Гражданский кодекс часть 1

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области – Морозова О.А. (доверенность от 10.01.2022),

индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства Горшков Андрея Николаевича – Панфилова А.М. (доверенность от 23.03.2022),

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства Горшков Андрея Николаевича, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области

на постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2022

по делу №А57-15691/2021

по заявлению открытого акционерного общества «Сельхозтехника» (ИНН 6424001249, ОГРН 1026401864830), с. Перелюб Саратовской области, о признании незаконными действий, при участии заинтересованных лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, г. Саратов, индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства Горшкова Андрея Николаевича (ИНН 642400940861, ОГРНИП 317645100063385), с. Перелюб Саратовской области, Гончарука Валерия Петровича, с. Калинин Саратовской области, Гончарук Юлии Петровны, с. Калинин Саратовской области,

УСТАНОВИЛ:

открытое акционерное общество «Сельхозтехника» (далее – ОАО «Сельхозтехника», общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с заявлением о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (далее – Управление Росреестра по Саратовской области) по погашению в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) записей об обременении в виде аренды на земельные участки с кадастровыми номерами 64:24:220203:126, 64:24:220203:133 по договорам аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 24.04.2015 и от 01.02.2017, соответственно; понуждении Управления Росреестра по Саратовской области восстановить записи об аренде в отношении спорных земельных участков.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 09.12.2021 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2022 решение Арбитражного суда Саратовской области от 09.12.2021 отменено, заявленные требования удовлетворены.

Индивидуальный предприниматель глава крестьянского (фермерского) хозяйства Горшков Андрей Николаевич (далее – КФХ Горшков А.Н., предприниматель), не согласившись с постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2022, обратился в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить, оставить в силе решение Арбитражного суда Саратовской области от 09.12.2021.

Определением Арбитражного суда Поволжского округа от 01.06.2022 кассационная жалоба предпринимателя принята к производству, судебное разбирательство назначено на 28.06.2022 на 11 час. 20 мин.

Не согласившись с постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2022, Управление Росреестра по Саратовской области обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, произвести поворот исполнения решения суда.

Определением Арбитражного суда Поволжского округа от 27.06.2022 кассационная жалоба Управления Росреестра по Саратовской области принята к производству, судебное разбирательство назначено на 20.07.2022 на 09 час. 00 мин.

Определением Арбитражного суда Поволжского округа от 28.06.2022 в составе председательствующего судьи Ананьева Р.В., судей Муравьева С.Ю., Хайруллиной Ф.В. на основании статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение кассационной жалобы КФХ Горшкова А.Н. отложено на 20.07.2022 на 09 час. 00 мин.

После отложения судебное заседание продолжено 20.07.2022 в 09 час. 00 мин. в том же составе.

Заявители кассационных жалоб указали на неправильное применение судом апелляционной инстанции норм материального права, а также несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.

Представитель КФХ Горшкова А.Н., явившийся в судебное заседание, доводы, изложенные в кассационной жалобе, поддержал, с кассационной жалобой Управления Росреестра по Саратовской области согласен.

Представитель Управления Росреестра по Саратовской области, явившийся в судебное заседание, доводы, изложенные в кассационной жалобе, поддержал, с кассационной жалобой КФХ Горшкова А.Н. согласен.

Представитель ОАО «Сельхозтехника», явившийся в судебное заседание, с кассационными жалобами не согласен, просил оставить в силе обжалуемый судебный акт.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к рассмотрению кассационных жалоб.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб и проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, не нашла оснований для удовлетворения кассационных жалоб.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между Гончаруком Валерием Петровичем, Гончарук Юлией Викторовной (арендодатели) и ОАО «Сельхозтехника» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 24.04.2015, по условиям которого обществу в аренду сроком с 24.04.2015 по 24.03.2030 предоставлен земельный участок сельскохозяйственного назначения площадью 1 400 000 кв.м с кадастровым номером 64:24:220203:126, расположенный по адресу: Саратовская область, Перелюбский район, Первомайское муниципальное образование, в 10,1 км Северовосточнее с. Калинин и в 11,6 км Северо-восточнее х. Стерликов, для ведения сельскохозяйственного производства, о чем 14.05.2015 в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации.

Кроме того, между Гончаруком В.П., Гончарук Ю.В. (арендодатели) и ОАО «Сельхозтехника» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 01.02.2017, в соответствии с которым обществу в аренду сроком с 01.02.2017 по 01.02.2042 предоставлен земельный участок сельскохозяйственного назначения площадью 280 000 кв.м с кадастровым номером 64:24:220203:133, расположенный по адресу: Саратовская область, Перелюбский район, Первомайское муниципальное образование, в 9,8 км северо-восточнее с. Калинин и в 10,9 км северо-восточнее х. Стерликов, для ведения сельскохозяйственного производства, о чем 27.02.2017 в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации.

По договорам купли-продажи от 19.11.2019, заключенным между Гончаруком В.П., Гончарук Ю.В. (продавцы) и КФХ Горшковым А.Н. (покупатель), земельные участки с кадастровыми номерами 64:24:220203:126, 64:24:220203:133 были приобретены предпринимателем в собственность, о чем 27.11.2019 в Едином государственном реестре недвижимости сделаны записи регистрации.

Согласно пункту 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Таким образом, после перехода права собственности на вышеуказанные земельные участки к КФХ Горшкову А.Н. договоры аренды от 24.04.2015, от 01.02.2017 не прекратили свое действие, арендодателем по данным договорам стал предприниматель.

В соответствии с пунктом 4.1 договоров аренды от 24.04.2015, от 01.02.2017 плата за аренду земельного участка выплачивается арендатором один раз в год в срок до 30 декабря каждого календарного года в виде натуральной сельскохозяйственной продукции, производимой арендатором, в т.ч. зерна пшеницы в количестве 500 кг за одну долю, одну телегу соломы за одну долю. Размер платы может пересматриваться по соглашению сторон при условии получения урожайности с 1 га выше средней за последние 5 лет.

Разделом 5 договоров аренды от 24.04.2015, от 01.02.2017 предусмотрено, что арендатор обязан: использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением; своевременно производить арендные платежи арендодателю; возвратить земельный участок после истечения срока действия настоящего договора в том состоянии в котором был принят; сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельном участке в соответствии с законодательством; производить мероприятия по улучшению качества земель, по охране почв от ветровой, водной эрозии, предотвращению процессов, ухудшающих состояние почвы; производить возмещение стоимости оплаты земельного налога согласно предоставленным и своевременно оплаченным арендодателем квитанциям за арендованный земельный участок.

Согласно пункту 7.2 договоров аренды от 24.04.2015, от 01.02.2017 в случае несоблюдения договорных обязательств арендодатель и арендатор имеют право в одностороннем порядке расторгнуть договор досрочно, предварительно уведомив об этом другую сторону не менее чем за три месяца в письменной форме до начала или по окончании полевых работ.

КФХ Горшков А.Н. направил в адрес ОАО «Сельхозтехника» уведомления от 17.01.2020 об одностороннем расторжении с 20.04.2020 договоров аренды от 24.04.2015, от 01.02.2017 на основании пункта 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 7.2 данных договоров аренды, указав, что в нарушение условий договоров аренды общество несвоевременно исполняет обязанности по внесению арендной платы, не сохраняет специальные знаки, установленные на земельных участках, не возмещает арендодателю земельный налог, не выполняет мероприятия по охране почв от ветровой и водной эрозии.

ОАО «Сельхозтехника» направило в адрес предпринимателя письма от 24.01.2020, указав на необоснованность причин, послуживших для одностороннего отказа от договоров аренды, так как общество надлежащим образом исполняет обязательства по договорам аренды от 24.04.2015, от 01.02.2017, а также указало, что уведомления от 17.01.2020 об одностороннем расторжении с 20.04.2020 договоров аренды от 24.04.2015, от 01.02.2017 являются ничтожными до завершения всех сельскохозяйственных работ на спорных земельных участках.

КФХ Горшков А.Н. обратился в Управление Росреестра по Саратовской области с заявлениями от 16.01.2021 о погашении записей об обременениях в виде аренды в пользу ОАО «Сельхозтехника» на земельные участки с кадастровыми номерами 64:24:220203:126, 64:24:220203:133, приложив уведомления от 17.01.2020 об одностороннем расторжении договоров аренды от 24.04.2015, от 01.02.2017, а также доказательства, подтверждающие получение ОАО «Сельхозтехника» этих уведомлений.

Управление Росреестра по Саратовской области 27.01.2021 погасило регистрационные записи об обременении в виде аренды на земельные участки с кадастровыми номерами 64:24:220203:126, 64:24:220203:133.

ОАО «Сельхозтехника», полагая, что действия Управления Росреестра по Саратовской области по погашению записи об обременении в виде аренды в отношении спорных земельных участков противоречат действующему законодательству, нарушают его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, исходил из того, что договоры аренды от 24.04.2015, от 01.02.2017 прекратили действия в соответствии со статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку пунктом 7.2 договоров аренды от 24.04.2015, от 01.02.2017 предусмотрено право арендодателя на односторонний отказ от данных договоров, в связи с чем пришел к выводу, что действия Управления Росреестра по Саратовской области по погашению в ЕГРН регистрационных записей об обременении в виде аренды в отношении спорных земельных участков соответствуют требованиям действующего законодательства.

Суд апелляционной инстанций, в совокупности оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела, в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что односторонний отказ КФХ Горшкова А.Н. от исполнения договоров аренды от 24.04.2015, от 01.02.2017 связан с нарушениями обществом условий данных договоров аренды, а именно: несвоевременное исполнение обязанности по внесению арендной платы, не сохранение специальных знаков, установленных на земельных участках, не возмещение арендодателю земельного налога, не выполнение мероприятий по охране почв от ветровой и водной эрозии, учитывая, что ОАО «Сельхозтехника» не согласно с расторжением договоров аренды, поскольку, по его мнению, в полном объеме исполняет принятые на себя обязательства по договорам аренды от 24.04.2015, от 01.02.2017, руководствуясь статьями 450, 450.1, 606, 607, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 14, 21 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», разъяснениями, изложенными в пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора», пришел к выводу, что в рассматриваемом случае в Управление Росреестра по Саратовской области должны были быть представлены либо заявления обеих сторон договоров, либо решение суда о признании договоров аренды прекратившимися.

Поскольку в Управление Росреестра по Саратовской области подано заявление о погашении регистрационных записей об обременении в виде аренды на спорные земельные участки только со стороны арендодателя, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что в отсутствие заявления арендатора, выразившего согласие на расторжение спорных договоров, Управление Росреестра по Саратовской области не должно было погашать регистрационные записи об обременении в виде аренды в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 64:24:220203:126, 64:24:220203:133, в связи с чем удовлетворил заявленные требования.

Доводы кассационных жалоб о том, что данные выводы суда апелляционной инстанции сделаны при неправильном применении норм материального права, судебной коллегией отклоняется.

В силу пункта 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Ранее аналогичны нормы содержались в пункте 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действующей до 31.05.2015.

Как указывалось выше, разделом 5 договоров аренды от 24.04.2015, от 01.02.2017 предусмотрено, что арендатор обязан: использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением; своевременно производить арендные платежи арендодателю; возвратить земельный участок после истечения срока действия настоящего договора в том состоянии в котором был принят; сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельном участке в соответствии с законодательством; производить мероприятия по улучшению качества земель, по охране почв от ветровой, водной эрозии, предотвращению процессов, ухудшающих состояние почвы; производить возмещение стоимости оплаты земельного налога согласно предоставленным и своевременно оплаченным арендодателем квитанциям за арендованный земельный участок.

Вместе с тем, в пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» разъяснено, что если договором предусмотрено право стороны немотивированно отказаться от его исполнения, сторона, воспользовавшаяся этим правом, вправе в одностороннем порядке обратиться в орган, зарегистрировавший договор, с заявлением о внесении в реестр записи о прекращении договора, представив доказательства уведомления другой стороны о состоявшемся отказе от исполнения договора (статья 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации). В том случае, если односторонний отказ от исполнения договора связан с действиями одной из сторон, например с нарушением, допущенным другой стороной, или иными обстоятельствами, подлежащими проверке, то в орган, зарегистрировавший договор, должны быть представлены заявления обеих сторон договора. В случае отказа другой стороны договора от обращения с указанным заявлением, сторона, заявившая об отказе от исполнения договора, вправе обратиться в суд с иском к другой стороне о признании договора прекратившимся. Решение суда об удовлетворении указанного иска служит основанием для внесения регистрирующим органом соответствующей записи в реестр.

Как правильно отмечено судом апелляционной инстанции, в рассматриваемом случае из буквального толкования условий договоров аренды от 24.04.2015, от 01.02.2017 следует, что арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения этих договоров аренды только в случае нарушения арендатором, принятых на себя обязательств.

Договорами аренды от 24.04.2015, от 01.02.2017 не предусмотрено право сторон немотивированно отказаться от их исполнения.

КФХ Горшков А.Н. направил в адрес общества уведомления от 17.01.2020 об одностороннем расторжении договоров аренды от 24.04.2015, от 01.02.2017, обосновав такой отказ от исполнения договоров аренды нарушением ОАО «Сельхозтехника», принятых на себя обязательств, а именно: несвоевременным внесением арендной платы; не сохранением специальных знаков, установленные на земельных участках; не возмещением арендодателю земельного налога; не выполнением мероприятий по охране почв от ветровой и водной эрозии.

Из материалов дела следует, что ОАО «Сельхозтехника» не согласно с расторжением вышеуказанных договоров аренды по причине ненадлежащего исполнения обществом принятых на себя обязанностей, о чем, предпринимателю были направлены письма от 24.01.2020.

Однако КФХ Горшков А.Н. обратился в Управление Росреестра по Саратовской области с заявлениями от 16.01.2021 о погашении записей об обременениях в виде аренды на земельные участки с кадастровыми номерами 64:24:220203:126, 64:24:220203:133, и на основании заявлений арендодателя Управлением Росреестра по Саратовской области в ЕГРН были погашены записи об обременении.

Между тем, обстоятельства неисполнения арендодателем обязательств по договорам аренды от 24.04.2015, от 01.02.2017 подлежат проверке в ходе рассмотрения соответствующего спора о признании договоров аренды прекратившимися, решение по которому может служить основанием для внесения регистрирующим органом соответствующей записи в ЕГРН.

Как правильно отмечено судом апелляционной инстанции, в данном конкретном случае Управление Росреестра по Саратовской области не должно было погашать в ЕГРН записи об обременении в виде аренды в отношении спорных земельных участков только на основании заявления арендодателя в связи с его отказом от договоров аренды от 24.04.2015, от 01.02.2017 ввиду допущенных ОАО «Сельхозтехника» нарушений, так как регистрирующий орган в предела своих полномочий не имеет права и возможности устанавливать факт нарушения арендатором условий договора аренды, а, соответственно, и основания прекращения этого договора, в связи с чем в таком случае в регистрирующий орган должно быть представлено заявление от обеих сторон договора или решение суда о признании договора прекратившимся.

Аналогичная позиция изложена в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 22.10.2020 № 310-ЭС20-15539, от 10.04.2020 № 306-ЭС20-4085.

При таких обстоятельствах судебная коллегия считает, что суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу о том, что требования общества обоснованы и подлежат удовлетворению.

Выводы суда апелляционной инстанции соответствуют установленным по делу обстоятельствам, имеющимся в деле доказательствам, и сделаны при правильном применении норм материального права.

Доводы, изложенные в кассационных жалобах, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией, но в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судом апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемого судебного акта, не подтверждены надлежащими доказательствами и направлены на переоценку доказательств, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Поскольку нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению обжалуемого судебного акта, не установлено, судебная коллегия считает необходимым постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2022 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2022по делу № А57-15691/2021 оставить без изменения, а кассационные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки установленные законом.

Председательствующий судья Р.В. Ананьев

Судьи С.Ю. Муравьев

Ф.В. Хайруллина