Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 16 сентября 2021 года по делу
№ А58-8773/2020 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда
от 13 декабря 2021 года по тому же делу,

установил:

департамент имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска (ОГРН <***>, ИНН <***>, г. Якутск, далее также – департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>, далее также – предприниматель ФИО1, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 03.07.2014 № 09-1/2014-0585 за период с 01.01.2019
по 30.09.2020 в сумме 598 280 рублей 98 копеек и неустойки за нарушение сроков оплаты по этому договору за период с 16.03.2019 по 30.09.2020 в сумме 17 829 рублей 68 копеек.

Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 16 сентября 2021 года, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 13 декабря 2021 года, иск удовлетворен.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, предприниматель ФИО1 обратился в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа
с кассационной жалобой, в которой просил их отменить и принять новый судебный акт
об отказе в удовлетворении иска.

В поданной жалобе ответчик сослался на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам и, как следствие, на ошибочность их выводов о наличии оснований для взыскания с него задолженности по арендной плате и неустойки за спорный период. В частности,
по утверждению ответчика, у него отсутствовала возможность осуществлять строительство на арендованном земельном участке, в связи с чем, несмотря на несоставление акта о возврате участка, он не находился в его фактическом пользовании. Ответчик также указал, что департамент не представил в материалы дела доказательства фактического пользования им земельным участком в период после прекращения действия договора аренды, в связи с чем, по его мнению, выводы судов о возобновлении этого договора на неопределенный срок являются ошибочными и противоречат его пункту 6.2.

В представленном отзыве департамент указал на несостоятельность доводов ответчика, в связи с чем просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

В судебное заседание стороны своих представителей не направили, о времени и месте его проведения в соответствии со статьями 123 и 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считаются извещенными надлежащим образом.

Определение о принятии кассационной жалобы к производству и назначении судебного заседания по ее рассмотрению от 18 февраля 2022 года выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, и направлено участвующим в деле лицам посредством его размещения на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» и информационной системе «Картотека арбитражных дел» (kad.arbitr.ru).

На основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в отсутствие представителей сторон.

Проверив в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе и отзыве на нее, правильность применения судом первой инстанции и апелляционным судом норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов судов о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании распоряжения заместителя главы городского округа «Город Якутск» от 02.07.2014 № 2407зр департамент (арендодатель) и предприниматель ФИО1 (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 03.07.2014 № 09-1/2014-0585, согласно которому арендатору передан в аренду для строительства административного центра с торгово-социально-бытовым комплексом и центром развития ребенка (код целевого назначения участка – 7.6) земельный участок с кадастровым номером 14:36:105041:280 общей площадью 994 кв.м, расположенный по адресу: <...> - ФИО2, квартал «А» (акт приема-передачи от 03.07.2014).

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок его действия определен с 03.07.2014 по 03.07.2017, при этом в пункте 6.2 стороны предусмотрели, что договор прекращает свое действие по окончании его срока, а также по соглашению сторон в любой момент в пределах установленного срока.

Расчет арендной платы изложен сторонами в приложении к договору. В пункте 2.2 договора стороны установили, что арендная плата вносится арендатором два раза в год равными долями – не позднее 15 апреля и 15 октября.

В пункте 5.3 договора стороны предусмотрели, что в случае нарушения срока внесения арендной платы арендатор уплачивает пени из расчета 0,7 % от месячного размера неисполненного в срок обязательства за каждый день просрочки.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 12.08.2014.

Ссылаясь на то, что по окончании срока действия договора аренды предприниматель ФИО1 арендованный земельный участок не возвратил, при этом арендную плату за пользование им за период с 01.01.2019 по 30.09.2020 не вносил, департамент после реализации претензионного порядка урегулирования спора (уведомления от 23.10.2018 № 9999-ДИЗО/18 и от 15.01.2020 № 250-ДИЗО/2020) обратился в арбитражный суд с настоящим иском, в котором просил взыскать с него задолженность за указанный период в сумме 598 280 рублей 98 копеек и неустойку за период с 16.03.2019 по 30.09.2020 в сумме 17 829 рублей 68 копеек.

Удовлетворяя предъявленный иск, суд первой инстанции и поддержавший его выводы апелляционный суд руководствовались положениями статей 8, 307, 329, 330, 610, 614, 621, 622, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации и, придя к выводу о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и установив факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по внесению арендной платы за спорный период, исходили из наличия оснований для взыскания с него как задолженности по арендной плате, так и неустойки за нарушение сроков ее внесения.

Между тем принятые судом первой инстанции и апелляционным судом решение и постановление подлежат отмене в связи со следующим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства (пункт 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как указано выше, в пункте 6.2 заключенного сторонами договора аренды от 03.07.2014 № 09-1/2014-0585 предусмотрено, что он прекращает свое действие по окончании установленного срока.

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Исходя из содержания этой нормы, основанием для признания договора аренды возобновившим свое действие на неопределенный срок является продолжение арендатором фактического пользования арендованным имуществом при отсутствии к тому возражений со стороны арендодателя. При этом обязанность по доказыванию соответствующего обстоятельства лежит на стороне, которая использует его в качестве основания своих требований.

В рассматриваемом случае, суды признали указанное обстоятельство установленным, а договор аренды – возобновившим свое действие на неопределенный срок, основываясь на непредставлении арендатором (ответчиком) акта приема-передачи (акта о возврате) арендованного земельного участка по окончании срока его аренды.

Вместе с тем, несмотря на то, что акт приема-передачи является основным документом, подтверждающим возврат арендованного имущества, его отсутствие само по себе не может свидетельствовать о продолжении использования арендатором этого имущества по окончании срока аренды (в особенности, применительно к земельным участкам, доступ к которым не ограничен).

С учетом того, что договор аренды является двусторонне обязывающим, основанием для возникновения у арендатора обязанности по внесению арендной платы является факт пользования им переданным в аренду имуществом, имевшим место либо на основании действующего (в том числе возобновившего свое действие) договора аренды, либо после прекращения этого договора до момента фактического возврата имущества.

В данной ситуации в ходе рассмотрения дела, возражая против предъявленного иска, ответчик (арендатор) неоднократно указывал на неиспользование им арендованного ранее земельного участка ввиду отсутствия возможности его освоения и использования по указанному в договоре назначению – для осуществления строительства административного центра с торгово-социально-бытовым комплексом и центром развития ребенка. В подтверждение данных доводов ответчик сослался на представленное в материалы дела письмо департамента градостроительной политики окружной администрации г. Якутска от 16.06.2015 № 7991-ДГП, в котором ему было отказано в согласовании эскизного проекта административного центра по причине того, что проект планировки территории центральной части г. Якутска, утвержденный распоряжением окружной администрации г. Якутска от 02.12.2009 № 1200/13р, не предусматривает возможности строительства на этом участке. При этом ответчик также указывал на то, что в силу пункта 6.2 договора аренды считал его прекратившим свое действие по окончании предусмотренного в нем срока.

При принятии обжалуемых судебных актов суды в нарушение требований части 2 статьи 65, частей 1, 2, 7 статьи 71, части 1 статьи 168, пункта 2 части 4 статьи 170, пункта 12 части 2 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указанным обстоятельствам и доказательствам оценки не дали.

В этой связи выводы судов о возобновлении договора аренды земельного участка от 03.07.2014 № 09-1/2014-0585 на неопределенный срок и о наличии оснований для взыскания с ответчика задолженности по арендной плате и неустойки за нарушение сроков ее внесения сделаны судами при неполно выясненных обстоятельствах и являются преждевременными.

На основании изложенного, обжалуемые судебные акты нельзя признать законными и обоснованными, как того требует часть 4 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем в соответствии
с пунктом 3 части 1 статьи 287 и частями 1 и 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации они подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное выше, исследовать и дать оценку всем имеющимся в материалах дела доказательствам и доводам сторон, установить обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, по результатам чего применить подлежащие применению к отношениям сторон нормы материального права и разрешить имеющийся спор. Кроме того, по результатам рассмотрения дела суду также необходимо распределить между сторонами расходы по уплате государственной пошлины, понесенные ответчиком при подаче кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 16 сентября 2021 года по делу № А58-8773/2020 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 13 декабря 2021 года по тому же делу отменить.

Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия).

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий С.Б. Качуков

Судьи И.А. Волкова

Ю.С. Яцкевич