Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер АП-24792/2017 ) Комитета имущественных отношений Санкт-Петербургана решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.08.2017 по делу № А56-539/2017 (судья Кротов С.М.), принятое

по иску Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга

к ООО "Радуга"

о взыскании,

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Радуга" (далее - ответчик, Общество) о взыскании 5 427 884 руб. 31 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 13.10.2011 №15/ЗКС-02118 за период с 14.07.2015 по 31.12.2016 , 1 625 488 руб. 24 коп. пеней за просрочку платежей за период с 15.07.2015 по 01.11.2016.

Общество обратилось в арбитражный суд со встречным иском к Комитету о зачете арендной платы с учетом произведенных переплат в соответствии с п. 4.9 договора от 13.10.2011 № 15/ЗКС-02118 и взыскании 4 192 681 руб. 03 коп. неосновательного обогащения, 567 821 руб. 83 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.

Решением от 02.08.2017 в удовлетворении иска Комитета отказано, суд зачел арендную плату по договору от 13.10.2011 №15/ЗКС-02118 с учетом произведенных переплат согласно произведенному расчету в соответствии с п. 4.9 договора, в остальной части в удовлетворении встречного иска отказано.

В апелляционной жалобе Комитет, считая решение незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права, просит решение изменить, удовлетворить иск Комитета в полном объеме, в удовлетворении встречного иска отказать, указывая, что после истечения срока ввода объекта в эксплуатацию 31.12.2014 в связи с отсутствием документов о вводе в эксплуатацию результата инвестирования арендная плата рассчитывалась в размере и порядке, предусмотренном разделом 4 договора, с 14.07.2015 (дата ввода объекта в эксплуатацию) по 05.06.2016 арендная плата рассчитана Комитетом с учетом применения кода функционального использования территории 18.0, о чем арендатору было направлено уведомление 07.10.2016 №110298-3, при этом арендная плата является регулируемой ставкой, таким образом, направление арендатору уведомления о расчете арендой платы с применением коэффициента 18 носит информативный характер, с 06.06.2016 после предоставления ответчиком ведомости инвентаризации по функциональному использованию участка №44471Г-16/1 арендная плата рассчитывалась в соответствии с указанной ведомостью. По мнению подателя жалобы, вывод суда первой инстанции о том, что у Общества возникла переплата арендных платежей размере 5 970 175 рублей, является ошибочным, так как в соответствии со статьей 1109 ГК РФ не подлежит возврату в качестве неосновательного обогащения денежная сумма, предоставленная во исполнение несуществующего обязательства.

В судебном заседании представитель ответчика возразил против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение оставить без изменения.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению городским имуществом Правительства Санкт-Петербурга (правопредшественник Комитета, арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 13.10.2011 № 15/ЗКС-02118, по условиям которого арендатору передан во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 78:7:3282:7, площадью 3112 кв.м., расположенный по адресу: <...> участок 1 (южнее пересечения с Динамовской ул.).

Согласно пунктам 1.1, 1.2, 9.1, 9.2 договора земельный участок относится к землям населенных пунктов и предоставляется для осуществления инвестиционного проекта по строительству многоэтажного и подземного гаража (полузаглубленный паркинг); договор вступает в силу с момента его заключения и действует до 27.04.2013. По завершению строительства и выполнения условий договора раздела 5 оформляется договор аренды земельного участка на 49 лет.

В силу пункта 4.1 договора арендатор в соответствии с условиями договора перечисляет в бюджет Санкт-Петербурга денежные средства, составляющие отчисления в бюджет Санкт-Петербурга на развитие городской инфраструктуры. Общая сумма денежных средств, подлежащих перечислению арендатором в бюджет Санкт-Петербурга на развитие городской инфраструктуры, в соответствии с Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 13.07.011 №982 - не предусмотрено. Инвестиционная стоимость комплекса прав на земельный участок составляет 4 700 000 руб.

В соответствии с пунктом 4.9 договора в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) Санкт-Петербурга, регулирующих исчисление арендной платы, а также вида деятельности арендатора (в рамках целей использования участка в соответствии с пунктом 1.2. договора) арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке. Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор. Момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее 5 дней с даты его отправки заказным письмом по адресу, указанному в договоре.

Согласно пункту 4.10 договора арендатор перечисляет арендную плату не позднее десятого числа первого месяца оплачиваемого квартала.

В соответствии с пунктом 8.3 договора в случае нарушения условий п.п. 4.3, 4.10, 6.2.7, 7.5 договора арендатору начисляются пени в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Согласно пункту 5.2.2 договора в редакции дополнительного соглашения от 07.04.2014 №1 началом реализации инвестиционного проекта является 28.09.2011. Окончание второго этапа проекта - получение разрешения на ввод Результата инвестирования в эксплуатацию в срок до 31.12.2014.

Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга 14.07.2015 выдано разрешение № 78-13-15-2015 на ввод объекта в эксплуатацию.

Обществом в адрес Комитета направлена Ведомость инвентаризации земельного участка по функциональному использованию территории по состоянию на 06.06.2016 №44471Г-16/1.

Комитетом направлено Обществу уведомление об изменении арендной платы от 07.10.2016 №110298-32, согласно которому размер квартальной арендной платы по договору за период с 14.07.2015 по 30.11.2015 с учетом применения кода функционального использования территории 18.00 составляет 1 538 675 руб. 57 коп.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору, наличие задолженности по арендной плате, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Возражая против удовлетворения иска Комитета, Общество указало, что исходя из условий пункта 4. 9 договора пересчет арендной платы за период, предшествующий 06.06.2016, на основании уведомления Комитета от 07.10.2016 неправомерен. Кроме того, на стороне арендатора имеется переплата платежей по договору, так как по претензии Комитета от 01.12.2015 №73812-32/15 Обществом Комитету было перечислено по платежному поручению от 24.12.2015 №95 5 970 175 рублей пеней в отсутствие оснований для их начисления , что послужило основанием для обращения в арбитражный суд со встречным иском о зачете арендной платы с учетом произведенных переплат в соответствии с п. 4.9 договора от 13.10.2011 №15/ЗКС-02118 и взыскании 4 192 681 руб. 03 коп. неосновательного обогащения в виде уплаченных денежных средств, превышающих зачитываемые арендные платежи, 567 821 руб. 83 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.

Суд первой инстанции в удовлетворении иска Комитета отказал, зачел арендную плату по договору с учетом произведенных переплат, согласно произведенному расчету в соответствии с п. 4.9 договора, в удовлетворении остальной части встречного иска отказал, указывая, что спорный договор является действующим, в связи с чем перечисленные по договору денежные средства не подлежат возврату как неосновательное обогащение.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд пришел к выводу, что обжалуемое решение подлежит отмене.

На основании статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.

Согласно части 3 ст. 39.7 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Из материалов дела следует, что арендная плата за период с 14.07.2015 по 05.06.2016 рассчитана Комитетом по коду функционального использования 18.00 в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 05.12.2007 N 608-119 "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга", Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 N 1379 "О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга" и ее размер в квартал составляет 1 538 675 руб. 77 коп., о чем Общество было извещено уведомлением от 07.10.2016 №110298-32.

Исходя из того, что указанное уведомление направлено ответчику только 22.10.2016, на основании пункта 4.9 договора суд первой инстанции сделал вывод о неправомерности расчета арендной платы за период, предшествующий дате направления соответствующего уведомления (с 14.07.2015 по 05.06.2016) в новом размере.

Апелляционный суд полагает данный вывод суда первой инстанции ошибочным.

Согласно пункту 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного уведомление Комитета от 07.102016 об изменении размера арендной платы носило уведомительный характер.

Определение арендной платы по коду функционального использования 18.00 после истечения срока реализации инвестиционного проекта (31.12.2014) соответствует положениям Постановления Правительства Санкт-Петербурга от 29.05.2013 N 356 "О внесении изменений в Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 15.03.2005 N 275, от 26.11.2009 N 1379, от 30.12.2010 N 1813".

После предоставления Комитету ведомости инвентаризации земельного участка по функциональному использованию территории от 22.06.2016 N 4471Г-16/1 по состоянию на 06.06.2016 арендная плата за период с 06.06.2016 по 31.12.2016 правомерно определена на основании указанной ведомости, размер которой ответчиком не оспаривается.

Учитывая изложенное, иск Комитета о взыскании с Общества 5 427 884 руб. 31 коп. задолженности по арендной плате за период с 14.07.2015 по 31.12.2016 , 1 625 488 руб. 24 коп. пеней за просрочку платежей за период с 15.07.2015 по 01.11.2016 подлежит удовлетворению.

В то же время, судом первой инстанции правомерно установлено, что основания для начисления Обществу неустойки по договору в размере 5 970 175 рублей у Комитета отсутствовали.

Так, согласно пункту 7.5 договора, в случае несоблюдения срока строительства, указанного в п. 5.2.2 договора, арендатор в месячный срок со дня истечения указанного срока перечисляет на расчетный счет, указанный в п. 4.4. договора, денежные средства, составляющие разность суммы денежных средств, указанных в п. 4.1.1. договора, и суммы денежных средств, фактически перечисленных арендатором во исполнение п. 4.1. договора, с начислением на подлежащую перечислению сумму денежных средств процентов, равных ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации на день подписания договора, за период времени с даты подписания договора до даты указанной в п.5.2.2. договора.

В силу п. 4.1 договора арендатор в соответствии с условиями договора перечисляет в бюджет Санкт-Петербурга денежные средства, составляющие отчисления в бюджет Санкт-Петербурга на развитие городской инфраструктуры. Общая сумма денежных средств, подлежащих перечислению арендатором в бюджет Санкт- Петербурга на развитие городской инфраструктуры, в соответствии с Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 13.07.2011 № 982 - не предусмотрено.

Инвестиционная стоимость комплекса прав на земельный участок составляет 4700 000 руб. Пункт 4.1.1. в договоре № 15/ЗКС-02118 от 13.10.2011 отсутствует. Таким образом, действующая редакция договора не предполагает возможности начисления каких-либо дополнительных платежей по п. 7.5. договора ввиду отсутствия в договоре п. 4.1.1.

Согласно статье 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

В соответствии с разъяснениями, данными в пунктах 1, 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.12.2001 N 65 "Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований", для прекращения обязательства зачетом заявление о зачете должно быть получено соответствующей стороной. Обязательство не может быть прекращено зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил, после предъявления иска к лицу, имеющему право заявить о зачете.

В этом случае зачет может быть произведен при рассмотрении встречного иска.

На основании изложенного требование ответчика по встречному иску о зачете произведенной оплаты неустойки в счет оплаты арендной платы правомерно признано судом обоснованным, а также сделан правильный вывод об отсутствии оснований для возврата в качестве неосновательного обогащения уплаченных денежных средств в сумме, превышающей сумму задолженности, поскольку договор сторон является действующим.

Исходя из изложенного в результате взаимозачета с Общества в пользу Комитета подлежит взысканию 1 625 488 руб. 24 коп. неустойки.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.08.2017 по делу № А56-539/2017 отменить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Радуга" (адрес: 197110, Санкт-Петербург, наб. Мартынова д. 20, лит.А, ОГРН: <***>) в пользу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд д. 1, лит. Б, ОГРН: <***>) 5427884 руб. 31 коп. задолженности, 1625488 руб. 24 коп. пеней.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Радуга" (адрес: 197110, Санкт-Петербург, наб. Мартынова д. 20, лит.А, ОГРН: <***>) в доход федерального бюджета 58267 рублей государственной пошлины по иску.

Зачесть сумму платежа по платежному поручению от 24.12.2015 №95 в счет арендной платы по договору от 13.10.2011 №15/ЗКС-02118.

В остальной части встречного иска отказать.

В результате зачета взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Радуга" (адрес: 197110, Санкт-Петербург, наб. Мартынова д. 20, лит.А, ОГРН: <***>) в пользу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд д. 1, лит. Б, ОГРН: <***>) 1625488 руб. 24 коп. пеней.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Радуга" (адрес: 197110, Санкт-Петербург, наб. Мартынова д. 20, лит.А, ОГРН: <***>) в доход федерального бюджета 1500 рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд д. 1, лит. Б, ОГРН: <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Радуга" (адрес: 197110, Санкт-Петербург, наб. Мартынова д. 20, лит.А, ОГРН: <***>) 6000 рублей расходов по государственной пошлине по встречному иску.

Выдать обществу с ограниченной ответственностью "Радуга" справку на возврат из федерального бюджета 7806 руб. 03 коп. излишне уплаченной государственной пошлины по встречному иску.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

И.А. Тимухина

Судьи

В.М. Горбик

Е.В. Жиляева