Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества «Птицефабрика «Свердловская» (далее – общество «Птицефабрика «Свердловская») на решение Арбитражного суда Свердловской области от 03.12.2014 по делу № А60-17129/2014 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2015 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества «Птицефабрика «Свердловская» – Сурин К.В. (доверенность от 09.02.2015 № 299), Гончиков Р.О. (доверенность от 12.03.2015);

общества с ограниченной ответственностью «ГлавКом» – Черноуцан А.В. (доверенность от 14.01.2015).

Общество с ограниченной ответственностью «ГлавКом» (далее – общество «ГлавКом») обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу «Птицефабрика «Свердловская» с требованием установить для собственника объектов недвижимости с условными номерами 66-66-01/496/2009-030, 66-66-01/496/2009-031, 66-66-01/403/2009-815 и 66-66-01/403/2009-816, расположенных в г. Екатеринбурге по ул. Сажинская, д. 6, собственником которых в настоящее время является общество «ГлавКом», частный постоянный сервитут - право ограниченного пользования в отношении частей земельного участка площадью 5829 кв. м и 89 кв. м, входящих в состав земельного участка с кадастровым номером 66:41:0000000:1106, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Сажинская, д. 6, собственником которого является общество «Птицефабрика «Свердловская», без ограничения срока его действия для обеспечения права круглосуточного беспрепятственного прохода работников, арендаторов, контрагентов, клиентов, посетителей общества «ГлавКом», проезда принадлежащих им транспортных средств, перемещения материальных ценностей к названным объектам недвижимости, а также от этих объектов недвижимости к местам общего пользования, определив действие сервитута по координатам характерных точек границы территории сервитута: 1106/чзу1, указанным в иске, по координатам характерных точек границы территории пешеходного сервитута: 1106/чзу2, указанным в иске, при условии обременения сервитутом объекта капитального строительства с кадастровым номером 66:41:0610038:1243 относительно помещения № 137 по координатам характерных точек границы территории сервитута в границах ОКС, указанным в иске, и объекта капитального строительства с кадастровым номером 66:41:0610038:153 в границах помещений выделенных красным цветом в приложении № 2 землеустроительной экспертизы от 01.09.2014. Просит установить плату за сервитут в размере 798 рублей в месяц (с учетом уточнения требований, принятого судом первой инстанции в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 03.12.2014 (судья Смагин К.Н.) исковые требования удовлетворены.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2015 (судьи Зеленина Т.Л., Макаров Т.В., Семенов В.В.) решение суда оставлено без изменения.

Не согласившись с судебными актами, общество «Птицефабрика «Свердловская» обратилось в суд с кассационной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить, дело передать на новое рассмотрение, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, нарушение ч. 2 ст. 8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам спора и имеющимся в деле доказательствам. Заявитель, не возражая против факта установления сервитута, полагает, что при удовлетворении исковых требований в заявленном виде суды не учли характер деятельности общества «Птицефабрика «Свердловская», что привело к нарушению баланса законных интересов истца и ответчика, а также может привести к нарушению производственной и технологической дисциплины на птицефабрике, режима работы на предприятии. По его мнению, решение суда неисполнимо, так как указание суда первой инстанции на возможность круглосуточного беспрепятственного прохода работников, арендаторов, контрагентов, клиентов, посетителей общества «ГлавКом», проезда принадлежащих им транспортных средств, перемещения материальных ценностей от объектов недвижимости к местам общего пользования, фактически означает предоставление истцу права прохода и проезда по всей территории птицефабрики, а не только в границах сервитута. При этом, судами не принято во внимание, что спорный земельный участок используется для размещения сельхозпредприятия, осуществляющего деятельность в режиме предприятия закрытого типа, на его территории действует пропускная система с целью обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия продукции и соблюдения требований ветеринарно-санитарного законодательства. Заявитель полагает, что указанные обстоятельства должны быть учтены при определении условий сервитута. Общество указывает, что единственный въезд – дезинфекционный барьер, а также площадь и границы походной, вошли в площадь сервитута. Однако, устанавливая размер платы за сервитут, судами не учтены расходы ответчика на приобретение дезраствора, слив и заполнение дезбарьера, не установлен характер производства или оказываемых ответчиком услуг, интенсивность движения, количество посетителей общества «ГлавКом».

Кроме того, заявитель считает, что судом необоснованно отклонено ходатайство о назначении экспертизы для определения рыночной стоимости обязательства по внесению соразмерной платы за частный сервитут, не принята в качестве доказательства по делу рецензия, составленная оценщиком закрытого акционерного общества «Региональный центр оценки и управления стоимостью предприятия» Е.В. Милоновой, не исследован отчет об определении рыночной стоимости обязательств по уплате соразмерной платы за частный сервитут лицом, требующим установления сервитута. Судами не принята во внимание правовая позиция Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенная в постановлении Президиума от 28.02.2012 № 11248/11.

В отзыве на кассационную жалобу общество «ГлавКом» просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

При рассмотрении спора судами установлено, что обществу «Птицефабрика «Свердловская» на праве собственности принадлежит земельный участок категории земель населенных пунктов с разрешенным использованием под здания, строения, сооружения птицефабрики «Свердловская», общей площадью 618 055 кв. м, расположенный по адресу: Свердловская обл., г. Екатеринбург, ул. Сажинская, 6, кадастровый номер 66:41:0000000:1106, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 17.06.2013 № 66-0-1-159/4024/2013-237.

На указанном земельном участке расположено недвижимое имущество, принадлежащее обществу «ГлавКом» на праве собственности, а именно:

- часть здания производственного, гаража, часть литеры В2, В4, вЗ, общей площадью 698 кв. м, назначение: нежилое, кадастровый (или условный) номер 66-66-01/496/2009-031;

- часть здания производственного, гаража, литер В1, общей площадью 67,2 кв. м, назначение: нежилое, кадастровый (или условный) номер 66-66-01/496/2009-030;

- часть здания производственного, гаража, литер В, общей площадью - 286,2 кв. м, назначение: нежилое, кадастровый (или условный) номер 66-66-01/403/2009-815;

- часть здания производственного, гаража, часть литеры В2, ВЗ, в1, общей площадью 355,9 кв. м, назначение: нежилое, кадастровый (или условный) номер 66-66-01/403/2009-816, что подтверждено свидетельствами о государственной регистрации права.

В целях получения доступа к земельному участку, на котором расположено его недвижимое имущество, общество «ГлавКом» направило обществу «Птицефабрика «Свердловская» письмо от 26.06.2013 № 26/06-2 с предложением заключить соглашение об установлении сервитута земельного участка с кадастровым номером 66:41:0000000:1106, ссылаясь на отсутствие иной возможности обеспечения прохода и проезда сотрудникам и клиентам общества.

В ответ общество «Птицефабрика «Свердловская», не возражая против предоставления истцу права прохода и проезда к принадлежащим ему объектам недвижимости через свой земельный участок, указало на необходимость проведения кадастровых работ в целях описания пространственных характеристик сервитута, обязательное включение в соглашение об установлении сервитута положений, установленных ветеринарным законодательством РФ и определения соразмерной платы за сервитут, что подтверждается письмом от 17.07.2013 № 2154.

Поскольку соглашение об установлении сервитута сторонами достигнуто не было, истец обратился в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суды, по результатам проведения судебной экспертизы, пришли к выводу, что установление сервитута является единственным способом обеспечения потребностей истца по проходу, проезду к объектам недвижимости, принадлежащим ему на праве собственности, и на основании заключения эксперта от 01.09.2014 определили его границы. Размер платы за сервитут определен судами на основании представленного истцом отчета об определении рыночной стоимости обязательства по уплате за частный сервитут от 13.11.2014 № 6639007339-2014-199 (8601).

Проверив законность принятых судебных актов, с учетом доводов, изложенных в кассационной жалобе, суд кассационной инстанции полагает, что решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежат отмене по следующим основаниям.

В соответствии с п.1 ст. 274 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Из указанной нормы права следует, что сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости. Сервитут должен быть наименее обременительным для ответчика, поэтому при определении содержания этого права и условий его осуществления суд обязан исходить из разумного баланса интересов сторон спора с тем, чтобы это ограниченное вещное право, обеспечивая только необходимые нужды истца, не создавало существенных неудобств для собственника обслуживающего земельного участка.

В связи с этим при рассмотрении дел соответствующей категории в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 274 Гражданского кодекса, суды должны исследовать вопрос о том, на удовлетворение каких конкретно нужд направлено требование истца и относятся ли они к тем потребностям, которые могут быть обеспечены путем установления сервитута, учитывая его исключительный характер.

Проезд и проход к недвижимому имуществу прямо отнесены к потребностям, при наличии которых возможно предоставление названного ограниченного вещного права, поэтому судам при рассмотрении настоящего иска в этой части следует определить, имеется ли у истца возможность доступа к своему имуществу, не прибегая к правовым средствам, предусмотренным указанными нормами права.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе заключение эксперта от 01.09.2014, данное при проведении судебной экспертизы, суды пришли к обоснованному выводу, что доступ к объектам недвижимости, принадлежащим на праве собственности истца, возможен только через земельный участок и объекты капитального строительства, являющиеся собственностью ответчика, в связи с чем, установление сервитута является единственным способом обеспечения основных потребностей истца и является необходимым.

Из материалов дела следует, что между сторонами спора возникли разногласия относительно порядка пользования обществом «ГлавКом» земельным участком и объектами капитального строительства, принадлежащими обществу «Птицефабрика «Свердловская», так как по существу общество «ГлавКом» просит установить для него право неограниченного пользования объектами ответчика, без установления каких-либо условий для него самого, а также разногласия по вопросу установления соразмерной платы за ограничение прав ответчика как собственника земельного участка.

В частности, не возражая против установления сервитута, общество «Птицефабрика «Свердловская» как до судебного разбирательства, так и в процессе рассмотрения спора, указывало на необходимость определения конкретных условий, на которых общество «ГлавКом» вправе пользоваться его земельным участком и объектами капитального строительства, с учетом того, что на данном земельном участке расположено птицеводческое предприятие закрытого типа (птицефабрика), деятельность которого регламентируется Ветеринарными правилами содержания птиц на птицеводческих предприятиях закрытого типа (птицефабриках), утвержденными приказом Министерства сельского хозяйства Российской Федерации от 03.04.2006 № 104 (далее – Ветеринарные правила).

Указанные правила устанавливают ветеринарные требования к содержанию птиц в организациях, осуществляющих выращивание или разведение птицы, в целях недопущения распространения заразных болезней птиц. В частности, при размещении объектов, связанных с содержанием, разведением птицы владельцы данных организаций должны огородить территорию способом, обеспечивающим защиту от непреднамеренного проникновения на территорию организации, разместить при основном въезде на территорию хозяйства въездные и выездные дезбарьеры, территория организации и периметр ограждения должны охраняться, въезд транспорта разрешается только через постоянно действующие дезбарьеры и дезинфекционные блоки (п. п.2.1, 2.2, 2.3, 2.4, 4.2).

В целях соблюдения данных правил обществом «Птицефабрика Свердловская» приказом от 28.05.2013 № 143 утверждено положение о внутриобъектовом и пропускном режимах общества «Птицефабрика Свердловская».

Суд первой инстанции, указав, что условия касающиеся порядка осуществления пропускного режима с учетом осуществления ответчиком вида деятельности, непосредственно не связаны с сервитутом, по существу возражения ответчика относительно установления для истца правил пользования земельным участком и объектами капитального строительства не рассмотрел.

Суд апелляционной инстанции, согласившись с таким выводом суда первой инстанции, дополнительно указал, что Ветеринарные правила распространяют свое действие на посещение производственных помещений, в которых содержится птица, а настоящий сервитут установлен в виде проезда и прохода по земельному участку, то есть к производственным помещениям отношения не имеет. Кроме того, суд обратил внимание, что при возникновении нарушений собственник не лишен права в дальнейшем подать иск об устранении всяких нарушений его права в соответствии со ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Однако суды не учли следующее.

Установление частного сервитута обусловлено необходимостью внесения правовой определенности в тех случаях, когда потребности одного из собственников, связанные с использованием принадлежащего ему имущества, не могут быть удовлетворены иным образом. Установление права неограниченного пользования земельным участком и объектами недвижимости, без установления каких-либо условий для истца, влечет нарушение баланса законных интересов истца и ответчика.

По смыслу п.3 ст. 274 Гражданского кодекса Российской Федерации по результатам разрешения такого спора суд, исходя из баланса интересов сторон, не лишен возможности самостоятельно при наличии имеющихся разногласий определить условия предоставления истцу права ограниченного пользования чужими объектами. Требование, предусмотренное пунктом 3 статьи 274 Гражданского кодекса, имеет целью создание на будущее необходимых правовых гарантий для нормальной эксплуатации истцом и ответчиком своего имущества.

Таким образом, порядок пользования земельным участком и объектами капитального строительства должен определяться при разрешении спора об установлении сервитута путем указания конкретных условий, на которых собственник недвижимого имущества вправе пользоваться чужими объектами, что позволит исключить возникновение спорных ситуаций в дальнейшем.

Вместе с тем, суды первой и апелляционной инстанции, установив, что требуемый истцом сервитут является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника объектов недвижимости, не определили точное содержание сервитута, не указав конкретные условия, на которых истец вправе пользоваться чужим земельным участком и объектами капитального строительства с учетом характера деятельности ответчика, режима работы предприятия и требований ветеринарно-санитарного законодательства.

При этом вывод суда апелляционной инстанции, о том, что Ветеринарные правила распространяют свое действие только на посещение производственных помещений, противоречит содержанию данных правил.

Кроме того, согласно п. 5 ст. 274 Гражданского кодекса собственник участка, обремененного сервитутом, по общему правилу вправе требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком. Аналогичная норма предусмотрена также п. 6 ст. 23 Земельного кодекса Российской Федерации.

Следовательно, в тех случаях, когда в деле имеются основания для предоставления права ограниченного пользования чужим имуществом, судам необходимо в соответствии с приведенными положениями определить размер платежей, подлежащих внесению собственнику обремененного земельного участка.

Плата за сервитут может быть соразмерна материальной выгоде, которую могло получить это лицо, если бы земельный участок не был обременен сервитутом (например, возможной выгоде от предоставления части участка, используемого для проезда и прохода, в аренду третьим лицам). На размер платы за сервитут влияют также характер и интенсивность использования земельного участка лицом, в интересах которого установлен сервитут.

В состав платы за право проезда и прохода в зависимости от обстоятельств спора допустимо также включать расходы собственника обремененного участка на создание условий для реализации истцом своего права ограниченного пользования чужим имуществом, в том числе затраты на обеспечение охранно-пропускного режима, поддержание дорожного покрытия в надлежащем техническом состоянии и т.д.

При необходимости разрешения судом вопросов, касающихся отдельных условий сервитута и возможных вариантов его установления, которые требуют специальных знаний (например, в области организации дорожного движения, оценочной деятельности), суд в соответствии с положениями ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации может назначить проведение экспертизы (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.02.2012 № 11248/11).

Суды определили плату за сервитут в размере 798 руб. в месяц на основании представленного истцом в материалы дела отчета об определении рыночной стоимости обязательства по уплате за частный сервитут от 13.11.2014 № 6639007339-2014-199 (8601), отклонив при этом ходатайство общества «Птицефабрика «Свердловская» о назначении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости обязательства по внесению соразмерной платы за частный сервитут.

Вместе с тем, суды не учли следующее.

Согласно ч. 5 ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы. В силу ст. 86 указанного Кодекса заключение эксперта является одним из доказательств по делу и исследуется судом наряду с другими доказательствами.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ) отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным указанным законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В ст. 11 Закона № 135-ФЗ указано, что отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.

Как следует из отчета об определении рыночной стоимости обязательства по уплате за частный сервитут от 13.11.2014 № 6639007339-2014-199 (8601) эксперт определил долю общества «Главком» в строительстве дорожного покрытия, в рыночной стоимости объектов капитального строительства, а также ряде накладных расходов общества «Птицефабрика» как соотношение площадей земельного участка истца, сформированного под его объектами недвижимости, и земельного участка, принадлежащего на праве собственности ответчика, не обосновав такую методику определения доли истца, при том, что установление сервитута производится для доступа к объектам недвижимости истца, а не земельного участка под ними, и не учитывая при этом характер и интенсивность использования земельного участка лицом, в интересах которого установлен сервитут. Кроме того, экспертом не указана формула, по которой определена величина обязательства по уплате соразмерной платы за частный сервитут (таблица 3), в связи с чем, его размер проверить затруднительно.

На данные недостатки отчета указывал ответчик при заявлении ходатайства о назначении судебной экспертизы.

Согласно ст. 82 Арбитражного кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц участвующих в деле.

Следовательно, учитывая, что ответчик не был согласен с оценкой представленной истцом, суду следовало устранить возникшие между сторонами противоречия, проведя экспертизу в рамках судебного разбирательства.

Кроме того, поскольку суды не определили порядок пользования земельным участком с учетом пропускного режима и осуществляемого вида деятельности ответчика, постольку вопросы возможного увеличения расходов ответчика на содержание и порядок осуществления круглосуточного пропускного режима и включения их в плату за сервитут также не решены.

Исправление допущенных нарушений возможно лишь при новом рассмотрении дела, в связи с чем на основании п. 3 ч. 1 ст. 287 и ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принятые по делу судебные акты подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, устранить отмеченные недостатки, определить точное содержание сервитута, указав конкретные условия, на которых собственник недвижимого имущества вправе пользоваться чужим земельным участком (порядок пользования), определить взаимные права и обязанности истца и ответчика, а также установить соразмерную плату за сервитут, исходя из положений действующего законодательства и сложившейся судебно-арбитражной практики по рассматриваемому вопросу, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания по данному делу, дать оценку всем доводам и возражениям лиц, участвующих в деле, оценить все представленные доказательства в их совокупности. Результаты оценки доказательств отразить в судебном акте, указав мотивы принятия или отказа в принятии доказательств, принять законный и обоснованный судебный акт.

Руководствуясь ст.ст. 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 03.12.2014 по делу № А60-17129/2014 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2015 по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий С.Э. Рябова

Судьи В.А. Купреенков

И.А. Татаринова