Гражданский кодекс часть 1

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Эликон-Дизайн» Стрижовой Т.А. (доверенность от 08.06.2021), от акционерного общества «Континент» Гордеева Ю.Е. (доверенность от 21.10.2021),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Эликон-Дизайн» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.05.2021 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2021 по делу № А56-58904/2020,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Эликон-Дизайн», адрес: 117638, Москва, м.о. Зюзино вн.тер.г., Одесская ул., д. 2, эт. 2, пом. 2 часть, ОГРН 1047796766896, ИНН 7713538010 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к акционерному обществу «Континент», адрес: 197046, Санкт-Петербург, м.о. Посадский вн.тер.г., ул. Мира., д. 35, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН 1157847215646, ИНН 7813224458 (далее - Компания), о взыскании 301 025 руб. 35 коп. неосновательного обогащения в виде необоснованного удержания обеспечительного платежа по договорам аренды от 29.12.2017 № 29-12/17 и от 14.12.2019 № 14/12/2019, 2552 руб. 25 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами в связи с несвоевременным возвратом обеспечительного платежа за период с 20.05.2020 по договору № 29-12/17 и с 13.05.2020 по договору № 14/12/2019 по день фактического исполнения, 129 000 руб. убытков в виде реального ущерба, 281 250 руб. компенсации юридических расходов на досудебной стадии разрешения спора.

На основании указанного иска возбуждено дело № А56-58904/2020.

Компания обратилась в Арбитражный суд города Москвы с иском к Обществу о взыскании 2 710 990 руб. 05 коп., в том числе 2 262 612 руб. 70 коп. задолженности по арендной плате и оплате коммунальных услуг по договору от 29.12.2017 № 29-12/17 и 448 377 руб. 98 коп. задолженности по арендной плате и оплате коммунальных услуг по договору от 14.12.2019 № 14/12/2019. Делу, возбужденному на основании указанного искового заявления, присвоен номер А40-145450/2020.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 05.10.2020 по делу № А40-145450/2020 требование Компании о взыскании с Общества 2 262 612 руб. 70 коп. задолженности по договору от 29.12.2017 № 29-12/17 выделено в отдельное производство и передано по подсудности на рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.11.2020 выделенное требование принято к производству; возбуждено дело № А56-98961/2020.

Определением от 05.02.2021 дела № А56-58904/2020 и А56-98961/2020 объединены в одно производство для совместного рассмотрения с присвоением объединенному делу номера А56-58904/2020.

В ходе рассмотрения дела Компания уточнила исковые требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), просила взыскать с Общества 2 076 868 руб. 39 коп., в том числе 1 867 687 руб. 40 коп. задолженности по арендной плате по договору от 29.12.2017 № 29-12/17 за период с 08.04.2020 по 01.07.2020 и 209 180 руб. 99 коп. пеней за период с 08.04.2020 по 21.07.2020.

Решением от 17.05.2021 с Общества в пользу Компании взыскано 1 867 687 руб. 40 коп. основного долга, 209 180 руб. 99 коп. пеней, 36 555 руб. расходов по уплате государственной пошлины; в удовлетворении иска Общества отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2021 решение от 17.05.2021 изменено в части расходов по уплате государственной пошлины; с Общества в доход федерального бюджета взыскано 33 384 руб. государственной пошлины по иску Компании.

Общество в кассационной жалобе просит отменить названные судебные акты, ссылаясь нанеправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов обстоятельствам дела. По мнению подателя жалобы, не подлежала взысканию арендная плата за период, когда у арендатора отсутствовал доступ в спорные помещения; суды не дали оценки доводам Общества о расторжении договоров.

В судебном заседании представитель Общества поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представитель Компании против удовлетворения жалобы возражал, считая выводы судов правильными.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Компания (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 29.12.2017 № 29-12/17 (в редакции дополнительного соглашения от 31.12.2019 № 2) аренды нежилых помещений № 41, 42, 44-48, 50-53, часть пом. № 49 общей суммарной площадью 459,14 кв. м, расположенных в Многофункциональном комплексе с офисами, торговыми помещениями и апартаментами по адресу: Москва, Одесская ул., д. 2, сроком до 01.07.2020.

В соответствии с пунктами 4.1, 4.4 договора № 29-12/17 ежемесячная арендная плата состоит из фиксированной части, компенсации расходов на содержание помещений и оплаты услуг управляющей компании; размер ежемесячной фиксированной части арендной платы составляет 817 133 руб. 20 коп.; компенсация расходов на содержание помещений включает расходы за коммунальные услуги (энергоснабжение, водоснабжение, отопление, вывоз мусора), которые оплачиваются арендатором по фактическому потреблению (показаниям приборов учета) на основании выставляемых документов; ежемесячная плата за услуги управляющей компании составляет 114 785 руб.; счета подлежат оплате в течение 5 рабочих дней с момента их выставления арендодателем.

Арендная плата вносится арендатором в срок до 7-го числа текущего месяца путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя (пункт 4.2 договора № 29-12/17).

Пунктом 4.8 данного договора предусмотрено право арендодателя отказаться от исполнения договора в случае невнесения арендатором арендной платы в сроки и в порядке, которые установлены договором, в том числе приостановить предоставление услуг, расторгнуть договор в одностороннем порядке без обращения в суд и взыскать арендную плату вместе с неустойкой.

Согласно пункту 4.9 договора № 29-12/17 арендатор выплачивает обеспечительный платеж в счет обеспечения исполнения обязательств по договору в размере, эквивалентном ежемесячной фиксированной арендной плате. Сумма обеспечительного платежа не является обеспечением обязательств по оплате арендной платы и не подлежит зачету в счет арендной платы за какой-либо период пользования помещениями; перечисление арендатором обеспечительного платежа не освобождает от обязанности оплачивать арендную плату; по письменному соглашению сторон обеспечительный платеж может быть засчитан в счет оплаты фиксированной части арендной платы за последний месяц аренды (пункт 4.13).

Пунктом 5.2.5 договора № 29-12/17 арендодателю предоставлено право прекратить доступ арендатора, его посетителей, клиентов в помещения в случае одноразовой просрочки любых платежей по договору более чем на 15 календарных дней, а также систематических просрочек (двух и более просрочек по уплате любых платежей по договору на срок 5 календарных дней и более в течение любого одного годового периода аренды) до устранения нарушений.

Пунктом 6.1 договора № 29-12/17 за нарушение арендатором сроков внесения платежей, предусмотренных договором, установлена ответственность арендатора в виде штрафной неустойки (пеней) в размере 0,1 процента от суммы задолженности за каждый день просрочки; в случае нарушения арендатором сроков платежа арендодателю предоставлено право приостановить исполнение всех или части своих обязательств по договору аренды, в том числе прекратить доступ работников и посетителей в помещения в соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Между теми же сторонами был заключен договор от 14.12.2019 № 14/12/2019 аренды нежилых помещений № 32, 32а, 33, 34, 37-40 общей суммарной площадью 90 кв. м, расположенных в здании Бизнес-центра «Лотос» по указанному выше адресу, сроком до 01.07.2020.

В соответствии с пунктом 4.1 договора № 14/12/2019 ежемесячная арендная плата состоит из фиксированной части, равной 195 000 руб., и компенсации расходов на содержание помещений.

Фиксированная часть арендной платы подлежит внесению в срок до 7-го числа текущего месяца путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя (пункт 4.2 договора № 14/12/2019).

Пунктом 4.8 договора № 14/12/19 предусмотрено право арендодателя отказаться от исполнения договора, в том числе приостановить предоставление услуг, в случае невнесения арендатором арендной платы более чем за два месяца подряд в сроки, установленные договором.

Согласно пункту 4.9 договора № 14/12/19 арендатор выплачивает обеспечительный платеж в сумме, соответствующей однократному ежемесячному размеру фиксированной арендной платы. Условия использования обеспечительного платежа аналогичны предусмотренным договором № 29-12/17.

Пунктом 6.1 договора арендодателю предоставлено право в случае нарушения арендатором сроков платежа приостановить исполнение всех или части своих обязательств по договору аренды, в том числе прекратить доступ работников и посетителей в помещения в соответствии с пунктом 2 статьи 328 ГК РФ, а также применить к имуществу арендатора режим удержания.

Помещения были переданы арендатору, использовались им.

В связи с осложнением эпидемиологической обстановки Общество направило в адрес Компании письмо от 20.03.2020, в котором просило расторгнуть договор № 14/12/19 со ссылкой на статью 451 ГК РФ.

В письме от 27.03.2020 Общество просило снизить арендную ставку по договору № 29-12/17 до 1/3 от установленной договором.

В письме от 20.04.2020 Общество просило уменьшить на 50 процентов арендную плату на ближайшие три месяца (апрель, май, июнь) по договору № 29-12/17, подтвердило намерения расторгнуть договор № 14/12/19, предупредило, что в случае непринятия арендодателем предложения о снижении арендной платы по договору № 29-12/17 будет вынуждено обратиться в арбитражный суд с требованиями о расторжении данных договоров с 01.04.2020.

Как указало Общество в исковом заявлении, с 23.04.2020 арендодатель приостановил допуск сотрудников арендатора в арендуемые помещения, заблокировал возможность выноса/вывоза имущества арендатора, находящегося в этих помещениях. Данные действия были расценены арендатором как оферта арендодателя расторгнуть договоры, в связи с чем Общество телеграммой от 29.04.2020 сообщило о принятии оферты и расторжении договоров.

В дальнейшем письмом от 30.04.2020 Общество просило Компанию произвести зачет страхового депозита в счет платежей, причитающихся по обоим договорам аренды за период по 22.04.2020.

С целью вывоза имущества из спорных помещений Общество заключило с грузоперевозчиком договор от 08.05.2020 № 107984 оказания услуг по вывозу имущества на сумму 129 000 руб. Ввиду создания арендодателем препятствий в доступе к помещениям услуги фактически не были оказаны, однако оплачены заказчиком.

Общество, ссылаясь на прекращение арендных правоотношений 22.04.2020, наличие переплаты по договорам с учетом зачета ранее произведенных обеспечительных платежей, причинение ему убытков в размере расходов по оплате услуг перевозчика неправомерными действиями арендодателя по недопуску в помещения, обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.

В свою очередь, Компания, ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором обязательств по внесению платежей по договору № 29-12/17, обратилась в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности с начислением пеней (с учетом выделения требований в отдельное производство).

В силу статьи 450 ГК РФ, по общему правилу, договор может быть изменен или расторгнут по соглашению сторон, по требованию одной стороны судом в случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором, а также во внесудебном одностороннем порядке, когда такой односторонний отказ от договора или одностороннее изменение договора допускаются этим Кодексом, другими законами или договором.

В данном случае договорами арендатору не было предоставлено право на односторонний отказ от договоров, соглашение о расторжении договоров сторонами достигнуто не было, с соответствующими требованиями в суд о расторжении договоров арендатор не обращался. При таких обстоятельствах суды пришли к правильному выводу об отсутствии оснований считать договоры прекращенными ранее определенного в них срока (01.07.2020).

Относительно расчетов сторон по договорам суды правомерно исходили из следующего.

Статьей 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее - Закон № 98-ФЗ) предусмотрены меры поддержки арендаторов недвижимого имущества в связи с введением на территории субъекта Российской Федерации режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. Соответствующей мерой вправе воспользоваться арендатор определенной категории при определенных условиях.

Пунктом 1 статьи 19 Закона № 98-ФЗ предусмотрена обязанность арендодателя заключить дополнительное соглашение об отсрочке уплаты арендной платы по обращению арендатора, отвечающего определенным критериям. Однако с требованием об отсрочке арендной платы Общество к Компании не обращалось.

Пунктом 2 той же статьи предусмотрена возможность изменения размера арендной платы по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года. Между тем соглашение об изменении размера арендной платы сторонами достигнуто не было.

Пунктом 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ арендатору предоставлено право потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.94 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции Закона № 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Как разъяснено в ответе на вопрос 5 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2 (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020), арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, по изначально согласованному назначению.

Суды, приняв во внимание, что согласно пункту 2.1 договоров помещения предоставлялись для использования в качестве офиса в административных целях, правомерно отклонили доводы Общества о невозможности их использования в связи с установленными в г. Москве запретами и ограничениями.

При таких обстоятельствах суды при рассмотрении взаимных требований сторон правомерно исходили из того, что в спорный период расчеты по договорам регулировались условиями договоров.

Поскольку в апреле 2020 года арендная плата по договорам не была уплачена Обществом в сроки, указанные в договорах, арендодатель воспользовался предоставленным ему договорами правом приостановить встречное исполнение обязательства (пункты 4.8, 5.2.5, 6.1 договора № 29-12/17; пункты 4.8, 6.1 договора № 14/12/19). Возможность зачета обеспечительного платежа по одностороннему заявлению арендатора договорами не предусмотрена, соглашение о зачете обеспечительных платежей в счет арендной платы за спорный период сторонами не достигнуто (пункт 4.13 договора № 29-12/17, пункт 4.12 договора № 14/12/19).

При таком положении суды правомерно отказали в удовлетворении требований Общества и, проверив произведенный Компанией расчет задолженности, размер которой определен арендодателем с учетом обеспечительного платежа, и пеней, удовлетворили требования Компании.

Доводы подателя жалобы подлежат отклонению, поскольку сводятся к иной правовой оценке фактических обстоятельств, установленных судами, в то время как выводы судов правового характера основаны на верном применении норм законодательства.

Учитывая изложенное, кассационная инстанция находит выводы судов по существу спора правильными. Поскольку решение арбитражного суда первой инстанции было изменено апелляционным судом в части распределения расходов по государственной пошлине по иску Компании, исходя из положений статей 180, 269, 271 АПК РФ в совокупности следует оставить в силе постановление суда апелляционной инстанции.

Определением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 10.11.2021 по ходатайству Общества исполнение решения от 17.05.2021 и постановления от 22.10.2021 было приостановлено до окончания производства в арбитражном суде кассационной инстанции. В связи с завершением рассмотрения кассационной жалобы и оставлением обжалуемого судебного акта в силе приостановление исполнения следует отменить. Денежные средства в сумме 2 110 252 руб. 39 коп., перечисленные Обществом по платежному поручению от 29.10.2021 № 2821 на депозитный счет Арбитражного суда Северо-Западного округа в качестве встречного обеспечения, подлежат возврату плательщику.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2021 по делу № А56-58904/2020 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Эликон-Дизайн» – без удовлетворения.

Приостановление исполнения решения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.05.2021 и постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2021 по настоящему делу отменить.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Эликон-Дизайн», адрес: 117638, Москва, м.о. Зюзино вн.тер.г., Одесская ул., д. 2, эт. 2, пом. 2 часть, ОГРН 1047796766896, ИНН 7713538010, с депозитного счета Арбитражного суда Северо-Западного округа 2 110 252 руб. 39 коп., уплаченных по платежному поручению от 29.10.2021 № 2821.

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

М. В. Захарова

Е.В. Чуватина