Гражданский кодекс часть 1

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 04.08.2017 (судья Калинина А.В.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2017 (председательствующий судья Кузьмичев С.А., судьи Землянникова В.В., Смирников А.В.)

по делу № А57-5993/2017

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Варяг» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (ИНН <***>, ОГРН <***>), ФИО1, ФИО2 о признании незаконным отказа в государственной регистрации права,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Варяг» (далее – ООО «Варяг», заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее –АПК РФ) о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (далее - Управление Росреестра, регистрирующий орган) от 30.12.2016 № 64/006/039/2016-466 в государственной регистрации права общей долевой собственности, перехода права общей долевой собственности общества на 2/38 доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимого имущества - земельный участок общей площадью 2 470 000 кв. м, кадастровый номер 64:15:030615:41, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу (местонахождение): Саратовская область, Калининский район, земли Ахтубинского муниципального образования (земельный участок расположен примерно в 12,234 км от с. Ахтуба по направлению на северо?запад на поле 247 га пашни), документы на которую были представлены 26.08.2016 № 64/006/039/2016-466 по основанию непредставления на государственную регистрацию договора купли?продажи долей в земельном участке в нотариальной форме, об обязании Управления Росреестра зарегистрировать право общей долевой собственности, переход права общей долевой собственности общества на 2/38 доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимого имущества - земельный участок общей площадью 2 470 000 кв. м, кадастровый номер 64:15:030615:41, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу (местонахождение): Саратовская область, Калининский район, земли Ахтубинского муниципального образования (земельный участок расположен примерно в 12,234 км от с. Ахтуба по направлению на северо?запад на поле 247 га пашни), о взыскании с Управления Росреестра в пользу общества 3000 руб. государственной пошлины, уплаченной по делу.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 04.08.2017, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2017, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с решением суда первой и постановлением апелляционной инстанций, общество обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, заявленные требования удовлетворить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, а также на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, представителей в судебное заседание не направили, что в силу статьи 284 АПК РФ не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы. Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно?телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ и в информационной системе «Картотека арбитражных дел» - kad.arbitr.ru в порядке, предусмотренном статьей 121 АПК РФ.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ по доводам, изложенным в кассационной жалобе.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены обжалуемых судебных актов.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 18.08.2016 общество (покупатель) заключило с ФИО1 и ФИО2 (продавцы) договор купли-продажи принадлежащих последним 2/38 долей в земельном участке сельскохозяйственного назначения, кадастровый номер 64:15:030615:41, общая площадь 2 470 000 кв. м, расположенном по адресу: Саратовская область, Калининский район, земли Ахтубинского муниципального образования (земельный участок расположен примерно в 12,234 км от с. Ахтуба по направлению на северо?запад на поле 247 га пашни).

Покупатель и продавцы являются участниками общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 64:15:030615:41, их права зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости.

26 августа 2016 года ООО «Варяг» и ФИО1, ФИО2 обратились в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на проданные земельные доли в земельном участке с кадастровым номером 64:15:030615:41 (№ 64/006/039/2016-466).

Управление Росреестра уведомлением от 05.09.2016 № 64/006/039/2016-4665 сообщило обществу о приостановлении государственной регистрации на срок с 05.09.2016 по 05.10.2016, ввиду непредставления на государственную регистрацию договора купли?продажи долей в земельном участке в нотариальной форме.

В дальнейшем срок приостановления государственной регистрации продлен до 30.12.2016 (уведомление от 04.10.2016 № 64/006/039/2016?466.)

Сообщением от 30.12.2016 № 64/006/039/2016-466 Управление Росрестра отказало обществу в государственной регистрации перехода права общей долевой собственности на земельные доли в земельном участке с кадастровым номером 64:15:030615:41 сославшись на непредставление на государственную регистрацию договора купли?продажи долей в земельном участке в нотариальной форме.

Полагая, что отказ в государственной регистрации не соответствует закону и нарушает его права и законные интересы, общество обратилось с настоящим заявлением в арбитражный суд.

Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки (пункт 1 статьи 17 Закона о регистрации).

По правилам пункта 1 статьи 18 Закона о регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Реестре.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Исчерпывающий перечень оснований отказа в государственной регистрации содержится в статье 20 Закона о регистрации.

Принимая решение об отказе в удовлетворении заявленных требований, суды первой и апелляционной инстанции пришли к выводу о наличии у регистрирующего органа правовых оснований для принятия оспариваемого решения, поскольку обратившись в регистрирующий орган с заявлениями о государственной регистрации перехода права общей долевой собственности общества на 2/38 доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимого имущества - земельный участок общей площадью 2 470 000 кв. м, кадастровый номер 64:15:030615:41, регистрации права общей долевой собственности общества, Общество и продавцы не представили доказательств, подтверждающих соблюдение требований, предусмотренных пунктом 1 статьи 24 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) согласно которому договор купли-продажи доли в праве общей собственности подлежал нотариальному удостоверению.

Судебная коллегия кассационной инстанции соглашается с выводами судов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 АПК РФ и пунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов необходимо наличие двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

В силу пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных указанным Кодексом и иными законами.

Согласно пункту 6 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с этим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество.

Основанием для приостановления государственной регистрации прав, перехода к обществу права на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок явилось несоответствие договора купли-продажи, представленного на государственную регистрацию, требованиям действующего законодательства, так как договор не был нотариального удостоверен.

Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности (пункт 1 статьи 163 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом в подпункте 1 пункта 2 статьи 163 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе, а пунктом 1 статьи 24 Закона о регистрации предписано, что сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.

Аналогичная норма содержится в настоящее время в пункте 1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218?ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ).

В пункте 1 статьи 15 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ закреплено, что земельная доля, полученная при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу указанного закона, является долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

Согласно пункту 2 статьи 15 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ определение размеров земельных долей в виде простой правильной дроби, в гектарах или баллах является юридически действительным.

В силу пункта 1 статьи 24 Закона о регистрации, действующей в спорный период, а также пункту 1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218?ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», действующей в период рассмотрения спора, сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей.

Таким образом, из буквального толкования пункта 1 статьи 24 Закона о регистрации следует, что требование о нотариальном удостоверении сделок по отчуждению долей в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество не применяется к сделкам по отчуждению земельных долей, т.е. долей, полученных при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ.

Соотношение понятий «земельная доля» и «доля в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения» определено в пункте 1 статьи 15 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ.

Согласно пункту 1 статьи 15 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ, земельная доля - это доля в праве общей собственности (идеальная доля в праве собственности без определения ее местоположения на местности, выраженная установленным законодательством способом) на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, возникшем при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силудоля, права на которую возникли при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ.

Пунктом 1 статьи 12 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ предусмотрено: к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила данного Кодекса применяются с учетом особенностей, установленных статьей 12, а также статьями 13 и 14 этого Федерального закона.

Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

В соответствии с пунктом 2 статьи 12 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ в случае, если участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения продает свою земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину – члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется.

По смыслу приведенных норм доля в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения оборотоспособна, она может быть отчуждена, получена по наследству и иным образом передана другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности в порядке статей 12, 13, 14 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ, и в части, не урегулированной данными нормами права - положений Гражданского кодекса Российской Федерации Распоряжение земельной долей по своему усмотрению способами, не предусмотренными статьей 12 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ, возможно только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Особенности государственной регистрации прав на данные земельные доли установлены статьей 24.1 Закона о регистрации, согласно абзацу второму пункта 3 которой (в редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 351-ФЗ «О внесении изменений в статью 24.1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и статью 42 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости») положения абзаца первого пункта 1 статьи 24 Закона о регистрации (о нотариальном удостоверении сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество) не применяются к сделкам по отчуждению земельных долей.

Государственная регистрация прав на иные объекты недвижимости, находящиеся в общей долевой собственности, в том числе на земельные участки, относящиеся к любой иной категории земель, либо земельные участки, выделенные в установленном Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ порядке в счет земельных долей, осуществляется в соответствии со статьей 24 (учитывая также статью 30) Закона о регистрации, согласно которой сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.

Следовательно, если речь идет не о земельной доле в понимании статьи 15 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ, а о земельном участке, образованном при выделе его в счет земельных долей и находящемся в общей долевой собственности лиц, в счет земельных долей которых он был образован, доля в праве собственности на который, соответственно, отчуждается, то такая сделка по отчуждению, подлежит нотариальному удостоверению в соответствии с требованиями пункта 1 статьи 24 (учитывая также статью 30) Закона о регистрации.

Суды установили, что в рассматриваемом случае спорный земельный участок права на которые заявлены к государственной регистрации, образован путем выдела за счет земельных долей из земельного участка с кадастровым номером 64:15:000000:44.

В соответствии с представленным на государственную регистрацию договором от 18.08.2016 - предметом данного договора являются доли в праве на земельный участок, образованный путем выдела земельной доли.

Поскольку предметом договора купли-продажи являлись не земельные доли, а выделенный в счет земельных долей находящийся в общей долевой собственности земельный участок, такая сделка подлежала нотариальному удостоверению.

При проведении правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов управлением установлено, что договор купли-продажи от 18.08.2016, заключенный ФИО2, ФИО1 и обществом, предоставлен в простой письменной форме.

Таким образом, исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ всесторонне, полно и объективно фактические обстоятельства и представленные в дело доказательства, суды пришли к правомерному выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований, ввиду непредставления на государственную регистрацию договора купли-продажи долей в земельном участке в нотариальной форме.

Ссылка на постановление Арбитражного суда Центрального округа от 01.11.2017 по делу № А14-15786/2016 несостоятельна, поскольку при рассмотрении указанного дела установлены иные фактические обстоятельства.

Иные доводы кассационной жалобы противоречат приведенным правовым нормам и не опровергают выводов судов, свидетельствуют о несогласии общества с установленными по делу фактическими обстоятельствами и оценкой судами доказательств. Переоценка доказательств и установленных судами фактических обстоятельств дела в силу статьи 286 и части 2 статьи 287 АПК РФ не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену обжалуемых судебных актов (статья 288 АПК РФ), не установлены.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 04.08.2017 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2017 по делу № А57-5993/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.

Председательствующий судья Ф.В. Хайруллина

Судьи В.А. Петрушкин

А.Ф. Фатхутдинова