Постановление № А66-6105/19 от 24.09.2019 АС Тверской области

Резолютивная часть постановления объявлена сентября 2019 года .

В полном объёме постановление изготовлено октября 2019 года .

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Алимовой Е.А., судей Докшиной А.Ю., Мурахиной Н.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания                   Василисиной А.С.,

при участии от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области ФИО1 по доверенности от 10.06.2019 № 01-11/78,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области на решение Арбитражного суда Тверской области от 25 июля 2019 года по делу № А66-6105/2019 ,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Грамота»                              (ОГРН <***>, ИНН <***>; адрес: 127322, Москва,                           проезд Огородный, дом 20, строение 27, помещение 13, далее –                                 ООО «Грамота», общество) обратилось в Арбитражный суд Тверской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии  по Тверской области (ОГРН <***>,                       ИНН <***>; адрес: 170100, <...>, далее – управление, Росреестр) о признании незаконным решения, изложенного в уведомлении от 19.02.2019                                  № КУВД-001/2018-6138766/2, об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения от 17.05.2018 № 1 к договору аренды нежилого помещения от 11.05.2016, о возложении на ответчика обязанности устранить допущенные нарушения прав и интересов общества путем государственной регистрации дополнительного соглашения от 17.05.2018 № 1 к договору аренды нежилого помещения от 11.05.2016.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена индивидуальный предприниматель ФИО2                 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>; адрес: 119212, Москва;                далее - ИП ФИО2).

Решением Арбитражного суда Тверской области от 25 июля 2019 года по делу № А66-6105/2019 заявленные требования удовлетворены. Признано незаконным решение управления, изложенное в уведомлении от 19.02.2019               № КУВД-001/2018-6138766/2, об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения от 17.05.2018 № 1 к договору аренды нежилого помещения от 11.05.2016, на управление возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и интересов общества путем государственной регистрации дополнительного соглашения от 17.05.2018 № 1 к договору аренды нежилого помещения от 11.05.2016. Кроме того, с управления в пользу общества взыскано 100 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины. Также обществу возвращено 2 900 руб. излишне уплаченной государственной пошлины.

Управление с судебным актом не согласилось и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалобы ссылается на то, что суд первой инстанции неправильно применил нормы материального права, поскольку нормы части 1 статьи 51 Федерального закона от 13.07.2015                               № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее -                         Закон № 218-ФЗ) не могут быть применены по аналогии при регистрации дополнительных соглашений к договорам. Полагает, что суд первой инстанции необоснованно не применил положения пункта 3 части 3 статьи 15 указанного Закона.

Представитель управления в судебном заседании изложенные в жалобе доводы поддержал.

Общество в отзыве с доводами жалобы не согласилось, просило решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения, в ходатайстве от 20.09.2019 просило рассмотреть дело без участия представителя.

Общество и третье лицо надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Заслушав пояснения представителя управления, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность решения суда, изучив доводы жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для ее удовлетворения.

Как следует из материалов дела, между ООО «Грамота» (арендатор) и           ИП ФИО2 (арендодатель) заключен договор аренды нежилого помещения от 11.05.2016, по условиям которого ИП ФИО2 передала в аренду арендатору помещение площадью 190,5 кв. м, расположенное в здании                     на 1 этаже по адресу: <...>, срок аренды - 4 года (далее – договор аренды).

Помещения принадлежат арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 11.05.2016.

Названный договор аренды зарегистрирован управлением 28.10.2016, в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись об обременении объекта недвижимости в виде аренды.

Дополнительным соглашением от 17.05.2018 в договор аренды внесены изменения в части, касающейся размера арендной платы (пункт 4.11 договора аренды).

Общество 07.11.2018 представило в управление на регистрацию дополнительное соглашение к договору аренды и необходимые документы.

Росреестр 15.11.2018 приостановил государственную регистрацию дополнительного соглашения до 15.02.2019 на основании пункта 5 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ по причине того, что заявление на регистрацию дополнительного соглашения подано одной из сторон договора аренды - арендатором и не подано со стороны арендодателя.

В дальнейшем управление на основании статьи 27 Закона № 218-ФЗ отказало заявителю в государственной регистрации названного дополнительного соглашения к договору аренды по причине, аналогичной указанной в уведомлении о приостановлении, о чем вынесло уведомление от 19.02.2019 № КУВД-001/2018-6138766/2.

Не согласившись с указанным решением управления об отказе в регистрации, общество обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Суд первой инстанции заявленные требования удовлетворил.

Апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены решения суда в силу следующего.

По смыслу статей 65, 198 и 200 АПК РФ обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми актами, решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт, решение, совершили действия (допустили бездействие).

Исходя из части 2 статьи 201 упомянутого Кодекса обязательным условием для принятия решения об удовлетворении заявленных требований о признании ненормативного акта недействительным (решения, действий, бездействия незаконными) является установление судом совокупности юридических фактов: во-первых, несоответствия таких актов (решения, действий, бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, во-вторых, нарушения ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 12 статьи 29 Закона № 218-ФЗ приостановление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и (или) отказ в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд.

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Из пункта 1 статьи 164 ГК РФ следует, что в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. В силу пункта 2 этой же статьи сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

В соответствии с требованиями пункта 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным и вступает в силу с момента регистрации (если иное не установлено законом).

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, регулирует названный выше Закон № 218-ФЗ.

Согласно части 6 статьи 1 Закона № 218-ФЗ государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1                   и 164 ГК РФ. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

В соответствии с частью 1 статьи 14 упомянутого Закона государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Законом порядке.

В силу части 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в числе прочих являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

На основании части 5 статьи 18 того же Закона не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Законом или иными федеральными законами.

Частью 1 статьи 51 Закона № 218-ФЗ предусмотрено, что государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Согласно пункту 5 части 1 статьи 26 вышеназванного Закона осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В соответствии со статьей 27 Закона № 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 этого Закона.

В силу пункта 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Как указано в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений», положения названной нормы подлежат применению и к договорам аренды помещений.

В рассматриваемом случае договор аренды нежилого помещения зарегистрирован в установленном законом порядке.

На основании пункта 1 статьи 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3                                    статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Из пункта 3 статьи 614 указанного Кодекса следует, что, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Из пункта 1 статьи 452 ГК РФ следует, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Следовательно, дополнительное соглашение от 17.05.2018 № 1, которым внесены изменения в пункт 4.11 договора аренды, подлежит государственной регистрации.

Согласно пункту  93 Приказа Минэкономразвития России от 16.12.2015            № 943 «Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, формы специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, состава сведений, включаемых в специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, и требований к ее заполнению, а также требований к формату специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, в электронной форме, порядка изменения в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки» (далее -                                  Приказ № 943) при государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества в реестр прав на недвижимость вносятся запись о сделке - государственной регистрации договора аренды, запись об ограничении права и обременении объекта недвижимости.

Из пункта 95 Приказа № 943 следует, что сведения о размере арендной платы (цене сделки) вносятся в запись о сделке - государственной регистрации договора аренды.

Согласно пункту 97 Приказа № 943 при изменении договора аренды на основании соглашения сторон договора в реестр прав на недвижимость вносятся: запись о сделке - государственной регистрации соглашения; в порядке, предусмотренном пунктом 15 Порядка, изменения в существующие запись о сделке - государственной регистрации договора аренды, запись об ограничении (обременении) - государственной регистрации ограничения права и обременения объекта недвижимости арендой, в случае если условия соглашения об изменении договора аренды приводят к изменению существующих записей о сделке и об ограничении (обременении). Запись о сделке - государственной регистрации договора аренды не погашается.

В силу пункта 3 части 3 статьи 15 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Законом.

Иное установлено названным Законом в отношении договора аренды недвижимого имущества.

Как указано ранее, на основании части 1 статьи 51 упомянутого Закона с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Поскольку ни в пункте 3 части 3 статьи 15 Закона № 218-ФЗ, ни в части 1 статьи 51 настоящего Закона не отражены особенности регистрации дополнительных соглашений к договорам, такая регистрация должна производиться по правилам регистрации соответствующего договора.

Таким образом, является верным вывод суда первой инстанции о том, что регистрация дополнительного соглашения к договору аренды нежилого помещения может быть произведена как по заявлению арендатора, так и по заявлению арендодателя.

Вопреки доводам апеллянта, суд первой инстанции аналогию закона не применял.

В рассматриваемом случае с заявлением о государственной регистрации дополнительного соглашения от 17.05.2018, заключенного между                              ООО «Грамота» и ИП ФИО3, обратилось общество, являющееся стороной данного соглашения (арендатор), которым в регистрирующий орган представлены все необходимые документы для проведения государственной регистрации, в связи с этим суд первой инстанции верно признал, что оснований для отказа в государственной регистрации дополнительного соглашения у Росреестра не имелось.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленные требования.

Доводы апелляционной жалобы являлись предметом исследования судом первой инстанции, не опровергают выводов суда, а лишь выражают несогласие с ними, поэтому не могут являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Материалы дела исследованы судом первой инстанции полно и всесторонне, выводы суда соответствуют имеющимся в деле доказательствам, нормы материального права применены правильно, нарушений норм процессуального права не допущено.

С учетом изложенного апелляционная инстанция приходит к выводу о том, что спор разрешен в соответствии с требованиями действующего законодательства, основания для отмены решения суда, а также для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Тверской области от 25 июля 2019 года по делу № А66-6105/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области – без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд                 Северо-Западного округа в срок, не превышающийдвух месяцевсо дня его принятия.