Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев кассационную жалобу Товарищества собственников жилья «Столярова, дом 7», г. Казань, на постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Республики Татарстан от 30.03.06 по делу №А65-24136/05-СГ1-17, по исковому заявлению Товарищества собственников жилья «Столярова, дом 7», г. Казань, к обществу с ограниченной ответственностью «ФСК «Итиль-Омет», г. Казань, 3-е лицо: Абдуллин Т.Г., г. Казань, о взыскании 17590,45руб. неосновательного обогащения,

по докладу судьи Петрова А.Л.,

УСТАНОВИЛ:

Товарищество собственников жилья «Столярова № 7» обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Финансово-строительная компания «Итиль-Омет» о взыскании 17 590 рублей 45 коп. неосновательного обогащения. В основание иска положены обстоятельства, связанные с неисполнением ответчиком обязательств по передаче квартиры № 25 в доме № 7 по ул. Столярова в г. Казани Абдуллину Т.Г., в связи с чем ответчик, не оплачивая коммунальные платежи, связанные с обслуживанием и содержанием квартиры, неосновательно обогатился за счет истца.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 12.12.2005 года по делу А65-24136/2005-СГ1-17 иск удовлетворен. Суд установил, что 30.12.2002 года введен в эксплуатацию жилой дом № 7 по ул. Столярова в г. Казани, ответчик являлся генеральным подрядчиком при строительстве дома. Суд пришел к выводу о наличии обязательства ответчика перед гражданином Абдуллиным Т.Г. о передаче последнему квартиры № 25, которое было исполнено ответчиком только апреле 2005 года. До этого времени расходы п содержанию дома, в том числе и по содержанию квартиры № 25, не истец, который выставил ответчику счета-фактуры на оплату коммунальных услуг, не оплаченные последним. Суд пришел к выводу, что строительство ответчиком жилого дома, в том числе и квартиры № 25, в силу п.1 ст. 218 ГК РФ, является основанием для возникновения права собственности ответчика на данную квартиру, основания для возникновения права собственности у Абдуллина Т.Г. на данную квартиру возникли с момента передачи ему ответчиком квартиры, и до этого момента ответчик несет бремя затрат по содержанию и эксплуатации квартиры. Расходы, понесенные истцом в связи с оказанием коммунальных услуг и услуг по обслуживанию дома до передачи квартиры Абдуллину Т.Г., суд посчитал неосновательным обогащением ответчика, и удовлетворил иск в силу п.1 ст. 1105 ГК РФ.

Постановлением апелляционной инстанции того же суда от 30 марта 2006 года решение суда первой инстанции отменено, в иске отказано. Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что в силу ст.ст. 16 и 17 ФЗ РФ «О товариществах собственников жилья» бремя расходов по содержанию общего имущества многоквартирного дома несут домовладельцы, то есть члены товарищества собственников жилья, к которым ответчик не относится, не является ответчик и собственником квартиры № 25, в договорных отношениях с истцом ответчик не состоит, в связи с чем является не надлежащим ответчиком в споре.

В кассационной жалобе истец просит отменить постановление суда апелляционной инстанции, оставив в силе решение суда первой инстанции по тому же делу. Считает, что вывод суда об отсутствии у ответчика обязанности по содержанию квартиры № 25 до передачи ее Абдуллину Т.Г., ввиду перехода бремени содержания дома к истцу, не основан на нормах материального права. Ответчик представил отзыв на кассационную жалобу, в котором поддерживает постановление суда апелляционной инстанции. Считает, что Абдуллин Т.Г., как заказчик, является собственником квартиры независимо от того, передана ли она ему, или нет, и именно он является надлежащим ответчиком по делу.

В судебном заседании представитель истца поддержал кассационную жалобу по изложенным в ней доводам. Представитель ответчика поддерживает доводы, изложенные в отзыве, кроме этого указал, что необходимо дать оценку неисполнению Абдуллиным Т.Г. обязанности по приемке квартиры, о необходимости чего он уведомлялся ответчиком 5 мая 2003 года.

Абдуллин Т.Г. (третье лицо) в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен в соответствии со ст. 123 АПК РФ.

Проверив законность обжалованных решения и постановления, правильность применения норм материального и процессуального права в пределах, установленных ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы кассационной жалобы, пояснения представителей сторон, судебная коллегия пришла к выводу о наличии оснований для отмены принятых по делу судебных актов и направления дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Основанием для возникновения спора послужила правовая неопределенность в вопросе о том, кто несет бремя расходов по содержанию и эксплуатации квартиры в многоквартирном доме после ввода дома в эксплуатацию до момента передачи квартиры застройщиком физическому лицу в силу договора о долевом участии в строительстве жилья – застройщик, дольщик или товарищество собственников жилья.

Ввод дома в эксплуатацию, как инженерного сооружения, влечет необходимость расходов, связанных с его функционированием, как инженерного сооружения, а также с необходимостью удовлетворения потребностей домовладельцев.

Вывод суда апелляционной инстанции о том, что бремя содержания жилого дома с момента передачи его на баланс товарищества собственников жилья в силу ст. 210 ГК РФ лежит на товариществе, не основан на нормах материального права. Товарищество собственников жилья в силу ст.ст.15, 16, 24 действовавшего до 1.03.2005 года ФЗ РФ «О товариществах собственников жилья» не является собственником помещений и иного имущества в многоквартирном доме (кондоминиуме) и на него не может быть возложено бремя содержания имущества, как на домовладельца. Товарищество собственников жилья является управляющей организацией, созданной домовладельцами в том числе и для осуществления деятельности по содержанию и сохранению недвижимости в кондоминиуме, обязанность ТСЖ по содержанию имущества многоквартирного дома возникает из обязательственных отношений, а не из вещных прав на имущество многоквартирного дома, и оказание товариществом услуг по содержанию дома влечет обязанность домовладельцев по оплате таких услуг.

ФЗ РФ «О товариществах собственников жилья» возложил бремя содержания имущества в многоквартирном доме на домовладельцев, как на собственников жилых помещений в доме. Однако при этом законодатель не урегулировал вопрос о том, кто несет бремя содержания имущества до того момента, как физическое или юридическое лицо, имеющее право на приобретение жилого помещения, вступит в права собственника с соблюдением требований ст. 131 и 164 ГК РФ (то есть до момента государственной регистрации права собственности на жилое помещение).

При таких обстоятельствах в силу ст. 6 ГК РФ подлежит применению аналогия закона или аналогия права. Поскольку переход права собственности на недвижимое имущество требует вступления приобретателя в права владения имуществом, приобретение приобретателем права владения имуществом требует передачи ему вещи (ст. 223, ст. 224 ГК РФ). До совершения данного действия бремя расходов, связанных с содержанием имущества, не может быть возложено на приобретателя по договору, за исключением случаев неправомерного уклонения его от приемки имущества. Ст. 459 ГК РФ, ст. 705 ГК РФ, регулирующие отношения купли-продажи и подряда о распределении риска гибели и повреждения имущества от продавца (подрядчика) покупателю (заказчику) возлагает риск случайной гибели и повреждения товара (результата работ) до исполнения обязанности по передаче товара (результата работ) на подрядчика. Поддержание имущества в надлежащем состоянии, исключающее возможность его гибели или повреждения, является обязанностью лица, принявшего на себя обязательство по передаче его иному лицу. Следовательно, до передачи вещи (квартиры в многоквартирном доме) обязанность по содержанию ее, а также обязанность по участию в общих расходов домовладельцев несет застройщик, не исполнивший обязательства по передаче вещи приобретателю, что препятствует последнему в реализации прав собственника.

Следовательно, застройщик, не исполнивший договорного обязательства по передаче квартиры в многоквартирном доме правоприобретателю, несет обязанности домовладельца, в том числе, как владелец квартиры, и бремя ее содержания (ст. 15 ФЗ РФ «О товариществах собственников жилья») и бремя по содержанию и ремонту общих помещений, включая и обязанность по уплате обязательных платежей, предусмотренных ст. 17 того же закона.

Таким образом, вывод суда апелляционной инстанции о том, что общество с ограниченной ответственностью «Финансово-строительная компания «Итиль-Омет» не может нести бремя содержания квартиры до ее передачи правоприобретателю, и является ненадлежащим ответчиком по делу, не основан на нормах материального права, что является основанием для отмены постановления суда апелляционной инстанции в силу ст. 288 АПК РФ.

Вместе с тем и суд первой инстанции, принимая решение об удовлетворении иска, не учел, что предметом иска является взыскание неосновательного обогащения, и не дал оценки требованиям ответчика с учетом ст.ст. 17, 18, 30 ФЗ РФ «О товариществах собственников жилья», ст. 137 Жилищного Кодекса РФ. Между тем в основание иска положены обстоятельства, связанные с неполучением истцом доходов от подлежащих уплате домовладельцами обязательных платежей. Неуплата обязательных платежей дает право товариществу возмещения убытков, вызванных неисполнением обязательства по уплате обязательных платежей, либо взыскания долга. Неосновательное обогащение имеет иную правовую природу (ст. 1102 ГК РФ), и возникает из обстоятельств, связанных с неосновательным приобретением или сбережением имущества. Суд первой инстанции, указав, что спор возник из неоплаты ответчиком выставленных истцом счетов, и придя к правильному выводу, что ответчик обязан нести затраты, связанные с содержанием и эксплуатацией квартиры и общих помещений, не принял во внимание, что предметом иска является взыскание неосновательного обогащения, и не установил, в чем выражается неосновательность приобретения, пользования или сбережения имуществом ответчиком. Следовательно, выводы суда первой инстанции о наличии неосновательного обогащения не основаны на установленных судом обстоятельствах неосновательности приобретения, пользования или сбережения ответчиком какого-либо имущества истца, что является основанием для отмены решения суда первой инстанции в силу ст. 288 АПК РФ, и направления дела на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду необходимо установить, имеются ли обстоятельства, связанные с неправомерным приобретением или сбережением имущества ответчиком и дать оценку законности требований истца с учетом норм, регулирующих отношения из неосновательного обогащения. Необходимо также дать оценку доводам ответчика об уклонении третьего лица от исполнения обязанности по приемке законченной строительством квартиры, с учетом положений ст. 406 ГК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 12.12.2005 года и постановление апелляционной инстанции того же суда от 30.03.2006 года по делу А65-24136/2005-СГ1-17 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий А.Л. Петров

Судьи Г.Д. Альмашева

Е.П. Герасимова