Комитета в качестве продавца государственного имущества, направил Обществу проект договора купли-продажи арендуемого помещения на условиях, определенных в распоряжении, по цене 45 000 000 руб.

Общество, не согласившись с предложенной Комитетом в лице Фонда имущества редакцией проекта договора, возвратило проект договора с протоколом разногласий по ряду условий, в том числе по цене объекта, предложив установить ее в размере 35 000 000 руб.

В связи с неурегулированием сторонами разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности).

Поскольку заключение договора с субъектом малого и среднего предпринимательства, отвечающим требованиям Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, для публичного образования является обязательным, возникшие при заключении договора разногласия могут быть переданы другой стороной на рассмотрение суда. При этом названным Законом не предусмотрена специальная процедура заключения договора купли-продажи с субъектом малого и (или) среднего предпринимательства, поэтому в случае возникновения между сторонами при заключении договора разногласий, в том числе по цене отчуждаемого имущества, исходя из части 3 статьи 1 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, части 4 статьи 3 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества», статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации применяются общие положения названного Кодекса о заключении договора (статьи 445, 446 Кодекса).

В случае передачи разногласий на рассмотрение суда условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 Кодекса).

В данном случае сторонами не было достигнуто соглашение по цене продажи помещения, а также по некоторым другим условиям договора.

Судебные акты в части урегулирования разногласий по иным, кроме цены, условиям участвующими в деле лицами в кассационном порядке не обжалуются, возражения в этой части не заявлены.

По смыслу статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества. Таким образом, Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком.

Вместе с тем обязательность для сторон сделки определенной оценщиком величины стоимости отчуждаемого недвижимого имущества не исключает исходя из положений части 8 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, статей 12, 13 Закона об оценочной деятельности возможности оспаривания такой оценки и в случае передачи спора на рассмотрение суда установление цены, по которой должна быть совершена сделка, в судебном порядке. При этом заявление покупателем в рамках переданного на рассмотрение суда преддоговорного спора требования о признании отчета оценщика недостоверным вопреки доводам Предприятия не противоречит ни положениям Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ и Закона об оценочной деятельности, ни разъяснениям, содержащимся в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92, поскольку достоверность величины рыночной стоимости нежилого помещения, использованной уполномоченным органом для определения его цены, подлежит проверке судом в ходе разрешения преддоговорного спора.

В связи с наличием разных отчетов оценщиков, представленных каждой из сторон в обоснование цены сделки, с учетом положений Закона об оценочной деятельности и разъяснений, изложенных в названном выше Информационном письме, суд первой инстанции определением от 02.12.2014 (с учетом определения от 19.12.2014 об исправлении опечаток) по ходатайству истца назначил судебную экспертизу, проведение которой поручил эксперту ФИО5, работающему в Торгово-промышленной палате города Кронштадта. На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы: соответствует ли отчет Предприятия от 11.04.2014 требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, стандартам оценки и правилам оценочной деятельности; в случае выявления недостатков отчета и несоответствия его указанным требованиям - повлияли ли данные недостатки на достоверность итоговой величины рыночной стоимости объекта; какова рыночная стоимость помещения 2-Н по состоянию на 15.01.2014 и на момент проведения экспертизы.

Согласно экспертному заключению от 24.02.2015 № 2п/14-ТПП-15, составленному экспертом ФИО5, в отчете Предприятия нарушены принципы существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости, достоверности; отчет не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности; допущенные в отчете неточности и ошибки повлияли на достоверность итоговой стоимости объекта оценки, так как в результате устранения недостатков рыночная стоимость помещения изменилась на 22,96%; рыночная стоимость помещения 2-Н по состоянию на 15.01.2014 составляет 34 670 000 руб., по состоянию на момент проведения экспертизы – 32 440 000 руб.

Суд первой инстанции, исследовав и оценив представленное экспертное заключение, с учетом доводов сторон и пояснений эксперта, данных им в судебном заседании, пришел к выводу о наличии оснований для назначения повторной экспертизы по тем же вопросам, в связи с чем определением от 29.05.2015 по ходатайству Предприятия назначена повторная судебная экспертиза по тем же вопросам, проведение которой поручено эксперту Некоммерческого партнерства Саморегулируемой организации оценщиков «Сообщество профессионалов оценки» ФИО6.

Согласно экспертному заключению от 19.06.2015 № 257/СЭ/2015, представленному ФИО6, отчет Предприятия от 11.04.2014 № 31-8-0168(219)-2014 не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности; выявленные в отчете недостатки повлияли на достоверность определения итоговой стоимости объекта оценки; рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 15.01.2014 округленно составляет 43 100 000 руб. (без учета налога на добавленную стоимость), по состоянию на момент проведения экспертизы (08.06.2015) – 42 700 000 руб.

Суд первой инстанции, исследовав представленное экспертное заключение и доводы сторон относительно данного заключения, а также заслушав пояснения эксперта в судебном заседании, с учетом имеющихся в заключении эксперта противоречий и отсутствия обоснований некоторых выводов, непредставления в распоряжение эксперта запрошенных им документов, в целях устранения противоречий в заключении эксперта определением от 08.12.2015 по ходатайству Общества назначил повторную судебную экспертизу по вопросу об определении рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на 15.01.2014, проведение которой поручил эксперту общества с ограниченной ответственностью «РМС-ОЦЕНКА» ФИО7.

Согласно экспертному заключению от 26.01.2016, составленному ФИО7, рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 15.01.2014 округленно составляет 31 000 000 руб. (без учета налога на добавленную стоимость).

После поступления данного экспертного заключения, по результатам исследования дополнительных доказательств и позиций сторон суд первой инстанции определением от 28.11.2016 назначил судебную экспертизу, проведение которой поручил эксперту Проектно-экспертного бюро ФИО4, по вопросу об определении рыночной стоимости помещения 2-Н с учетом его расположения на первом этаже.

Согласно экспертному заключению от 13.01.2017, составленному экспертом ФИО4, рыночная стоимость нежилого помещения с учетом его расположения на первом этаже округленно составляет 33 200 000 руб. (без учета налога на добавленную стоимость).

Суды, исследовав и оценив по правилам статей 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указанное экспертное заключение наряду с иными собранными по делу доказательствами, с учетом пояснений эксперта ФИО4, данных им в судебном заседании первой инстанции, пришли к выводу о соответствии этого заключения требованиям действующего законодательства, регулирующего оценочную деятельность, и признали данное заключение допустимым доказательством, которое может быть использовано для определения выкупной цены арендуемого нежилого помещения. При этом суды, подробно исследовав возражения Предприятия и Комитета, обоснованно посчитали недоказанным ответчиками, что экспертом были допущены такие отступления от требований законодательства в области оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, которые могли привести к существенному искажению результатов оценки и повлиять на итоговую величину рыночной стоимости помещения.

Ввиду отсутствия у судов сомнений в обоснованности заключения эксперта и необнаружения противоречий в выводах эксперта суды правомерно не усмотрели установленных частью 2 статьи 87 названного выше Кодекса оснований для назначения по ходатайству Предприятия повторной экспертизы.

При таких обстоятельствах вывод судебных инстанции об установлении продажной цены нежилого помещения на основании заключения эксперта ФИО4 соответствует имеющимся в деле доказательствам и нормам законодательства.

Возражения Предприятия и Комитета относительно данного экспертного заключения, в том числе в части примененных экспертом объектов-аналогов и со ссылкой на признанную экспертом в судебном заседании допущенную ошибку, повлекшую увеличение результата на 0,6%, подробно исследованы судами и мотивированно отклонены как не влияющие на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки в пределах допускаемой сложившимися методиками погрешности.

Доводы подателей жалоб, касающиеся недостатков заключения эксперта ФИО4, не могут быть приняты во внимание, поскольку не опровергают выводы эксперта и не подтверждают их недостоверность, необъективность или необоснованность, невозможность принятия данного заключения в качестве доказательства по делу, а свидетельствуют лишь о несогласии ответчиков с этими выводами.

Ссылка Предприятия на недоказанность недостоверности отчета от 11.04.2014 № 31-8-0168(219)-2014 несостоятельна, опровергается имеющимися в деле доказательствами, в том числе экспертным заключением ФИО6, которое в части экспертизы отчета Предприятия не было признано судом необоснованным и противоречивым, а также заключением эксперта ФИО4 об иной величине рыночной стоимости объекта оценки.

Вопрос о судебных расходах с учетом результата рассмотрения преддоговорного спора и подтверждения в ходе рассмотрения дела недостоверности отчета Предприятия разрешен апелляционным судом правильно.

При таком положении, с учетом отмены апелляционным судом решения от 26.05.2017 в части и изложения его резолютивной части в иной редакции, исходя из статей 180, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и отсутствия предусмотренных статьей 288 названного Кодекса оснований для отмены обжалуемого судебного акта подлежит оставлению в силе постановление апелляционного суда.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2017 по делу № А56-41346/2014 оставить без изменения, а кассационные жалобы Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга и Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» – без удовлетворения.

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

А.В. Кадулин

Т.И. Сапоткина