Постановление № А66-3168/19 от 26.08.2019 АС Тверской области

Резолютивная часть постановления объявлена августа 2019 года .

В полном объёме постановление изготовлено августа 2019 года .

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Ралько О.Б., судей Писаревой О.Г., Черединой Н. В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Ручкиновой М.А.,

         при участии предпринимателя Медника Михаила Борисовича,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Медника Михаила Борисовича на решение Арбитражного суда Тверской области от 20 июня 2019 года по делу                        № А66-3168/2019 (судья Кольцова М.С.),

у с т а н о в и л:

индивидуальный предприниматель Медник Михаил Борисович (адрес: Тверская область; ОГРНИП 305690116800045, ИНН 690300106107; далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Тверской области с исковым заявлением к Департаменту управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери (ОГРН 1036900087806, ИНН 6901043057; адрес: 170100, город Тверь, улица Новоторжская, дом 1; далее – департамент) об обязании департамент выполнить обязанности арендодателя по договору аренды нежилого помещения от 27.02.2007 № 3732 по обеспечению в них возможности поддерживать температурный режим, отвечающий требованиям САНПиН, предъявляемым к офисным помещениям (с учетом уточнения требований, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее – АПК РФ), а также о возложении на департамент обязанности исполнить обязательства арендодателя по указанному договору передать нежилое помещение пригодное для его эксплуатации в целях аренды под офис, путем восстановления водоснабжения арендуемого помещения.

Решением Арбитражного суда Тверской области от 20 июня 2019 года по настоящему делу в части требования о восстановлении водоснабжения арендуемого помещения производство по делу прекращено в связи с отказом предпринимателя от данного требования, в удовлетворении остальной части   заявленных требований отказано.

Истец с решением суда не согласился в части отказа в удовлетворении заявленных им требований и обратился с апелляционной жалобой, в которой просит суд апелляционной инстанции его отменить и вынести по делу новый судебный акт, требование истца удовлетворить. Мотивируя апелляционную жалобу, ссылается на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, а также на неправильное применение судом норм материального права.

Департамент в отзывах на апелляционную жалобу с доводами в ней изложенными не согласился, считает решение суда законным и обоснованным. Ссылается на наличие обязанности по заключению договоров на поставку коммунальных ресурсов у арендатора.

Департамент надлежащим образом извещен о времени и месте судебного заседания апелляционной инстанции, представителей в суд не направил, в связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Сторонами решение суда в части прекращения производства по делу по требованию, связанному с водоснабжение спорного помещения, не оспаривается. 

Заслушав пояснения предпринимателя, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность оспариваемого решения суда в порядке части 5 статьи 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между департаментом и предпринимателем заключен договор аренды нежилого помещения от 27.02.2007 № 3732 (далее – договор), в соответствии с условиями которого департамент (арендодатель) сдает, а предприниматель (арендатор) принимает в аренду нежилое помещение, расположенное в объекте культурного наследия по адресу: г. Тверь, булл. Радищева, д. 29, согласно передаточному акту, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора (приложение № 1).

В соответствии с пунктами 1.2 и 1.3 договора помещение передается для  использования под офис (оказание юридических услуг) и определены характеристика помещения – мезонин, состав помещений согласно экспликации технического паспорта Тверского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация» инв. № 013124, кадастровый номер: 69:40:0400066:0039:1\013124\37:10000\Б, ком. № 1, общая площадь 27.3 кв.м, инженерное оборудование - совмещенное.

Срок договора сторонами установлен до 26.01.2008 с возможностью его заключения на новый срок (пункты 1.4 и 8.3 договора). 

В дальнейшем сторонами заключались дополнительные соглашения к договору, которыми срок действия договора продлялся.

Из передаточного акта от 27.02.2007 следует, что спорное помещение передано арендатору в удовлетворительном состоянии.

С октября 2018 года в связи с прекращением арендных отношений одного из соарендаторов общества с ограниченной ответственностью «Новая Лаборатория» (далее - ООО «Новая Лаборатория»), являвшегося эксплуатантом газового оборудования, здание перестало отапливаться.

21 ноября 2018 года департаментом получена претензия предпринимателя с уведомлением об отсутствии в спорном помещении отопления с 01.10.2018, о недопустимости нарушения условий договора аренды и с требованием включить отопление в арендуемом помещении.

10 декабря 2018 года департамент получил от предпринимателя заявление, которым последний уведомляет о продолжающемся нарушении со стороны департамента условий договора аренды и заявляет требование направить представителя для составлении двухстороннего акта об отсутствии отопления и невозможности использования находящегося в аренде помещения для целей аренды.

Ответчик проигнорировал требование о составлении акта, указанный акт был составлен истцом в одностороннем порядке.

24 декабря 2018 года истец в связи с отсутствием отопления в арендуемом помещении направил в адрес ответчика претензию с предупреждением о приостановке платы по договору аренды, в связи с невозможностью использовать помещение для целей аренды по независящим от истца причинам (отсутствие отопления).

29 декабря 2018 года в связи с отсутствием отопления в здании замерзла система водоснабжения и вышло из строя сантехническое оборудование, что подтверждено актом ТверьВодоканала от 29.12.2018.

06 февраля 2019 года истец получил копию ответа департамента на претензию от 10.12.2018, согласно которому департамент, ссылаясь на пункт 4.2.11 договора, сообщил о наличии у арендатора обязанности по содержанию арендуемого имущества в надлежащем техническом состоянии и по заключению договоров на поставку коммунальных ресурсов, тогда как у департамента таких обязанностей не имеется.

Предприниматель сослался на то, что условиями договора и актом приема-передачи к нему не предусмотрена передача арендатору газового оборудования, расположенного в здании, в котором арендатор арендует спорное помещение, а также передача соответствующей технической документации, необходимой для заключения договора на поставку газа. Также указал, что арендует не все здание, а лишь его изолированную часть. Полагает, что именно на арендодателе лежит обязанность заключить договор с газоснабжающей организацией, а с предпринимателем субабонентский договор теплоснабжения. С учетом приведенных обстоятельств, предприниматель обратился в Арбитражный суд Тверской области с рассматриваемым заявлением.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленного требования, пришел к выводу о том, что спорное помещение передано арендодателем арендатору в надлежащем состоянии и у арендодателя отсутствует обязанность по заключению договора с газоснабжающей организацией.

Апелляционная инстанция приходит к следующим выводам.

 В силу статей 307, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства, возникшие из договора, должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 ГК РФ).

В пункте 1 статьи 611 ГК РФ указано, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно пункту 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

В силу статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В данном случае, действительно спорное помещение передано арендатору в удовлетворительном состоянии, что следует из передаточного акта от 27.02.2007.

Суд первой инстанции, ссылаясь на пункт 2 статьи 612 ГК РФ, указал, что  предприниматель, подписав указанный акт с подтверждением надлежащего технического состояния объекта аренды и без указания на дефекты, заявленные в настоящем споре, лишил себя права ссылаться на наличие недостатков арендованного имущества.

Согласно статье 2, пункту 4 статьи 421 ГК РФ участники гражданских правоотношений свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии с пунктом 4.2.6 договора на арендаторе лежит обязанность соблюдать при эксплуатации помещения (здания) требования Госпожнадзора, Управления по делам ГО и ЧС г. Твери и санитарно-эпидемиологической службы. Содержать за свой счет пожарную сигнализацию, вентиляцию и другое оборудование в соответствии со всеми отраслевыми правилами и нормами, действующими в отношении видов деятельности арендатора или  помещения (здания), а также принимать меры по ликвидации ситуаций ставящих под угрозу сохранность помещения (здания), его экологическое и санитарное состояние.

Согласно пункта 4.2.11 данного договора арендатор обязан заключить договоры на возмещение затрат по содержанию здания и прилегающей территории со специализированными предприятиями, осуществляющими эксплуатацию и содержание муниципального комплекса, в состав которого входят арендуемые помещения, в течении 30-ти дней с момента заключения договора.

Из технического паспорта на спорное здание следует, что отопление в указанном здании центральное от АГВ.

Арендаторы (предприниматель и ООО «Сириус» по договору от 26.11.2018 № 5044)  спорного здания принимали меры по заключению договора на поставку газа, что подтверждается письмами общества с ограниченной ответственностью «Газпром межрегионгаз Тверь» (далее – ООО «Газпром межрегионгаз Тверь»), согласно которым ООО «Газпром межрегионгаз Тверь» сообщает о необходимости представления документов, подтверждающих принадлежность газоиспользующего оборудования (объектов газоснабжения) заявителю на праве собственности или ином законном основании и технических паспортов на указанное оборудование.

 Таким образом, в рассматриваемом случае истец, как и другие арендаторы, лишен возможности заключить договор на поставку соответствующего ресурса в отсутствие у него документов, подтверждающих принадлежность газоиспользующего оборудования (объекты газоснабжения)  на праве собственности или на ином законном основании.

В материалы дела представлены объяснения от 22.01.2019, отобранные первым заместителем прокурора Центрального района г. Твери у главного специалиста отдела управления и распоряжения имуществом департамента Андреяновой Е.В., которая сообщила, что отопление спорного здания осуществляется посредством газовых котлов, установленных на первой этаже. Считает, что обязанность по заключению договора поставки газа лежит на арендаторах, департамент с соответствующими заявлениями в ООО «Газпром межрегионгаз Тверь» не обращался. Документов на газовые котлы у департамента нет. ООО «Сириус» в ООО «Газпром межрегионгаз Тверь» обращалось, но отказалось от заключения соответствующего договора, предприниматель вообще не обращался.

В отзыве на апелляционную жалобу предпринимателя департамент факт отсутствия договора поставки газа и соответственно отопления в спорном помещении в спорный период не оспаривает, ссылаясь на отсутствие у департамента обязанности по заключению соответствующего договора поставки газа.

Как указано выше в настоящем постановлении, факт обращения предпринимателя к департаменту и ООО «Газпром межрегионгаз Тверь» с целью заключить соответствующий договор на поставку газа и невозможность его заключения в связи с отсутствием у предпринимателя документов, подтверждающих принадлежность газоиспользующего оборудования (объекты газоснабжения)  на праве собственности или на ином законном основании, подтверждается материалами дела.

В данном случае, не оспаривая факт передачи спорного помещения в надлежащем состоянии, предприниматель ссылается на невозможность его использования в соответствии с заключенным договором. Вопрос, связанный  с теплоснабжением, возник в период аренды спорного помещения и не связан с отказом предпринимателя заключить соответствующий договор или оплатить услуги по поставке газа, напротив, в материалах дела имеются доказательства принятия предпринимателем мер по заключению спорного договора. Между тем без содействия собственника помещения заключение указанного договора не представляется возможным.

При этом позиция департамента свидетельствует об отсутствии ее намерений по урегулированию данной ситуации с тем, чтобы обеспечить предпринимателю, как арендатору спорного нежилого помещения, возможность использовать арендуемое помещение в соответствии с условиями договора и его назначением.

С учетом изложенного, апелляционная инстанция приходит к выводуоб отсутствии возможности у арендатора спорного здания заключить соответствующий договор поставки газа при отсутствии в его распоряжении испрашиваемых ООО «Газпром межрегионгаз Тверь» документов, которыми может располагать только собственник здания.

Соответственно, в данном случае, обязанность арендатора, на которую ссылается департамент, по заключению договора поставки газа в соответствии с условиями договора без участия арендодателя не исполнима. При том, неудовлетворительное теплоснабжение арендуемого предпринимателем помещения подтверждено материалами дела и департаментом не оспаривается. Указанное обстоятельство препятствует использованию истцом арендуемого помещения по целевому назначению.

На основании вышеизложенного, апелляционная инстанция приходит к выводу о наличии оснований для отмены решения суда в оспариваемой предпринимателем части и удовлетворения заявленных предпринимателем требований в части обязания департамент принять меры по обеспечению арендуемого предпринимателем помещения теплоснабжением.

На основании подпункта 4 пункта 1 статьи 333.21 Налогового Кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) при подаче иных исковых заявлений неимущественного характера, в том числе заявления о признании права, заявления о присуждении к исполнению обязанности в натуре, государственная пошлина уплачивается в размере 6 000 руб.

В силу подпункта 12 пункта 1 статьи 333.21 НК РФ при подаче апелляционной жалобы государственная пошлина уплачивается в размере 50 процентов размера государственной пошлины, подлежащей уплате при подаче искового заявления неимущественного характера.

С учетом удовлетворения требований предпринимателя, а также положений статьи 110 АПК РФ расходы последнего по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в судах первой и апелляционной инстанций относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Тверской области от 20 июня 2019 года по делу № А66-3168/2019 отменить в части отказа в удовлетворении требований предпринимателя Медника Михаила Борисовича.

Возложить на Департамент управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери обязанность обеспечить арендуемое предпринимателем Медником Михаилом Борисовичемпомещение по договору аренды нежилого помещения от 27.02.2007 № 3732 теплоснабжением по санитарным нормам, установленным для эксплуатации офисных помещений.

         Взыскать с Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери в пользу предпринимателя Медника Михаила Борисовича 9000 рублей в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в судах первой и апелляционной инстанций.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.