Гражданский кодекс часть 1

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) к муниципальному казенному учреждению «Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования города Казани», г. Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании недействительным одностороннее расторжение договора аренды, понуждении к заключению договора купли – продажи арендованного имущества,

по исковому заявлению муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани», г. Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1, г. Казань (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) о расторжении договора аренды, обязании освободить нежилые помещения,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1, истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к муниципальному казенному учреждению «Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования города Казани» (далее – Комитет, ответчик) о признании недействительным одностороннее расторжение договора, понуждении к заключению договора купли – продажи.

Исковые требования заявлены в соответствии с пунктом 4 статьи 446, статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьями 3, 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее ‑ Закон № 159-ФЗ), пунктами 1, 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации» (далее – информационное письмо № 134) и мотивированы следующими обстоятельствами: истец (предприниматель), являясь арендатором по договору от 01.08.2016 № 8673-95Л аренды недвижимого имущества города Казани, свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства), для предоставления в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, нежилого помещения первого этажа здания по улице Гаврилова, 48 общей площадью 69 кв. м, обратился в уполномоченный орган (ответчик, Комитет) с заявлением о выкупе арендованного имущества, полученным ответчиком 29.03.2021, в связи с чем срок направления проекта договора истцу истекает 24.06.2021; письмом от 12.04.2021 ответчик известил истца о том, что после определения рыночной стоимости объекта выкупа истцу будет направлен проект договора купли-продажи; письмом от 26.07.2021 ответчик направил истцу односторонний отказ от исполнения договора аренды; в целях соблюдения досудебного порядка урегулирования спора истец 04.08.2021 направил ответчику проект договора купли-продажи; письмом от 13.08.2021 ответчик сообщил истцу об утрате им преимущественного права на приобретение арендованного имущества; по мнению истца, указанные обстоятельства свидетельствуют о недобросовестных действиях ответчика.

Определением от 12.11.2021 Арбитражный суд Республики Татарстан в порядке статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) объединил настоящее дело с делом № А65-24583/2021 по иску ответчика к истцу о расторжении договора аренды от 01.08.2016 № 8673-95Л и обязании освободить арендованные помещения, присвоив делу № 65-20002/2021.

Решением от 05.03.2022, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2022, Арбитражный суд Республики Татарстан в удовлетворении иска предпринимателя отказал, иск Комитета ‑ удовлетворил в части обязания предпринимателя освободить арендованные помещения и возвратить их Комитету, в расторжении договора аренды ‑ отказал.

В кассационной жалобе ИП ФИО1 просит состоявшиеся судебные акты отменить как не соответствующие нормам права.

Заявитель кассационной жалобы указывает на недобросовестные действия Комитета, выразившиеся в проведении проверки использования предпринимателем арендованных помещений после подачи им заявления в порядке части 2.1 статьи 9 Закона № 159-ФЗ и отказе от исполнения договора аренды в период истечения срока, предусмотренного частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, что свидетельствует о намеренном воспрепятствовании Комитетом в реализации предпринимателем преимущественного права на приобретение арендованного имущества.

В отзыве на кассационную жалобу Комитет просит в удовлетворении кассационной жалобы отказать.

В судебном заседании 27.09.2022 в порядке статьи 163 АПК РФ был объявлен перерыв до 04.10.2022 до 09 часов 00 минут, после окончания которого судебное заседание было продолжено в том же судебном составе. Информация о перерыве размещена на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Арбитражный суд Поволжского округа, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителя предпринимателя, проверив законность обжалуемых судебных актов, считает их подлежащими отмене, а дело ‑ направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.

Отказывая в удовлетворении иска предпринимателя, суд первой инстанции, оценив представленные доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, условия договора аренды от 01.08.2016 № 8673-95Л, руководствуясь статьями 606, 450.1 ГК РФ, исходил из того, что односторонний отказ Комитета от исполнения договора аренды является правомерным в связи с нарушением предпринимателем целевого использования арендованного имущества, предусмотренного пунктом 1.1 договора аренды; признав договор прекращенным уведомлением Комитета от 26.07.2021, пришел к выводу об отсутствии оснований к понуждению Комитета заключить договор купли-продажи арендованного имущества.

Поскольку договор аренды расторгнут с момента получения предпринимателем уведомления об этом (статья 165.1 ГК РФ) ‑ 04.08.2021, суд первой инстанции отказал Комитету в удовлетворении требования о расторжении договора аренды, удовлетворив иск об обязании предпринимателя освободить арендованные помещения и возвратить их Комитету, руководствуясь статьей 622 ГК РФ.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассматривая дело по имеющимся в деле доказательствам, согласился с выводами суда первой инстанции.

Между тем судами обеих инстанций не учтено следующее.

В соответствии с частью 2.1 статьи 9 Закона № 159-ФЗ заявитель по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, при условии, что: 1) арендуемое имущество на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления находится в его временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) арендуемое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в течение пяти и более лет до дня подачи этого заявления.

При получении заявления уполномоченные органы обязаны: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества (часть3 статьи 9 Закона № 158-ФЗ).

Как следует из материалов дела и установлено судом, истец (предприниматель) в соответствии с частью 2.1 статьи 9 Закона № 159-ФЗ направил ответчику (Комитету) заявление о выкупе арендованного имущества по спорному договору аренды, заявление получено последним 29.03.2021 (л.д. 12-13, т. 1).

Письмом от 12.04.2021 ответчик известил истца о том, что после определения рыночной стоимости и принятия соответствующих распорядительных документов в его адрес будет направлено предложение о преимущественном праве выкупа арендуемых помещений в соответствии с законом, а также проект договора купли-продажи арендуемого имущества с указанием цены этого имущества и условиями выкупа (л.д. 14, т. 1).

Следовательно, Комитет признал преимущественное право предпринимателя на приобретение арендованного имущества в порядке, предусмотренном указанным Законом.

Вместо исполнения обязанностей, предусмотренных частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, Комитет претензией от 27.07.2021 заявил отказ от указанного договора в порядке статьи 450.1 ГК РФ, пункта 6.7 договора аренды и предложил в срок до 16.08.2021 освободить нежилые помещения площадью 69 кв м, вернуть их по акту – приема передачи, ссылаясь на использование арендных помещений не по целевому назначению.

Письмом от 13.08.2021 Комитет сообщил предпринимателю об утрате им преимущественного права на приобретение арендованного имущества в связи с односторонним расторжением договора аренды с 31.07.2021.

Кроме того, в материалах дела имеются акты от 09.04.2021 и от 08.07.2021 обследования арендованных помещений (л.д. 96,97, т. 1).

Согласно пункту 5 информационного письма № 134 по смыслу статьи 3 Закона и в соответствии со статьей 10 ГК РФ суд вправе признать наличие у арендатора права на приобретение в случае, когда договор аренды был прекращен в одностороннем порядке арендодателем, действовавшим исключительно с целью воспрепятствования реализации арендатором права на приобретение.

Предприниматель в исковом заявлении со ссылкой на пункт 5 указанного информационного письма, оспаривая односторонний отказ Комитета от договора аренды в период рассмотрения его заявления о выкупе арендованного имущества в порядке статьи 9 Закона № 159-ФЗ, указывал на недобросовестность действий Комитета, выразившихся в одностороннем расторжении договора в период после подачи заявления о реализации им преимущественного права.

Однако доводы истца судами обеих инстанций не оценены.

Судами не учтено, что в период действия договора (с 01.08.2016 по 31.07.2021) Комитетом проверки соблюдения предпринимателем целевого использования арендованного имущества не проводились, доказательств обратного в материалах дела не имеется.

В связи с этим действия Комитета, выразившиеся в осуществлении проверок о соблюдении целевого использования арендованного имущества после подачи заявления предпринимателем, одностороннем отказе от исполнения договора аренды, принимая во внимание статью 9 Закона № 159-ФЗ, пункт 5 информационного письма № 134, могут свидетельствовать о воспрепятствовании им в реализации предпринимателем права на приобретение имущества.

При таких условиях судебные акты об отказе в удовлетворении иска предпринимателя и удовлетворении иска Комитета об освобождении арендованного имущества не соответствует закону и материалам дела, и подлежат отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду следует исследовать фактические обстоятельства дела, оценить представленные доказательства и доводы сторон в полном объеме и принять законный и обоснованный судебный акт.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 05.03.2022 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2022 по делу № А65-20002/2021 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья Н.Н. Королёва

Судьи Р.А. Вильданов

И.Р. Нагимуллин