Гражданский кодекс часть 1

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Николаевой С.Ю., судей Пышкиной Н.Ю., Терентьева Е.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания Ильиной Е.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 19 - 21 июня 2018 года в зале № 6 апелляционную жалобу Муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования гор. Казани» и апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью «Геодезия Групп» на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 13 марта 2018 года, принятое по делу № А65-26333/2017 (судья Исхакова М.А.)

по иску Муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования гор. Казани» (ОГРН <***>, ИНН <***>), гор. Казань

к Обществу с ограниченной ответственностью «Геодезия Групп» (ОГРН <***>, ИНН <***>), гор. Казань

о взыскании 396 055 руб. 38 коп. задолженности, 19 616 руб. 39 коп. пени, расторжении договора аренды от 15 марта 2017 года № 8789-95, обязании освободить нежилые помещения,

повстречному иску Общества с ограниченной ответственностью «Геодезия Групп» (ОГРН <***>, ИНН <***>), гор. Казань

к Муниципальному казенному учреждению «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования гор. Казани» (ОГРН <***>, ИНН <***>), гор. Казань

об изменении условий договора аренды,

при участии в судебном заседании:

от Муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования гор. Казани» – не явились, извещены надлежащим образом;

от ООО «Геодезия Групп» - ФИО1 представитель по доверенности от 10.01.2017,

Установил:

Муниципальное казенное учреждение «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования гор. Казани» обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Геодезия Групп» о взыскании 396 055 руб. 38 коп. задолженности, 19 616 руб. 39 коп. пени, расторжении договора аренды от 15 марта 2017 года № 8789-95, обязании освободить нежилые помещения.

Определением от 21 сентября 2017 года Арбитражный суд Республики Татарстан принял встречное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Геодезия Групп» к Муниципальному казенному учреждению «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования гор. Казани» об изменении условий договора аренды в части исключения из перечня арендуемого имущества нежилых помещений подвала №№ 25, 25а, 25б, 25в, 25г, 25д, 25е, 26, 46, общей площадью 181,6 кв.м (пункт 1.1 и пункт 1.2 договора) и уменьшения размера ежегодной (на 835 928 руб.) и ежемесячной (на 69 660 руб. 66 коп.) арендной платы пропорционально площади исключенных помещений (пункты 3.1 - 3.3 договора), для рассмотрения его с первоначальным иском, поскольку первоначальные и встречные исковые требования основаны на договоре аренды от 15 марта 2017 года № 8789-95, между ними есть взаимная связь и их совместное рассмотрение приведет к более быстрому и правильному разрешению спора. В обоснование заявленных встречных исковых требований указывая в том числе, на невозможность использования арендованного имущества по целевому назначению в связи с непригодностью части помещений, поскольку часть помещений не имеют отдельного входа-выхода, в них находятся общедомовые инженерные сети и коммунальные сети. Общедомовые канализационные трубы, находящиеся в переданных в аренду помещениях изношены, в результате чего происходят аварии, помещения заливает стоками.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 13 марта 2018 года суд оставил без рассмотрения исковые требования Муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования гор. Казани» в части расторжения договора аренды от 15 марта 2017 года № 8789-95. Иск Муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования гор. Казани», удовлетворил частично. Взыскал с Общества с ограниченной ответственностью «Геодезия Групп» в пользу Муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования гор. Казани» 396 055 руб. 38 коп. задолженности, 19 616 руб. 39 коп. пени. В части обязания освободить нежилые помещения, в иске суд отказал. Взыскал с Общества с ограниченной ответственностью «Геодезия Групп» 11 313 руб. государственной пошлины в доход федерального бюджета. В иске Обществу с ограниченной ответственностью «Геодезия Групп» суд отказал.

Заявитель – Муниципальное казенное учреждение «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования гор. Казани», не согласившись с решением суда первой инстанции, подал вОдиннадцатый арбитражный апелляционный суд апелляционную жалобу, в которой просит решение суда в части оставления искового требования о расторжении договора аренды без рассмотрения и в части отказа в освобождении и возврате помещений, отменить, исковые требования Комитета удовлетворить полностью, в остальной части оставить судебный акт без изменения.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 05 апреля 2018 года рассмотрение апелляционной жалобы назначено на 17 мая 2018 года на 14 час. 00 мин.

Заявитель – Общество с ограниченной ответственностью «Геодезия Групп», также подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда в части отменить и принять по делу новый судебный акт, которым отказать Комитету в удовлетворении иска и удовлетворить встречное исковое заявление Общества.

Определением суда от 28 апреля 2018 года апелляционная жалоба оставлена без движения, установлен срок до 15 мая 2018 года для устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления апелляционной жалобы без движения.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07 мая 2018 года рассмотрение апелляционной жалобы назначено на 17 мая 2018 года на 14 час. 00 мин.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 мая 2018 года рассмотрение дела в соответствии со статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отложено и назначено на 19 июня 2018 года на 15 час. 00 мин.

В судебном заседании 19 июня 2018 года был объявлен перерыв до 21 июня 2018 года до 15 час. 00 мин. Сведения о месте и времени продолжения судебного заседания размещены на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru.

Представитель ООО «Геодезия Групп» в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в своей апелляционной жалобе и в письменных пояснениях, против удовлетворения жалобы Муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования гор. Казани» возражал.

Представитель Муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования гор. Казани» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Представил в материалы дела пояснения по делу.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования гор. Казани» (арендодатель по договору) и ООО «Геодезия Групп» (арендатор по договору) 15 марта 2017 года был заключен договор аренды недвижимого имущества муниципальной казны гор. Казани (без проведения открытых аукционных торгов) № 8789-95, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает по акту приема-передачи в аренду нежилые помещения подвал №№ 2 - 4, 7, 10, 11, 13, 16, 19, 20, 23, 25, 25а, 25б, 25в, 25г, 25д, 25е, 26, 46, 46а, инв. № 50м.2-283/п-2, находящиеся в муниципальной казне гор. Казани, расположенные по адресу: <...>, для использования под торговлю, бытовое обслуживание населения, офис, склад. Договор заключен сроком на три года с 15 марта 2017 года по 14 марта 2020 года (пункт 2.1). Дата возврата имущества – 14 марта 2020 года (пункт 2.2).

Согласно пункту 3.1 договора, размер ежегодной арендной платы на момент подписания договора на основании отчета об определении рыночной стоимости арендной платы составляет 1 979 344 руб. 98 коп., включая налог на добавленную стоимость 301 933 руб. 98 коп.

Арендатор ежемесячно вносит на лицевой счет арендодателя арендную плату из расчета 1/12 размера ежегодной арендной платы в сумме 139 784 руб. 25 коп. не позднее 10-го числа текущего месяца (пункт 3.2).

Первый платеж (предоплата) в размере двухмесячной арендной платы, установленной пунктом 3.2 договора, в сумме 279 568 руб. 50 коп. должен быть внесен арендатором на момент подписания договора.

Актом приема-передачи от 15 марта 2017 года подтверждается передача арендодателем арендованных нежилых помещений арендатору.

За период с 15 марта 2017 года по 31 мая 2017 года у общества имеется задолженность по внесению арендных платежей в размере 396 055 руб. 38 коп.

В адрес общества была направлена претензия от 01 июня 2017 года исх. № 7006/кзио-исх с требованием оплаты задолженности и пени по арендным платежам, расторжении договора аренды, однако требование оставлено без удовлетворения, в связи с чем Комитет обратился в суд с исковым заявлением о взыскании 396 055 руб. 38 коп. задолженности, 19 616 руб. 39 коп. пени, расторжении договора аренды от 15 марта 2017 года № 8789-95, обязании освободить нежилые помещения.

Общество же полагает, что арендованное помещение используется им не в полном мере, в связи с чем подало встречное исковое заявление об изменении условий договора.

Обосновывая решение, суд первой инстанции исходил из доказанности материалами дела факта пользования Обществом объектом аренды, переданной по спорному договору. При этом требование Комитета о расторжении договора оставил без рассмотрения в связи с тем, что истец не представил доказательств соблюдения досудебной процедуры расторжения договора. В связи с оставлением без рассмотрения требования о расторжении договора суд отказал в удовлетворении требования об обязании освободить нежилые помещения. Отказывая в удовлетворении встречного иска Общества, суд исходил из того, что исключение из договора части нежилых помещений общей площадью 181,6 кв.м., изменяющих существенные условия договора без проведения торгов, является нарушением требований, предусмотренных статьей 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 года № 135-ФЗ "О защите конкуренции", поскольку указанные условия согласованы в момент заключения договора на торгах (часть 6 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Комитет, обжалуя судебный акт, полагает, что суд первой инстанции не учел, что претензия от 01 июня 2017 года, в которой Обществу было указано на необходимость погашения задолженности и о возможности в расторжения договора при отсутствии оплаты, была направлена Обществу и была им получена.

Общество, обжалуя судебный акт, указывает, что суд первой инстанции не учел, что задолженность по арендной плате была уплачена в полном объеме, также суд не учел неверный расчет арендной платы, заявленный Комитетом. Помимо этого, суд не учел, что арендную плату следовало вносить только с момента государственной регистрации договора, а именно - с 31 мая 2017 года. Также суд неправомерно отклонил доводы о невозможности использования части помещения.

Рассмотрев доводы апелляционных жалоб, письменных пояснений, заслушав пояснения представителя Общества и изучив материалы дела, судебная коллегия пришла к следующему.

Правоотношения сторон регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды и устанавливаются, в том числе, в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

В соответствии с положениями статьей 307 - 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, возникшие из договора, должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допустим (статья 310 Кодекса).

Согласно положениям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

ООО «Геодезия Групп» доказательств внесения арендной платы в полном объеме не представлено.

Встречные исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Геодезия Групп» сводятся к несогласию с расчетом арендной платы в связи с использованием спорных помещений в меньшем объеме, в связи с чем размер арендной платы, по мнению заявителя, должен быть уменьшен.

ООО «Геодезия Групп» в адрес муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования гор. Казани» было направлено письмо от 10 апреля 2017 года исх. № 2 с предложением внести изменения в договор аренды от 15 марта 2017 года № 8789-95, путем исключения из договора аренды помещений №№ 25, 25а, 25б, 25в, 25г, 25д, 25е, 26 и 46, общей площадью 181,6 кв.м, поскольку они не используются обществом, в котором также содержалась просьба о предоставлении согласия на проведение монтажа отдельной входной группы.

ООО «Геодезия Групп» в адрес муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования гор. Казани» было направлено письмо от 10 апреля 2017 года исх. № 3 о внесении изменений в договор аренды, в части права арендатора выкупа нежилых помещений №№ 2 - 4, 7, 10, 11, 13, 16, 19, 20, 23 и 46а, общей площадью 248,4 кв.м.

ООО «Геодезия Групп» в адрес муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования гор. Казани» было направлено письмо от 10 апреля 2017 года исх. № 4 о получении согласия на проведение капитального ремонта помещений №№ 25, 25а, 25б, 25в, 25г, 25д, 25е, 26 и 46, общей площадью 181,6 кв.м с дальнейшим зачетом понесенных затрат на ремонт арендуемых помещений, в счет ежемесячной арендной платы.

ООО «Геодезия Групп» в адрес муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования гор. Казани» было направлено письмо от 10 апреля 2017 года исх. № 5 о внесении изменений в договор аренды, в части права арендатора сдавать нежилые помещения общей площадью 430 кв.м в субаренду.

В ответ на письма № 2, № 3, № 4, № 5 МКУ Комитетом земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования гор. Казани» было направлено ООО «Геодезия Групп» письмо от 10 мая 2017 года исх. № 6017/кзио-исх, с указанием, что изменения в договор не могут быть внесены, поскольку договор аренды является типовым и заключен в соответствии с постановлением ИКМО гор. Казани от 01 сентября 2015 года № 3328 «Об утверждении типовых договоров аренды имущества муниципальной казны г. Казани». Согласно пункту 4.4.17 договора, арендатор имеет право сдавать помещений в субаренду с письменного разрешения арендатора. Монтажные работы входной группы должны производиться в соответствии с действующим законодательством, получением соответствующих разрешений и внесением изменений в техническую документацию объекта недвижимости.

Письмом от 19 апреля 2017 года исх. № 6 ООО «Геодезия Групп» направило муниципальному казенному учреждению «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования гор. Казани» подписанный и скрепленный печатью организации проект договора аренды движимого имущества от 15 марта 2017 года, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 430 кв.м.

ООО «Геодезия Групп» в адрес муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования гор. Казани» было направлено письмо от 09 июня 2017 года исх. № 7/18 с указанием, что часть переданных по договору аренды нежилых помещений №№ 25, 25а, 25б, 25в, 25г, 25д, 25е, 26 и 46, общей площадью 181,6 кв.м являются непригодными к использованию и не используются обществом, в связи с чем данное обстоятельство является основанием для освобождения арендатора от внесения арендной платы. К письму был приложен акт осмотра помещения с указанием причин непригодности помещения к использованию.

Письмом от 04 июля 2017 года исх. № 8556/кзио-исх МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования гор. Казани» отказал ООО «Геодезия Групп» в освобождении от арендной платы в части нежилых помещений №№ 25, 25а, 25б, 25в, 25г, 25д, 25е, 26 и 46, общей площадью 181,6 кв.м, поскольку предоставление льгот по внесению арендной платы отдельным арендаторам создает преимущественное положение одного субъекта предпринимательской деятельности перед другим и приведет к нарушению антимонопольного законодательства.

В адрес ответчика была направлена претензия от 21 августа 2017 года исх. № 9 с предложением внести изменения в договор аренды в части уменьшения размера ежегодной (на 835 928 руб.) и ежемесячной (на 69 660 руб. 66 коп.) арендной платы пропорционально площади исключенных помещений (пункты 3.1 - 3.3 договора) в срок до 13 сентября 2017 года. Письмом от 12 сентября 2017 года исх. № 11618/кзио-исх МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования гор. Казани» отказался внести изменения в договор аренды № 8789-95 от 15 марта 2017 года.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (пункт 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Для установления факта невозможности использования помещения по назначению, в ходе судебного разбирательства стороны произвели совместный осмотр помещений и составили акт осмотра, к согласию о состоянии помещения и возможности его использования стороны не пришли.

Определением Арбитражным судом Республики Татарстан от 26 декабря 2017 года на основании ходатайства ООО «Геодезия Групп» судом назначена экспертиза. Производство экспертизы поручено экспертам ООО «Экспертно-Консультационный центр «Промышленная безопасность».

На разрешение экспертов были поставлены следующие вопросы:

1. Определить проектное (согласно проектной документации на дом) и фактическое назначение нежилых помещений подвала №№ 25, 25а, 26б, 25в, 25г, 25д, 25е, 26, 46, общей площадью 181,6 кв.м, расположенных в жилом доме по адресу: <...>, (комплекс2).

2. Определить возможность использования по самостоятельному назначению нежилых помещений подвала №№ 25, 25а, 26б, 25в, 25г, 25д, 25е, 26, 46, общей площадью 181,6 кв.м, расположенных в жилом доме по адресу: <...>, (комплекс 2).

3. Определить возможность использования для целей, указанных в договоре аренды № 8789-95 от 15 марта 2017 года (торговля, бытовое обслуживание населения, офис, склад), нежилых помещений подвала №№ 25, 25а, 26б, 25в, 25г, 25д, 25е, 26, 46, общей площадью 181,6 кв.м, расположенных в жилом доме по адресу: <...>, (комплекс 2).

В Арбитражный суд Республики Татарстан 05 февраля 2018 года поступило заключение № 004 строительно-технической экспертизы. Согласно заключению, экспертами сделаны следующие выводы:

- по 1 вопросу: проектное (согласно проектной документации на дом) назначение нежилых помещений подвала №№ 25, 25а, 26б, 25в, 25г, 25д, 25е, 26, 46, общей площадью 181,6 кв.м в связи с отсутствием в материалах дела проектной документации на дом определить не представляется возможным,

- по 2 вопросу: на момент осмотра помещений №№ 25, 25а, 26б, 25в, 25г, 25д, 25е, 26, 46, по самостоятельному назначению по совокупности факторов использовать нельзя,

- по 3 вопросу: использование для целей, указанных в договоре аренды № 8789-95 от 15 марта 2017 года (торговля, бытовое обслуживание населения, офис, склад) нежилых помещений подвала №№ 25, 25а, 26б, 25в, 25г, 25д, 25е, 26, 46, общей площадью 181,6 кв.м, расположенных в жилом доме по адресу: <...>, (комплекс 2), а именно для складских помещений возможно при условий реконструкции указанных помещений. Помещения необходимо привести в соответствие с требованиями норм санитарной и пожарной безопасности, ограничить доступ посторонних лиц.

На основании проведенных открытых аукционных торгов между МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования гор. Казани» (арендодатель по договору) и ООО «Геодезия Групп» (арендатор по договору) 07 марта 2014 года был заключен договор аренды недвижимого имущества муниципальной казны гор. Казани № 8399-95, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает по акту приема-передачи в аренду нежилые помещения подвал №№ 2 - 4, 7, 10, 11, 13, 16, 19, 20, 23, 25, 25а, 25б, 25в, 25г, 25д, 25е, 26, 46, 46а, инв. № 50м.2-283/п-2 находящийся в муниципальной казне гор. Казани, помещения расположенные по адресу: <...>, для использования под торговлю, бытовое обслуживание населения, офис, склад. Договор был заключен сроком до 06 марта 2017 года.

В связи с истечением срока действия договора аренды № 8399-95 от 07 марта 2014 года, на основании заявления ООО «Геодезия Групп», в соответствии с частью 9 статьи 17.7 Федерального закона от 26 июля 2006 года № 135-ФЗ «О защите конкуренции» МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования гор. Казани» (арендодателем) подготовлен приказ от 15 марта 2017 года № 489/кзио-пк «О заключении на новый срок договора аренды на нежилые помещения в доме № 99 по ул. Гагарина».

Согласно части 9 статьи 17.1 Федеральный закон от 26 июля 2006 года № 135-ФЗ "О защите конкуренции", по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:

1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;

2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Довод Общества об исключении части помещений из договора аренды, в связи с невозможностью использования арендованного имущества по целевому назначению в связи с их непригодностью, правомерно признан необоснованным и отклонен судом первой инстанции в силу следующего.

Пунктом 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

По смыслу данной нормы, основанием возникновения у арендатора права требовать уменьшения арендной платы является ухудшение для арендатора условий пользования арендованным имуществом по сравнению с теми условиями, которые были предусмотрены в договоре аренды, а также ухудшение состояния самого имущества (его качественных, функциональных свойств) по сравнению с состоянием, обусловленным договором аренды и назначением имущества. При этом ухудшение должно иметь существенный характер.

Арендованные помещения переданы арендатору 15 марта 2017 года по акту приема-передачи, согласно которому помещения приняты без замечаний в удовлетворительном состоянии. Кроме того, ранее арендатором в период с 07 марта 2014 года по 06 марта 2017 года аналогичные помещения использовались без замечаний и указания на невозможность их использования.

Экспертное заключение № 004 не содержит выводов о невозможности использования помещений по назначению (торговля, бытовое обслуживание население, офис, склад), а также указано о возможности использования для складских помещений при условии реконструкции указанных помещений.

Согласно пункту 4.4.11 договора, арендатор обязан своевременно производить за свой счет текущий ремонт арендуемого имущества. Производить работы по капитальному ремонту за свой счет, если необходимость проведения вызвана деятельностью арендатора. После проведения капитального ремонта в соответствии с подпунктом 4.4.10 договора арендатор обязан за счет собственных средств подготовить и внести изменения в техническую документацию на объект и передать ее арендодателю (пункт 4.4.12).

Таким образом, исходя из условий договора, арендатор не лишен возможности произвести ремонт в арендуемых помещениях, для их использования по назначению.

Более того, исходя из содержания письма Общества № 1 от 17 января 2018 года следует, что ООО «Геодезия Групп» имеет намерение передать в субаренду часть помещений, обратившись за согласованием к Комитету.

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации факт невозможности использования части арендуемых помещений истцом по встречному иску не доказан. В материалах дела отсутствуют доказательства ухудшения состояния арендованных помещений после передачи их арендатору по акту приема-передачи.

Порядок заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества определен в статье 17.7 Федеральный закон от 26 июля 2006 года № 135-ФЗ "О защите конкуренции", согласно которому, заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В результате заключения дополнительного соглашения, изменяющих существенные условия договора, у сторон возникают новые правоотношения, которые должны соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

С учетом вышеизложенного, исключение из договора части нежилых помещений общей площадью 181,6 кв.м., изменяющих существенные условия договора без проведения торгов, является нарушением требований, предусмотренных статьей 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 года № 135-ФЗ "О защите конкуренции", поскольку указанные условия согласованы в момент заключения договора на торгах (часть 6 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Следовательно, как обоснованно установил суд первой инстанции, довод ООО «Геодезия Групп» о том, что он не имел возможности использовать часть помещений по целевому назначению, заявленный им также и в апелляционной жалобе, опровергается актом обследования от 27 октября 2017 года, актом приема-передачи от 15 марта 2017 года, из которого следует, что общество приняло помещения в аренду без замечаний, не содержит выводов о невозможности использования помещений по назначению и экспертное заключение, в котором указано на возможность эксплуатации помещений при проведении соответствующей реконструкции.

Кроме того, Общество указывает на то, что задолженность по арендным платежам была полностью уплачена имеющимися в деле платежными поручениями. Вместе с тем, часть платежных поручений в назначении платежей указывают плату за месяцы, не относящиеся к спорному периоду.

Также судебная коллегия отклоняет довод жалобы относительно того, что взыскание арендной платы должно производится только с даты государственной регистрации договора аренды.

Пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре, условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 14 Постановление Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними, судам надлежит исходить из следующего. Если будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

Указанная позиция высказана в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06 сентября 2011 года № 4905/11.

Таким образом, из пункта 14 Постановления от 17 ноября 2011 года № 73 следует, что отсутствие государственной регистрации договора аренды не означает отсутствия обязательств, опосредующих исполнение ответчиком его обязательств по договору до указанной даты, поскольку объект аренды передан Обществу по акту приема-передачи от 15 марта 2017 года.

Вместе с тем, судом первой инстанции не учтено, что согласно раздела 9 договора аренды недвижимого имущества муниципальной казны гор. Казани (без проведения открытых аукционных торгов) № 8789-95 от 15 марта 2017 года арендная плата начисляется с 07 марта 2017 года.

Следовательно, ООО «Геодезия Групп» арендная плата за период с 07 марта 2017 года по 31 мая 2017 года должна быть оплачена в размере 392 297 руб. 73 коп.:

- с 07 марта по 31 марта 2017 года – 112 729 руб. 23 коп. (139 784 руб. 25 коп. : 31 дн. х 25 дн.);

- за апрель 2017 года - 139 784 руб. 25 коп.;

- за май 2017 года - 139 784 руб. 25 коп.

ООО «Геодезия Групп» частично внесена оплата по договору № 8789-95 от 15 марта 2017 года в размере 285 654 руб. 84 коп. согласно платежных поручений № 63 от 29 июня 2017 года на сумму 139 784 руб. 25 коп., № 131 от 10 октября 2017 года на сумму 6 086 руб. 34 коп., № 132 от 10 октября 2017 года на сумму 403 748 руб. 95 коп.

Таким образом, задолженность ООО «Геодезия Групп» по арендной плате по договору аренды недвижимого имущества муниципальной казны гор. Казани (без проведения открытых аукционных торгов) № 8789-95 от 15 марта 2017 года за период с 07 марта 2017 года по 31 мая 2017 года составляет 106 642 руб. 89 коп.

Доказательств того, что у Общества имелась ранее образовавшая задолженность Комитетом в материалы дела не представлено.

В отсутствие доказательств внесения ООО «Геодезия Групп» арендной платы в спорный период в полном объеме суд апелляционной инстанции считает, что исковые требования Муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования гор. Казани» о взыскании задолженности по уплате арендной платы в размере 106 642 руб. 89 коп. заявлены обоснованно и подлежат удовлетворению за счет ООО «Геодезия Групп».

Доводы Муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования гор. Казани» о том, что все поступающие платежи учитываются датой совершения операции, судебной коллегией отклоняются.

Согласно пункту 3 статьи 319.1 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, в случаях, когда должник не указал, в счет какого из однородных обязательств осуществлено исполнение, преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше. Если сроки исполнения обязательств наступили одновременно, исполненное засчитывается пропорционально в погашение всех однородных требований.

Таким образом, в случае, если должник не воспользовался правом выразить свою волю в момент исполнения обязательства в форме указания назначения платежа, то исполнение засчитывается в погашение обязательств, срок исполнения которых наступил ранее. Иное толкование повлекло бы необоснованное начисление пени при фактическом нахождении денежных средств в распоряжении арендодателя.

Также Комитетом заявлено требование о взыскании пени в размере 19 616 руб. 39 коп. за период с 15 марта 2017 года по 31 мая 2017 года.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. В силу пункта 1 статьи 333 Кодекса, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе ее уменьшить. Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

Согласно пункту 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 3.5 договора, в случае несвоевременного внесения арендатором арендной платы арендатор обязуется оплатить арендодателю неустойку (пени) в размере 0,1 процента от суммы просроченных платежей за каждый день просрочки.

В связи с ненадлежащим исполнением обществом своих обязательств по оплате арендной платы за период с 07 марта 2017 года по 31 мая 2017 года в размере 106 642 руб. 89 коп. подлежит начислению неустойка.

Ходатайств о снижении пени обществом не заявлено.

Следовательно, требование истца о взыскании пени за период с 15 марта 2017 года по 31 мая 2017 года является обоснованным.

Вместе с тем, поскольку требования о взыскании задолженности удовлетворены частично, размер неустойки также пересчитывается судом апелляционной инстанции.

Согласно расчета судебной коллегии неустойка за период с 15 марта 2017 года по 31 мая 2017 года подлежит удовлетворению в размере 18 857 руб. 34 коп., расчет прилагается. В остальной части требование о взыскании пени подлежит отклонению.

Помимо этого Комитетом заявлено требование о расторжении договора аренды от 15 марта 2017 года № 8789-95.

В силу части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В пункте 29 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что по смыслу части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Как разъяснено в пункте 30 указанного информационного письма необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

Необходимость исследования обстоятельства получения другой стороной такой претензии обусловлено тем, что основанием для расторжения договора по статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является нарушение арендатором условий договора, ввиду чего арендатору должно быть предоставлено право исполнить нарушенное обязательство в разумный срок.

В силу указанного в предмет доказывания по требованию о расторжении договора входит наличие доказательств соблюдения досудебной процедуры расторжения договора.

В подтверждение соблюдения досудебного порядка расторжения договора истец предоставил направленную в адрес ответчика претензию от 01 июня 2017 года № 7006/кзио-исх, которая содержит требование об уплате задолженности по арендной плате в срок до 04 июля 2017 года и предложение о предоставлении согласия на расторжение договора аренды в срок до 04 июля 2017 года.

Однако, предъявив требование о погашении задолженности по арендной плате с одновременным предложением о расторжении договора аренды к тому же сроку, истец не учел требования указанных норм, чем нарушил права ответчика, который лишен был возможности исполнить обязательство в разумный срок.

В связи с этим указанный документ нельзя принять в качестве надлежащего доказательства соблюдения досудебного порядка урегулирования спора о досрочном расторжении договора по требованию арендодателя, поскольку исключает возможность добровольного исполнения ответчиком обязательства, что противоречит части 3 статьи 619 и части 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (аналогичные выводы содержаться в постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 28 июля 2017 года по делу № А65-20046/2016).

Доводы Комитета, со ссылкой на судебную практику, судебной коллегией отклоняются, поскольку противоречат нормам права, а обстоятельства, указанные в судебной практике, отличаются от обстоятельств настоящего дела.

Иных доказательств, свидетельствующих о соблюдении Комитетом досудебного порядка урегулирования спора, материалы дела не содержат.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

Поскольку доказательств соблюдения претензионного порядка расторжения договора Комитетом не представлено, суд первой инстанции правомерно оставил данное требование без рассмотрения.

Комитетом также заявлено требование об обязании ответчика освободить занимаемые нежилые помещения, расположенные по адресу: <...>.

Поскольку требование о расторжении договора аренды от 15 марта 2017 года № 8789-95 оставлено без рассмотрения, суд первой инстанции обоснованно указал на отсутствие оснований для удовлетворения искового требования об обязании вернуть нежилые помещения.

В связи с вышеизложенным Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд считает решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 13 марта 2018 года, принятое по делу № А65-26333/2017, подлежащим изменению с принятием по делу нового судебного акта.

Расходы по государственной пошлине по иску и по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. При этом учитывается, что Комитет в соответствии с налоговым кодексом Российской Федерации освобожден от уплаты госпошлины.

Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 13 марта 2018 года, принятое по делу № А65-26333/2017, изменить. Принять по делу новый судебный акт.

Оставить без рассмотрения исковые требования Муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования гор. Казани» в части расторжения договора аренды от 15 марта 2017 года № 8789-95.

Иск Муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования гор. Казани» удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Геодезия Групп» в пользу Муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования гор. Казани» 125 500 руб. 23 коп., в том числе: 106 642 руб. 89 коп. задолженности, 18 857 руб. 34 коп. пени.

В остальной части в иске отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Геодезия Групп» 3 416 руб. государственной пошлины в доход федерального бюджета за рассмотрение иска.

В иске Общества с ограниченной ответственностью «Геодезия Групп» отказать.

Взыскать с Муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования гор. Казани» в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Геодезия Групп» 1 047 руб. расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в суд кассационной инстанции.

Председательствующий С.Ю. Николаева

Судьи Н.Ю. Пышкина

Е.А. Терентьев