Постановление № А66-15007/16 от 20.06.2018 АС Тверской области

Резолютивная часть постановления объявлена июня 2018 года .

В полном объёме постановление изготовлено июня 2018 года .

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующегоЗориной Ю.В., судей Зайцевой А.Я. и Романовой А.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Бахориковой М.А.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Авант» ФИО1 по доверенности от 19.04.2018,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Авант» на решение Арбитражного суда Тверской области от 22 марта 2018 года по делу                                № А66-15007/2016 (судья Бачкина Е.А.),

у с т а н о в и л:

администрация Калязинского района Тверской области (место нахождения: 171573, <...>; ОГРН <***>, ИНН <***>;                                       далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с иском об обязании общества с ограниченной ответственностью «Авант» (место нахождения: 141313, <...>; ОГРН <***>, ИНН <***>;                                      далее - общество) освободить земельный участок площадью 2000 кв. м. с кадастровым номером 69:11:0070377:19, расположенный по адресу: <...>, а именно: снять с кадастрового учета объект незавершенного строительства с кадастровым номером 69:11:0070377:73, площадью 2,9 кв. м., по адресу: <...>; убрать с земельного участка с кадастровым номером 69:11:0070377:19 восемь установленных бетонных блоков и передать земельный участок с кадастровым номером 69:11:0070377:19 администрации Калязинского района (с учетом уточнений), а также по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Авант» к Администрации Калязинского района Тверской области о признании права собственности и о признании договора аренды возобновленным.

 К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельного требования относительно предмета спора, привлечено: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области.

Решением Арбитражного суда Тверской области от 22 марта 2018 года по делу № А66-15007/2016 заявленные требования администрации удовлетворены; в удовлетворении встречного искового заявления отказано.

Общество не согласилось с судебным актом и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалобы ссылается на тот факт, что суд первой инстанции не в полном объеме выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, неправильно истолковал закон и не применил закон, подлежащий применению.

В судебном заседании апелляционного суда представитель                               общества поддержал доводы жалобы. Согласно письменным пояснениям, ответчик считает договор заключенным на неопределенный срок. Материалы дела свидетельствуют о согласии арендодателя на возобновление арендных отношений: факт пользования ответчиком земельным участком после истечения срока действия договора, арендная плата, перечисленная в октябре 2016 года, арендатору не возвращена. Вывод суда о том, что основания для предоставления земельного участка без проведения торгов отсутствовали, считает несоответствующим закону. Суд не дал оценку доводам общества о том, что в указанные в договоре сроки ответчик не мог построить торговый центр. Заключение нового договора необходимо обществу для завершения строительства. Акты натурного осмотра и фотографии, по мнению апеллянта, не могут считаться допустимыми доказательствами.

Администрация в отзыве на апелляционную жалобу с доводами жалобы не согласилась, просила решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

От третьего лица отзыв на апелляционную жалобу не поступил.

Администрация и третье лицо, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Заслушав объяснения представителя общества, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность решения суда, изучив доводы жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для ее удовлетворения.

Как следует из материалов дела, что 13.10.2008 между администрацией (Арендодатель) и обществом (Арендатор) был заключен договор № 180 аренды находящегося в государственной собственности земельного участка                               (далее - договор, том 1, листы 36-37), согласно условиям которого, арендатору предоставлен в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 69:11:0070377:19, площадью 2000 кв. м., расположенный по адресу: <...> для строительства торгового комплекса.

Земельный участок передан по передаточному акту, являющемуся неотъемлемой частью договора аренды.

Пунктом 2.1 договора был установлен срок аренды земельного участка с 13.10.2008 по 13.10.2011.

Сторонами было заключено соглашение о внесении изменений и дополнений в договор аренды от 13.08.2008 № 180, в соответствии с пунктом 1 которого, срок аренды был установлен с 13.10.2008 до 13.10 2016  (том 1, листы 18-19).

Согласно пункту 6.3. при прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю участок в надлежащем состоянии.

Общество 14.10.2016 обратилось в администрацию с заявлением                           (от 10.10.2016 исх. № 57) о продлении договора аренды земельного участка на пять лет (том 1, листы 23).

В адрес ООО «Авант» 26.10.2016 было направлено письмо № 1876 об отказе в продлении срока договора аренды (том 1, лист 43). Причиной отказа послужило то, что обществом не были соблюдены условия, предусмотренные земельным законодательством, а именно: заявление о заключении договора аренды на новый срок подано после истечения срока договора; отсутствовали основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, предусмотренные подпунктами 1-30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

При осмотре земельного участка 27.10.2016 администрацией было выявлено, что строительства на земельном участке не ведется.

Несмотря на то, что какие-либо права на земельный участок с кадастровым номером 69:11:0070377:19, расположенный по адресу: <...> у ООО «Авант» с 15.10.2016 не зарегистрированы, в ноябре 2016 года обществом были начаты строительные работы и подано заявление о регистрации объекта незавершенного строительства площадью 2,9 кв. м. на спорном земельном участке.

Истцом в адрес ответчика была направлена претензия от 21.11.2016                        № 4317 об освобождении земельного участка и передаче его арендодателю в 10-дневный срок по акту.

В связи с истечением срока действия договора аренды от 13.10.2008                     № 180, отказом в заключении договора аренды земельного участка на новый срок, и уклонением арендатора от передачи земельного участка арендодателю, Администрация обратилась в Арбитражный суд с настоящими требованиями.

Апелляционный суд находит выводы суда, содержащиеся в обжалуемом судебном акте, верными.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации                    (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу пункта 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции», статьями 30 - 30.2 ЗК РФ, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

В связи с этим договор аренды указанного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Статьей 39.6 ЗК РФ предусмотрены случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов.

 В пункте 1 указанной статьи определено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. Подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ установлены случаи заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

В соответствии с пунктом 4 статьи 39.6 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В рассматриваемом случае, Общество в нарушение положений статьи 39.6 ЗК РФ и пункта 4.3.3. договора обратилось за продлением договора аренды 14.10.2016, то есть после истечения срока действия договора.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 13.10.2008 №180 прекратил свое действие, в связи с чем арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 ГК РФ).

Факт внесения ответчиком в октябре 2016 года арендной платы не является основанием для продолжения арендных отношений, в любом случае ответчик обязан оплатить фактическое пользование земельным участком до момента возвращения арендованного имущества арендодателю.

Согласно статье 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии с пунктом 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие право истца.

По смыслу приведенных положений негаторный иск подлежит удовлетворению при доказанности следующих обстоятельств: наличия у истца права собственности или иного вещного права на объект посягательства; противоправность действий лица, к которому такой иск предъявлен; создание этими действиями препятствий в пользовании имуществом истца.

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 60 ЗК РФ нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае самовольного занятия земельного участка. В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 этой же статьи действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 62 Земельного кодекса Российской Федерации на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре (восстановлению плодородия почв, восстановлению земельных участков в прежних границах, возведению снесенных зданий, строений, сооружений или сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, восстановлению межевых и информационных знаков, устранению других земельных правонарушений и исполнению возникших обязательств).

Поскольку ответчик после прекращения срока действия договора начал на земельном участке строительство, а именно, снял плодородный слой почвы,  установил 8 бетонных блоков для опор, суд первой инстанции правильно заключил, что законные основания использования спорного земельного участка у Общества отсутствуют, и права Администрации подлежат защите.

Вопреки доводам заявителя жалобы, апелляционный суд отмечает, что, ссылаясь на недействительность актов натурного осмотра от 27.10.2016 и 10.11.2016, а также фотографий, ответчик в нарушение статьи 65 АПК РФ не представил доказательств, опровергающих установленные в них обстоятельства.

Судом первой инстанции установлено, что восемь установленных бетонных блоков, расположенных на спорном земельном участке, на момент обращения Общества с заявлением о постановке объекта на кадастровый учет не является созданным объектом незавершенного строительства в смысле статьи 130 ГК РФ и Закона о кадастре. Выполненные в данном случае работы не свидетельствуют о сооружении фундамента строящегося объекта недвижимости, что не позволяет признать указанные объекты недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства).

С учетом изложенного, а также удовлетворения требований администрации Калязинского района, оснований для удовлетворения встречного иска у суда первой инстанции не имелось.

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы судебная коллегия не усматривает оснований для отмены или изменения решения суда.

В жалобе общества не приводится убедительных доводов, которые влияли бы на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта либо опровергали выводы суда первой инстанции.

Решение суда соответствует имеющимся в деле доказательствам, нормы материального права применены судом правильно, нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного судебного акта, судом при рассмотрении спора не допущено.

В свете изложенного апелляционная жалоба общества удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Тверской области от 22 марта 2018 года по делу № А66-15007/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Авант» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.