Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу департамента имущественных и земельных отношений Окружной администрации г. Якутска на решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 19 октября 2021 года по делу
№ А58-740/2021 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда
от 29 декабря 2021 года по тому же делу,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Алмаз» (ОГРН <***>,
ИНН <***>, г. Якутск, далее также – ООО «Алмаз», общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с заявлением о признании незаконным изложенного в письме от 09.12.2020 № 4966-ДИЗО/20 решения департамента имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска (ОГРН <***>, ИНН <***>, г. Якутск, далее также – департамент, ответчик) об отказе в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 14:36:101046:293 площадью 13 044 кв.м (+/-23 кв.м), расположенного по адресу: <...> и обязании в двухнедельный срок с момента вступления решения по настоящему делу в законную силу предоставить указанный земельный участок в аренду.

В соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечен индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее также – предприниматель Сардак О.И).

Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 19 октября 2021 года, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 29 декабря 2021 года, заявление удовлетворено.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, департамент обратился в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просил их отменить и принять новый судебный акт.

В поданной жалобе департамент сослался на ошибочность выводов судов о наличии оснований для признания его отказа в заключении договора аренды земельного участка незаконным. В частности, департамент указал на необоснованное отклонение судами его доводов о правомерности этого отказа ввиду несоответствия застроенной площади испрашиваемого земельного участка минимальному проценту застройки земельных участков в территориальной зоне П-4 г. Якутска, установленному Правилами землепользования и застройки городского округа «Город Якутск».

В настоящем судебном заседании представитель заявителя в представленном отзыве и в устных пояснениях указал на несостоятельность доводов департамента, в связи с чем просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

Департамент и третье лицо своих представителей в заседание не направили, о времени и месте его проведения в соответствии со статьями 123 и 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считаются извещенными надлежащим образом.

Определение о принятии кассационной жалобы к производству и назначении судебного заседания по ее рассмотрению от 09 февраля 2022 года выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, и направлено участвующим в деле лицам посредством его размещения на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» и информационной системе «Картотека арбитражных дел» (kad.arbitr.ru).

На основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в отсутствие представителей департамента и третьего лица.

Проверив в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе и отзыве на нее, правильность применения судом первой инстанции и апелляционным судом норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов судов о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, департамент (арендодатель) и предприниматель ФИО3 (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 02.08.2012 № 09-1-2012-0940, согласно которому арендатору для строительства производственной базы передан в аренду на срок с 02.08.2012 по 02.08.2015 земельный участок с кадастровым номером: 14:36:101046:31 общей площадью 13 649 кв.м, расположенный по адресу: <...>

В последующем на основании договора от 15.05.2013 № 09-1/2013-076 предприниматель ФИО3 передал права и обязанности арендатора по указанному выше договору предпринимателю ФИО2

По результатам обращения предпринимателя ФИО2 к кадастровому инженеру последним подготовлен межевой план раздела земельного участка с кадастровым номером 14:36:101046:31, из которого впоследствии образованы и поставлены на кадастровый учет земельные участки с кадастровыми номерами 14:36:101046:292 площадью 605 кв.м и 14:36:101046:293 площадью 13 044 кв.м.

В дальнейшем в соответствии с договором купли-продажи от 21.12.2015 предприниматель ФИО2 продал обществу «Алмаз» расположенные по адресу:
<...> нежилое здание (гараж) с кадастровым номером 14:36:101046:287 общей площадью 1 456,3 кв.м и склад с кадастровым номером 14:36:101046:217 общей площадью 18 кв.м. Согласно пункту 3 этого договора названные объекты расположены на земельном участке с кадастровым номером 14:36:101046:293 площадью 13 044 кв.м (образованного из земельного участка с кадастровым номером 14:36101046:31).

Вступившим в законную силу решением Якутского городского суда от 07 августа 2019 года по делу № 2-8459-2019 в удовлетворении требования предпринимателя ФИО2 о признании договора купли-продажи от 21.12.2015 недействительным отказано. Кроме того, вступившим в законную силу решением Якутского городского суда
от 21 января 2020 года по делу № 2-568/2020 предпринимателю ФИО2 также отказано в удовлетворении иска к ООО «Алмаз» о признании данных объектов несуществующими, прекращении права собственности общества на них и исключении записи о регистрации права на них, а также о снятии этих объектов с кадастрового учета.

Общество «Алмаз» обратилось в департамент с заявлением от 17.11.2020 о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 14:36:101046:293 площадью 13 044 кв.м, ссылаясь на то, что на данном участке находятся принадлежащие ему на праве собственности объекты недвижимости – нежилое здание (гараж) с кадастровым номером 14:36:101046:287 и склад с кадастровым номером 14:36:101046:217.

Письмом от 09.12.2020 № 4966-ДИЗО/20 департамент со ссылкой на пункт 1
статьи 11.4, подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3, подпункт 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации и пункт 9 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации отказал обществу в предоставлении в аренду испрашиваемого земельного участка ввиду несоответствия суммарной площади расположенных на нем объектов недвижимости (1 474,3 кв.м или 11,3 %) минимальному проценту застройки земельных участков в территориальной зоне П-4 г. Якутска (20 %), установленному Правилами землепользования и застройки городского округа «Город Якутск», утвержденными решением Якутской городской Думы от 25.12.2013 № 169-НПА.

Ссылаясь на несоответствие отказа департамента действующему законодательству и на нарушение этим отказом его прав и законных интересов в сфере предпринимательской деятельности, общество «Алмаз» обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 1, 11.9, 39.16, 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в пунктах 13, 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» и пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», и, установив несоответствие закону изложенного в письме от 09.12.2020 № 4966-ДИЗО/20 отказа департамента в предоставлении обществу в аренду испрашиваемого земельного участка, исходил из обоснованности требований истца.

По результатам повторного рассмотрения дела апелляционный суд выводы суда первой инстанции поддержал.

Указанные выводы судов являются правильными и соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам.

Так, в соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, требование о признании незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, может быть удовлетворено при наличии совокупности следующих обстоятельств: несоответствия этих решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения ими прав и законных интересов заявителя.

Как указано выше, общество «Алмаз» является собственником объектов недвижимости с кадастровыми номерами 14:36:101046:287 (здание) и 14:36:101046:217 (склад), расположенных на земельном участке с кадастровым номером 14:36:101046:293.

Согласно закрепленному в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

В абзаце втором пункта 14 указанного постановления также разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Аналогичные по содержанию разъяснения содержатся также в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации
от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

Применив названные выше нормы и разъяснения, а также принимая во внимание обстоятельства, установленные судебными актами по делу № А58-8996/2020, суд первой инстанции и апелляционный суд пришли к правильному выводу о том, что в связи с приобретением нежилого здания (гаража) и склада, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 14:36:101046:293, общество «Алмаз» вместе с правом собственности на данные объекты приобрело также и соответствующее право аренды на земельный участок, который занят и необходим для их эксплуатации.

Как следует из материалов дела, ООО «Алмаз» как собственник указанных выше объектов недвижимости обратился в департамент с заявлением о предоставлении ему земельного участка с кадастровым номером 14:36:101046:293 в аренду. Департамент в предоставлении обществу земельного участка отказал, сославшись на то, что суммарная площадь расположенных на нем объектов недвижимости (1 474,3 кв.м или 11,3 %) не соответствует минимальному проценту застройки земельных участков в территориальной зоне П-4 г. Якутска (20 %), установленному Правилами землепользования и застройки городского округа «Город Якутск» (письмо от 09.12.2020 № 4966-ДИЗО/20).

Принимая обжалуемые судебные акты, суды правомерно признали указанные в письме мотивы отказа департамента в предоставлении земельного участка в аренду необоснованными.

В частности, в соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено этой статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В силу подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации в случае предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них договор аренды такого земельного участка заключается без проведения торгов.

Пунктом 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 этого Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий: 1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ; 2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю;
3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 этого Кодекса, и направляет принятое решение заявителю.

Исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, приведен в статье 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации. При этом такого основания для отказа как несоответствие площади расположенных на земельном участке объектов недвижимости минимальному проценту застройки земельных участков в соответствующей территориальной зоне, установленному правилами землепользования и застройки, в этой норме не предусмотрено.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, а также доводы участвующих в деле лиц, положенные ими в обоснование своих требований и возражений, правильно применив указанные выше нормы материального права, суд первой инстанции и апелляционный суд установили отсутствие в оспариваемом решении департамента, изложенном в письме от 09.12.2020 № 4966-ДИЗО/20, какого-либо из предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации оснований для отказа в предоставлении земельного участка в аренду. Установив указанное обстоятельство, суды правомерно пришли к выводу о том, что отказ департамента в предоставлении обществу «Алмаз» земельного участка является незаконным и нарушающим права и законные интересы последнего в сфере предпринимательской деятельности.

С учетом изложенных выше норм, рассматривая заявление о предоставлении земельного участка для размещения принадлежащих заявителю объектов недвижимости, уполномоченный орган вправе ставить вопрос о соответствии площади такого участка той, которая необходима для размещения и эксплуатации этих объектов. Однако в этом случае, отказав в предоставлении испрашиваемого земельного участка, уполномоченный орган должен мотивировать свое решение конкретными обстоятельствами, свидетельствующими о превышении площади этого участка над необходимой его площадью. При этом несоответствие площади фактически имеющейся застройки испрашиваемого земельного участка минимальному проценту застройки в соответствующей территориальной зоне само по себе не может свидетельствовать о превышении площади этого участка над той, которая необходима для размещения и эксплуатации расположенных на нем конкретных объектов недвижимости.

При рассмотрении настоящего дела департаментом каких-либо доказательств о фактическом превышении площади испрашиваемого земельного участка с учетом имевшейся на нем застройки не представлено.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции и апелляционный суд обоснованно удовлетворили заявленные требования.

Правовых оснований для иных выводов, в том числе для иной оценки представленных в материалы дела доказательств, у суда кассационной инстанции не имеется.

Таким образом, при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов суд первой инстанции и апелляционный суд правильно применили нормы материального и процессуального права, при этом доводы, изложенные в кассационной жалобе, не свидетельствуют о наличии оснований для их изменения или отмены. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для безусловной отмены судебного акта, судом кассационной инстанции не установлено. В этой связи в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 287 Кодекса обжалуемые решение и постановление следует оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Иркутской области от 19 октября 2021 года
по делу № А58-740/2021 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 29 декабря 2021 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную
жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий С.Б. Качуков

Судьи Н.П. Кушнарева

Ю.С. Яцкевич