Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-9439/2022) Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.02.2022 по делу № А56-88148/2021 (судья Целищева Н.Е.),

принятое по иску Общества с ограниченной ответственностью «Эльбрус» (адрес: 192102, <...>, лит. А, кв. 68, ОГРН: <***>);

к Санкт-петербургскому государственному казенному учреждению «Имущество Санкт-Петербурга» (адрес: 191124, <...>, лит. А, помещ. 2-Н, ОГРН: <***>);

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу

о признании,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Эльбрус» (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Санкт-Петербургскому государственному казенному учреждению «Имущество Санкт-Петербурга» (далее – ответчик, Учреждение) о признании недействительным одностороннего отказа от договора аренды земельного участка от 21.09.2006 № 21-ЗК02942, изложенного в уведомлении от 26.08.2021 № 04-28-15360/21-0-0, применении последствий недействительности сделки в виде признания договора действующим на прежних условиях.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее – Управление).

Решением суда от 25.02.2022 требования Общества удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятым решением, Учреждение подало апелляционную жалобу, в которой просило решение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска. В апелляционной жалобе ее податель, ссылаясь на неоднократное нарушение Обществом пункта 4.3.21 спорного договора, указал, что у арендодателя имелись основания для бесспорного расторжения договора в одностороннем порядке.

В апелляционный суд поступил отзыв Общества, в котором истец просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представитель Учреждения доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, представитель Общества позицию подателя жалобы не признал по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу.

Управление, извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своего представителя в судебное заседание апелляционной инстанции не направило, что в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (арендодатель) и Обществом (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от 21.09.2006 № 21-ЗК02942 , по условиям которого арендодатель предоставил арендатору на условиях аренды земельный участок Зона 6, кадастровый номер 78:13:0007419:1023, находящийся по адресу: Санкт-Петербург, ул. Турку, уч. 23 (у дома 8, корпус 1), площадью 68 кв.м, для использования под торговый павильон.

20.10.2020 сторонами заключено дополнительное соглашение № 4, согласно которому срок действия договора установлен до 20.10.2023.

Дополнительным соглашением от 22.05.2013 № 2 договор дополнен пунктом 4.3.21, согласно которому арендатор обязан соблюдать на земельном участке установленные законодательством Российской Федерации и Санкт-Петербурга правила промышленного производства и оборота этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции, включая пиво и напитки, изготавливаемые на его основе.

В силу пункта 6.4 договора арендодатель вправе в бесспорном и одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, что влечет его расторжение, в случае нарушения арендатором пункта 4.3.21 договора (при наличии вступившего в законную силу постановления по делу об административном правонарушении).

Уведомлением от 26.08.2021 № 04-28-15360/21-0-0 Учреждение, ссылаясь на нарушение Обществом пункта 4.3.21 договора, а именно хранение с целью реализации алкогольной продукции без сопроводительных документов в магазине, расположенном по спорному адресу, сообщило арендатору об отказе от исполнения договора в порядке пункта 6.4.9 договора, потребовав также освободить земельный участок от любого размещенного на нем имущества.

Заявляя об отказе от договора, Учреждение сослалось на нарушение требований Федерального закона от 22.11.1995 № 171-ФЗ «О государственном регулировании производства и оборота этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции и об ограничении потребления (распития) алкогольной продукции» (реализация алкогольной (спиртосодержащей) продукции), что зафиксировано в актах обследования земельного участка, составленных Комитетом по контролю за имуществом Санкт-Петербурга, от 25.07.2019, 01.09.2020 и 20.04.2021, а также установлено в решении Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.12.2020 по делу № А56-99322/2020, которым индивидуальный предприниматель ФИО3 (ИНН <***>) привлечена к административной ответственности по части 2 статьи 14.16 КоАП РФ за реализацию в принадлежащем ей магазине по адресу: Санкт-Петербург, ул. Турку, у д. 8, алкогольной продукции в отсутствие надлежащим образом оформленных товаротранспортных и иных сопроводительных документов.

Общество, полагая отказ Учреждения от договора неправомерным и нарушающим права арендатора, обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением в арбитражный суд.

Суд первой инстанции, установив, что спорный договор аренды земельного участка заключен на срок, превышающий пять лет, пришел к выводу о том, что в силу прямого указания норм земельного законодательства, означенный договор может быть расторгнут по инициативе арендодателя только в судебном порядке, в связи с чем в удовлетворении иска отказал.

Изучив материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для ее удовлетворения и отмены принятого по делу решения на основании следующего.

В силу части 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно положениям статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) расторжение договора возможно по соглашению сторон, по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором, а также в одностороннем внесудебном порядке в случае, когда такое право предоставлено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Пунктами 1 и 2 статьи 450.1 ГК РФ предусмотрено, что предоставленное ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310 ГК РФ) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора), договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором; в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

При этом в соответствии с пунктом 3 статьи 3 ЗК РФ, пункта 2 статьи 607 ГК РФ правоотношения сторон в рамках договора аренды земельного участка регулируются ГК РФ, если специальными нормами ЗК РФ и иных законов, регулирующих земельные отношения, не установлены особенности.

Так, согласно пункту 9 статьи 22 ЗК РФ, если иное не предусмотрено ЗК РФ, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

С учетом положений статей 421, 422 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, за исключением тех условий, которые должны соответствовать императивным нормам, то есть в рассматриваем случае нормам ЗК РФ, которые в соответствующих правоотношениях являются специальными по отношению к ГК РФ.

Как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», положения пункта 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливают специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ.

В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В данном случае из материалов дела следует, что спорный договор аренды заключен на срок более пяти лет.

При таких обстоятельствах судом первой инстанции верно указано, что в силу прямого указания пункта 9 статьи 22 ЗК РФ договор земельного участка, заключенный на срок более чем пять лет, может быть расторгнут по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения арендатором его условий.

Следовательно, в данном случае у арендодателя отсутствует право на односторонний отказ от спорного договора аренды в одностороннем внесудебном порядке, а положения пункта 6.4.9 договора не подлежат применению как противоречащие закону.

Таким образом, установив, что спорный договор аренды заключен сторонами на срок более пяти лет, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что у Учреждения отсутствовали правовые основания для одностороннего отказа от договора во внесудебном порядке, а потому оспариваемый отказ Учреждения, выраженный в уведомлении от 26.08.2021 № 04-28-15360/21-0-0, не соответствовал пункту 9 статьи 22 ЗК РФ и совершен ответчиком в отсутствие предусмотренных законом оснований.

При этом вопреки позиции подателя жалобы положения статьи 450.1 ГК РФ не могут рассматриваться в отрыве от других норм законодательства, в том числе пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, ограничивающего права арендодателя на прекращение арендных правоотношений в случае заключения договора аренды земельного участка на срок более пяти лет.

С учетом приведенного исковые требования Общества обоснованно и правомерно удовлетворены судом первой инстанции в полном объеме.

При вынесении решения судом первой инстанции оценены все доводы сторон и представленные в материалы дела доказательства, нормы материального права не нарушены, выводы суда о применении норм права соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, нарушений или неправильного применения норм процессуального права, в том числе являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием к отмене обжалуемого судебного акта, при вынесении решения от 25.02.2022 судом также не допущено, а потому у апелляционной коллегии не имеется правовых оснований для удовлетворения жалобы Учреждения и отмены или изменения принятого по делу решения.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.02.2022 по делу № А56-88148/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо- Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия

Председательствующий

С. А. Нестеров

Судьи

В. Б. Слобожанина

В. В. Черемошкина