Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-17097/2022) ООО «ИТНОК» на определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.04.2022 по делу № А56-90090/2015/з.15, принятое по заявлению конкурсного управляющего об утверждении положения о торгах в деле о банкротстве ООО «СБМ»,

установил:

решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.11.2016 (резолютивная часть объявлена 23.11.2016) ООО «СБМ» (далее – Общество, Должник) признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство на срок шесть месяцев, конкурсным управляющим назначен ФИО3.

Конкурсный управляющий обратился в арбитражный суд с ходатайством о разрешении разногласий по порядку и условиям проведения торгов по реализации залогового имущества должника, в котором просил утвердить подготовленное конкурсным управляющим Положение о порядке и условиях проведения торгов по продаже имущества ООО «СБМ», обремененного залогом, в окончательной редакции от 26.04.2022 (далее - Положение о торгах, Положение).

Определением арбитражного суда от 29.04.2022 ходатайство конкурсного управляющего удовлетворено, утверждено Положение о порядке и условиях проведения торгов по реализации имущества ООО «СБМ, находящегося в залоге АО «Банк ДОМ.РФ», в редакции конкурсного управляющего от 26.04.2022, установлена начальная продажная цена предмета залога согласно разделу 3.1 Положения о торгах.

Указанным Положением о торгах предусмотрена продажа залогового имущества Должника тремя лотами:

- Лот № 1: Нежилые помещения 8Н, 29Н, ЗОН, 31Н, расположенные по адресу: <...>, лит. М, общей площадью 1 912,6 кв.м, кадастровый номер 78:10:0511201:3183, доля в праве собственности в размере 15 488/19 126, начальная продажная цена - 28 002 100 руб.;

- Лот № 2: Нежилые помещения 20-Н, 21-Н, 22-Н, расположенные по адресу: <...>, лит. М, общей площадью 1 162,2 кв.м, кадастровый номер 78:10:0511201:3168, начальная цена - 24 001 700 руб.;

- Лот № 3: Право аренды земельного участка, расположенного по адресу: <...>, лит. М, площадью 4 698,00 кв.м, кадастровый номер 78:10:0511201:33, площадь под нежилыми помещениями, входящими в Лоты №№ 1,2-1 546 кв.м, начальная продажная цена -19 996 700 руб.

Не согласившись с указанным определением суда, кредитор ООО «ИТНОК» обратился с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт изменить, принять по делу новый судебный акт, которым предусмотреть продажу залогового имущества Должника двумя лотами.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель ссылается на то, что суд первой инстанции предусмотрел продажу права аренды земельного участка отдельно от продажи нежилых помещений в здании, расположенном на данном участке, в нарушение требований закона, в то время, права на земельный участок, принадлежащие собственнику нежилых помещений в здании, расположенном на данном участке, неразрывно связаны с правом собственности на указанные помещения и не могут быть предметом самостоятельной сделки. Также суд первой инстанции необоснованно отклонил довод кредитора о необходимости снижения размера задатка в интересах привлечения к участию в торгах наибольшего числа покупателей.

В судебном заседании представитель ООО «ИТНОК» доводы апелляционной жалобы поддержал.

В судебном заседании представитель АО «Банк ДОМ.РФ» просил отказать в удовлетворении апелляционной жалобы ООО «ИТНОК» в части снижения размера задатка до 5%.

Конкурсный управляющий ООО «СБМ» ФИО3 в отзыве на апелляционную жалобу просит определить состав и начальную цену лотов, предложенных конкурсным управляющим ООО «СБМ», в остальной части оставить жалобу ООО «ИТНОК» без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились.

Арбитражный апелляционный суд считает возможным на основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса.

Законность и обоснованность обжалуемого определения проверены в апелляционном порядке.

В соответствии с пунктом 4 статьи 138 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) продажа предмета залога осуществляется конкурсным управляющим в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8-19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 Закона о банкротстве. Начальная продажная цена предмета залога, порядок и условия проведения торгов, порядок и условия обеспечения сохранности предмета залога определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.

Согласно положениям абзаца третьего пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве в случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим или лицами, участвующими в деле о банкротстве, по вопросам начальной продажной цены, порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, порядка и условий обеспечения сохранности предмета залога каждый из них в течение десяти дней с даты включения сведений в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, по результатам рассмотрения которого арбитражный суд выносит определение об определении начальной продажной цены, утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, порядка и условий обеспечения сохранности предмета залога, которое может быть обжаловано.

В данном случае конкурсный управляющий обратился в арбитражный суд с ходатайством об утверждении Положения о торгах в связи с тем, что оно не было утверждено залоговым кредитором.

Повторно исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ имеющиеся в материалах дела документы, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия установила следующее.

В соответствии с пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Как следует из материалов дела, 08.10.2004 между Комитетом по управлению городским имуществом Администрации Санкт - Петербурга (арендодатель, далее - Комитет) и открытым акционерным обществом «Арсенал машиностроительный» (арендатор, далее – Компания) заключили договор аренды земельного участка с множественностью лиц со стороны арендатора № 04-ЗД01989, в соответствии с которым Комитет передал в аренду Компании земельный участок площадью 4698,00 кв.м. с кадастровым номером 78:10:0511201:33, расположенный по адресу: <...>, лит. М.

В соответствии с дополнительным соглашением № 1 от 27.03.2008 права и обязанности арендатора указанного земельного участка по договору № 04-ЗД01989 от 08.10.2004 перешли к Обществу.

В рассматриваемой ситуации подлежащие реализации нежилые помещения и право аренды земельного участка, на котором они находятся, выделены в отдельные лоты, однако, по мнению апелляционного суда, такое разделение противоречит действующему законодательству и будет нарушать права и интересы потенциальных покупателей, поскольку исходя из условий договора аренды № 04-ЗД01989 от 08.10.2004 (в редакции дополнительного соглашения № 1 от 27.03.2008) земельный участок был передан в аренду Обществу в части, соответствующей доле арендатора в здании, расположенном на данном участке.

Следовательно, в случае приобретения выставленного на торги имущества разными лицами к последним в силу закона перейдет право пользования земельным участком на тех же условиях, что были установлены для Общества, то есть в части, пропорциональной площади приобретенных объектов недвижимости.

Таким образом, потенциальный покупатель права аренды спорного земельного участка, выставленного на торги отдельным лотом, фактически не сможет воспользоваться этим правом.

При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает, что утверждение Положения о торгах в редакции, предложенной конкурсным управляющим, является преждевременным.

Доводы апелляционной жалобы о необходимости формирования подлежащего реализации залогового имущества в составе двух лотов, отклоняются апелляционным судом, поскольку они не были предметом рассмотрения в суде первой инстанции.

Относительно доводов апеллянта о снижении размера задатка апелляционный суд отмечает, что в указанной части условия Положения о торгах не противоречат требованиям пункта 8 статьи 110 Закона о банкротстве, а указание апеллянта на то, что снижение размера задатка до 5 % позволит привлечь к участию в торгах наибольшее количество покупателей, основано лишь на ничем не подтвержденных предположениях подателя апелляционной жалобы.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции считает, что обжалуемое определение Арбитражного суда города Санкт - Петербурга и Ленинградской области подлежит отмене с принятием нового судебного акта об отказе в удовлетворении заявления, при этом судебная коллегия отмечает, что конкурсный управляющий не лишен права вновь обратиться с соответствующим ходатайством после устранения обстоятельств, послуживших основанием для отмены судебного акта.

С учетом положений части 5 статьи 96 АПК РФ принятые в рамках рассмотрения настоящей апелляционной жалобы обеспечительные меры подлежат отмене.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.04.2022 по делу № А56-90090/2015-з.15 отменить, в удовлетворении заявления отказать.

Отменить обеспечительные меры, принятые определением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2022.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Председательствующий

Е.В. Бударина

Судьи

Н.А. Морозова

М.Г. Титова