Гражданский кодекс часть 1

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Альфа-Транс» к Исполнительному комитету <...> (ИНН <***>, ОГРН <***>), об обязании продлить срок действия договора аренды земельного участка с кадастровым номером 16:39:160702:2412 от 13.08.2014 № 381/14-н на 3 года с момента подписания дополнительного соглашения о продлении и возмещении расходов на оплату услуг представителя,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Альфа-Транс» (далее по тексту – истец, ООО «Альфа-Транс») обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к Исполнительному комитету Тукаевского муниципального района Республики Татарстан (далее по тексту – ответчик, Исполком Тукаевского муниципального района Республики Татарстан) об обязании продлить срок действия договора аренды земельного участка с кадастровым номером 16:39:160702:2412 от 13.08.2014 № 381/14-н на 3 года с момента подписания дополнительного соглашения о продлении и возмещении расходов на оплату услуг представителя в размере 35 000 руб.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 06.10.2023, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2023 по делу № А65-3360/2023, в удовлетворении исковых требований ООО «Альфа-Транс» к Исполкому Тукаевского муниципального района Республики Татарстан отказано.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами ООО «Альфа-Транс» обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. В обоснование кассационной жалобы заявителем указано, что судебные акты первой и апелляционной инстанций приняты с нарушением норм действующего законодательства. Заявитель указал, что срок действия договора аренды земельного участка на момент обращения арендатора к арендодателю с предложением продлить договорные отношения (заключить дополнительное соглашение), не истек, поскольку договор был возобновлен на неопределенный срок, требование о расторжении договора аренды в судебном порядке арендодателем не заявлено, информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и не устраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка отсутствует, следовательно, арендатор в порядке пункта 3 статьи 8 Федерального закона от 14.03.2022 № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» имеет право требовать заключения дополнительного соглашения к договору аренды, предусматривающего увеличение срока действия данного договора, независимо от оснований его заключения, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – АПК РФ) не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы. Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ и в информационной системе «Картотека арбитражных дел» - kad.arbitr.ru в порядке, предусмотренном статьей 121 АПК РФ.

Проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Поволжского округа считает, что судебные акты первой и апелляционной инстанций подлежат отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, 13.08.2014 между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) на основании постановления Исполкома Тукаевского муниципального района Республики Татарстан от 14.02.2014 № 235 заключен договор аренды земельного участка №381/14-н, по условиям которого арендодатель передает арендатору в аренду со сроком возврата – 13.07.2017 земельный участок с кадастровым номером 16:39:160702:2412, площадью 54 178 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для организации и размещения логистического центра, расположенный по адресу: Тукаевский муниципальный район, Круглопольское сельское поселение, п. Круглое Поле.

Пунктом 7.2 договора предусмотрено, что арендатор обязан за три месяца до окончания срока действия договора письменно уведомить арендодателя о желании возобновить договор; при отсутствии уведомления арендатор бесспорно утрачивает право пользования земельным участком по окончании срока договора и обязан возвратить земельный участок.

Впоследствии 17.10.2022 арендатор обратился к арендодателю с предложением (письмо от 14.10.2022 № 1) заключить дополнительное соглашение о продлении срока действия договора аренды земельного участка.

В ответ на письменное обращение арендатора арендодатель (письмо от 20.10.2022 № 4416/исх) со ссылкой на пункт 7.2 договора отказал в заключении дополнительного соглашения о продлении договора аренды на новый срок и предложил подписать дополнительное соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 13.08.2013 №381/14-н, а также вернуть арендуемый участок по акту приема-передачи.

Полагая, что арендодатель незаконно отказался от заключения дополнительного соглашения к договору аренды, истец в соответствии с пунктами 3, 5 статьи 8 Федерального закона от 14.03.2022 № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» обратился в арбитражный суд с требованием о понуждении уполномоченного органа заключить дополнительное соглашение о продлении срока действия договор аренды земельного участка от 13.08.2014 № 381/14-н (кадастровый номер 16:39:160702:2412, общая площадь 54178 кв. м., местонахождение земли Республика Татарстан, Тукаевский муниципальный район, Круглопольское сельское поселение, п. Круглое Поле) на 3 года с момента подписания дополнительного соглашения о продлении и возмещении расходов, понесенных на оплату услуг представителя в размере 35 000 руб.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из реализации арендодателем права на отказ от договора, предусмотренный пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) и прекращении действия договора по истечении трех месяцев с момента получения истцом уведомления об отказе арендодателя от договора аренды, возобновленного после 13.07.2017 на неопределенный срок.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции, дополнительно указав, что судебный акт первой инстанции соответствует основаниям, предусмотренным пунктом 3 статьи 8 Федерального закона от 14.03.2022 № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и не нарушает права и законные интересы истца в сфере экономической деятельности.

Между тем выводы судов двух инстанций не соответствуют фактическим обстоятельствам по делу и доказательствам, представленным в материалы дела.

Согласно пункту 3 статьи 8 Федерального закона от 14.03.2022 № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия данного договора аренды, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что: на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо арендодателем не заявлено в суд требование о расторжении данного договора аренды; на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и не устраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 8 Федерального закона от 14.03.2022 № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» ограничения, препятствующие продлению срока действия договора аренды земельного участка отсутствуют, следовательно, Исполком Тукаевского муниципального района Республики Татарстан обязан заключить с арендатором дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, предусматривающее увеличение срока действия данного договора аренды на три года.

Принятие Федерального закона от 14.03.2022 № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» обусловлено необходимостью реализации комплекса мер социально-экономического характера в отношении граждан Российской Федерации и юридических лиц в целях защиты национальных интересов Российской Федерации в связи с недружественными действиями иностранных государств и международных организаций.

Такой комплекс мер предусматривает в том числе, специальную возможность, выраженную в императивной форме для продления срока действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Таким образом, юридически значимым для разрешения данного спора является установление условий, предусмотренных законом, для продления договора аренды земельного участка.

Вместе с тем выводы судов о реализации арендодателем права на отказ от договора аренды и прекращении договорных отношений не основаны на правильной оценке имеющихся в деле доказательств.

При установлении обстоятельств о прекращении договора аренды от 13.08.2014 № 381/14-н, возобновленного на неопределенный срок, судебные инстанции не учли следующее.

Согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Пунктом 2 статьи 610 ГК РФ предусмотрено, что если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В этой связи право на отказ от договора, заключенного на неопределенный срок, установленное пунктом 2 статьи 610 ГК РФ является безусловным, не поставленное в зависимость от совершения каких-либо нарушений и реализации воли сторон договора.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В пунктах 25, 27 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» отмечено, что часть вторая статьи 619 ГК РФ отсылает ко всему пункту 2 статьи 450 Кодекса, а не только к подпункту 1 этого пункта. Поэтому стороны вправе оговорить любое основание досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя, как связанное, так и не связанное с каким-либо нарушением.

Пункт 1 статьи 450 ГК РФ предусматривает, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В целях соблюдения порядка изменения и расторжения договора, предусмотренного в пункте 2 статьи 452 ГК РФ, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Кроме того, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязательств, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении обязан направить арендатору письменное предложение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ применяемогос учетом разъяснений, изложенных в пункте 64 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» правила о юридически значимых сообщениях применяются, если иное не предусмотрено законом или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

При разрешении спора судебные инстанции установили, что общество обратилось в уполномоченный орган с предложением о заключении дополнительного соглашения о продлении договора аренды (письмо от 14.10.2022 № 1), которое было получено уполномоченным органом 17.10.2022; данный факт сторонами не оспаривается.

В свою очередь Исполком Тукаевского муниципального района Республики Татарстан в ответе от 20.10.2022 № 4416/исх на поступившее от общества предложение сообщил, что срок договора аренды истек 13.07.2017 и арендатор с указанной даты утратил право на его возобновление, в связи с чем уполномоченный орган отказывает в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 16:39:160702:2412 на новый срок, однако с целью расторжения договора аренды от 13.08.2014 № 381/14-н по основанию, предусмотренному пунктом 1 статьи 450 ГК РФ, арендодатель направил в адрес общества соглашение о расторжении договора аренды земельного участка, подписанное председателем Палаты имущественных и земельных отношений Тукаевского муниципального района Республики Татарстан.

Судебные инстанции установив, что спорный договор аренды, в силу закона, был возобновлен на неопределенный срок, не учли, что направленное арендодателем предложение о расторжении договора по соглашению сторон (пункт 1 статьи 450 ГК РФ) не может расцениваться в качестве юридически значимого сообщения об отказе от договорных отношений (статья 450.1 ГК РФ, пункт 2 статьи 610 ГК РФ).

В этой связи избранное по воле арендодателя основание для расторжения договора (по соглашению сторон) с соблюдением досудебного порядка и направления предложения не может расцениваться как реализация им права на односторонний отказ.

Кроме того, согласно пункту 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Однако судебные инстанции, не учли, что правовые последствия о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок, наступают по истечении срока, установленного законом или договором.

В этой связи правовые основания прекращения договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, в результате отказа, направленного арендатору 20.10.2022, могли наступить только по истечении срока установленного законом или договором. Таким образом, на момент обращения арендатора с заявлением о продлении срока действия договора (14.10.2022), договор не мог быть прекращен до истечения срока, установленного законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

С заявлением о продлении договора аренды, по основаниям, предусмотренным пунктом 3 статьи 8 Федерального закона от 14.03.2022 № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» общество обратилось 17.10.2022, в качестве ответа на предложение арендодатель направил арендатору уведомление об отказе в продлении договора с предложением подписать соглашение о его расторжении по статье 450 ГК РФ.

Судебные инстанции не обеспечили проверку действий администрации, которые могли свидетельствовать о формальном создании оснований для отказа обществу в продлении договора и социальной поддержке для арендаторов публичных земельных участков (определение Верховного Суда Российской Федерации от 12.09.2023 № 308-ЭС23-15564).

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Приведенная норма права устанавливает допустимость возобновления срока действия договора аренды на неопределенный срок, в случае фактического выражения сторонами договора воли на сохранение отношений по истечении срока действия договора независимо от того, было ли соответствующее условие закреплено в договоре.

Исходя из принципа свободы договора (статей 1, 421 ГК РФ) стороны вправе предусмотреть в договоре аренды условия, исключающие возобновление договора по окончанию срока его действия на неопределенный срок.

В этой связи, только при наличии в договоре условия о невозможности продления договора на неопределенный срок либо условия о продлении посредством подписания соглашения либо уведомления, правила пункта 2 статьи 621 ГК РФ не подлежат применению к отношениям сторон.

Данный правовой подход, отражен в определении Верховного Суда Российской Федерации № 305-ЭС19-15922.

Судебные инстанции устанавливая, что спорный договор аренды от 13.08.2014 № 381/14-н после 13.07.2017 был возобновлен на неопределенный срок, в порядке, установленном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, не учли следующее.

В пункте 7.2 договора аренды, стороны предусмотрели, что арендатор обязан за три месяца до окончания договора (до 13.04.2017) письменно уведомить арендодателя о возобновлении договора. При отсутствии уведомления арендатор бесспорно утрачивает право пользования земельным участком по окончании срока договора и обязан возвратить земельный участок в установленный срок.

В уведомлении от 20.10.2022 об отказе в заключении дополнительного соглашения уполномоченный орган также ссылается на пункт 7.2 договора аренды, исключающего по его мнению, возобновление его на неопределенный срок.

Условия договора, определяющие возможность его возобновления, не были предметом судебной оценки, при этом внесение платы за фактическое пользование не может являться определяющим для применения пункта 2 статьи 610 ГК РФ.

Судебные инстанции не исследовали и поведение сторон после истечения срока действия договора и основания для расторжения договора по соглашению сторон (статья 450 ГК РФ).

Таким образом, судебные инстанции не выяснили все юридически значимые обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора по существу.

Поскольку установление соответствующих обстоятельств относится к исключительной компетенции судов первой и апелляционной инстанций, это исключает возможность принятия судом округа нового судебного акта по настоящей жалобе.

Поскольку судебные акты приняты при недостаточном исследовании, представленных в материалы дела доказательств, а выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам по делу, судебные акты первой и апелляционной инстанций подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду первой инстанции необходимо исследоватьусловия договора аренды с целью установления оснований для его возобновления на неопределенный срок, учитывая, в том числе последующее поведение сторон, доказательства направления уведомления арендодателю о возобновлении договора на неопределенный срок, также необходимо оценить содержание письменного уведомления от 20.10.2022 о его соответствии юридически значимому сообщению об отказе от договора и определить соблюдениевсехусловий для применения пункта 3 статьи 8 Федерального закона от 14.03.2022 № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

На основании изложенного и руководствуясьпунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 06.10.2023 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2023 по делу № А65-3360/2023 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан.

Судебные расходы по кассационной жалобе распределить суду, вновь рассматривающему дело.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья В.А. Петрушкин

Судьи Р.А. Вильданов

И.Р. Нагимуллин