Постановление № А66-626/2021 от 27.09.2021 АС Тверской области

Резолютивная часть постановления объявлена сентября 2021 года .

В полном объёме постановление изготовлено октября 2021 года .

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Шадриной А.Н., судей Виноградова О.Н. и                   Зайцевой А.Я. 

при ведении протокола секретарем судебного заседания Николаевой А.С.

при участии от администрации города Твери и Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери                Пиуновой Н.Г. по доверенностям от 26.08.2021 и от 01.03.2021 соответственно, от общества с ограниченной ответственностью «МедЛайнПрофи»                 Смирновой А.В. по доверенности от 10.04.2021,

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием информационной системы «Картотека арбитражных дел» посредством веб-конференции апелляционную жалобу  администрации города Твери на решение Арбитражного суда Тверской области от 18 июня 2021 года по делу                            № А66-626/2021 ,

установил:

заместитель прокурора Тверской области (адрес: 170100, город Тверь, улица Симеоновская, дом 27; ОГРН 1026900569662, ИНН 6905000777; далее – Прокурор) в защиту интересов неопределенного круга лиц и муниципального образования городской округ «Город Тверь» обратился в Арбитражный суд Тверской области с иском к администрации города Твери (адрес: 170100, город Тверь, улица Советская, дом 11; ОГРН 1066950062717, ИНН 6901000920; далее – Администрация) и обществу с ограниченной ответственностью «МедЛайнПрофи» (170100, город Тверь, улица Московская, дом 82, помещение 26; ОГРН 1176952013567, ИНН 6950209756; далее – Общество) о признании договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка с кадастровым номером 69:40:0100169:1424 под комплексное освоение территории от 16.05.2018 № 231-1 недействительным, применении последствий недействительности договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка с кадастровым номером 69:40:0100169:1424 под комплексное освоение территории от 16.05.2018 № 231-1, возложив на Общество обязанность возвратить в собственность Администрации указанный земельный участок, а также о признании недействительным договора комплексного освоения территории от 16.05.2018.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери.

Решением суда от 18 июня 2021 года иск удовлетворен частично. Договор аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка от 16.05.2018 № 231-1 и договор о комплексном освоении территории от 16.05.2018, заключенные Администрацией и Обществом, признаны недействительными. В остальной части в удовлетворении иска отказано. С Общества в доход федерального бюджета взыскано 6 000 руб. государственной пошлины.

Администрация с решением суда не согласилась, в апелляционной жалобе просит его отменить, принять по делу новый судебный акт. Доводы подателя жалобы сводятся к следующему. Решение о распоряжении земельным участком с кадастровым номером 69:40:0100169:1424 путем передачи его в аренду было принято до 01.07.2017, то есть до истечения срока, в пределах которого установление зонирования территорий не было обязательным условием для передачи земельных участков под комплексное освоение.  

В судебном заседании представитель апеллянта поддержал изложенные в жалобе доводы.

Представитель Общества в судебном заседании поддержал доводы Администрации.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее –               АПК РФ).

Исследовав доказательства по делу, изучив доводы, приведенные в жалобе, апелляционная инстанция считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу – не подлежащей удовлетворению.

Как следует из материалов дела, Обществом (арендатор) и Администрацией (арендодатель) заключен договор аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка от 16.05.2018 № 231-1.

Договор от 16.05.2018 № 231-1 заключен сторонами на основании постановления администрации города Твери от 14.04.2017 № 501 «О проведении аукциона на право заключения договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка под комплексное освоение территории», приказа Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери от 16.03.2018 № 556/р «О проведении аукциона на право заключения договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка под комплексное освоение территории» и протокола заседании комиссии по проведению торгов от 20.04.2018 № 105.

Пунктом 1.1 договора аренды предусмотрено, что Общество принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 69:40:0100169:1424 площадью 25270 кв. м под комплексное освоение территории.

Пунктом 1.5 договора аренды предусмотрена обязанность сторон одновременно с заключением договора аренды заключить договор о комплексном освоении территории указанного земельного участка.

Обществом и Администрацией 16.05.2018 заключен договор о комплексном освоении территории, в соответствии с которым Общество  приняло  на  себя  обязательства  в  установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить комплексное освоение территории в отношении земельного участка с кадастровым номером 69:40:0100169:1424.

Разделом 3 договора определен порядок и сроки комплексного освоения территории.

Полагая, что истцом нарушен порядок заключения договора о комплексном освоении территории, Прокурор обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции признал их обоснованными по праву, иск удовлетворил частично.

Апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения решения суда.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, данным кодексом и другими федеральными законами.

В случае предоставления юридическому лицу земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для комплексного освоения территории указанное юридическое лицо должно заключить договор о комплексном освоении территории одновременно с заключением договора аренды такого земельного участка (пункт 6 статьи 39.8 ЗК РФ).

Согласно статьи 46.4 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) комплексное освоение территории включает в себя подготовку документации по планировке территории, образование земельных участков в границах данной территории, строительство на земельных участках в границах данной территории объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур, а также иных объектов в соответствии с документацией по планировке территории.

Договор комплексного освоения территории заключается исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предоставляющими земельный участок для комплексного освоения территории, и юридическим лицом, признанным победителем аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, или юридическим лицом, подавшим единственную заявку на участие в этом аукционе, или заявителем, признанным единственным участником такого аукциона, или единственным принявшим участие в аукционе его участником.

В соответствии с пунктом 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

В силу пункта 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Частью 7 статьи 9 Федерального закона от 03.07.2016 № 373-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования регулирования подготовки, согласования и утверждения документации по планировке территории и обеспечения комплексного и устойчивого развития территорий и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» (далее – Закон      № 373-ФЗ) закреплена обязанность уполномоченных органов привести правила землепользования и застройки в соответствие с требованиями Градостроительного кодекса в части установления территорий, в границах которых допускается осуществление деятельности по их комплексному и устойчивому развитию, в срок до 01.07.2017.

Согласно части 8 статьи 9 Закона № 373-ФЗ до приведения правил землепользования и застройки в соответствие с требованиями ГрК РФ (в редакции настоящего Федерального закона), но не позднее 01.07.2017 заключение договоров о развитии застроенных территорий, договоров о комплексном освоении территорий допускается без установления на карте градостроительного зонирования территорий, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территорий.

Таким образом, в силу прямого указания закона заключение договоров о комплексном освоении территории при отсутствии в правилах землепользования и застройки отображения территории, в границах которых возможно осуществление деятельности по комплексному развитию, после 01.07.2017 не допускается.

В силу статьи 41 ГрК РФ подготовка документации по планировке территории осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территории, в том числе выделения планировочной структуры, установления границ земельных участков, установления границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства.

Частью 1 статьи 41.1 ГрК РФ, введенной Законом № 373-ФЗ, предусмотрено, что подготовка документации по планировке территории осуществляется в отношении выделяемых проектом планировки территории одного или нескольких смежных элементов планировочной структуры, определенных правилами землепользования и застройки территориальных зон и (или) установленных схемами территориального планирования муниципальных районов, генеральными планами поселений, городских округов функциональных зон.

Статья 46.4 ГрК РФ определяет порядок и условия реализации положений генеральных планов и правил землепользования и застройки в части осуществления деятельности по комплексному освоению территорий.

При этом сама процедура комплексного освоения территории может быть реализована только после принятия и утверждения документов территориального планирования и градостроительного зонирования, а также определения в правилах землепользования и застройки территорий, в границах которых допускается осуществление деятельности по их комплексному развитию.

Приведенные положения федерального законодательства свидетельствуют о том, что заключению договора о комплексном освоении территории предшествует установление в правилах землепользования и застройки территорий, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию.

С учетом вышеизложенных норм права, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что, поскольку на территории города Твери на момент заключения договора аренды и договора о комплексном освоении территории действовали правила землепользования и застройки города Твери, утвержденные решением Тверской городской Думы от 02.07.2003 № 71 в редакции решения Тверской городской Думы от 09.06.2016 № 155; на карте градостроительного зонирования в составе правил землепользования и застройки города Твери территории, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории отсутствуют; договор о комплексном освоении земельного участка заключен в нарушение части 8 статьи 9 Закона № 373-ФЗ и в силу статьи 168 ГК РФ является недействительной сделкой.

При этом суд указал, что, поскольку правовая конструкция предоставления земельного участка для комплексного освоения территории предусматривает одновременное заключение по результатам торгов договора аренды земельного участка и договора о комплексном освоении территории, а целью аренды земельного участка является комплексное освоение территории (земельного участка), договор аренды земельного участка должен заключаться в соответствии с требованиями норм Закона № 373-ФЗ.

В рассматриваемом случае Администрация действовала заведомо недобросовестно, поскольку, являясь уполномоченным органом в сфере градостроительной деятельности, знала, что  правила землепользования и застройки города  ни на 01.07.2017, ни на 06.07.2017 не будут приведены в соответствие с требованиями  норм ГрК РФ, оснований для заключения  договоров аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка и под комплексное  освоение территории не имелось.

Таким образом, требования о признании недействительными договора аренды и договора комплексного освоения территории, правомерно удовлетворены судом.

         Позиция суда первой инстанции согласуется с правовой позицией, изложенной в постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 13.12.2019 по делу № А66-19154/2018, поддержанной Верховным Судом Российской Федерации (Определение № 307-ЭС20-1616 от 01 сентября                  2020 года).

В удовлетворении требования о возврате исходного земельного участка с кадастровым номером 69:40:0100169:1424 судом отказано, поскольку в настоящий момент из исходного земельного участка образованы земельные участки с кадастровыми номерами 69:40:0100169:2103 площадью 12906 кв. м, 69:40:0100169:2104 площадью 3980 кв. м, 69:40:0100169:2105 площадью 7886 кв. м, 69:40:0100169:2106 площадью 82 кв. м, 69:40:0100169:2107 площадью 416 кв. м, которые поставлены на кадастровый учет 07.04.2020, что также подтверждается соответствующими выписками из Единого государственного реестра недвижимости.

В части отказа в удовлетворении иска решение суда не оспаривается.

Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Тверской области от 18 июня 2021 года по делу № А66-626/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу  администрации города Твери – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд                Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.