Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-7094/2022) общества с ограниченной ответственностью «Престиж» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.01.2022 по делу № А56-79517/2021, принятое по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью «Престиж» (адрес: Россия, 196644, Санкт-Петербург, поселок Саперный, территория предприятия Балтика, дом БН, литер З, Ч. пом 1-Н, пом. 48, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.10.2015, ИНН: <***>)

ответчик: общество с ограниченной ответственностью «Райз Девелопмент» (адрес: Россия,199106, Санкт-Петербург, муниципальный округ № 7 вн.тер.г., ФИО3 пр-кт, д. 80, литера А, офис 308, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 17.10.2014, ИНН: <***>)

о взыскании,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Престиж» (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Райз Девелопмент» (далее - ответчик) о взыскании 200 000 руб. неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами начиная с 13.03.2021 по день фактического исполнения обязательства.

Решением от 26.01.2022 в иске отказано.

Не согласившись с указанным решением, истец подал апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить, иск удовлетворить; полагает, что предложенный к покупке земельный участок не соответствовал изложенным в договоре условиям, поскольку находился на «второй линии» Московского шоссе, от которого его отделял не предусмотренный договором земельный участок, находящийся в собственности продавца (кадастровый номер 78:42:1511501:3816); при этом условие о нахождении объекта на первой линии Московского шоссе является существенным, нарушение данного условия влечет за собой безусловное право покупателя расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке со взысканием с продавца всего уплаченного по договору.

В судебном заседании истец поддержал доводы апелляционной жалобы, а ответчик просил в ее удовлетворении отказать по основаниям, изложенным в отзыве.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между истцом (покупатель) и ответчиком (продавец) 18..08.2020 заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка (далее - договор), в соответствии с пунктом 1.1 которого продавец обязался в течение 4-х месяцев с момента его подписания осуществить процедуру образования указанного в преамбуле договора земельного участка ориентировочной площадью 29 000 кв.м и заключить с покупателем основной договор купли-продажи на условиях, установленных в разделе 3 договора.

Согласно пункту 3.2 раздела 3 договора указанный объект должен был находиться на первой линии Московского шоссе. Указанное условие стороны посчитали существенным, нарушение данного условия влекло безусловное право покупателя расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке со взысканием с продавца всего уплаченного по договору.

Схема месторасположения объекта и его границ была указана в приложении № 1 к договору.

19.08.2020 покупатель перечислил продавцу денежные средства в размере 5 000 000 руб., что подтверждается платежным поручением № 182.

Согласно пункту 2.2.3 договора данные денежные средства являлись обеспечительным платежом и в случае заключения основного договора должны были быть зачтены в его цену.

26.01.2021 покупателем был получен проект основного договора купли-продажи объекта, а также проекты соглашения об установлении сервитута земельного участка, примыкающего к объекту, и соглашения об устройстве дороги к объекту.

Из представленных продавцом документов следовало, что предлагаемый к покупке земельный участок с кадастровым номером 78:42:1511501:3815 не соответствовал изложенным в договоре условиям, поскольку имел существенно меньшую площадь (26 900 кв.м вместо 29 000 кв.м) и находился на второй линии Московского шоссе, от которого его отделял земельный участок, находящийся в собственности продавца (кадастровый номер 78:42:1511501:3816).

Кроме того, из представленных продавцом документов следовало, что свободный проезд к участку отсутствует, для проезда необходимо было установить сервитут на участок первой линии Московского шоссе и обустроить дорогу за счет покупателя.

В связи с тем, что продавцом были нарушены существенные условия договора, согласованные сторонами в пункте 3.2 договора, 19.02.2021 в адрес продавца было направлено уведомление о расторжении договора, содержащее также требование о возврате покупателю уплаченного ранее обеспечительного платежа в размере 5 000 000 руб.

Продавец требование исполнил лишь частично, возвратив покупателю денежные средства на общую сумму 4 800 000 руб.

Ссылаясь на то, что оставшиеся 200 000 руб. не возвращены ответчиком, несмотря на направленную в его адрес претензию, истец обратился с настоящим иском в суд.

Посчитав, что в результате отказа покупателя от подписания основного договора на предусмотренных в нем условиях у продавца возникло безусловное право на удержание 50% от суммы, подлежащей уплате согласно пункту 2.2.4 договора, суд отказал в иске.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд пришел к выводу, что обжалуемое решение не подлежит отмене.

Согласно пункту 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 этого Кодекса.

Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 8 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 № 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении» в предмет доказывания по данному спору входит факт приобретения или сбережения ответчиком денежных средств за счет истца, отсутствие установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований для приобретения и размер неосновательного обогащения.

При этом наличие указанных обстоятельств в совокупности, а также размер неосновательного обогащения должно доказать лицо, обратившееся в суд с соответствующим иском (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - АПК РФ).

В то же время, исходя из пункта 4 статьи 1109 ГК РФ, а также в соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ, обязанность доказать наличие обстоятельств, в силу которых неосновательное обогащение не подлежит возврату, либо то, что денежные средства или иное имущество получены обоснованно и неосновательным обогащением не являются, должна быть возложена на приобретателя (ответчика).

Согласно пункту 2.2.3 договора в течение пяти календарных дней с момента подписания предварительного договора покупатель на основании выставленного продавцом счета перечисляет продавцу в качестве обеспечения исполнения своих обязательств по предварительному договору денежные средства в размере 5 000 000 руб., НДС не облагается; данная сумма является обеспечительным платежом и в случае заключения основного договора засчитывается в его цену.

В соответствии с пунктом 2.2.4 договора покупатель обязуется оплатить расходы по образованию из земельных участков земельного участка (далее - объекта), а именно: межевание, постановку на кадастровый учет и государственную регистрацию права собственности продавца, для чего покупатель в течение пяти календарных дней с момента подписания предварительного договора перечисляет продавцу 420 000 руб., включая НДС 20% 70 000 руб.

Как установлено судом и следует из материалов дела, обязанность по перечислению указанного платежа в размере 420 000 руб. покупателем не исполнена, покупатель лишь перечислил обеспечительный платеж в размере 5 000 000 руб.

Согласно пункту 3.3 предварительного договора в случае отказа покупателя от подписания основного договора на предусмотренных в нем условиях, предварительный договор считается расторгнутым, а продавец будет обязан вернуть покупателю полученные от него в соответствии с пунктом 2.2.3 предварительного договора денежные средства в полном объеме, и 50% от суммы, полученной в соответствии с пунктом 2.2.4 предварительного договора.

Судом установлено, что 26.01.2021 покупателем был получен проект основного договора. 12.03.2021 продавец получил уведомление о расторжении предварительного договора.

Приняв во внимание, что обязательство продавца по возврату покупателю 5 000 000 руб. и обязательство покупателя оставить продавцу 50% от суммы, подлежащей уплате согласно пункту 2.2.4 предварительного договора (не оплаченной покупателем), являются встречными и однородными, то обязательство покупателя оставить продавцу указанные 50% может быть исполнено зачетом продавцом 5 000 000 руб., находившихся в его распоряжении, в счет уплаты указанных 50% (статья 410 ГК РФ).

При таком положении суд пришел к правомерному выводу о том, что на основании пунктов 2.2.4 и 3.3 предварительного договора, а также статьи 410 ГК РФ продавец имеет право зачесть часть денежных средств, перечисленных покупателем в качестве обеспечительного платежа, в счет уплаты 210 000 руб. Продавцом была зачтена сумма 200 000 руб.

Вопреки доводам подателя жалобы, основной договор в полной мере соответствовал условиям предварительного договора. В то же время право продавца на удержание 50% от суммы, подлежащей уплате согласно пункту 2.2.4 предварительного договора, не поставлено в зависимость от соответствия основного договора условиям предварительного договора.

Денежные средства, подлежащие уплате в соответствии с пунктом 2.2.4 предварительного договора, не являются обеспечительным платежом. Обеспечительный платеж, предусмотренный пунктом 2.2.3 предварительного договора), обеспечивал обязательство покупателя заключить основной договор на условиях, соответствующих предварительному договору.

Напротив, право продавца на удержание 50% от суммы, подлежащей уплате согласно пункту 2.2.4 предварительного договора, сформулировано в пункте 3.3 предварительного договора как безусловное: продавец возвращает указанные 50% «в случае отказа покупателя от подписания основного договора на предусмотренных в нем условиях».

Ссылка истца на пункт 3.2 предварительного договора подлежит отклонению. Пункт 3.2 предварительного договора содержит лишь общую фразу о том, что условие о первой линии является существенным.

В то же время не имеется оснований полагать, что предложенный к покупке земельный участок с кадастровым номером 78:42:1511501:3815 не находился на первой линии Московского шоссе.

Земельный участок с кадастровым номером 78:42:1511501:3816, к которому непосредственно примыкает предложенный к покупке земельный участок с кадастровым номером 78:42:1511501:3815, образован исключительно с целью обеспечения беспрепятственного прохода и проезда будущих собственников земельных участков с кадастровыми номерами 78:42:1511501:3812, 78:42:1511501:3819, 78:42: 1511501:3821, 78:42:1511501:3823, 78:42:1511501:3813, 78:42:1511501:3825, 78:42:1511501:3820, 78:42:1511501:3822, 78:42:1511501:3824, 78:42:1511501:3826, 78:42:1511501:3814 к своим земельным участкам.

Как пояснил ответчик, это вызвано невозможностью въезжать на каждый из указанных земельных участков напрямую с Московского шоссе и выезжать с указанных земельных участков напрямую на Московское шоссе: такого рода съезды не согласованы уполномоченными органами и не могут быть построены. Въезжать на все указанные земельные участки и выезжать с них можно исключительно со стороны примыкающей дороги, обозначенной на публичной кадастровой карте. Ширина земельного участка с кадастровым номером 78:42:1511501:3816 в районе земельного участка с кадастровым номером 78:42:1511501:3815 составляет всего около 18 метров.

Таким образом, суд пришел к правомерному выводу о том, что земельный участок с кадастровым номером 78:42:1511501:3815 является земельным участком первой линии, поскольку наличествуют все признаки первой линии: возможность беспрепятственного прохода и проезда через земельный участок с кадастровым номером 78:42:1511501:3816, отсутствие на нем каких-либо построек и крайне незначительная ширина (всего 18 метров).

Довод истца о том, что предлагаемый к покупке земельный участок с кадастровым номером 78:42:1511501:3815 не соответствовал изложенным в предварительном договоре условиям, поскольку имел существенно меньшую площадь по сравнению с согласованной в предварительном договоре, суд правильно признал необоснованным.

Согласно преамбуле предварительного договора площадь земельного участка в размере 29 000 кв.м упоминалась исключительно как ориентировочная. Продавец, предложив к продаже в проекте основного договора земельный участок площадью 26 900 кв.м, пропорционально уменьшил покупную цену земельного участка: 55 656 100 руб. вместо 60 000 000 руб.

Довод истца о том, что свободный доступ к участку отсутствует, для проезда необходимо установить сервитут на участок первой линии Московского шоссе и обустроить дорогу за счет покупателя, обоснованно отклонен судом.

Из представленного проекта основного договора не следует обязательств по установлению сервитута, обязанности строить дорогу и прочее. Продавец предлагал покупателю различные варианты предоставления права прохода (проезда) через земельный участок с кадастровым номером 78:42:1511501:3816: сервитут, предоставление права прохода (проезда) на основании договора (без установления сервитута) и т.д.

Право свободного прохода (проезда) истца через земельный участок с кадастровым номером 78:42:1511501:3816 подтверждается распоряжением Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 11.11.2020 № 2263-РЗК, пунктом 2.2 которого на участок, равный 10 927 кв.м (которому впоследствии был присвоен кадастровый номер 78:42:1511501:3816), устанавливается право прохода и проезда площадью 10 927 кв.м.

Таким образом, у покупателя имеется право свободного прохода и проезда через участок с кадастровым номером 78:42:1511501:3816.

При таком положении, поскольку ответчиком в полной мере были исполнены условия предварительного договора, в иске отказано правомерно.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции апелляционный суд не усматривает.

Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не оценены судом первой инстанции при рассмотрении дела, судом первой инстанции исследованы доказательства, представленные сторонами по делу, правильно применены подлежащие применению нормы материального права, нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

При указанных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.01.2022 по делу № А56-79517/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

К.В. Галенкина

Судьи

Ю.С. Баженова

С.М. Кротов