Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от истца – администрации Арзгирского муниципального района Ставропольского края (ОГРН <***>) – ФИО1 (доверенность от 04.08.2016), от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Агро-Русь» (ОГРН <***>) – ФИО2 (доверенность от 12.10.2016), в отсутствие ответчиков: сельскохозяйственного производственного кооператива колхоз имени Николенко (ОГРН <***>), общества с ограниченной ответственностью «Парижская коммуна» (ОГРН <***>) и третьих лиц: администрации муниципального образования села Петропавловского Арзгирского района Ставропольского края, Родниковского хуторского казачьего общества Ставропольского окружного казачьего общества Терского войскового казачьего общества, главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО3, главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО4, ФИО5, ФИО6, главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО7, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации Арзгирского муниципального района Ставропольского края на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 31.01.20.17 (судьи Карпель В.Л.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.05.2017 (судьи Сомов Е.Г., Бейтуганов З.А., Макарова Н.В.) по делу № А63-11353/2016, установил следующее.

Администрация Арзгирского муниципального района Ставропольского края
(далее – администрация района) обратилась в арбитражный суд к ООО «Агро-Русь», СПК колхозу имени Николенко (далее – кооператив) и ООО «Парижская коммуна» с исковыми заявлениями, в которых просила:

– расторгнуть договор от 14.12.2010 № 9/1 аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения фонда перераспределения с кадастровым номером 26:10:100202:46, общей площадью 483,3 га пашни, местоположение: примерно в 4500 м по направлению на север от ориентира с. Петропавловское, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Ставропольский край, Арзгирский район, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка от 20.04.2010;

– расторгнуть договор от 14.12.2010 № 9/2 аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения фонда перераспределения с кадастровым номером 26:10:100206:9, общей площадью 93,2 га пашни, местоположение: участок находится примерно в 3 300 м по направлению на северо-восток от ориентира с. Петропавловское, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Ставропольский край, Арзгирский район, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка от 20.04.2010;

– расторгнуть договор от 14.12.2010 № 9/3 аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения фонда перераспределения с кадастровым номером 26:10:100402:100, общей площадью 98,60 га пашни, местоположение: участок находится примерно в 5 000 м по направлению на юго-запад от ориентира с. Петропавловское, расположенного за 3 пределами участка, адрес ориентира: Ставропольский край, Арзгирский район, для сельскохозяйственного производства, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка от 20.04.2010;

– расторгнуть договор от 14.12.2010 № 9/4 аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения фонда перераспределения с кадастровым номером 26:10:100206:10, общей площадью 494,2 га пашни, местоположение: участок находится примерно в 3000 м по направлению на северо-восток от ориентира с. Петропавловское, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Ставропольский край, район Арзгирский, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка от 20.04.2010;

– расторгнуть договор от 13.05.2009 № 26 аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения фонда перераспределения с кадастровым номером 26:10:100202:1, общей площадью 235,6 га пашни, местоположение установлено относительно ориентира в северо-западной части квартала И6, расположенного в границах участка, адрес ориентира: Ставропольский край, Арзгирский район, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка;

– расторгнуть договор от 02.04.2007 № 35 аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения фонда перераспределения, с кадастровым номером 26:10:0:0163, общей площадью 1087,67 га пашни, местоположение: участок находится примерно в 1 085 м по направлению на северо-восток от ориентира с. Петропавловское, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Ставропольский край, Арзгирский район, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка;

– расторгнуть договор от 07.09.2009 № 39 аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения фонда перераспределения с кадастровым номером 26:10:100203:2, общей площадью 238,5 га пашни, местоположение: примерно в 7560 м по направлению на северо-запад от ориентира с. Петропавловское, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Ставропольский край, Арзгирский район, в границах, указанных в кадастровом плане участка от 29.12.2008;

– расторгнуть договор от 23.10.2008 № 63 аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения фонда перераспределения с кадастровым номером 26:10:100404:13, общей площадью 505,4 га пашни, местоположение: участок находится примерно в 500 м по направлению на юг от ориентира с. Петропавловское, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Арзгирский район, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка от 27.08.2008;

– расторгнуть договор от 05.10.2007 № 67 аренды части земельного участка единого землепользования 26:10:0:0180/001 общей площадью 1082,79 га пашни, характеристика части: обособленный участок 26:10:100:202:005 площадью 232,36 га, учетный кадастровый номер части 1; обособленный участок 26:10:100202:006 площадью 243,19 га, учетный кадастровый номер части 2; обособленный участок 26:10:100402:0021 площадью 282,81 га, учетный кадастровый номер части 3; обособленный участок 26:10:100404:0008 площадью 221,71 га, учетный кадастровый номер части 4; обособленный участок 26:10:100404:0009 площадью 102,72 га, учетный кадастровый номер части 5, являющейся частью единого землепользования земельного участка общей площадью 1490,27 га, кадастровый номер 26:10:0:018, назначение: земли сельскохозяйственного назначения, участок находится примерно в 6,25 км по направлению на север и 880 м по направлению на юго-восток от ориентира с. Петропавловское, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Ставропольский край, Арзгирский район, в границах, указанных в кадастровом плане участка от 07.09.2007.

Требования заявлены администрацией в рамках дел № А63-11352/2016, № А63-11341/2016, № А63-11345/2016, № А63-11346/2016, № А63-11348/2016, № А63-11350/2016, № А63-11349/2016, № А63-11342/2016 и № А63-11353/2016. Определениями суда от 29.11.2016, от 06.12.2016 и 14.12.2016 дела объединены в одно производство для их совместного рассмотрения, объединенному делу присвоен номер А63-11353/2016.

Требования обоснованы ссылками на положения статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), статей 22, 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) и мотивированы использованием земельных участков с существенным нарушением условий договоров аренды о целевом назначении имущества.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация муниципального образования села Петропавловского Арзгирского района, Родниковское хуторское казачье общество Ставропольского окружного казачьего общества Терского войскового казачьего общества (далее – казачье общество), глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО3, глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО4, ФИО5, ФИО6, глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО7

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 31.01.20.17, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.05.2017, в удовлетворении исковых требований отказано.

Суды установили, что администрация района в 2007 – 2010 годах заключила с казачьим обществом и главами крестьянских (фермерских) хозяйств договоры аренды в отношении земельных участков сельскохозяйственного назначения в границах Арзгирского муниципального района Ставропольского края. Соглашениями к договорам аренды права и обязанности арендаторов переданы (с согласия администрации) ООО «Агро-Русь». В последующем ООО «Агро-Русь» уступило права и обязанности по договорам от 14.12.2010 № 9/3, № 9/4, от 02.04.2007 № 35, от 23.10.2008 № 63 и от 05.10.2007 № 67 ООО «Парижская коммуна». По договору субаренды от 25.02.2014 № 5 ООО «Агро-Русь» передало СПК колхозу им. Николенко в субаренду земельные участки с кадастровыми номерами 26:10:100202:1, 26:10:100203:2, 26:10:100202:46, 26:10:100206:9, 26:10:100206:10, 26:10:100203:11, 26:10:0:0163, 26:10:100206:5, 26:10:100102:22, 26:10:100202:3, 26:10:100207:47 (запись о государственной регистрации от 14.03.2014 № 26-26-73/2001/2014-190). Ссылаясь на нецелевое использование участков (использование земель, находящихся в неразграниченной публичной собственности, не лицами, которым эти земли предоставлялись, а иными сельскохозяйственными производителями), истец направил в адрес ответчиков претензии от 21.12.2015 № 4940/11-19, № 4941/11-19 и № 4942/11-19 о расторжении договоров аренды. В претензиях администрация района предложила подписать соглашения о досрочном расторжении договоров аренды и указала, что после расторжения сделок организует торги для заключения новых договоров аренды в отношении спорных земель. В ответе
от 21.01.2016 № 22 ООО «Парижская коммуна» сообщило администрации, что нарушений условий договоров аренды земельных участков, свидетельствующих о наличии оснований для их расторжения по инициативе арендодателя, не имеется. Факт получения указанных претензий признается ответчиками. Из приложенных к претензиям проектов соглашений следует, что администрация района одновременно с прекращением арендных отношений, оформленных с казачьим обществом и главами крестьянских (фермерских) хозяйств, предлагала прекратить действие соглашений о перенайме, а также договора субаренды. Требования истца, изложенные в претензиях, ответчиками не исполнены в течение 10 месяцев до момента обращения администрации района с исками в арбитражный суд. Прошедшее с момента направления досудебных претензий время признано судами достаточным и разумным сроком для оценки поведения ответчиков, не пожелавших устранять указанные в них нарушения, в том числе путем расторжения сделок перенайма, а также договора субаренды. Установив, что истцом выполнены требования пункта 2 статьи 452 и статьи 619 Гражданского кодекса, а в досудебных претензиях содержатся необходимые и достаточные сведения, подтверждающие соблюдение претензионного порядка урегулирования спора, суды пришли к выводу об отсутствии оснований для оставления искового заявления без рассмотрения. Поэтому довод администрации района о необходимости применения к отношениям сторон пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) судебными инстанциями отклонен. Суды при разрешении спора руководствовались положениями статей 309, 310, 450, 619 Гражданского кодекса и нормами статей 7, 42, 45, 46 Земельного кодекса. Доводы администрации района о существенном нарушении ответчиками условий договоров признаны документально не подтвержденными. В материалы дела не представлены доказательства, свидетельствующие об использовании земельных участков не по целевому назначению, об использовании, приводящем к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде либо порче земель. Истцом не подтверждено также неиспользование земельных участков для ведения сельскохозяйственного производства или осуществление иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности. Ответчики, с учетом характера их хозяйственной деятельности, являются надлежащими субъектами, имеющими право использования земель сельскохозяйственного назначения, в том числе таких сельскохозяйственных угодий, как пашни. Использование ответчиками спорных земельных участков в целях сельскохозяйственного производства для выращивания зерновых культур соответствует их разрешенному использованию. Ввиду отсутствия оснований для расторжения договоров по заявленным истцом основаниям, суды отказали ему в удовлетворении требований.

Администрация района обжаловала решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит отменить указанные судебные акты, принять по делу новый судебный акт, которым оставить исковое заявление без рассмотрения ввиду несоблюдения досудебного порядка урегулирования спора (пункт 2 части 1 статьи 148 Кодекса). Жалоба мотивирована следующим. Суды не дали оценки доводам истца о недостаточности требований, изложенных в предоставленных претензиях, для признания досудебного порядка соблюденным. В соответствии с подпунктом 2 части 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор, может быть, расторгнут по решению суда в случаях предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок. В пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено следующее. По смыслу части 3 статьи 619 Гражданского кодекса предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса. Таким образом, процедура расторжения договора аренды складывается из следующих этапов: направление арендодателем письменного предупреждения о необходимостиисполнения арендатором обязательства в разумный срок; предложение расторгнуть договор (в связи с неисполнением арендатором в разумный срок предупреждения); предъявление в суд требования о расторжения договора (после получения отказа
от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанной в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан – в тридцатидневный срок после получения названного предложения). Досудебный претензионный порядок разрешения споров служит целям добровольной реализации гражданско-правовых санкций без участия специальных государственных органов. Совершение спорящими сторонами обозначенных действий после нарушения (оспаривания) субъективных прав создает условия для урегулирования возникшей конфликтной ситуации еще на стадии формирования спора, то есть стороны могут ликвидировать зарождающийся спор, согласовав между собой все спорные моменты, вследствие чего не возникает необходимости в судебном разрешении данного спора. В пункте 60 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что спор о расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса. В пункте 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» указано, что необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора на основании статьи 619 Гражданского кодекса является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором предупреждения о необходимости исполнения договорного обязательства. Представленные администрацией района досудебные претензии от 21.12.2015 № 4940/11-19, 4941/11-19 и 4942/11-19 надлежаще не подтверждают соблюдение досудебного порядка урегулирования спора, поскольку они не содержат предупреждение о необходимости устранения обществом существенных нарушений условий договора аренды земельного участка. Кроме того, земельные участки, являющиеся предметом аренды, относятся к землям, государственная собственность на которые не разграничена. В соответствии с пунктом 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления поселения в отношении земельных участков, расположенных на территории такого поселения. Соответственно указанные претензии направлены неуполномоченным лицом, что также свидетельствует о несоблюдении досудебного порядка урегулирования спора.

ООО «Агро-Русь» и ООО «Парижская коммуна» в отзыве указали на несостоятельность доводов жалобы, а также законность вывода судебных инстанций о соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора (статьи 452, 619 Гражданского кодекса). Данный вывод соответствует также содержанию направленных администрацией района претензий и последующим действиям сторон.

От иных участвующих в деле лиц отзывы на жалобу не поступили.

В судебном заседании, состоявшемся 30.08.2017, объявлялся перерыв до 05.09.2017 12 часов 40 минут. Информация о времени и месте продолжения судебного заседания размещена на официальном сайте окружного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Представитель администрации района в судебном заседании поддержал доводы кассационной жалобы, которую просил удовлетворить.

Представитель ООО «Агро-Русь» возражал против оставления искового заявления администрации района без рассмотрения, ссылался на отсутствие оснований для применения к спорным отношениям пункта 2 части 1 статьи 148 Кодекса.

Иные участники спора, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в окружной суд не обеспечили.

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва (возражений), выслушав представителей администрации района и ООО «Агро-Русь», Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что решение и апелляционное постановление следует оставить без изменения.

Как видно из материалов дела и установлено судами, администрация района (арендодатель) и казачье общество (арендатор) заключили договор от 14.12.2010 № 9/1 аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения (пашни) фонда перераспределения с кадастровым номером 26:10:100202:46. Местоположение участка: примерно в 4500 м по направлению на север от ориентира с. Петропавловское, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Ставропольский край, Арзгирский район, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка от 20.04.2010 № 2610/201/10-1267, выданном отделом-филиалом ФГУ «Земельная кадастровая палата» по Арзгирскому району. Участок общей площадью 483,3 га предоставлен арендатору на срок 49 лет (с 26.11.2010 по 25.11.2059). Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) 10.05.2011 за № 26-26-05/001/2011-711.

Земельный участок предан арендатору по акту от 14.12.2010.

Соглашением от 14.06.2011 казачье общество уступило ООО «Агро-Русь» права и обязанности по договору. Соглашение зарегистрировано в ЕГРП 08.10.2011 за № 26-26-05/005/2011-891.

14 декабря 2010 администрация района (арендодатель) и казачье общество (арендатор) заключили договор № 9/2 аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения (пашни) фонда перераспределения с кадастровым номером 26:10:100206:9. Местоположение участка: находится примерно в 3300 м по направлению на северо-восток от ориентира с. Петропавловское, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Ставропольский край, Арзгирский район, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка от 20.04.2010 № 2610/201/10-1264. Участок общей площадью 93,20 га предоставлен арендатору на срок 49 лет (с 26.11.2010 по 25.11.2059). Договор зарегистрирован в ЕГРП 10.05.2011 за № 26-26-05/001/2011-710.

Земельный участок предан арендатору по акту от 14.12.2010.

14 декабря 2010 администрация района (арендодатель) и казачье общество (арендатор) заключили договор № 9/3 аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения (пашни) фонда перераспределения с кадастровым номером 26:10:100402:100. Местоположение участка: находится примерно в 5000 м по направлению на юго-запад от ориентира с. Петропавловское, расположенный за пределами участка, адрес ориентира: Ставропольский край, Арзгирский район,
в границах, указанных в кадастровом паспорте участка от 20.04.2010 № 2610/201/10-1265. Участок общей площадью 98,60 га предоставлен арендатору сроком на 49 лет (с 26.11.2010 по 25.11.2059). Договор зарегистрирован в ЕГРП 10.05.2011 за № 26-26- 05/001/2011-703.

Земельный участок предан арендатору по акту от 14.12.2010.

В соответствии с соглашением от 30.09.2015 № 1 ООО «Агро-Русь» передало
ООО «Парижская коммуна» права и обязанности арендатора по договору от 14.12.2010
№ 9/3. Соглашение зарегистрировано в ЕГРП 09.10.2015 (№ регистрации 26-26/005-26/005/200/2015-2605).

14 декабря 2010 администрация района (арендодатель) и казачье общество (арендатор) заключили договор № 9/4 аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения (пашни) фонда перераспределения с кадастровым номером 26:10:100206:10. Местоположение участка: находится примерно в 3000 м по направлению на северо-восток от ориентира с. Петропавловское, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Ставропольский край, район Арзгирский, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка от 20.04.2010 № 2610/201/10-1268. Участок общей площадью 494,2 га предоставлен арендатору сроком на 49 лет (с 26.11.2010 по 25.11.2059). Договор зарегистрирован в ЕГРП 10.05.2011 за № 26-26-05/001/2011-704.

Земельный участок передан арендатору по акту от 14.12.2010.

В соответствии с соглашением от 30.09.2015 № 1 ООО «Агро-Русь» передало
ООО «Парижская коммуна» права и обязанности арендатора по договору от 14.12.2010
№ 9/4. Соглашение зарегистрировано в ЕГРП 09.10.2015 (№ регистрации 26-26/005-26/005/200/2015-2605).

07 сентября 2009 года администрация района (арендодатель) и глава КФХ ФИО3 (арендатор) заключили договор № 39 аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения (пашни) фонда перераспределения с кадастровым номером 26:10:100203:2. Местоположение участка: примерно в 7560 м по направлению на северо-запад от ориентира с. Петропавловское, расположенный за пределами участка, адрес ориентира: Ставропольский край, Арзгирский район, в границах, указанных в кадастровом плане участка от 29.12.2008 № 10-05/08-3640, выданном территориальным (межрайонным) отделом № 13 Управления Роснедвижимости по Ставропольскому краю. Участок общей площадью 238,5 га предоставлен арендатору на срок с 02.09.2009 по 01.09.2054. Договор зарегистрирован в ЕГРП 12.10.2009 № 26-26-10/005/2009-788.

Земельный участок передан арендатору по акту от 07.09.2009.

Соглашением от 23.06.2011 глава КФХ ФИО3 уступил ООО «Агро-Русь» права и обязанности по договору аренды от 07.09.2009 № 39. Соглашение зарегистрировано в ЕГРП 03.10.2011 за № 26-26- 05/005/2011-854.

13 мая 2009 года администрация района (арендодатель) и глава КФХ ФИО5 (арендатор) заключили договор № 26 аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения (пашни) фонда перераспределения с кадастровым номером 26:10:100202:1. Местоположение участка: установлено относительно ориентира в северо-западной части квартала И6, расположенный в границах участка, адрес ориентира: Ставропольский край, Арзгирский район, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка от 27.04.2009 № 2610/201/09-1415. Участок общей площадью 253,6 га предоставлен арендатору на срок с 16.05.2008 по 15.05.2033. Договор зарегистрирован в ЕГРП 25.06.2009 за № 26-26-10/002/2009-872

Земельный участок передан арендатору по акту от 13.05.2009.

Соглашением от 23.06.2011 глава КФХ ФИО5 уступила ООО «Агро-Русь» права и обязанности арендатора по договору аренды от 13.05.2009 № 26. Соглашение зарегистрировано в ЕГРП 07.10.2011 за № 26-26-05/005/2011-888.

02 апреля 2007 года администрация района (арендодатель) и глава
КФХ ФИО6 (арендатор) заключили договор № 35 аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения (пашни) фонда перераспределения с кадастровым номером 26:10:0:0163. Местоположение участка: находится примерно в 1085 м по направлению на северо-восток от ориентира с. Петропавловское, расположенный за пределами участка, адрес ориентира: Ставропольский край, Арзгирский район, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка от 23.01.2007 № 10-02/07-0128. Участок общей площадью 1087,67 га предоставлен арендатору на срок с 15.03.2007 по 14.03.2032. Договор зарегистрирован в ЕГРП 04.05.2007 за № 26-26-10/001/2007-375.

Земельный участок передан арендатору по акту от 02.04.2007.

На основании соглашения от 27.07.2009 глава КФХ ФИО6 передал главе
КФХ ФИО5 права и обязанности арендатора по договору от 02.04.2007 № 35.

Соглашением от 23.06.2011 глава КФХ ФИО5 уступила ООО «Агро-Русь» права и обязанности арендатора по договору аренды. Соглашение зарегистрировано в ЕГРП 07.10.2011 за № 26-26-05/005/2011-889.

По соглашению от 30.09.2015 № 1 ООО «Агро-Русь» передало ООО «Парижская коммуна» права и обязанности арендатора по договору от 02.04.2007 № 35. Соглашение зарегистрировано в ЕГРП 01.10.2015 за № 26-26/005-26/005/200/2015-2602.

По договору субаренды земельных участков от 25.02.2014 № 5 ООО «Агро-Русь» передало СПК колхозу им. Николенко в субаренду земельные участки с кадастровыми номерами 26:10:100202:1, 26:10:100203:2, 26:10:100202:46, 26:10:100206:9, 26:10:100206:10, 26:10:100203:11, 26:10:0:0163, 26:10:100206:5, 26:10:100102:22, 26:10:100202:3, 26:10:100207:47, о чем в ЕГРП внесена запись от 14.03.2014 № 26-26-73/2001/2014-190.

23 октября 2008 года администрация района (арендодатель) и глава
КФХ ФИО4 (арендатор) заключили договор № 63 аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения (пашни) фонда перераспределения с кадастровым номером 26:10:100404:13. Местоположение участка: находится примерно в 500 м по направлению на юг от ориентира с. Петропавловское, расположенный за пределами участка, адрес ориентира: Ставропольский край, Арзгирский район, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка от 27.08.2008 № 10-02/08-2368. Участок общей площадью 505,4 га предоставлен арендатору на срок с 24.09.2008
по 23.09.2057. Договор зарегистрирован в ЕГРП 27.11.2008 за № 26-26-10/006/2008-159.

Земельный участок передан арендатору по акту от 23.10.2008.

Соглашением от 23.06.2011 глава КФХ ФИО4 уступил ООО «Агро-Русь» права и обязанности арендатора по договору аренды. Соглашение зарегистрировано в ЕГРП 08.10.2011 за № 26-26-05/005/2011-892.

По соглашению от 30.09.2015 № 1 ООО «Агро-Русь» передало ООО «Парижская коммуна» права и обязанности арендатора по договору от 23.10.2008 № 63. Соглашение зарегистрировано в ЕГРП 09.10.2015 за № 26-26/005-26/005/200/2015-2608/4.

05 октября 2007 года администрация района (арендодатель) и глава КФХ ФИО7 (арендатор) заключили договор № 67 части земельного участка единого землепользования 26:10:0:0180/001 общей площадью 1082,79 га пашни, характеристика части: обособленный участок 26:10:100:202:005 площадью 232,36 га, учетный кадастровый номер части 1; обособленный участок 26:10:100202:006 площадью 243,19 га, учетный кадастровый номер части 2; обособленный участок 26:10:100402:0021 площадью 282,81 га, учетный кадастровый номер части 3; обособленный участок 26:10:100404:0008 площадью 221,71 га учетный кадастровый номер части 4; обособленный участок 26:10:100404:0009 площадью 102,72 га, учетный кадастровый номер части 5, являющейся частью единого землепользования земельного участка общей площадью 1490,27 га (кадастровый номер 26:10:0:018), назначение: земли сельскохозяйственного назначения, участок находится примерно в 6,25 км по направлению на север и 880 м по направлению на юго-восток от ориентира – с. Петропавловское, расположенный за пределами участка, адрес ориентира: Ставропольский край, Арзгирский район, в границах, указанных в кадастровом плане участка от 07.09.2007 № 10-02/07-1909, сроком с 25.09.2007 по 24.09.2032. Договор зарегистрирован в ЕГРП 15.01.2008 за № 26-26-10/001/2007-716.

Земельные участки переданы арендатору по акту от 05.10.2007.

На основании соглашения от 23.06.2011 глава КФХ ФИО7 уступил
ООО «Агро-Русь» права и обязанности арендатора по договору от 05.10.2007 № 67. Соглашение зарегистрировано в ЕГРП 07.10.2011 за № 26-26-05/005/2011-857.

По соглашению от 30.09.2015 № 1 ООО «Агро-Русь» передало ООО «Парижская коммуна» права и обязанности арендатора по договору от 05.10.2007 № 67. Соглашение зарегистрировано в ЕГРП 01.10.2015 за № 26-26/005-26/005/200/2015-2609.

Ссылаясь на существенное нарушение ответчиками договорных обязательств (использование земель, находящихся в публичной собственности, не в соответствии с целями их предоставления в пользование сельскохозяйственным производителям), истец направил в их адрес претензии от 21.12.2015 № 4940/11-19, № 4941/11-19 и № 4942/11-19 о добровольном расторжении договоров аренды. В претензиях администрация района предложила досрочно прекратить договорные отношения, подписать соглашения о расторжении договоров и указала, что после расторжения сделок организует торги для заключения новых договоров аренды в отношении указанных земель. Факт получения претензий истца ответчиками признается.

В ответе от 21.01.2016 № 22 ООО «Парижская коммуна» сообщило администрации района о несогласии с полученной претензией. По мнению ответчика, им не допущено существенных нарушений условий договоров, свидетельствующих о наличии правовых оснований для их расторжения по инициативе арендодателя.

Администрация района обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением о расторжении договоров, заключенных ответчиками, в связи с существенным нарушением ими целевого назначения земельных участков (нарушением порядка использования земельных участков, предоставленных в аренду главам крестьянских (фермерских) хозяйств и казачьему обществу для иных целей).

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором.

Статья 619 Гражданского кодекса предусматривает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

На основании пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса аренда прекращается при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, в том числе, при использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде; порче земель; невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв; невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению; неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем 5 лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса).

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – постановление от 24.03.2005 № 11) разъяснено следующее. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Исследовав представленные в дело доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу об отсутствии (недоказанности истцом) оснований для расторжения договоров в связи с существенным нарушением ответчиками их условий (использовании земельных участков не по целевому назначению).

В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

В кассационной жалобе администрация района не приводит каких-либо доводов, свидетельствующих о несогласии с судебными актами в части выводов о невозможности удовлетворения искового заявления в связи с недоказанностью обстоятельств, подтверждающих существенное нарушение ответчиками условий договоров. Администрация района полагает, что исковое заявление следовало оставить без рассмотрения ввиду несоблюдения истцом досудебного порядка расторжения договоров.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 148 Кодекса арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, за исключением случаев, если его соблюдение не предусмотрено федеральным законом.

Претензионный порядок урегулирования спора в судебной практике рассматривается в качестве способа, позволяющего добровольно без дополнительных расходов на уплату государственной пошлины со значительным сокращением времени восстановить нарушенные права и законные интересы. Такой порядок урегулирования спора направлен на его оперативное разрешение и служит дополнительной гарантией защиты прав (определение Верховного Суда Российской Федерации от 23.07.2015 по делу № 306-ЭС15-1364).

Вопрос о соблюдении досудебного порядка расторжения договоров исследовался судами при разрешении спора. Судебные инстанции оценили содержание представленных истцом (направленных ответчикам) претензий от 21.12.2015 № 4940/11-19, № 4941/11-19 и № 4942/11-19, приложенных к ним проектов соглашений, ответа ООО «Парижская коммуна» от 21.01.2016 № 22, а также учли, что после направления претензий и до обращения истца в арбитражный суд прошел длительный период времени. Суды признали, что в претензиях истца содержатся необходимые и достаточные сведения, подтверждающие соблюдение им досудебного порядка урегулирования спора. Время, прошедшее с момента направления досудебных претензий, является достаточным и разумным сроком для оценки поведения ответчиков, не пожелавших устранять указанные в них нарушения, путем расторжения договоров аренды, соглашений о перенайме, а также договора субаренды. Поэтому судебные инстанции отклонили доводы администрации района о необходимости оставления искового заявления без рассмотрения на основании пункта 2 части 1 статьи 148 Кодекса.

Довод жалобы о необходимости оставления искового заявления без рассмотрения со ссылкой на статью 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации») не принимается.

Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», вступившим в законную силу с 01.03.2015, в Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» введена статья 3.3, регламентирующая порядок распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

Абзацем 3 пункта 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции, действовавшей на дату направления претензий и обращения с исками в арбитражный суд) предусмотрено следующее. Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории поселения, входящего в состав этого муниципального района, при отсутствии утвержденных правил землепользования и застройки поселения, а также в отношении земельных участков, расположенных на межселенных территориях муниципального района.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

От имени муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять права и обязанности органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов (пункт 2 статьи 125 Гражданского кодекса).

В том случае, если на дату обращения с исковыми заявлениями в арбитражный суд распоряжение спорными участками должна была осуществлять не администрация района, а орган местного самоуправления поселения, на территории которого расположены такие земельные участки, то требования к ответчикам заявлены неуполномоченным лицом, что также влечет отказ в удовлетворении иска.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления по доводам, приведенным администрацией района в кассационной жалобе. Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

Заявитель (орган местного самоуправления) освобожден от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 31.01.20.17 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.05.2017 по делу № А63-11353/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий В.Е. Епифанов

Судьи В.А. Анциферов

И.В. Сидорова