Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Белоноговым П.А., рассмотрел в судебном заседании с использованием систем веб-конференции кассационную жалобу Рогалевич Светланы Анатольевны на определение Арбитражного суда Свердловской области
от 23.03.2022 по делу № А60-59737/2016 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2022 по тому же делу.

В судебном заседании в помещении Арбитражного суда Уральского округа приняли участие Рогалевич С.А. лично (паспорт) и ее представитель Ануфриев А.А. (доверенность от 02.12.2021).

В судебном заседании посредством системы веб-конференции принял участие представитель конкурсного управляющего закрытого акционерного общества «Березовский завод строительных конструкций» (далее – общество «Березовский завод строительных конструкций», должник) Текуновой Рузанны Ильнуровны - Сабуров Е.Ю. (доверенность от 01.02.2022).

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 02.11.2017 должник - общество «Березовский завод строительных конструкций» признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, исполнение обязанностей конкурсного управляющего возложено на временного управляющего Завьялова Виктора Александровича.

Определением суда от 07.02.2018 Завьялов В.А. отстранен от исполнения обязанностей конкурсного управляющего общества «Березовский завод строительных конструкций».

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 06.04.2018 конкурсным управляющим общества «Березовский завод строительных конструкций» утверждена Текунова Рузанна Ильнуровна.

Рогалевич С.А. 22.12.2021 обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением о взыскании с конкурсного управляющего Текуновой Р.И. убытков в размере 299 307 руб. 89 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере
183 465 руб. 49 коп., а также судебных издержек в размере 48 500 руб.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требований относительно предмета спора, к участию в обособленном споре привлечены Саморегулируемая организация Союз «Арбитражных управляющих «Правосознание», общество с ограниченной ответственностью «Страховая компания «Арсеналъ», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 22.03.2022 в удовлетворении заявления Рогалевич С.А. отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда
от 06.06.2022 определение суда первой инстанции оставлено без изменения, апелляционная жалоба Рогалевич С.А. – без удовлетворения.

В кассационной жалобе Рогалевич С.А., ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, несоответствие выводов судов обстоятельствам дела, просит обжалуемые судебные акты отменить, заявленные требования удовлетворить. Заявитель указывает, что несмотря на исполнение обязанности покупателем, жилое помещение ей не передано, переход права собственности не зарегистрирован, в том числе по причине наличия обременения в виде аренды, что подтверждается представленным в материалы дела уведомлением об отказе в государственной регистрации перехода права и права собственности Управления Росреестра по Свердловской области от 03.12.2020 № 66/032/422/2019-1018. Заявитель отмечает, что перед проведением торгов ею проводились переговоры с конкурсным управляющим Текуновой Р.И. с целью устранения сомнений в законности сделки и получения гарантий того, что она станет собственником жилого помещения после победы на торгах, решение об участии в которых было принято ею после ознакомления с проектом договора купли-продажи жилого помещения, в котором, в нарушение положений пункта 1 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), отсутствовало указание на какие-либо обременения, а также на лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением. По мнению заявителя, обязанность указать в договоре купли-продажи жилого помещения названное существенное условие лежит на арбитражном управляющем как на профессиональном участнике правоотношений.

Умышленное затягивание расторжения договора купли-продажи и возврата денежных средств, умышленное невыполнение обязанности по указанию обременения в документации по торгам и заверение в том, что квартира будет предоставлена без обременения подтверждается перепиской с представителем конкурсного управляющего, данные доказательства не были предоставлены в суд первой инстанции ввиду неисправности телефона Рогалевич С.А. Кроме того, в уведомлении об учете требований
Рогалевич С.А. конкурсный управляющий признала, что заявителем понесены убытки, связанные с несвоевременной передачей квартиры, сумма которых составляет 143 000 руб. Вывод судов о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности в связи волеизъявлением Рогалевич С.А., по мнению заявителя жалобы, противоречит фактическим обстоятельствам дела и представленным в материалы дела документам. При изложенных обстоятельствах у судов отсутствовали основания для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Конкурсный управляющий в отзыве на кассационную жалобу в отношении изложенных доводов возражает, просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Законность обжалуемых судебных актов проверена судом округа на основании статей 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе.

Как установлено судами и следует из материалов дела, определением суда от 12.01.2017 принято к производству заявление о признании общества «Березовский завод строительных конструкций» несостоятельным (банкротом).

Определением Арбитражныого суда Свердловской области от 12.09.2017 в отношении должника - общества «Березовский завод строительных конструкций» введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Завьялов В.А.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 06.04.2018 конкурсным управляющим утверждена Текунова Р.И.

В процедуре конкурсного производства собранием кредиторов утверждено положение о порядке организации и проведения торгов по продаже имущества должника: квартиры площадью 40,2 кв.м под
номером 114 в доме 8Д по улице Академика Королева в городе Березовский Свердловской области, кадастровый номер 66:35:0111007:2323, с установлением начальной продажной цены в размере 1 940 000 руб.
(лот № 2).

Первый и повторный аукцион по продаже имущества не состоялись по причине отсутствия заявок.

Конкурсным управляющим 28.06.2019 опубликовано сообщение о проведении торгов в форме публичного предложения, где содержалась также информация о порядке ознакомления с документами.

Торги посредством публичного предложения по лоту № 2 признаны состоявшимися, победителем по цене 1 808 910 руб. признано общество с ограниченной ответственностью «Электронный брокер», действующее в интересах Рогалевич С.А. по агентскому договору от 09.07.2019 № 141-2019.

Между обществом «Березовский завод строительных конструкций» и Рогалевич С.А. заключен договор купли-продажи квартиры от 11.07.2019.

Вместе с тем, квартира покупателю не передана, в регистрации перехода права собственности Управлением Росреестра по Свердловской области отказано, что следует из уведомления от 03.12.2020 № 66/032/422/2019-1018.

Ввиду невозможности исполнения условий договора, 23.04.2021 между Рогалевич С.А. и обществом «Березовский завод строительных конструкций» в лице конкурсного управляющего Текуновой Р.И. подписано соглашение о расторжении договора купли-продажи от 11.07.2019.

Ссылаясь на то, что ею на торгах приобретена принадлежащая должнику квартира, однако в регистрации права собственности
Рогалевич С.А. отказано, в связи с чем она была вынуждена арендовать для проживания иную квартиру; указывая на понесенные расходы в связи с приобретением квартиры и несвоевременный возврат денежных средств, Рогалевич С.А. обратилась в суд с заявлением о взыскании с конкурсного управляющего Текуновой Р.И. убытков в размере 299 307 руб. 89 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 183 465 руб. 49 коп., судебных издержек в размере 48 500 руб.

Возражая относительно предъявленных требований, конкурсный управляющий указывала, что до заключения договора купли-продажи квартиры от 11.07.2019 Рогалевич С.А. знала о наличии у квартиры обременений правами третьи лиц и осознавала риски участия в торгах и заключения договора купли-продажи.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что Рогалевич С.А. знала о наличии обременения в отношении квартиры; сам по себе договор аренды не является препятствием к переходу права собственности от одного лица к другому; вина конкурсного управляющего в причинении убытков
Рогалевич С.А. отсутствует, денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи, возвращены после расторжения договора в разумный срок.

Между тем судами первой и апелляционной инстанций не учтено следующее.

В силу статьи 32 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ
«О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) и части 1 статьи 223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно положениям пункта 1 статьи 558 ГК РФ существенным условием договора продажи квартиры, в которой проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Из данной нормы следует, что при отчуждении жилого помещения в договоре должно быть указано право лица, которое в нем проживает, на пользование данным жилым помещением, в ином случае договор не может быть заключен, поскольку не достигнуто соглашение по всем существенным условиям.

Продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи (пункт 1 статьи 456 ГК РФ).

Исходя из приведенных норм права, конкурсный управляющий должника, являясь фактическим продавцом спорного имущества, действуя добросовестно и разумно, осуществляя профессиональную деятельность, регулируемую законодательством о банкротстве, должен был и в проекте договора купли-продажи и в подписанном впоследствии сторонами договоре отразить сведения о наличии обременений в отношении жилого помещения, а в случае отсутствия соответствующих условий в договоре - передать свободный от обременений объект недвижимого имущества.

В силу пункта 1 статьи 463 ГК РФ неисполнение продавцом обязанности передать товар является основанием для отказа покупателя от исполнения договора купли-продажи.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», пункт 1 статьи 463 ГК РФ, в соответствии с которым покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи, если продавец отказывается передать покупателю проданный товар, не содержит явно выраженного запрета предусмотреть договором иное, например, судебный порядок расторжения договора по названному основанию вместо права на односторонний отказ от его исполнения. Однако договором не может быть полностью устранена возможность его прекращения по инициативе покупателя в ситуации, когда продавец отказывается передать ему проданный товар, поскольку это грубо нарушило бы баланс интересов сторон.

В случае отказа покупателя от исполнения договора купли-продажи не безмотивно, а в связи с существенным нарушением, допущенным продавцом – неисполнением обязанности передать спорное недвижимое имущество, стороной, ответственной за неисполнение договора, является продавец.

При оценке обстоятельств, касающихся вопроса о том, должен ли был покупатель знать о наличии оснований, препятствующих передаче ему прибретаемого имущества, суду необходимо учитывать не только действия покупателя по получению сведений о продаваемом имуществе, но и поведение продавца, несущего, по общему правилу, ответственность за продажу имущества, обремененного правами третьих лиц и арестами, а также обстоятельства заключения договора купли-продажи.

В том случае, когда продавец намеренно скрывал от покупателей информацию о наличии обременений в отношении продаваемого имущества, препятствующих передаче его в собственность покупателя и регистрации перехода права (не указал на наличие ареста в публикации о продаже имущества на торгах и в договоре купли-продажи), возражения продавца о наличии у покупателя возможности узнать об аресте из ЕГРН не могут быть приняты во внимание, поскольку повлекут защиту лица, действовавшего недобросовестно.

Согласно пункту 5 статьи 453 ГК РФ если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. При этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствии с пунктом 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Как установлено судами и следует из материалов дела, между обществом «Березовский завод строительных конструкций» (продавец) и Рогалевич С.А. (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры от 11.07.2019 № 037744, согласно условиям которого продавец обязуется передать в собственность, а покупатель - принять и оплатить в соответствии с условиями договора квартиру площадью 40,2 кв. м под номером 114 в доме 8Д по улице Академика Королева в городе Березовский Свердловской области, кадастровый номер 66:35:0111007:2323.

Согласно пункту 4.1 передача недвижимого имущества оформляется актом приема передачи-передачи недвижимого имущества после полной оплаты покупателем цены, в течение 7 дней.

В соответствии с пунктом 6.1 стороны несут ответственность за невыполнение либо ненадлежащее выполнение условий договора.

Согласно пункту 6.2 продавец несет все риски, связанные с предъявлением третьими лицами требований, связанных с нарушением продавцом ранее взятых на себя обязательств, имеющих отношение к недвижимому имуществу.

Из материалов дела также следует, что выписка из ЕГРН в отношении спорного недвижимого имущества содержит запись о наличии у жилого помещения обременения: аренды на срок до 30.09.2039 на основании договора аренды квартиры с правом выкупа от 01.10.2015 № 09-165 с Калининой Е.М., которая зарегистрирована в данной квартире.

Судами установлено, что Рогалевич С.А. не имела доступа к приобретенному жилому помещению, квартира покупателю не передана, в регистрации перехода права собственности Управлением Росреестра по Свердловской области отказано, что следует из уведомления от 03.12.2020 № 66/032/422/2019-1018.

При изложенных обстоятельствах, учитывая, что договор
купли-продажи от 11.07.2019 не содержит существенных условий относительно наличия обременений в отношении спорной квартиры, а также сведений, предусмотренных положениями статьи 558 ГК РФ, принимая во внимание, что договор расторгнут сторонами именно в связи с неисполнением продавцом обязательств по передаче недвижимого имущества покупателю, что отражено в пункте 2 соглашения о расторжении договора от 11.07.2019, Рогалевич С.А. не имела доступа к приобретенному жилому помещению, в регистрации перехода права собственности ей было отказано, вывод судов о недоказанности необходимой совокупности обстоятельств, предусмотренных статьей 15 ГК РФ, со ссылкой на то, что она знала о наличии обременения в отношении квартиры, договор аренды не является препятствием к переходу права собственности от одного лица к другому, является не достаточно обоснованным.

Ссылка судов на то, что Рогалевич С.А. обладала информацией о наличии обременений в отношении спорной квартиры не опровергает довод Рогалевич С.А. об отсутствии у нее возможности получить спорное имущество в собственность.

Кроме того, при рассмотрении заявления Рогалевич С.А. неоднократно указывала на полученные от конкурсного управляющего заверения относительно возможности регистрации спорного недвижимого имущества. При этом договор купли-продажи условий о наличии обременений в отношении жилого помещения не содержит.

Согласно части 1 статьи 288 АПК РФ, основанием для отмены решения, постановления судов первой и апелляционной инстанций является несоответствие выводов судов, содержащихся в судебном акте, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение (неправильное применение) норм материального права и норм процессуального права, при этом последнее является основанием для изменения или отмены судебного акта, если это процессуальное нарушение привело или могло привести к принятию неправильного решения, постановления (часть 3 статьи 288 АПК РФ).

Учитывая изложенное и то, что, исходя из вышеназванных обстоятельств, выводы судов о недоказанности необходимой совокупности обстоятельств, предусмотренных статьей 15 ГК РФ, сделаны при неправильном применении норм материального и процессуального права, без исследования и оценки всех обстоятельств дела и всех имеющихся в деле доказательств и доводов лиц, участвующих в деле, что повлекло совершение ошибочных выводов и вынесение неправильных судебных актов, учитывая, что судами не исследованы обстоятельства дела относительно размера причиненных убытков, обжалуемые судебные акты подлежат отмене, дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду, с учетом изложенного в мотивировочной части постановления, надлежит устранить отмеченные недостатки, дать оценку доводам, приведенным лицами, участвующими в деле, установить все фактические обстоятельства дела, имеющие значение для разрешения данного спора по существу, исследовать и оценить в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, в том числе относительно размера и состава взыскиваемых убытков, поведения участников спора при согласовании, заключении и исполнении (расторжении) договора купли-продажи спорного недвижимого имущества, и по результатам исследования и оценки представленных доказательств, исходя из принципов справедливости и баланса интересов, принять решение в соответствии с установленными обстоятельствами и действующим законодательством.

Руководствуясь статьями 286-290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

определение Арбитражного суда Свердловской области от 23.03.2022 по делу № А60-59737/2016 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2022 по тому же делу отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий В.В. Плетнева

Судьи Н.А. Артемьева

С.Н. Соловцов