Постановление № А66-14732/16 от 15.01.2018 АС Тверской области

Резолютивная часть постановления объявлена января 2018 года .

В полном объеме постановление изготовлено января 2018 года .

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Черединой Н.В., судей Романовой А.В. и             Шадриной А.Н. при ведении протокола с применением аудиозаписи секретарем судебного заседанияМакаровской Т.Н.,

при участии от администрации города Твери представителя                 Кузнецовой С.А. на основании доверенности от 04.09.2017, от общества с ограниченной ответственностью «Новый дом» Ольшевской С.В. по доверенности от 24.06.2017,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Новый дом» на решение Арбитражного суда Тверской области от 13 июля 2017 года по делу                  № А66-14732/2016 (судья Кольцова М.С.),

у с т а н о в и л:

администрация города Твери (место нахождения: 170100, г. Тверь,                            ул. Советская, д. 11; ОГРН 1066950062717,  ИНН 6901000920; далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Тверской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Новый дом» (место нахождения: 170043, г. Тверь, просп. Октябрьский, д. 75; ОГРН 1156952001843,                         ИНН 6950029697; далее – Общество) о расторжении договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 27.01.2014 № 001-з/14.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области (далее - Министерство), общество с ограниченной ответственностью «Новый дом» (место нахождения: 420133, респ. Татарстан, Казань, ул. Адоратского,              д. 12,  пом. 1Н, оф. 28; ОГРН 1116952000120, ИНН 6952027416; далее –               ООО «Новый дом»), государственное унитарное предприятие «Тверьоблстройзаказчик» Тверской области (далее - Предприятие), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области (далее – Управление Росреестра).

Решением суда от 13 июля 2017 года исковые требования удовлетворены, кроме того, с ответчика в доход федерального бюджета взыскано 6000 руб. государственной пошлины за рассмотрение иска.

Общество с решением суда не согласилось, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить. В обоснование жалобы ссылается на необоснованность вывода суда о наличии у Общества задолженности по арендной плате. Считает, что размер арендной платы определен Администрацией неверно, без учета факта завершения строительства объекта и фактической площади земельного участка. Полагает, что истцом неправомерно применена при расчете повышенная ставка арендной платы 2 % и повышенный коэффициент социально-экономических особенностей 3,75. Указывает на наличие у арендатора переплаты по спорному договору аренды земельного участка. По мнению ответчика, у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения иска и досрочного расторжения договора аренды земельного участка.

Представитель Общества в судебном заседании поддержал апелляционную жалобу с учетом дополнений к ней.

Администрация в отзыве и представитель в судебном заседании доводы апеллянта отклонили, считают решение суда законным и обоснованным.

Судебное заседание состоялось в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее -              АПК РФ) в отсутствие представителей третьих лиц, надлежащим образом извещенных  о времени и месте рассмотрения жалобы.

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта,  апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения решения суда.

Как следует из материалов дела, 27.01.2014 Министерство (Арендодатель) и ООО «Новый дом» (ИНН 6952027416; Арендатор) заключили договор аренды № 001-з/14, по условиям которого Арендатору в аренду передан земельный участок с кадастровым номером 69:40:0200101:75, площадью 4369,5 кв. м, расположенный по адресу: г. Тверь, Октябрьский просп., относящийся к категории земель – земли населенных пунктов и имеющий на момент заключения договора вид разрешенного использования – для проектирования и строительства гостиницы квартирного типа.

Согласно пункту 1.2 договора участок предоставлен Арендатору для завершения строительства гостиницы квартирного типа.

В пункте 1.3 договора отражено наличие на земельном участке объекта недвижимого имущества.

Земельный участок передан Арендодателем Арендатору по акту приема-передачи от 27.01.2014.

В силу пункта 2.1 договора он заключен на срок с 27.01.2014 по 26.01.2063.

Договор аренды зарегистрирован 12.02.2014 в установленном законом порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Реестр).

Из пояснений представителя Общества следует, что данный договор аренды заключен во исполнение вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Тверской области от 21 июня 2013 года по делу                           № А66-3963/2013, которым на Министерство возложена обязанность по принятию решения о предоставлении указанного земельного участка Обществу в аренду.

В материалах дела также видно, что ранее спорный земельный участок на основании договора аренды от 17.11.2008 № 0434-з/08 был предоставлен во временное пользование Предприятию. По акту приема-передачи от 03.07.2013 Предприятие возвратило земельный участок из аренды Арендодателю.

Размер и условия внесения арендной платы определены в разделе 3 договора. Согласно пункту 3.2 договора арендная плата вносится Арендатором в следующие сроки: не позднее 15.04. - 1/4 годовой суммы; не позднее 15.07. - 1/4 годовой суммы; не позднее 15.10. - 1/2 годовой суммы.

В связи со вступлением в силу с 01.03.2015 положений пункта 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», согласно которым распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа, права и обязанности Арендодателя по рассматриваемому договору аренды земельного участка перешли к Администрации.

В материалах дета также видно, что на основании договора от 30.06.2015 ООО «Новый дом» (ИНН 6952027416) передало права и обязанности Арендатора по указанному договору аренды Обществу (Новый арендатор). Передача земельного участка Новому арендатору состоялась по передаточному акту от 30.06.2015.

В пункте 2.2 договора от 30.06.2015 предусмотрено, что Новый арендатор уплачивает арендную плату в размере и сроки, установленные Арендодателем, начиная с момента регистрации настоящего договора Управлением Росреестра. В пункте 2.3 договора указывается, что на момент его заключения задолженность по арендной плате отсутствует, при этом в случае обнаружения долга, ООО «Новый дом» (ИНН 6952027416) обязано его погасить за свой счет.

Договор о передаче прав и обязанностей от 30.06.2015 зарегистрирован в Реестре 15.07.2015.

         В уведомлении от 20.07.2015 Общество сообщило Администрации о переходе к нему прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 27.01.2014 № 001-з/14.

         Как указывалось ранее, по условиям договора земельный участок предоставлялся Арендатору в аренду для завершения строительства гостиницы квартирного типа. В материалы дела Обществом представлено разрешение на строительство объекта «Гостиница квартирного типа по Октябрьскому просп., 75 в г. Твери» от 25.05.2015 со сроком действия до 31.12.2012, выданное Предприятию взамен утративших силу за истечением срока действия ранее выданных разрешений от 15.05.2009, от 04.03.2011.

         На основании разрешения от 08.11.2013 № RU 69320000-111 объект «Гостиница квартирного типа по Октябрьскому просп., 75 в г. Твери» введен в эксплуатацию.

         Апелляционным судом установлено, что ООО «Новый дом» (ИНН 6952027416) обратилось 27.02.2014 в Управление Росреестра с декларацией об установлении в отношении арендуемого земельного участка с кадастровым номером 69:40:0200101:75 вида разрешенного использования - многоквартирные жилые дома в 4-12 этажей, вместо ранее определенного вида разрешенного использования – для проектирования и строительство гостиницы квартирного типа.

         На основании решения Управления Росреестра от 04.03.2014 соответствующие изменения в отношении вида разрешенного земельного участка внесены в Реестр.

Кроме того, Арендатор произвел раздел земельного участка, образовав из него земельный участок с кадастровым номером 69:40:0200101:3754 площадью 2687 кв. м под возведенным объектом капитального строительства с кадастровым номером 69:40:0200101:147. Данный земельный участок  поставлен на кадастровый учет 28.01.2015. После преобразования площадь исходного земельного участка с кадастровым номером 69:40:0200101:75 изменилась и составляет 1682 кв. м.

В деле также усматривается, что фактически на земельном участке с кадастровым номером 69:40:0200101:3754 находится многоквартирный жилой дом переменной этажности (6-8 этажей). В Реестре содержатся сведения о регистрации права собственности физических лиц на квартиры, находящиеся  в данном доме. Первая регистрация права собственности на жилое помещение в доме произведена 05.05.2014.

 Ссылаясь на то, что Общество не исполняет обязанность по внесению арендной платы, в связи с чем по состоянию на 31.08.2016 сумма долга составила 1 009 327 руб., а также на самовольное изменение Арендатором вида разрешенного использования земельного участка и, таким образом, использование земельного участка не в соответствии с условиями договора, Администрация обратилась в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, установив, что ответчик на протяжении длительного периода (более 1,5 лет) не вносил арендную плату, признал данное нарушение условий договора аренды, допущенное Новым арендатором, существенным и, руководствуясь нормами статей 450, 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), пришел к выводу об обоснованности заявленных Администрацией требований о расторжении договора аренды.

Апелляционный суд считает, что суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования Администрации, при этом судебная коллегия исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.

Согласно абзацу первому статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и названным Кодексом.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46       ЗК РФ).

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной, при этом под существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

На основании пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Основания для досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя определены в статье 619 ГК РФ. К числу таких оснований отнесены в том числе: использование арендатором имущества с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; невнесение арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 названного Кодекса.

В данном случае условия досрочного расторжения договора аренды предусмотрены пунктом 6.2 договора. Согласно положениям данного пункта договор может быть расторгнут по требованию Арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленных гражданским законодательством, а также в случае неиспользования Арендатором участка, использования его не по назначению, при использовании участка способами, приводящими к его порче, при просрочке внесения Арендатором арендной платы более чем на один месяц и нарушения им иных условий договора.

В соответствии с абзацем седьмым статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В данном случае, как видно из материалов дела, установленный нормами пункта 2 статьи 452 и статьи 619 ГК РФ претензионный порядок урегулирования спора о расторжении договора Администрацией соблюден.

В силу пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005  № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при применении приведенной нормы ЗК РФ судам необходимо учитывать, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в              статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Апелляционный суд, исследовав материалы дела, представленные сторонами доказательства, приходит к выводу о доказанности факта существенного нарушения Арендатором условий договора аренды.

Согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

В силу статьи 42 ЗК РФ собственники, арендаторы земельных участков обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением.

Пункт 3 статьи 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Вместе с тем названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 № 1756/13 (далее – Постановление № 1756/13), основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка. В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора.

Из изложенного следует, что Общество как арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и самостоятельно без получения согласия Арендодателя определять вид разрешенного использования арендуемого земельного участка.

Как указано в Постановлении № 1756/13, воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 ЗК РФ противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права. Равным образом арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды. При решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору арендодатель связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.

В данном случае по договору аренды от 27.01.2014 Арендатору предоставлен в пользование земельный участок с кадастровым номером 69:40:0200101:75, имеющий вид разрешенного использования - для проектирования и строительства гостиницы квартирного типа. В пункте 1.2 договора указывается, что участок передан в аренду для завершения строительства гостиницы квартирного типа.

Приняв на себя права и обязанности по указанному договору,                        ООО «Новый дом» (ИНН 6952027416), как Арендатор выразило свое согласие на использование земельного участка в соответствии с установленным видом разрешенного использования.

Кроме того, из материалов дела следует, на основании разрешения от 08.11.2013 № RU 69320000-111 объект капитального строительства «Гостиница квартирного типа по Октябрьскому просп., 75 в г. Твери» введен в эксплуатацию, таким образом, цель предоставления земельного участка по спорному договору (завершение строительства) достигнута. Вместе с тем фактически возведенный объект представляет собой многоквартирный жилой дом, при этом сведения об использовании объекта в качестве гостиницы отсутствуют.

С учетом изложенного следует признать обоснованным довод Администрации об использовании земельного участка Арендатором не в соответствии с условиями договора.

С момента регистрации права собственности физических лиц на жилые помещения в данном доме земельный участок, на котором расположен объект, на основании части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации перешел в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Более того, установлено, что для эксплуатации многоквартирного жилого дома из земельного участка с кадастровым номером 69:40:0200101:75 образован и поставлен 28.01.2015 на кадастровый учет земельный участок с кадастровым номером 69:40:0200101:3754, площадью 2687 кв. м, с видом разрешенного использования – многоквартирные жилые дома в 4-12 этажей.

Земельный участок с кадастровым номером 69:40:0200101:75 в измененных границах, площадью 1682 кв. м, Обществу для использования в целях строительства многоквартирного жилого дома не предоставлялся.

Следует отметить, что на момент заключения договора аренды порядок предоставления земельного участка для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регламентировался нормами статей 30-32 ЗК РФ. При этом особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в указанный период устанавливались статьей 30.1 ЗК РФ, согласно которой продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществлялась только на аукционах.

Пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ, вступившей в силу с 01.03.2015, установлено общее правило, согласно которому договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Изменение вида разрешенного использования земельного участка с целью обхода процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости, в том числе процедуры торгов для ранее сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков, недопустимо.

Таким образом, исходя из установленных обстоятельств, дела апелляционный суд приходит к выводу о доказанности факта существенного нарушения условий договора Арендатором, правопреемником которого в рассматриваемых арендных отношениях является Общество, выразившегося в использовании земельного участка не в соответствии с условиями договора (строительство гостиницы квартирного типа) и неправомерном изменении вида разрешенного использования земельного участка, влекущего нарушение публичных процедур предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду.

С учетом изложенного, поскольку материалами дела подтверждается наличие оснований для расторжения договора аренды ввиду существенного нарушений его условий Обществом, исковые требования Администрации правомерно удовлетворены судом.

Установленное апелляционным судом нарушение ответчиком условий договора аренды является самостоятельным и достаточным основанием для расторжения договора в судебном порядке. В этой связи апелляционный суд считает возможным не оценивать доводы Общества о необоснованности вывода суда о ненадлежащем исполнении ответчиком обязательств по внесению арендной платы и наличии переплаты по договору в связи с применением Арендодателем при расчете арендной платы завышенных ставки арендной платы и коэффициента социально-экономических особенностей. Обстоятельства правильности исчисления арендной платы, наличия либо отсутствия переплаты по договору аренды с учетом произведенных                 ООО «Новый дом» (ИНН 6952027416) платежей подлежат всестороннему и полному исследованию при рассмотрении требований Общества о взыскании с Арендодателя излишне внесенных денежных средств.

Таким образом, по результатам рассмотрения апелляционной жалобы судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения суда.

Нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного решения, судом при рассмотрении спора не допущено.

В свете изложенного апелляционная жалоба Общества удовлетворению не подлежит.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины на основании статьи 110 АПК РФ относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Тверской области от 13 июля 2017 года по делу № А66-14732/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу  общества с ограниченной ответственностью «Новый дом» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.