Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 13АП-41252/2023, 13АП-41253/2023) Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу и общество с ограниченной ответственностью «Автобаза «ТУРИСТ» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.10.2023 по делу № А56-46382/2023 (судья
ФИО3), принятое по заявлению

Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в лице Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга»

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу

3-и лица: 1) общество с ограниченной ответственностью «Автобаза «ТУРИСТ»;
2) общество с ограниченной ответственностью «Холдинговая компания «Созвездие Водолея»

о признании незаконными действий,

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга в лице Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» (далее - Комитет) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее - Управление), о признании незаконными действий по государственной регистрации соглашения об уступке права аренды земельного участка от 05.12.2022 к договору аренды земельного участка от 26.02.2010 № 07/ЗК-04925 за номером 78:11:006084:1031-78/011/2023-5 от 20.02.2023.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Автобаза «ТУРИСТ» (далее - Общество) и общество с ограниченной ответственностью «Холдинговая компания «Созвездие Водолея» (далее - Компания).

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.10.2023 заявление удовлетворено, действия Управления по государственной регистрации указанного соглашения признаны незаконными.

Управление, не согласившись с решением суда, подало апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование апелляционной жалобы Управление указало, что с учетом дополнительного соглашения от 01.11.2022 об увеличении срока действия договора до 31.10.2025 договор аренды следует считать заключенным на срок более пяти лет, в связи с чем арендатор был вправе передать свои права и обязанности по договору без согласия арендодателя.

Также Управление полагает, что заявителем избран ненадлежащий способ защиты своего права, поскольку сделка по передаче прав и обязанностей арендатора без согласия арендодателя не является ничтожной; защита прав Комитета, по мнению Управления, должна осуществляться путем обращения в суд с иском о расторжении договора, как это установлено пунктом 6.3.5 договора аренды.

Кроме того, Управление указало, что Комитетом не указано, каким образом должно быть устранено нарушение его прав, в решении суда также отсутствует указание на обязанность Управления совершить какие-либо действия, направленные на устранение нарушения прав и законных интересов собственника земельного участка.

Общество, также не согласившись с решением суда, подало апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование своей апелляционной жалобы Общество указало, что представителем Комитета, подписавшим заявление является ФИО4, действующая на основании доверенности 78AB2962457 от 29.12.2022, при этом представителем Комитета к заявлению приложен диплом о профессиональной переподготовке от 05.11.2002, однако диплом о высшем юридическом образовании ФИО4 представлен не был. В этой связи общество полагает, что судом были нарушены нормы процессуального права, в частности часть 3 статьи 59, часть 1 статьи 199 АПК РФ, что повлекло за собой отказ в удовлетворении ходатайства об оставлении искового заявления без рассмотрения и вынесение решения по существу спора.

Представителем Комитета, подписавшим административное исковое заявление является ФИО4, действующая на основании доверенности 78 AB 2962457 от 29.12.2022 года. Представителем Комитета приложен диплом о профессиональной переподготовке серия ПП № 266083 от 5 ноября 2002 года. Диплом о высшем юридическом образовании ФИО4 в суд не представлен.

Кроме того, Общество указало, что договор аренды земельного участка от 26.02.2010 № 07/ЗК-04925 заключен на срок более пяти лет, а вывод суда о наличии договора сроком менее пяти лет ошибочен и не соответствует нормам пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, пункта 1 статьи 420 ГК РФ и пункта 4 статьи 8 Федерального закона от 14.03.2022 № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Помимо этого, Общество указало, что уступка прав арендатора по договору аренды земельного участка от 26.02.2010 № 07/ЗК-04925 Компании действительна и без получения на то согласия Комитета, при этом вывод суда о незаконности регистрации перехода прав и обязанностей по договору на основании отсутствия согласия Комитета как арендодателя и уведомления от арендатора не соответствует пункту 9 статьи 22 ЗК РФ и условиям договора.

В отзыве на апелляционную жалобу Управления Общество поддержало доводы заинтересованного лица и просило отменить решение суда первой инстанции.

05.02.2024 в апелляционный суд также поступил отзыв Комитета на апелляционную жалобу, согласно которому Комитет просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представитель Управления доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить.

Представитель Комитета по доводам апелляционной жалобы возражал, поддержал позицию отзыва на апелляционную жалобу.

Общество и Компания, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, в связи с чем апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие их представителей в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Комитетом и Обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 26.02.2010 № 07/ЗК-04925 (далее - Договор).

Согласно пункту 3.1 Договора он действует по 04.01.2013 и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 6.1 Договора в случае, если до окончания срока действия Договора ни одна из сторон не уведомит другую сторону о прекращении Договора, то Договор считается продленным на неопределенный срок.

01.11.2022 между Комитетом и Обществом заключено дополнительное соглашение № 2 (далее - дополнительное соглашение № 2), по которому срок действия договора установлен до 31.10.2025.

Договор и дополнительное соглашение № 2 зарегистрированы в установленном порядке.

05.12.2022 между Обществом и Компанией было заключено соглашение об уступке права аренды земельного участка (далее - Соглашение об уступке) по Договору.

20.02.2023 Соглашение об уступке было зарегистрировано Управлением за номером 78:11:0006084:1031-78/011/2023 -5.

Комитет, считая, что Управление незаконно зарегистрировало дополнительное соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды, заключенному на срок менее пяти лет, без разрешения арендодателя, обратился с настоящим заявлением в арбитражный суд.

Суд первой инстанции, исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, признал заявление Комитета обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Изучив материалы дела, заслушав объяснения представителей Управления И комитета, проверив доводы апелляционных жалоб, суд апелляционной инстанции не находит оснований для ее удовлетворения и отмены обжалуемого судебного акта, в связи со следующим.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Отношения, связанные с государственным кадастровым учетом объектов недвижимости и государственной регистрацией прав на объекты недвижимости, а также сделок с таким имуществом регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ).

Согласно части 2 статьи 14 Закон № 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (пункт 2).

В силу пункта 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено названным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Пунктом 5 статьи 22 ЗК РФ арендатору земельного участка предоставлено право передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

В то же время пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ предусмотрено право арендатора земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, при его аренде на срок более чем пять лет, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Таким образом, арендатор вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без согласия арендодателя, если договор аренды заключен на срок более чем пять лет или договором аренды, заключенным на срок менее пяти лет, не предусмотрена необходимость получения согласия арендодателя.

Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 ГК РФ).

В рассматриваемом случае первоначально определенный Договором срок его действия установлен до 04.01.2013 (пункт 3.1 Договора), то есть на срок менее трех лет.

Впоследствии Дополнительным соглашением № 2, заключенным Комитетом и Обществом 01.11.2022, срок действия Договора установлен до 31.10.2025, то есть на срок трех.

Следовательно, исходя из условий Договора в первоначальной редакции и содержания дополнительного соглашения № 2, увеличение на три года срока Договора, не дает оснований считать договор аренды заключенным на срок более пяти лет и применять к данному договору положения пункта 9 статьи 22 ЗК РФ.

В то же время в пункте 4.4.10 Договора стороны согласовали, что арендатор обязан не заключать договоры и не вступать в сделки, следствием которых является или может являться какое-либо обременение предоставленных арендатору по договору имущественных прав, в частности переход их к иному лицу без письменного разрешения арендодателя.

Доказательства получения согласия арендодателя на переуступку прав и обязанностей по договору в материалах дела отсутствуют.

В силу статьи 392.3 ГК РФ в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга.

В соответствии с пунктом 2 статьи 391 ГК РФ перевод должником своего долга на другое лицо при отсутствии согласия кредитора является ничтожным.

Таким образом, с учетом пункта 2 статьи 391, пункта 2 статьи 615 ГК РФ имелись основания считать сделку, представленную на государственную регистрацию, ничтожной в силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 26 Закон № 218-ФЗ регистрирующий орган должен приостановить государственную регистрацию, если сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной (пункт 13); в представленных документах отсутствует подтверждение наличия в случаях, предусмотренных федеральным законом, согласия на совершение сделки, подлежащей государственной регистрации или являющейся основанием для государственной регистрации права, ограничения или обременения права, третьего лица, органа юридического лица, государственного органа или органа местного самоуправления, если из федерального закона следует, что такая сделка ничтожна (пункт 15).

Таким образом, суд первой инстанции правомерно признал незаконными действия регистрирующего органа (Управления) по государственной регистрации Дополнительного соглашения N 2, заключенного в отсутствие письменного разрешения Комитета.

Доводы подателей жалоб о том, что с учетом Дополнительного № 2 Договор в данном случае следует считать заключенным на срок более пяти лет, являлись предметом исследования суда первой инстанции и правомерно отклонены им, поскольку исходя из положений статьи 22 ЗК РФ, а также позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, принятой и отраженной в определении от 17.12.2008 по делу № А21-6182/2007, не следует, что исчисление пятилетнего срока производится путем суммирования сроков.

Доводы подателей жалоб об обратном основаны на неверном толковании действующего законодательства.

Доводы апелляционной жалобы Управления об избрании Комитетом ненадлежащего способа защиты также подлежит отклонению с учетом наличия у зарегистрированного дополнительного соглашения признаков ничтожной сделки.

Кроме того, отклоняя доводы апелляционной жалобы Общества о нарушении судом норм процессуального права и неправомерном отказе в удовлетворении ходатайства Общества об оставлении заявления без рассмотрения по причине подписания и подачи искового заявления в суд представителем по доверенности, не имеющим высшего юридического образования, апелляционный суд отмечает следующее.

В соответствии с разъяснениями пункта 22 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.12.2021 № 46 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции», по смыслу части 3 статьи 59, части 1 статьи 126 АПК РФ к исковому заявлению должны быть приложены копии документов о высшем юридическом образовании или об ученой степени по юридической специальности представителя, подписавшего исковое заявление, либо документов, удостоверяющих его статус адвоката, патентного поверенного, арбитражного управляющего, единоличного органа управления организации.

Частью 6 статьи 59 АПК РФ установлено, что представителем в арбитражном суде может быть дееспособное лицо с надлежащим образом оформленными и подтвержденными полномочиями на ведение дела, за исключением лиц, указанных в статье 60 АПК РФ.

В силу части 4 статьи 61 АПК РФ иные оказывающие юридическую помощь лица представляют суду документы о высшем юридическом образовании или об ученой степени по юридической специальности, а также документы, удостоверяющие их полномочия. Полномочия на ведение дела в арбитражном суде должны быть выражены в доверенности, выданной и оформленной в соответствии с Федеральным законом, а в случаях, предусмотренных международным договором Российской Федерации или Федеральным законом, в ином документе.

Аналогичная правовая позиция содержится в ответе на вопрос № 6 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.12.2019, в котором указано, что согласно пунктам 2-4 части 5 статьи 10 Федерального закона от 29.12.2012 N 273-ФЗ «Об образовании в Российской Федерации» (далее - Закон № 273-ФЗ) высшим образованием в Российской Федерации являются бакалавриат, специалитет, магистратура, подготовка кадров высшей квалификации.

Имеющими высшее юридическое образование признаются - лица, прошедшие обучение по программам бакалавриата, специалитета, магистратуры либо подготовки кадров высшей квалификации по направлению подготовки (специальности) «юриспруденция» с присвоением квалификации «бакалавр», «магистр», «юрист», «судебный эксперт», «исследователь», «преподаватель-исследователь».

Согласно части 9 статьи 60 Закона № 273-ФЗ лицам, освоившим программы подготовки научно-педагогических кадров в аспирантуре (адъюнктуре) и защитившим в установленном законодательством Российской Федерации порядке научно-квалификационную работу (диссертацию) на соискание ученой степени кандидата наук, присваивается ученая степень кандидата наук по соответствующей специальности научных работников и выдается диплом кандидата наук.

С учетом изложенного соблюдение требований части 3 статьи 59 АПК РФ о наличии высшего юридического образования у лиц, выступающих представителями в суде, может подтверждаться дипломом бакалавра, дипломом специалиста, дипломом магистра, дипломом об окончании аспирантуры (адъюнктуры) по юридической специальности, дипломом кандидата наук или дипломом доктора наук.

Таким образом, документы, подтверждающие полномочия ФИО4, на подписание заявления, соответствуют требованиям законодательства, представлены заявителем при обращении в суд, в связи с чем основания для оставления заявления без рассмотрения у суда первой инстанции отсутствовали.

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения апелляционных жалоб, доводы которых не опровергают правомерности выводов суда и не могут служить основанием для отмены состоявшегося судебного акта.

Судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства и исследованы доказательства, представленные сторонами по делу, правильно применены подлежащие применению нормы материального права, обстоятельства, установленные статьей 270 АПК РФ в качестве оснований для отмены либо изменения судебного акта, апелляционным судом не установлены.

В порядке статьи 110 АПК РФ расходы по уплаченной государственной пошлине по апелляционным жалобам относятся на их подателей.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.10.2023 по делу № А56-46382/2023 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

В.Б. Слобожанина

Судьи

И.В. Масенкова

Е.И. Пивцаев

Резолютивная часть размещена в системе автоматизации судопроизводства 06 февраля 2024 года