Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани»

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 03.07.2020 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2020

по делу № А65-39485/2018

по иску товарищества собственников недвижимости «Наш дом» к Исполнительному комитету муниципального образования города Казани, муниципальному казенному учреждению «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани», о признании помещения общей долевой собственностью всех собственников помещений жилого дома, обязании погасить регистрационную запись о праве собственности муниципального образования на помещения подвала,

УСТАНОВИЛ:

товарищество собственников недвижимости «Наш дом» (далее – товарищество) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к исполнительному комитету муниципального образования города Казани (далее – исполком), муниципальному казенному учреждению «Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования города Казани» (далее – комитет) о признании помещения подвала площадью 77,3 кв. м, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 16:50:100306:766, общей долевой собственностью всех собственников помещений жилого дома, обязании погасить регистрационную запись о праве собственности на спорный объект.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 05.04.2019, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2019, в иске отказано. Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 10.10.2019 решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 05.04.2019 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2019 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан.

При новом рассмотрении решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 03.07.2020, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2020, иск удовлетворен.

Комитет, обжалуя принятые судебные акты, в кассационной жалобе просит их отменить, принять новый судебный акт об отказе в иске, ссылаясь на неполное исследование обстоятельств дела, неправильное применение норм материального права.

Арбитражный суд Поволжского округа, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность принятых судебных актов, считает их подлежащими оставлению без изменения по следующим основаниям.

Товарищество является управляющей организацией многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...>, в котором находятся в собственности жильцов тридцать одна квартира и одно офисное помещение.

Приватизация первой квартиры произошла 11.01.1997.

Право собственности на спорный объект - помещения подвала зарегистрировано за муниципальным образованием г. Казани, что подтверждается записью от 06.06.2017 № 16:50:100306:766-16/016/2017-1, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости (далее – реестр).

Товарищество полагало, что указанный объект является общим имуществом многоквартирного жилого дома. В подвале установлены вентиля и системы отопления дома. При этом формирование спорного объекта как самостоятельного объекта гражданских прав осуществлено городом Казань после приватизации первой квартиры в доме.

С момента постройки дома и до настоящего времени спорный объект является техническим, вспомогательным по отношению к остальным помещениям дома, поскольку в нем размещено инженерное оборудование и коммуникации, обслуживающие более одного помещения в данном доме.

В пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее – постановление Пленума № 64), право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в реестре.

В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.03.2013 № ВАС 14828/12, от 13.01.2014 № ВАС-16030/13 разъяснено, что регистрация права собственности ответчика на спорное имущество в реестре не означает, что право собственности на общее имущество, возникшее в силу закона, прекратилось.

В соответствии с пунктом 1 постановления Пленума № 64 регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарнотехническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.

Основным критерием отнесения помещения к общему имуществу здания является, в частности, его функциональное назначение, связанное с необходимостью обслуживания всех или нескольких помещений в здании, принадлежащих различным собственникам.

В силу части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Согласно подпункту «а» пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность», в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Технический и кадастровый учет может свидетельствовать о наличии обособленных и самостоятельных помещений как объектов гражданского оборота, однако такой учет не может служить определяющим для вопроса о самостоятельном их использовании, учитывая, что ряд помещений находятся в общей долевой собственности (подвал, чердачные помещения) также могут быть поставлены на кадастровый учет, для учета прав собственников помещений в здании. Сам факт временного использования спорного помещения (предоставления в аренду третьим лицам) и регистрация права на них за муниципальным образованием так же не могут исключать отнесение таких помещений расположенных в многоквартирном жилом доме, к техническим и подвальным, при наличии оснований предусмотренных статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

При обращении с настоящим иском товарищество представило техническое заключение, из которого следует, что вход в подвальное помещение один и осуществляется через подъезд жилого дома. Техническая возможность организовать отдельный вход в нежилое подвальное помещение отсутствует. В подвале располагаются инженерные коммуникации системы холодного водоснабжения, центрального отопления и канализации, представляющие собой единую инженерную систему. Подвальные помещения не могут быть использованы как самостоятельный объект другого назначения.

Судом в рамках настоящего дела по ходатайству ответчика назначена судебная экспертиза, производство которой было поручено эксперту акционерного общества «Бюро технической инвентаризации Республики Татарстан» ФИО1, согласно которой установлено, что нежилое помещение 1101 расположено в подвале многоквартирного жилого дома, находящегося по адресу: <...>. Конструктивная схема многоквартирного жилого дома - с несущими стенами с монолитными железобетонными перекрытиями между подвальным и первым этажами.

Между нежилым помещением 1101 и помещениями, расположенными в многоквартирном жилом доме общими конструкциями являются - фундаменты, наружные и внутренние несущие стены, плиты перекрытия. Также в результате натурного осмотра установлено, что в нежилом помещении № 1101 имеются: трубопровод холодного водоснабжения; стояк канализации для отведения бытовых вод от потребителей многоквартирного жилого дома с ревизионными отверстиями с выводом в городскую сеть канализации; отдельные стояки отопления с магистралями трубопроводов с запорной арматурой для подачи теплоносителя потребителям многоквартирного жилого дома; силовой электрический кабель.

Исходя из проведенного исследования, эксперт пришел к выводу, что помещение подвала площадью 77,3 кв. м, расположенное по адресу: <...>, с кадастровым номером 16:50:100306:766 относится к общедомовому имуществу, так как имеются общие строительные конструкции и инженерные коммуникации, относящиеся к многоквартирному жилому дому и проложенные через данное помещение.

Доказательств указывающих на то, что при строительстве жилого дома в 1937 году спорные помещения создавались для самостоятельного использования, не связанного размещением инженерных сетей дома, в материалах дела не приведено.

Судами верно отмечено, что временная передача части подвала в аренду ООО «Саваб-Плюс» не свидетельствует об изменении предназначения подвала - помещения предназначенного для размещения инженерных сетей дома. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в реестре.

Нарушение права общей долевой собственности на общее имущество здания заключается в наличии и сохранении записи об индивидуальном праве собственности иного лица на это имущество.

Принимая во внимание, что спорное помещение согласно представленному техническому паспорту и техническому плану, исходя его пространственных и функциональных характеристик является техническим подвалом, в котором расположены инженерные коммуникации, оно подлежит отнесению к общему имуществу собственников помещений в данном доме.

Таким образом, суды первой и апелляционной пришли к выводу о том, что спорное помещение входит в состав общего имущества жилого дома по ул. Восход, д. 21, г. Казань, не имеет самостоятельного назначения и предназначено для обслуживания более одного помещения.

Поскольку спорное помещение является общим имуществом собственников помещений, так как предназначено для обслуживания всех помещений в здании и имеет исключительно вспомогательное, а не самостоятельное значение, то все сособственники помещений в здании обладают правом общей долевой собственности на указанное помещение.

Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательства представленные в материалы дела, суды двух инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что комитет фактически осуществляет правомочия собственника в отношении спорного помещения жилого дома в составе всего зарегистрированного за ним на праве собственности помещения.

Отклоняя довод комитета о пропуске товариществом срока исковой давности, суды первой и апелляционной инстанций указали, что согласно разъяснениям, изложенным в пункте 9 постановления Пленума № 64, требование собственников помещений в здании о признании за собой права общей долевой собственности на общее имущество здания, в отношении которого зарегистрировано право индивидуальной собственности за одним лицом, рассматривается как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения.

В силу статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации, исковая давность на требование собственника об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения, не распространяется.

На момент обращения в суд с настоящим иском, его рассмотрения в судах первой, апелляционной и кассационной инстанций, вход в спорные помещения был свободный, каких-либо сведений о его использовании, кем бы то ни было, за исключением жильцов дома и организаций эксплуатирующих инженерные сети дома, в материалах дела не имеется.

В связи с чем довод комитета о том, что спорные помещения выбыли из владения жильцов дома, надлежащими доказательствами не подтвержден.

Поскольку товариществом заявлен негаторный иск о признании помещений общей долевой собственностью собственников помещений жилого дома, арбитражный суд рассматривал его как требование об устранении всех нарушений, к которому срок давности применению не подлежит.

Учитывая изложенное, иск о признании помещения подвала площадью 77,3 кв. м по вышеуказанному с кадастровым номером 16:50:100306:766 общей долевой собственностью всех собственников помещений жилого дома, правомерно удовлетворены.

Также товариществом заявлено требование об обязании погасить регистрационную запись о праве собственности муниципального образования «город Казань Республики Татарстан» на спорный объект.

Пунктом 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в реестре.

При таких обстоятельствах требования товарищества удовлетворены правомерно.

В кассационной жалобе исполком повторяет доводы, которым судами двух инстанций дана надлежащая правовая оценка.

Иных доводов, являющихся в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, в кассационной жалобе не приведено.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 03.07.2020 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2020 по делу № А65-39485/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья С.Ю. Муравьев

Судьи Р.В. Ананьев

В.А. Петрушкин