Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью «ГЕРМЕС» и общества с ограниченной ответственностью «Саха МАЗ Строй» на постановление Четвёртого арбитражного апелляционного суда от 30 декабря 2008 года по делу № А58-3626/2008 (суд первой инстанции: Шевелев В.В.; суд апелляционной инстанции: Желтоухов Е.В., Рылов Д.Н., Ячменёв Г.Г.),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «ГЕРМЕС» (далее – ООО «ГЕРМЕС», общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с заявлением к Окружной администрации городского округа «Якутск» (далее - Администрация) о признании незаконным распоряжения от 24.04.2007 № 1537зр «О предоставлении земельного участка».

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1), ФИО2, общество с ограниченной ответственностью «Саха МАЗ Строй» (далее - ООО «Саха МАЗ Строй»), Департамент имущественных отношений мэрии города Якутска (далее – Департамент).

Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 27 октября 2008 года заявленные требования удовлетворены.

Постановлением Четвёртого арбитражного апелляционного суда от 30 декабря 2008 года решение суда отменено, принят новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

ООО «ГЕРМЕС» и ООО «Саха МАЗ Строй» обратились в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационными жалобами, в которых просят постановление суда апелляционной инстанции отменить в связи с несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела, неправильным применением норм материального права, оставить без изменения решение суда первой инстанции.

ООО «ГЕРМЕС» указывает на приобретение ИП ФИО1 левой части в общем объекте недвижимости - здания блока горячих цехов, литер «ж», общей площадью 615, 1 кв.м., наличие у общества в этом же объекте недвижимости 1431, 9 кв.м., использование объекта собственниками частей в едином объекте недвижимости для производственной деятельности. В связи с этим, основываясь на положениях статьи 35, пункта 1 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации, полагает, что предельный размер земельного участка, предоставляемого ИП ФИО1, должен составлять часть, пропорциональную занимаемой площади недвижимого имущества. Оспариваемым распоряжением земельный участок предоставлен ИП ФИО1 за границами предельного размера, что привело к незаконному изъятию у общества земельного участка площадью 1869 кв.м.

Заявитель кассационной жалобы не соглашается с выводом суда апелляционной инстанции о том, что ООО «Гермес», распорядившись объектом недвижимости, в силу закона распорядилось и земельным участком площадью 19 369 кв.м, указывая на согласование сторонами по договору купли-продажи недвижимого имущества от 21.11.2005 передачи в пользование покупателю – ИП ФИО1 земельного участка размером 17 500 кв.м из общей площади земельного участка, принадлежащего продавцу.

Заявитель также полагает, что в результате предоставления земельного участкараспоряжением от 24.04.2007 № 1537зр ограничено свободное пользование обществом недвижимым имуществом, поскольку подъезды и проходы к объекту недвижимости общества полностью перекрыты, в нарушение статей 209, 274 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 23 Земельного кодекса Российской Федерации сведений о сервитуте распоряжение не содержит.

По мнению ООО «Саха МАЗ Строй», судом апелляционной инстанции не учтено то обстоятельство, что ООО «Саха МАЗ Строй» по договору купли-продажи от 23.01.2007 № 002/07 приобретено недвижимое имущество, расположенное по адресу: <...> ½ квартал 113, литер Ж, Ж1, в том же объекте недвижимого имущества, что и ИП ФИО1, в связи с чем оспариваемое распоряжение нарушает его права и законные интересы, лишает возможности свободного доступа и пользования имуществом, а также возможности иметь земельный участок, необходимый для использования объекта недвижимости, поскольку земельный участок, на котором расположено принадлежащее ООО «Саха МАЗ Строй» недвижимое имущество, полностью предоставлен ИП ФИО1

ООО «Саха МАЗ Строй», ссылаясь на положения абзаца 2 пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, также полагает, что предельный размер земельного участка, предоставляемого ИП ФИО1, должен составлять определенную часть, пропорциональную занимаемой площади недвижимого имущества.

Отзывы на кассационные жалобы не предоставлены.

Дело рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, своих представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем дело рассматривается без их участия.

Проверив в пределах, установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения Четвёртым арбитражным апелляционным судом норм материального и соблюдения норм процессуального права, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 20.02.2006 Департаментом с ООО «ГЕРМЕС» заключен договор аренды № 5056 земельного участка, общей площадью 33956 кв.м., с кадастровым номером 14:36:104019:0020, предоставленного для использования под производственную базу, расположенного по адресу: <...>, квартал «113». Срок действия договора определен с 16.02.2006 по 31.01.2011. Договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Саха (Якутия) 14.04.2006. Земельный участок по акту приёма-передачи от 20.02.2006 передан обществу.

По договору купли-продажи недвижимого имущества от 21.11.2005 №21/11-1 ИП ФИО1 приобрел у ООО «ГЕРМЕС» недвижимое имущество: левую часть здания блока горячих цехов, литер «ж», общей площадью 615,1 кв.м., расположенного по адресу: <...>.

Согласно пункту 2.1 данного договора недвижимое имущество расположено на земельном участке, общей площадью 34 154 кв.м., принадлежащем обществу с ограниченной ответственностью «Скат» (далее – ООО «Скат») на праве аренды на основании договора от 03.09.2004 №4319.

Пунктом 2.2 договора определено, что в силу статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации к покупателю переходит право пользования земельным участком площадью 17500 кв.м., занятым недвижимым имуществом и необходимым для его использования, на тех же условиях, что существовали для ООО «Скат» на момент подписания настоящего договора.

Акт приема-передачи к данному договору подписан сторонами 07.06.2006, арендатором спорного земельного участка на тот момент являлось ООО «ГЕРМЕС».

Право собственности на вышеназванный объект недвижимости согласно свидетельству серии 14-АА № 321047 зарегистрировано за ФИО1 05.10.2006.

24.04.2007 Администрацией издано распоряжение № 1537зр «О предоставлении земельного участка», в соответствии с которым ИП ФИО1 предоставлен в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, находящийся по адресу: <...>, квартал «113», общей площадью 19369 кв.м, на срок до 31.01.2011, основанием для чего указаны: заявление, договор купли-продажи недвижимого имущества № 21/11-1 от 21.11.2005, акт приёма-передачи от 07.06.2006, свидетельство о государственной регистрации права от 05.10.2006 № 14-14-01/032/2006-307.

06.05.2008 Департаментом с ИП ФИО1 заключен договор аренды №383 вышеуказанного земельного участка (кадастровый номер 14:36:104019:0062) сроком действия с 06.05.2008 по 31.01.2011, зарегистрированный Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Саха (Якутия) 30.05.2008.

ООО «ГЕРМЕС», считая распоряжение Администрации от 24.04.2007 № 1537зр не соответствующим действующему законодательству и нарушающим права общества, обратилось в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с вышеназванным заявлением.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, признал оспариваемое распоряжение не соответствующим статьям 450, 606, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и нарушающим право общества на аренду части земельного участка с кадастровым номером 14:36:104019:0020, исходя из того, что Администрацией не представлено доказательств, свидетельствующих о расторжении договора аренды с ООО «ГЕРМЕС» на часть земельного участка, предоставленного ИП ФИО1

Отменяя решение суда первой инстанции и принимая по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, суд апелляционной инстанции пришёл к выводу о соответствии оспариваемого распоряжения пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку с момента регистрации договора купли-продажи недвижимого имущества ИП ФИО1 приобрёл право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимого имущества и необходимым для его использования. В связи с этим суд посчитал недоказанным нарушение оспариваемым распоряжением прав и законных интересов ООО «ГЕРМЕС», ООО «Саха МАЗ Строй», ФИО2

Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа считает принятые по делу судебные акты подлежащими отмене в силу следующего.

Частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что принимаемые арбитражным судом судебные акты должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Решение является законным, если оно вынесено в строгом соответствии с подлежащими применению по делу нормами материального права и при точном соблюдении норм процессуального права.

Решение является обоснованным, если в нем изложены все имеющие значение для дела обстоятельства, всесторонне и полно выясненные в судебном заседании, и приведены доказательства в подтверждение выводов об установленных обстоятельствах, правах и обязанностях сторон.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов государственных органов, органов местного самоуправления, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и незаконно возлагает на них какие-либо обязанности, создаёт иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности

Согласно требованиям части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предмет доказывания (судебного исследования) по рассматриваемому делу составляет совокупность следующих обстоятельств: соответствие (несоответствие) обжалуемого акта действующему законодательству и иному нормативному правовому акту, наличие полномочий у органа, который принял оспариваемый акт, нарушение этим актом прав и законных интересов заявителя.

Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, лежит на органе, принявшем акт (часть 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции, принятые по настоящему делу, нельзя признать соответствующими вышеназванным требованиям.

Как следует из материалов дела, по договору купли-продажи от 21.11.2005 №21/11-1 ИП ФИО1 приобрел право собственности на недвижимое имущество: левую часть здания блока горячих цехов, литер «ж», общей площадью 615,1 кв.м., расположенное по адресу: <...>.

В соответствии с пунктом 1.3 названного договора, схема расположения объекта недвижимого имущества приведена в приложениях № 1 и 1.1, являющихся неотъемлемыми частями договора.

По условиям договора к покупателю перешло право пользования земельным участком, площадью 17500 кв.м., который занят этим недвижимым имуществом и необходим для его использования.

Согласно кадастровым планам земельных участков №№ 14:36:104019:62, 14:36:104019:0020 оспариваемым распоряжением ИП ФИО1 предоставлен в аренду земельный участок, площадью 19369 кв.м, составляющий часть ранее предоставленного в аренду ООО «ГЕРМЕС» земельного участка, общей площадью 33 956 кв.м.

По утверждению заявителя, в этом же объекте недвижимости у общества имеется 1431,9 кв.м.

В материалах дела имеется договор от 23.01.2007 № 002/07 купли-продажи, заключённый между ООО «ГЕРМЕС» и ООО «Саха МАЗ Строй», согласно которому последнее приобрело недвижимое имущество, расположенное по адресу: <...> ½ - правая часть блока горячих цехов, литер Ж, Ж1, площадью 1188, 9 кв.м.

26.02.2007, то есть до вынесения оспариваемого распоряжения, ООО «Саха МАЗ Строй» выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на указанный объект.

Кроме того, на земельном участке, расположенном по адресу: <...>, находится объект недвижимости – часть здания блока горячих цехов, общей площадью 243, 90 кв.м, лит. «Ж», принадлежащий согласно свидетельству о государственной регистрации права от 04.07.2007 года ФИО2, приобретенный ею по договору купли-продажи с ООО «Гермес» от 01.05.2007.

Судом не учтено нахождение на земельном участке, расположенном по адресу: <...>, объектов недвижимости, принадлежащих другим лицам.

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пункту 2 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на объекты недвижимости, которые находятся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для её использования.

Предельные размеры части земельного участка, занятого зданием, строением, сооружением и необходимого для их использования, в силу пункта 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации ограничиваются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации. Объем прав на землю у приобретателя недвижимости ограничен положениями пункта 2 статьи 35 и пункта 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации.

Суды обеих инстанций не учли, что к ИП ФИО1 могло перейти право на использование земельного участка только в части, занятой объектом недвижимости и необходимой для его использования.

При рассмотрении данного дела судами не выяснен размер земельного участка, подлежащего закреплению за принадлежащим ИП ФИО1 объектом недвижимости и необходимого для его использования.

Фактические обстоятельства дела относительно расположения объекта недвижимого имущества - левой части здания блока горячих цехов, литер «ж», общей площадью 615,1 кв.м., переданной ИП ФИО1 по договору от 21.11.2005 №21/11-1, на земельном участке, расположенном по адресу: <...>, квартал «113», не исследованы.

Приложения № 1 и 1.1 к договору от 21.11.2005 №21/11-1, содержащие схему расположения объекта недвижимого имущества, судами также не исследованы. Указанная схема в материалах дела отсутствует.

Названные обстоятельства имели правовое значение для правильного разрешения дела с учётом положений пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

По условиям договора купли-продажи от 21.11.2005 № 21/11-1 к покупателю перешло право пользования земельным участком, площадью 17500 кв.м., который занят этим недвижимым имуществом и необходим для его использования. Правовая оценка данному обстоятельству судами не дана.

Без исследования указанных обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора, вывод суда апелляционной инстанции о соответствии оспариваемого распоряжения требованиям пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и отсутствии нарушения прав и законных интересов заявителя и третьих лиц, не может быть признан обоснованным.

Суд кассационной инстанции считает неправомерной ссылку суда апелляционной инстанции на непредставление заявителем доказательств, подтверждающих выделение предпринимателю земельного участка за пределами установленного размера, поскольку в силу требований части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лицом, обязанным доказывать данное обстоятельство, послужившее основанием для принятия оспариваемого акта, является орган, который принял акт.

Возражая против заявленных обществом требований, Администрация в отзыве на заявление ссылалась на то, что оспариваемое распоряжение не может нарушать прав и законных интересов общества ввиду отсутствия у ООО «ГЕРМЕС» прав на находящиеся на спорном земельном участке объекты недвижимости (т.2 л.д.1). Данные доводы Администрации судами не исследованы и правовая оценка им в нарушение требований части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судами не дана.

Наличие акта согласования границ земельного участка от 21.07.2007, на который сослался суд апелляционной инстанции, не свидетельствует о соответствии предоставленного земельного участка его предельному размеру, определяемому согласно требований пункта 2 статьи 35 и пункта 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с чем не освобождало Администрацию от обязанности по доказыванию такого соответствия, являющегося обстоятельством, имеющим правовое значение для данного дела и влияющим на выводы суда по рассматриваемому делу.

По смыслу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пункту 2 статьи 552 Гражданского кодекса ИП ФИО1 - покупатель объекта недвижимости, находящегося на спорном земельном участке, принадлежащем ООО «ГЕРМЕС» - продавцу на праве аренды (договор от 20.02.2006 № 5056), с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобрел право пользования земельным участком, занятым соответствующим объектом недвижимости и необходимым для его использования, на праве аренды.

Учитывая изложенное, вывод суда первой инстанции о несоответствии оспариваемого распоряжения требованиям статей 450, 606, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации ввиду недоказанности расторжения договора аренды с ООО «ГЕРМЕС» на часть земельного участка, предоставленного ИП ФИО1, не основан на правильном применении вышеназванных норм материального права.

Исходя из изложенных выше обстоятельств, не имеется оснований считать, что судами выполнены требования части 3 статьи 15, а также требования части 3 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о создании условий для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств при рассмотрении данного дела.

При таких условиях, учитывая, что выводы судов первой и апелляционной инстанций о соответствии оспариваемого распоряжения пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и недоказанности нарушения данным актом прав и законных интересов общества не могут быть признаны соответствующими фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, судами допущено нарушение норм материального и процессуального права, что могло привести к принятию неправильных решений, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа считает принятые по делу судебные акты подлежащими отмене на основании частей 1, 3, пункта 3 части 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Так как фактические обстоятельства по делу в полном объёме не установлены, дело подлежит направлению на новое рассмотрение в силу части 3 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в суд первой инстанции.

При его новом рассмотрении суду следует учесть вышеизложенное; выполнить требования процессуального законодательства о всестороннем, полном и объективном исследовании и оценке фактических обстоятельств дела; с учётом установленного вынести законное, обоснованное и мотивированное решение; распределить между сторонами расходы по государственной пошлине, в том числе по кассационной жалобе.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 27 октября 2008 года, постановление Четвёртого арбитражного апелляционного суда от 30 декабря 2008 года по делу № А58-3626/2008 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия).

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

Л.И. Смоляк

Судьи

Л.А. Кадникова

М.М. Шелёмина