Гражданский кодекс часть 1

при участии в судебном заседании (до отложения) представителя Поселковой администрации городского поселения «Поселок Серебряный Бор» Нерюнгринского района Торгашиной Е.В. (доверенность, паспорт); и представителя общества
с ограниченной ответственностью «Строим сами» Савватеевой Т.А. (доверенность
от 14.12.2020, удостоверение адвоката, паспорт),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Поселковой администрации городского поселения «Поселок Серебряный Бор» Нерюнгринского района на решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 12 марта 2021 года по делу № А58-5099/2020 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 27 июля 2021 года по тому же делу,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Строим сами» (ИНН 1434031652, ОГРН 1061434002376, далее – ООО «Строим сами», общество, истец) обратилось
в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с исковым заявлением к Поселковой администрации городского поселения «Поселок Серебряный Бор» Нерюнгринского района (ИНН 1434031476, ОГРН 1061434000033, далее – Поселковая администрация Серебряный Бор, администрация, ответчик) о взыскании 4 473 633 рублей 40 копеек,
в том числе 4 258 903 рублей долга по муниципальному контракту от 05.07.2016
№ 0116300037716000007 и 214 730 рублей 40 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.07.2019 по 22.07.2020.

Определением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 18 сентября
2020 года принято к производству встречное исковое заявление администрации
к обществу о взыскании 3 301 097 рублей, обязании произвести ремонтные работы
и благоустройство придомовой территории для совместного рассмотрения
с первоначальным иском.

Определением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 14 октября
2020 года принято уточнение встречных исковых требований о взыскании
7 560 000 рублей штрафа, обязании произвести ремонтные работы вентиляционной шахты дома № 43/1, выполнить благоустройство придомовой территории многоквартирного жилого дома № 43/1 согласно предоставленной проектной документации.

От истца по первоначальному иску поступило ходатайство о частичном отказе
от иска в части процентов. Судом частичный отказ от иска принят, производство по делу
в части требования о взыскании процентов в размере 214 730 рублей 40 копеек прекращено, о чем вынесено определение.

Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 12 марта 2021 года, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 27 июля 2021 года, исковые требования ООО «Строим сами» удовлетворены,
с Поселковой администрации Серебряный Бор в пользу ООО «Строим сами» взыскано
4 258 903 рубля, а также расходы по уплате государственной пошлины в размере
44 295 рублей. В удовлетворении встречного искового заявления Поселковой администрации Серебряный Бор отказано.

Администрация обратилась в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа
с кассационной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 12 марта 2021 года и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 27 июля 2021 года отменить, принять по делу новый судебный акт.

Заявитель кассационной жалобы указывает на несоответствие выводов судов обстоятельствам настоящего спора; ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом обязательств по договору, настаивает на обоснованности штрафа и, как следствие, наличии оснований для удовлетворения встречных исковых требований.

В отзыве на кассационную жалобу ООО «Строим сами» просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Поступившие 15.12.2021 (за день до дня судебного заседания) от администрации
в суд кассационной инстанции дополнения к кассационной жалобе не принимаются
во внимание с учетом положений части 1 статьи 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) и разъяснений, данных в абзаце третьем пункта 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции», поскольку поданы заявителем за пределами срока подачи кассационной жалобы. В связи с тем, что дополнения к кассационной жалобе представлены в электронном виде через систему «Мой Арбитр», они не подлежат возврату на бумажном носителе.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены
по правилам статей 123, 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ; определение выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи,
в связи с чем направлено лицам, участвующим в деле, посредством его размещения
на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет»
и информационной системе «Картотека арбитражных дел» – kad.arbitr.ru).

В судебном заседании 16.11.2021 представители администрации и общества поддержали соответственно доводы кассационной жалобы и отзыва на нее.

Определением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 16 ноября
2021 года в составе председательствующего Кореневой Т.И., судей Барской А.Л.,
Палащенко И.И., рассмотрение кассационной жалобы отложено на 14 часов 10 минут
16 декабря 2021 года на основании статьи 158 АПК РФ.

Проверив в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ, правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального права
и норм процессуального права, соответствие выводов судов о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам,
а также с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе и отзыве на нее, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами двух инстанций, 05.07.2016 между сторонами заключен муниципальный контракт № 011630003771600007,
по условиям которого ООО «Строим сами» (продавец) обязался передать Поселковой администрации Серебряный Бор (покупатель) в собственность 24 жилых помещения (квартиры), которые будут расположены в многоквартирном жилом доме по адресу: Республика Саха (Якутия), Нерюнгринский район, поселок Серебряный Бор, д. 82
на земельном участке с кадастровым номером 14:19:209002:369, а покупатель обязался принять в собственность и оплатить жилые помещения (квартиры) по цене и на условиях, определенных контрактом.

Согласно пункту 1.2 контракта продавец обязался передать квартиры покупателю не позднее 31.08.2017.

Право собственности покупателя на квартиры возникало после государственной регистрации права собственности.

Общая цена квартир определена в размере 60 310 080 рублей (пункт 2.1 контракта).

Срок действия контракта: с момента его заключения до 31.08.2017 года.

28.10.2017 комиссией составлен акт приемки жилых помещений
в многоквартирном жилом доме, согласно которому предъявленные к приемке жилые помещения №№ 1-24 по адресу: Республика Саха (Якутия), г. Нерюнгри, поселок Серебряный Бор, дом 43/1 замечаний не имеют.

Постановлением администрации от 28.12.2017 № 320-п «О присвоении адреса объекту недвижимости» зданию (многоквартирный жилой дом) и находящимся в нем жилым помещениям, присвоен адрес: Республика Саха (Якутия), Нерюнгринский район, поселок Серебряный Бор, квартал, дом 43/1.

Постановлением администрации от 27.03.2018 № 194-п утверждено разрешение на ввод в эксплуатацию № RU14509104-01-2018 трехэтажного 24-квартирного жилого дома, расположенного по адресу: Республика Саха (Якутия), Нерюнгринский район, поселок Серебряный Бор, квартал, дом 43/1, кадастровый номер земельного участка 14:19:209002:369.

20.03.2019 составлен акт приема-передачи 24 квартир на сумму 60 310 080 рублей.

Платежными поручениями администрация произвела оплату суммы в размере
56 051 177 руб.

Претензией от 22.07.2020 истец обратился к администрации с требованием
об оплате задолженности в размере 4 258 903 рублей и процентов.

Оставление претензионных требований без удовлетворения послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Администрация обратилась в суд со встречным исковым заявлением о взыскании
с общества 7 560 000 рублей штрафа, обязании произвести ремонтные работы вентиляционной шахты дома № 43/1, выполнить благоустройство придомовой территории многоквартирного жилого дома № 43/1 согласно предоставленной проектной документации.

Удовлетворяя первоначальный иск и отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, арбитражные суды исходили из доказанности факта передачи обществом спорных квартир, отсутствия доказательств их полной оплаты.

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов в связи со следующим.

Исходя из предмета рассматриваемого спора, арбитражные суды правомерно исходили из того, что по общему правилу договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, подлежат правовой квалификации как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи (абзац 2 пункта 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее – Постановление № 54).

Поскольку предмет спорного договора ограничен лишь приобретением ответчиком за плату товара, который будет создан истцом в будущем, рассматриваемые правоотношения с учетом вышеизложенных разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, отвечают квалификации как возникшие в силу заключения сторонами договора купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Согласно статье 556 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В силу пунктов 1, 2 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Статьей 219 ГК РФ установлено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 1 Постановления № 54, судам необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 20.09.2011 N 5785/11, положения статей 551, 556 ГК РФ о моменте исполнения продавцом недвижимого имущества обязанности по его передаче покупателю позволяют сторонам договора купли - продажи недвижимости установить, что передача должна состояться после государственной регистрации перехода права собственности. Согласование сторонами в договоре купли-продажи условия о передаче имущества после государственной регистрации перехода права также не нарушает каких-либо иных императивных требований российского гражданского законодательства.

В силу части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которое оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Частью 1 статьи 71 АПК РФ предусмотрено, что арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Согласно части 2 указанной статьи арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Руководствуясь приведенными положениями законодательства, исследовав
и оценив в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, установив факт передачи истцом спорных квартир, отсутствия в материалах дела доказательств их полной оплаты, арбитражные суды пришли к выводу об обоснованности заявленных обществом требований.

Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований о взыскании штрафа за несвоевременную передачу квартир в собственность ответчика, арбитражные суды, сославшись на положения пункта 1 статьи 329, пунктов 1, 2 статьи 401, пункта 3 статьи 405, пункта 1 статьи 406 ГК РФ, части 4 статьи 34 Федерального закона от 05.04.2013
№ 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд», пункта 1 части 2 статьи 15 , части 1 статьи 19 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», правовую позицию, изложенную в пункте 10 Обзора судебной практики применения законодательства Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 28.06.2017, правомерно исходили из того, что факт окончания истцом работ за пределами сроков, установленных контрактом, вызван обстоятельствами, не зависящими от него (несвоевременное оформление ответчиком земельного участка для строительства дома, что повлекло за собой задержку в проведении государственной экспертизы строительства, выдаче разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, несвоевременная постановка ответчиком квартир на кадастровый учет, что, в свою очередь, препятствовало передаче квартир в муниципальную собственность).

Кроме того, судами учтено, что ответчиком были нарушены сроки платежей, предусмотренные пунктом 2.1 контракта, в связи с чем, истец направил ответчику письмо от 25.04.2017 № 24 о том, что из-за отсутствия поэтапного финансирования дальнейшее строительство невозможно и с 1 мая общество вынуждено приостановить строительство, что влечет за собой срыв сроков передачи квартир; при этом расчет с истцом
не произведен до настоящего времени.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, были предметом исследования судов и получили мотивированную оценку. Эти доводы выводы судов не опровергают, фактически направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств и обстоятельств, установленных арбитражными судами. Оснований для переоценки доказательств
у Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа в силу требований статьи 286 АПК РФ не имеется.

Неправильного применения норм материального права, несоответствия выводов судов фактическим обстоятельствам дела и представленным в материалы дела доказательствам, нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебных актов, судом округа не установлено.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты на основании пункта 1 части 1 статьи 287 АПК РФ подлежат оставлению без изменения.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 12 марта 2021 года
по делу № А58-5099/2020 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 27 июля 2021 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок,
не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Судьи

Т.И. Коренева

А.Л. Барская

И.И. Палащенко