Постановление № А66-15356/17 от 05.12.2018 АС Тверской области

Резолютивная часть постановления объявлена декабря 2018 года .

В полном объеме постановление изготовлено декабря 2018 года .

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Моисеевой И.Н., судей Рогатенко Л.Н. и                  Тарасовой О.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Рогалевой Р.Д.,

при участии от истца ФИО1 по доверенности от 09.11.2018, от ответчика ФИО2 по доверенности от 30.06.2017 № 233,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Новый дом» на решение Арбитражного суда Тверской области от 18 сентября 2018 года по делу                            № А66-15356/2017 (судья Рощина С.Е.),

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Новый дом»                          (ОГРН <***>, ИНН <***>; место нахождения: 170043, <...>; далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Тверской области к администрации города Твери                      (ОГРН <***>, ИНН <***>; место нахождения: 170100, <...>; далее - Администрация) с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), о взыскании денежных средств в размере образовавшейся переплаты арендных платежей по договору аренды земельного участка от 27.01.2014 № 001-з/14 по состоянию на 31.12.2017 года в общей сумме 5 157 434 руб. 14 коп.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери (далее - Департамент), Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области (далее - Министерство имущества), Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Тверской области (далее - Министерство строительства), Министерство Тверской области по обеспечению контрольных функций (далее - Министерство контрольных функций).

Решением суда от 18 сентября 2018 года в удовлетворении заявленных требований отказано. Расходы по госпошлине оставлены на Обществе. Обществу возвращено 269 руб. излишне оплаченной госпошлины по платежному поручению от 13.09.2017 № 1.

Общество с решением суда не согласилось и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить. Указывает, что судом не дана оценка утверждению истца об отсутствии оснований для начисления и взимания арендной платы после регистрации права собственности на квартиру 6 дома 75 по Октябрьскому пр. города Твери за физическим лицом. Считает, что согласно своему назначению и данным Росреестра объект недвижимости «Гостиница квартирного типа», построенный и введенный в эксплуатацию на спорном земельном участке, состоит из отдельных квартир и является многоквартирным домом. Выражает несогласие с оценкой суда доводов истца о необоснованном применении ответчиком коэффициента социально-экономических особенностей (далее – КСЭО) 3,75 и ставки арендной платы                2 %. Считает доводы искового заявления полностью подтвержденными.

Третьи лица надлежаще извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассмотрено без их участия согласно статьям 123, 156, 266 АПК РФ.

Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу и его представитель в судебном заседании отклонили доводы, изложенные в жалобе, считают, что выводы суда соответствуют действующему законодательству и представленным в дело доказательствам, просят решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей сторон, арбитражный апелляционный суд находит решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, на основании распоряжения Комитета по управлению имуществом Тверской области от 17.11.2008 № 2384                            государственной унитарному предприятию «Тверьоблстройзаказчик» Тверской области (далее - ГУП «Тверьоблстройзаказчик») был предоставлен в аренду земельный участок, находящийся в государственной собственности Тверской области с кадастровым номером 69:40:0200101:75, площадью 4369,5 кв.м. по адресу: <...>, в целях строительства гостиницы квартирного типа.

Между ГУП «Тверьоблстройзаказчик» и Комитетом по управлению имуществом Тверской области 17.11.2008 заключен договор аренды земельного участка № 0434-з/08. Срок договора аренды был установлен с 17.11.2008 по 17.10.2009.

Между ГУП «Тверьоблстройзаказчик» и ООО «Новый дом» 16.02.2011 был заключен договор простого товарищества на строительство гостиницы квартирного типа общей площадью 4512,5 кв.м. по адресу: <...>. Строительство осуществлялось на земельном участке с кадастровым номером 69:40:0200101:75 площадью 0,44 га. Вкладом                     ГУПа явилось право аренды земельного участка, расположенного по адресу: <...> принадлежащее ему на основании договора аренды земельного участка от 17.11.2008 № 0434-з/с 8. Вкладом Общества - выполнение функций заказчика.

Между ГУП «Тверьоблстройзаказчик» и ООО «Новый дом» 15.03.2011  заключено соглашение об определении долей ГУП «Тверьоблстройзаказчик» и ООО «Новый дом» в праве общей долевой собственности на незавершенное строительство гостиницы квартирного типа по Октябрьскому проспекту в                 г. Твери, согласно которому за ООО «Новый Дом» зарегистрирована общая долевая собственность на незавершенный строительством объект недвижимости (гостиница квартирного типа), доля в праве 99171/100000, за субъектом Российской Федерации Тверская область - общая долевая собственность на тот же объект, доля в праве 829/100000, за                                     ГУП «Тверьоблстройзаказчик» - право хозяйственного ведения на этот объект, доля в праве 829/100000.

Общая долевая собственность на незавершенный строительством объект недвижимости (гостиница квартирного типа) ООО «Новый Дом» (доля в праве 99171/100000) зарегистрирована (свидетельство о государственной регистрации права 69-АВ № 289054, выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) от 02.08.2012                             № 01/078/2012-504 (т.1 , л.д. 159, 160).

ГУП «Тверьоблстройзаказчик» 08.11.2013 выдано разрешение                        № 69320000-111 на ввод построенного объекта (гостиница квартирного типа по   Октябрьскому пр., 75 в г.Твери) в эксплуатацию (т. 1, л.д. 79-81).

На основании распоряжения Министерства имущества от 27.01.2014                   № 184 ООО «Новый Дом» (ИНН <***>) на основании договора аренды                    от 27.01.2014 № 001-з/14 предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 69:40:0200101:75, площадью 4369,5 кв.м, расположенный по адресу: г. Тверь, Октябрьский просп., относящийся к категории земель - земли населенных пунктов и имеющий на момент заключения договора вид разрешенного использования - для проектирования и строительства гостиницы квартирного типа (т.1, 43).

Данный договор аренды заключен во исполнение вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Тверской области от                                     21 июня 2013 года по делу № А66-3963/2013, которым на Министерство имущества возложена обязанность по принятию решения о предоставлении указанного земельного участка Обществу в аренду.

Согласно пункту 1.2 договора участок предоставлен арендатору для завершения строительства гостиницы квартирного типа.

В пункте 1.3 договора отражено наличие на земельном участке объекта недвижимого имущества.

Земельный участок передан арендодателем арендатору по акту приема-передачи от 27.01.2014.

В силу пункта 2.1 договора он заключен на срок с 27.01.2014 по 26.01.2063 года.

Договор аренды зарегистрирован 12.02.2014 в установленном законом порядке в ЕГРП.

Между ООО «Новый Дом» (ИНН <***>) и Обществом                           (ООО «Новый Дом» ИНН <***>, новый арендатор) 30.06.2015 заключен Договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 27.01.2014№ 001-з/14 (т. 1, л.д. 55-56).

Из земельного участка с кадастровым номером 69:40:0200101:75 общей площадью 4369,5 кв.м., расположенного по адресу: <...>, образованы два участка с кадастровым номером 69:40:0200101:3754 площадью 2687 кв.м., на котором непосредственно находится возведенный объект и участок с кадастровым номером 69:40:0200101:75 сохранен в измененных границах с площадью участка            1682 кв.м.

За период действия договора от 27.01.2014 № 001-з/14 арендатором была произведена выплата арендной платы в размере 5 322 040 руб. 14 коп.

Полагая, что расчет арендной платы в период действия договора в 2014-2016 годах и с 01.01.2017 по 01.09.2017 неправомерно производился с использованием ставки арендной платы как для нежилых объектов и КСЭО,  применяемых для объектов, не относящихся к объектам жилищного строительства, истец направил в адрес ответчика претензию от 27.07.2017 с требованием возвратить денежные средства в размере 5 211 267 руб. 14 коп.

Претензия оставлена ответчиком без удовлетворения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в  суд с настоящим иском.

Оценив представленные в материалы дела доказательства и обстоятельства дела в их совокупности и в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 40, 41, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), 8, 421, 606, 611, 614, 615, 617, 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьями 19 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее -               ЖК РФ), положениями Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», Положением о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Тверской области, а также за пользование земельными участками из категории земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной собственности Тверской области, в случае их предоставления без проведения торгов, утвержденным постановлением Правительства Тверской области от 26.12.2007 № 396-па,Правил предоставления гостиничных услуг в Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 09.10.2015 № 1085 (далее – Правила № 1085), суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований.

Суд апелляционной инстанции также не усматривает оснований для удовлетворения исковых требований, а доводы подателя жалобы отклоняет на основании следующего.

Исходя из толкования понятий «гостиничные услуги» и «гостиница и иное средство размещения», содержащихся в пункте 3 Правил № 1085 следует признать, что гостиница – это здание или часть здания, в котором оказывается комплекс услуг по обеспечению временного проживания. Пунктами 28, 29 данных правил предусмотрено, что  потребитель (заказчик) обязан оплатить гостиничные услуги и иные платные услуги в полном объеме после их оказания потребителю. Плата за проживание в гостинице взимается в соответствии с расчетным часом.

В силу части 2 статьи 16 ЖК РФ жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (часть 3 статьи 16 ЖК РФ).

Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством (статья 5 постановления Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47).

Таким образом, гостиница (вне зависимости от того предоставляется ли гражданину в пользование койко-место, комната или квартира) и жилой дом имеют разное назначение.

Материалами дела подтверждено, что спорный земельный участок предоставлялся в целях строительства гостиницы квартирного типа, а не жилого дома.

Государственная регистрация общей долевой собственности произведена на незавершенный строительством объект недвижимости - гостиницу квартирного типа.

Доказательств официального изменения назначения спорного объекта  истцом в материалы дела не представлено.

В силу этого обстоятельства ссылки подателя жалобы на иное наименование спорного объекта в каких-либо документах, на факты продажи квартир, находящихся в гостинице, не имеют правового значения для настоящего дела.

Стороны при заключении договора аренды земельного участка от 27.01.2014 № 001-з/14 достигли согласия по условию о цене аренды, определив ее в соответствии с Расчетом арендной платы, приложенным к самому договору и порядок ее оплаты (пункт 3.1, 3.2 договора, т. 1, л.д. 50).

Приняв на себя права и обязанности по указанному договору,                        ООО «Новый дом» (ИНН <***>), как арендатор выразило свое согласие на использование земельного участка в соответствии с установленным видом разрешенного использования. 

Пункт 3 статьи 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Однако названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.

Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора. Общество как арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать арендодателя по договору аренды, изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по выбору арендатора.

Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 ЗК РФ противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.

В соответствии с положениями статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон. Статьи 450 и 451 ГК РФ предусматривают, что договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

У арендодателя отсутствует обязанность изменять вид разрешенного использования земельного участка по требованию арендатора, в том числе в судебном порядке.

В то же время арендодатель при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.

Данная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 № 1756/13 по делу № А35-765/2012.

Следовательно, арендатор тем более не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды.

С учетом изложенного невозможно изменение вида разрешенного использования земельного участка в одностороннем порядке, следовательно, невозможно и изменение размера арендной платы в одностороннем порядке без изменения вида разрешенного использования земельного участка.

ЗК РФ установлены различный порядок и процедуры для предоставления в аренду земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей строительства жилых домов и для целей строительства иных объектов.

Спорный земельный участок, предоставлялся в аренду в целях строительства гостиницы квартирного типа на основании распоряжения Комитета управлению имуществом Тверской области и без проведения аукциона. При этом предоставление участка в аренду было обусловлено обязанностью арендатора обеспечить использование земельного участка исключительно в целях, в которых он предоставлялся, то есть для строительства гостиницы квартирного типа.

Действующим законодательством не предусмотрено предоставление земельного участка в целях строительства многоквартирного дома без проведения торгов.

Пунктом 6.1 договора аренды земельного участка от 27.01.2014                                № 001-з/14 предусмотрено, что все изменения и дополнения к договору оформляются в письменной форме.

Договор аренды земельного участка от 27.01.2014 № 001-з/14 в спорный период изменен, расторгнут либо признан недействительным не был.

Администрация при расчете платы за пользование земельным участком учитывала утвержденные в установленном законом порядке и не оспоренные показатели: удельный показатель кадастровой стоимости земли в спорный период, ставку арендной платы, КСЭО, площадь земельного участка.

В материалы дела представлены выписка из ЕГРП и свидетельство о государственной регистрации права, подтверждающие регистрацию общей долевой собственности на незавершенный строительством объект недвижимости.

Доказательств регистрации прав на завершенный строительством объект недвижимости – гостиница квартирного типа в материалах дела не имеется.

При указанных обстоятельствах доводы истца о неправильном расчете размера арендной платы, необоснованном применении КСЭО 3,75 и ставки арендной платы 2%, правомерно не приняты судом первой инстанции.

Правильно не усмотрев на стороне ответчика неосновательного обогащения, суд первой инстанции правомерно отказал Обществу в удовлетворении исковых требований.

В связи с изложенным, поскольку доводы жалобы не содержат фактов, которые влияли бы на законность и обоснованность обжалуемого решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, а нормы материального права применены судом правильно, нарушений норм процессуального права не допущено, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Тверской области от 18 сентября 2018 года по делу № А66-15356/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Новый дом» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий                                                               И.Н. Моисеева

Судьи                                                                                            Л.Н. Рогатенко

                                                                                                      О.А. Тарасова